EXPERTENTIPP

Rücktritt vom Mietvertrag vor Mietbeginn

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Kann vor Mietbeginn von einem Mietvertrag (Pachtvertrag) zurückgetreten werden?

Normalerweise muss ein unterzeichneter Pachtvertrag vom Mieter (Bewohner) erfüllt werden, der Vertrag ist also bindend. Es sei denn, eine Partei hat ein vertragliches Recht zum Rücktritt vereinbart, was nur in den seltensten Fällen vorkommt. Ein Pachtvertrag kann allerdings vor Mietbeginn gekündigt werden, da die meisten Verträge gemäß Mietrecht erst mit dem Mietbeginn rechtens werden. Im Folgenden wird dies genauer erläutert.

Wenn ja, unter welchen Voraussetzungen?

Damit die jeweilige Klausel (Mietrecht) gültig und wirksam ist, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein. Diese Bedingungen sind bei zeitlich begrenzten Mietverträgen höher, da die Gründe für die Begrenzung im Vertrag aufgeführt und die Gründe dafür erfüllt sein müssen, d.h. das Bedürfnis des Eigentümers, in der Wohnung zu wohnen. Wenn eine Kündigung ausgeschlossen ist, muss dies für beide Seiten gelten und kann nicht länger als für vier Jahre vereinbart werden. Der befristete Pachtvertrag ist naturgemäß für beide Parteien verbindlich.

Eine Möglichkeit, das Risiko zu reduzieren, ist die sogenannte neue Mieterklausel. Dank dieser ist der Bewohner berechtigt, den Pachtvertrag auf einen Nachfolger zu übertragen und dem neuen Bewohner alle vertraglichen Rechte und Pflichten zu erläutern, ohne dass der Vermieter diese akzeptieren muss.

Eine gefälschte Mieterklausel gewährt dem Bewohner die Befreiung von seinen Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag durch den Eigentümer. Der Bewohner ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, wenn er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich verlässliche Mieter vorschlägt, die bereit sind, den bestehenden Pachtvertrag abzuschließen und den aktuellen Bewohner zu ersetzen. Der Wohnungsinhaber ist jedoch nicht verpflichtet, den Vertrag zu unterzeichnen.

Welche besonderen Bestimmungen gibt es in Bezug auf einen Rücktritt?

Wenn es Ihnen nicht gelingt, die neue Mieterklausel in Ihrem Pachtvertrag auszuhandeln, gibt es immer noch Umstände, unter denen der Wohnungsinhaber Sie vorzeitig freigeben muss:

Jobwechsel: Ein Jobwechsel ist für den aktuellen Bewohner an sich kein Grund, den Pachtvertrag durch außerordentliche Kündigung vorzeitig zu kündigen. Der Arbeitsplatzwechsel kann jedoch ein rechtlich anerkannter wichtiger Grund sein, der den Eigentümer zwingt, seinen Bewohner vom Vertrag zu befreien. Dies ist der Fall, wenn nicht zu erwarten ist, dass der Bewohner von der bisherigen Wohnung zu seinem neuen Arbeitsplatz pendelt. Entscheidend ist also die Entfernung.

Stellen Sie einen nachfolgenden Bewohner vor: Die nachfolgende Bedingung ist, dass der aktuelle Bewohner einen geeigneten Kandidaten zur Verfügung stellen kann.

Ein nachfolgender Mieter ist angemessen, wenn

  • er/sie bereit ist, die bestehende Vereinbarung unverändert zu akzeptieren.
  • er/sie finanziell in der Lage ist, den Pachtvertrag zu den vorherigen Bedingungen fortzusetzen.

Laut Gericht muss der Eigentümer innerhalb von drei Monaten entscheiden, ob der vorgeschlagene Kandidat für ihn akzeptabel ist. Der Wohnungsinhaber ist zwar nicht verpflichtet, den Mietvertrag mit diesem Kandidaten abzuschließen. Er ist jedoch verpflichtet, den aktuellen Bewohner von der Verpflichtung zur Zahlung der ausstehenden Miete ab dem Zeitpunkt zu entbinden, zu dem der nachfolgende Bewohner bereit war, den Vertrag zu unterzeichnen.

12.09.2019
Rücktritt vom Mietvertrag vor Mietbeginn
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