Ein kleines Holzhaus mit beleuchtetem Innenraum, gehalten von zwei Händen © Adobe Stock | Anastasiia

Bruttowarmmiete – Nur mehr bedingt erlaubt

Alles inklusive – Verlangen Vermieter eine Bruttowarmmiete, zahlen Mieter einen monatlichen Gesamtbetrag. Die Betriebskosten sind in dem Pauschalbetrag bereits enthalten. Wie man die Bruttowarmmiete berechnet und warum die Bruttowarmmiete mittlerweile unzulässig ist, lesen Sie in diesem Beitrag.

Was ist die Bruttowarmmiete?


‌Die Bruttowarmmiete besteht aus der Nettomiete plus aller Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung. Bei dieser Art der Miete dürfen Vermieter nur einen Gesamtmietbetrag verlangen und keine zusätzlichen Betriebskosten berechnen. Seit Einführung der Heizkostenverordnung ist die Bruttowarmmiete aber gesetzlich unzulässig, da Heizkosten mittlerweile gesondert und verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Das entschied der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 19. Juli 2006 VIII ZR 212/05. Der Grund: Mieter sollen beim Thema Heizung und Warmwasser mehr Energie sparen.
Hinweis:
Zu den Betriebskosten gehören beispielsweise die Grundsteuer, Müllabfuhr, Abwasser oder Versicherungen.

Was ist die Warmmiete?


‌Die Begriffe Warmmiete und Bruttomiete werden im Sprachgebrauch oftmals gleichgesetzt und beziehen sich beide auf die Bruttowarmmiete. Die Warmmiete ist der monatliche Gesamtbetrag den Mieter an Vermieter zahlen.

Bruttokaltmiete


‌Die Bruttokaltmiete enthält die Grundmiete und alle kalten Betriebskosten – also beispielsweise Müllabfuhr, Abwasser und Versicherungen. Die warmen Betriebskosten (Heizung und Warmwasser) sind hier noch nicht enthalten. Die Bruttokaltmiete ähnelt der Teilinklusivmiete.

Wann darf eine Bruttowarmmiete verwendet werden?


‌Laut der Heizkostenverordnung gibt es ein paar Ausnahmen, die eine Bruttowarmmiete erlauben, wie beispielsweise:
  • Zimmervermietung 
  • Zimmer in Pflegeheim 
  • Studentenheim 
  • Gebäude mit Wärmerückgewinnung  
  • Gebäude die vor dem 1.7.1981 bezugsfertig waren und wo Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen können. 

  • ‌Eine weitere Ausnahme ist das Zweifamilienhaus. Hier können Vermieter und Mieter ebenfalls eine Bruttowarmmiete vereinbaren, solange folgende Bedingungen erfüllt sind:
  • Die Kosten werden zwischen Mieter und Vermieter einvernehmlich geteilt 
  • Das Wohnhaus hat nicht mehr als zwei Wohnungen und in einer davon lebt der Vermieter

    ‌ 
  • Bruttowarmmiete berechnen


    ‌Die Bruttowarmmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete und den anfallenden Betriebskosten zusammen. Oftmals findet man Wohnungsanzeigen, welche die Nettokaltmiete verwenden. Die Wohnung mag auf den ersten Blick günstig erscheinen – die ausstehenden Betriebskosten könnten den Preis aber womöglich deutlich teurer machen. Vor allem wenn das Gebäude beziehungsweise die Wohnung eine schlechte Bausubstanz und Energieeffizienz hat. Um die Warmmiete im Vorhinein abzuschätzen, können Mieter auf Rechner im Internet zurückgreifen, die voraussichtliche Betriebskosten berechnen. Diese verlangen in der Regel folgende Daten:
  • Energieeffizienz Wohnung  
  • Bewohneranzahl  
  • Welche Services gibt es im Wohnhaus? (Hausmeister, Schornsteinfeger usw.) 

  • ‌Betriebskosten werden häufig auch als „zweite Miete“ bezeichnet und befinden sich je nach Gebäudealter zwischen 2 und 3 Euro pro Quadratmeter.

    Miete ermitteln


    ‌Grundsätzlich orientiert man sich an vergleichbaren Immobilien. Zudem können Vermieter folgende Faktoren heranziehen, wie beispielsweise:
  • Lage 
  • Zustand des Gebäudes  
  • Heizungsart 
  • Bruttowarmmiete umwandeln


    ‌Vermieter sind dazu berechtigt, die Bruttowarmmiete in eine Bruttokaltmiete umzuwandeln. Das heißt: Die Heizkosten würden dann separat und verbrauchsabhängig abgerechnet werden – so, wie es der Gesetzgeber vorschreibt. Der Heizkostenanteil muss aus der Bruttowarmmiete aber erstmal herausgerechnet werden.
    Achtung:
    Bei einer Bruttowarmmiete dürfen Vermieter vergangene Betriebskosten nicht nochmals verbrauchsabhängig abrechnen. Demnach dürfen Vermieter auch keine Nachzahlungen von Mieten fordern.

    Welche Kosten gehören nicht zur Bruttowarmmiete?


    ‌Manche Kosten gehören nicht zur Bruttowarmmiete und werden vom Mieter selbst gezahlt, wie beispielsweise:
  • Stromkosten  
  • Kabelfernsehen 
  • Rundfunkbeitrag  
  • Private Wohnhaftpflichtversicherung  
  • Garage oder Stellplatz  
  • Internet und Telefon  
  • Hinweis:
    Die Stromkosten zahlen Mieter gewöhnlich selbstständig an einen Stromanbieter, der auch selbst gewählt werden kann.
    Hinweis:
    Betriebskostenabrechnungen sind häufig fehlerhaft und sollten von Mietern daher geprüft werden. Dadurch lässt sich womöglich einiges an Geld sparen und Vermieter schauen beim nächsten Mal genauer hin.

    Bruttowarmmiete erhöhen


    ‌Ist im Mietvertrag eine Bruttomiete vereinbart, kann die Miete nicht so leicht erhöht werden. Der Grund: Die örtlichen Mietspiegel verwenden in der Regel Nettomieten und diese sind für eine Erhöhung erforderlich. Vermieter können für die Mieterhöhung aber ähnliche Wohnungen mit Bruttomieten heranziehen. Sollte es keine Vergleichswohnungen mit Bruttomieten geben, muss der Vermieter die Bruttomiete in eine Nettomiete umrechnen. Dafür müssen die Heizkosten aus der Bruttowarmmiete zunächst herausgerechnet werden. Nur so kann die Miete schließlich verglichen werden.
    Hinweis:
    Handelt es sich um einen Zeitmietvertrag – also einen befristeten Mietvertrag – kann eine Bruttomiete oder Nettomiete vereinbart sein.

    Bruttomiete oder Nettomiete – Was ist besser?


    ‌In der Bruttowarmmiete sind die Betriebs- und Heizkosten pauschal enthalten und werden nicht gesondert abgerechnet. In der Vergangenheit verwendete man diese Mietberechnung viel häufiger als heute. Die Bruttowarmmiete ist heutzutage nur mehr unter bestimmten Bedingungen zulässig. Die Nettokaltmiete ist hingegen die reine Grundmiete, die Mieter für die Immobiliennutzung zahlen – Betriebskosten sind hierbei noch nicht enthalten. Die Betriebskosten werden meist vorausgezahlt und in Folge anhand der tatsächlich anfallenden Kosten jährlich abgerechnet. Die Nettokaltmiete ist transparenter, da Kosten genau abgerechnet werden können.

    Bruttowarmmiete – Recht einfach erklärt

    Sind Bruttomiete und Warmmiete das Gleiche?

    Ja – Bruttomiete und Warmmiete werden synonym verwendet und bei beiden Begriffen handelt es sich um die Bruttowarmmiete. Bei der Bruttowarmmiete sind bereits alle anfallenden Betriebskosten miteingerechnet und Mieter müssen keine zusätzlichen Kosten mehr zahlen. Zahlen Mieter eine Bruttokaltmiete sind nur alle kalten Betriebskosten inkludiert – Heizung und Warmwasser aber noch nicht. 

    ‌Weiterlesen: Was ist die Bruttowarmmiete?

    Was ist die Bruttomiete?

    Die Bruttomiete – auch Bruttowarmmiete genannt – ist der monatliche Gesamtbetrag, den Mieter an Vermieter zahlen müssen. Bei dieser Form der Miete sind bereits sämtliche Betriebskosten inkludiert. Die Bruttowarmmiete ist mittlerweile gesetzlich unzulässig beziehungsweise nur unter bestimmten Umständen erlaubt. Der Hintergrund: Die Heizkostenverordnung sieht vor, dass Heiz- und Warmwasserkosten gesondert abgerechnet werden müssen. 

    ‌Weiterlesen: Was ist die Bruttowarmmiete?

    Wie berechnet man die Bruttowarmmiete?

    Die Bruttowarmmiete ist das Ergebnis aus Nettokaltmiete und allen Betriebskosten. Falls in Wohnungsanzeigen nur die Nettokaltmiete angeben ist, können Interessenten Mietrechner im Internet verwenden. Solche Tools können mit Informationen – wie beispielsweise der Energieeffizienz oder Bewohneranzahl – die ungefähren Betriebskosten berechnen. 

    ‌Weiterlesen: Bruttowarmmiete berechnen

    Ist eine Bruttowarmmiete geeignet?

    Die Bruttowarmmiete ist grundsätzlich nicht mehr geeignet, weil die Heizkostenverordnung eine separate Heizkostenabrechnung verlangt. Zudem ist die Bruttowarmmiete eher intransparent, weil keine genaue Kostenaufstellung erfolgt. Andererseits ist die Bruttowarmmiete in anderen Fällen erlaubt und womöglich sogar besser geeignet – beispielsweise bei Studentenheimen, Pflegeheimen oder Zweifamilienhäusern. 

    ‌Weiterlesen: Bruttomiete oder Nettomiete – Was ist besser?

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