EXPERTENTIPP

Die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung in Deutschland

Eigenbedarfskündigungen führen regelmäßig zu Rechtsstreitigkeiten, die später vor Gerichten landen. Hintergrund sind Interessenkonflikte zwischen den Mietparteien. Mieter müssen ohne eigenes Verschulden ihr Zuhause räumen und befürchten, dass sie keinen angemessenen und bezahlbaren Ersatz finden. Vermieter möchten auf der anderen Seite die Wohnung, die ihnen schließlich auch gehört, für eigene Zwecken nutzen. 
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Was ist eine Eigenbedarfs­kündigung?

Eine Eigenbedarfskündigung ist das Recht des Vermieters, den bestehen Mietvertrag zu kündigen, weil er die Wohnung selber benötigt. Er muss sie hierfür nicht selber nutzen. Das Interesse zur eigenen Nutzung ist auch berechtigt, wenn es um Beispiel für Familienangehörige geltend gemacht wird. Neben den Familienangehörigen können auch Personen ohne Verwandtschaftsverhältnis zum berechtigten Personenkreis zählen. Insbesondere Haushaltshilfen und eigenes Pflegepersonal sind von Gerichten akzeptiert, wenn diese dadurch erheblich näher in die unmittelbare Umgebung des Eigentümers ziehen und sich besser kümmern können. Für den eigenen Bedarf darf nur eine natürliche Person kündigen, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Immobilienfirmen oder Wohnungsbaugenossenschaften können keinen Eigenbedarf geltend machen.

Was ist bei einer Eigen­bedarfs­kündigungzu beachten?

Die Eigenbedarfskündigung ist schriftlich zuzustellen. Das Schreiben muss detaillierte Angaben zum angemeldeten Eigenbedarf enthalten. Dies beinhaltet Angaben zur Person und warum eine anderweitige Unterbringung nicht in Betracht kommt, sofern der Eigentümer über mehrere Wohneinheiten verfügt.

Beabsichtigt der Eigentümer, den Wohnraum ausschließlich als Gewerbefläche zu nutzen, besteht für den Eigentümer kein Anspruch auf Eigennutzung. Ebenso sind alle anderen vorgeschobenen Gründe unwirksam, um beispielsweise eine versteckte Mieterhöhung durchzusetzen.

Das Mietrecht sieht keine eigenständige Frist für die Eigenbedarfskündigung vor. Dementsprechend gelten die Fristen so, wie es der Mietvertrag regelt. Ist ein Mietobjekt in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden, besteht eine dreijährige Sperrfrist für den neuen Eigentümer, um Eigennutzung zu beantragen.

Was kann ein Mieter im Falle einer Eigen­bedarfs­kündigung tun?

Wenn das Kündigungsschreiben nicht korrekt ist und die erwähnten Inhalte wählen, bedarf es zunächst keiner Maßnahmen durch die Mietpartei, da die Kündigung unwirksam ist. Natürlich kann der Eigentümer die fehlenden Begründungen nachreichen. Sofern ernsthafte Gründe dafürsprechen, an den Gründen und deren Plausibilität zu zweifeln, sollten Wohnungsmieter einen Rechtsbeistand aufsuchen und sich beraten lassen. Der kann abschätzen, welche Erfolgsaussichten ein möglicher Rechtsstreit haben könnte. Mit einer Frist bis zwei Monate vor dem Auszugstermin kann gegen die Eigen­bedarfs­kündigung schriftlich Widerspruch eingereicht werden.

Wohnungsmieter haben Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Vermieter die Eigen­bedarfs­kündigung nur vorgetäuscht hat, um andere Interessen durchzusetzen. Angefallene Kosten für Makler, Umzug, höhere Mietaufwendungen und Fahrtkosten für einen längeren Weg zur Arbeit können selbst dann noch geltend gemacht werden, wenn das alte Miet­verhältnis bereits beendet ist. Ein genauer Blick oder eine Prüfung, ob die vom Eigentümer aufgeführten Angaben auch tatsächlich stimmen, lohnt sich also auch im Nachgang.

Was sind sogenannte Härtefälle?

Einige Eigenbedarfskündigungen sind zwar formell korrekt und dennoch besteht Aussicht, eine Kündigung zu umgehen. Das sind insbesondere Sachverhalte, in denen es dem aktuellen Mieter nicht möglich oder zumutbar ist, eine andere Wohnung zu beziehen. Diese sozialen Härtefälle greifen insbesondere bei älteren und kranken Menschen, die in ihrem jetzigen Umfeld tief verwurzelt sind und keine Aussicht haben, ein ähnliches Mietverhältnis in der Umgebung zu finden. Doch auch bestehende Schwangerschaften oder berufliche Belastungen können Gründe dafür sein, zumindest den Kündigungstermin weiter in die Zukunft zu schieben.

Fazit

Ein Rechtsstreit kann für jede Partei schnell einen vierstelligen Betrag kosten. Um diesen Umstand wissen auch Eigentümer, zumal der Ausgang der Streitigkeiten vor Gericht oft für beide Seiten ungewiss ist und das Mietrecht einen hohen Schutz genießt.

Die Eigenbedarfskündigung ist das berechtigte Anliegen eines Eigentümers und es wäre falsch, hinter jeder Kündigung unlautere Mittel zu vermuten. Sofern das Mietverhältnis bis dato positiv geprägt war, sollte eine gütliche Einigung das angestrebte Ziel sein. Verantwortungsvolle Eigentümer sind häufig bereit, der gekündigten Mietpartei bei der Anmietung einer neuen Bleibe und deren Organisation zu unterstützen oder den Zeitpunkt des Auszuges zu verhandeln.

12.09.2019
Die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung in Deutschland
Die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung in Deutschland
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