Eine Menschenkette aus Papier steht vor einigen Münztürmen © Adobe Stock | BillionPhotos.com

Crowdinvesting Immobilien – Der Schwarm finanziert den Bau

Seit einigen Jahren boomt eine Anlageform, die den Immobilienmarkt zugänglicher macht – das Crowdinvesting in Immobilien. Dabei dienen private Anleger als Finanzspritze für geplante Bauprojekte. Das Kapital aller Anleger zusammen ermöglicht den Bau. Doch wie läuft das ab und was sind die Risiken?

Was ist Crowdinvesting in Immobilien?


‌Mit vielen anderen Anlegern eine Immobilie finanzieren. Crowdinvesting in Immobilien ist eine Immobilienfinanzierung und zugleich Kapitalanlageform, die relativ neu ist. Einzelne Personen investieren – meist über Plattformen im Internet – in Immobilienprojekte. Dadurch entsteht die sogenannte „Crowd“ (englisch für Gruppe oder Menschenmenge). Diese Methode wird auch „Schwarmfinanzierung“ genannt. Die Crowd schafft mit ihren Beträgen ein Kapitalvolumen, mit dem Bauvorhaben finanziert werden können. Das eingesammelte Geld wird von den Banken als Eigenkapital gesehen. Im Gegenzug werden die einzelnen Kapitalanleger am Unternehmenserfolg beteiligt. Sie erhoffen sich hohe Zinsen und damit einen Gewinn für ihr Investment.
Hinweis:
Im Gegensatz zum Crowdfunding – bei dem die Crowd meist Geld spendet – legen beim Crowdinvestment einzelne Geldgeber ihr Kapital an. Ihr Ziel ist das eingesetzte Kapital zu erhöhen.

Was ist Crowdfunding?


‌Beim Crowdfunding geht es nicht um Kapitalanlagen, sondern eher um eine Form der Unterstützung. Menschen – also die Crowd – ermöglicht mittels Geldbeiträgen, zum Beispiel Start-Ups oder kulturellen Einrichtungen ein Produkt oder eine Dienstleistung umzusetzen. Im Gegenzug erhalten die Unterstützer Sachleistungen, wie beispielsweise das beworbene Produkt des Unternehmens. Die Crowd erhält keine Beteiligungen am Unternehmen.

Wie funktioniert Crowdinvesting?


‌Crowdinvestments laufen über Online-Plattformen, auf denen potenzielle Anleger ihr Kapital mit ein paar Klicks investieren können. Anbieter von Crowdinvestments locken mit niedrigen Einstiegsgebühren. Menschen mit geringem Eigenkapital fühlen sich daher besonders angesprochen. In vielen Fällen ist ein Investment schon ab hundert Euro möglich. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds wird das Geld nur für ein einziges Projekt verwendet – das sorgt für mehr Transparenz bei Anlegern. Meistens setzten die Plattformen einen Zeitraum und einen Mindestschwellbetrag fest. Wird dieser Betrag erreicht, kann das Projekt starten. Während der Sammelphase wird das Geld der Anleger von einem Zahlungsdienstleister verwaltet. Sollte nicht genügend Kapital zusammenkommen, wird entweder die Frist verlängert oder Anleger bekommen ihr Geld zurück und das Projekt findet nicht statt.

Was passiert, wenn genug Geld zusammenkommt?


‌Das Projekt wird realisiert. Die ausführende Plattform informiert in der Regel regelmäßig über den Stand des Bauvorhabens. Im besten Fall bekommen Sie am Ende der Laufzeit Ihr Geld plus Zinsen wieder ausgezahlt.
Achtung:
Achten Sie bei Crowdinvestment-Plattformen auf Transparenz. Es sollten so viele Informationen wie möglich über das Projekt zu finden sein. Zum Beispiel eine genaue Projektplanung oder die Auflistung der Risiken. Sollte das nicht der Fall sein, handelt es sich oft um unseriöse Anbieter.

Crowdinvesting – Plattform


‌Crowdinvesting in Immobilien wird immer beliebter, denn es ermöglicht eine schnelle Finanzierung von Immobilien-Projekten. Anbieter von Crowdinvesting in Immobilien bieten meist einen festen Zinssatz pro Jahr. Vielen Plattformen werben aber auch mit Renditen von bis zu 9 Prozent. Die tatsächliche Höhe des Gewinns lässt sich aber schwierig abschätzen. Insolvenzen oder fehlende Baugenehmigungen sollten immer miteinkalkuliert werden. Einige Plattformen von Crowdinvestments in Immobilien in Deutschland:
  • Exporo
  • Zinsland
  • Reacapital 
  • iFunded
  • Bergfürst
  • Wie verdienen die Plattformen Geld?


    ‌Die Plattformen finanzieren sich durch Gebühren, die von den Inserenten erhoben werden – den Immobilienunternehmen. Für Anleger fallen in der Regel keine Kosten an, weder für die Nutzung der Plattform noch für die Überweisung an die Unternehmen. Einzig für den Handel von Einlagen auf gewissen Plattformen fallen geringe Gebühren an.

    Crowdinvesting Deutschland


    ‌In Deutschland ist das Crowdinvesting ein junges Phänomen, international hingegen schon länger bekannt. Weltweit steht die USA an der Spitze des Markts. In Europa sind Großbritannien und Frankreich Vorreiter bei Crowdinvesting. Bei Immobilien macht diese Anlageform in Deutschland aber inzwischen mehr als die Hälfte des gesamten Crowdinvesting-Markts aus. 

    ‌Laut crowdfunding.de gab es 2019 mit 417 Millionen Euro die bislang größte Summe an Crowdinvestitionen in Deutschland.

    Crowdinvesting Projekte


    ‌Crowdinvesting kommt mittlerweile in sehr vielen Branchen zum Einsatz – von Immobilien bis hin zu klimafreundlicher Energie. Zum Beispiel können Anleger in folgende Immobilien investieren:
  • Wohnanlagen 
  • Hotels
  • Logistikzentren 
  • Bürokomplexe
  • Ärztezentren 
  • Studentenheime 
  • Historisch denkwürdige Gebäude 

  • ‌Beispiele für Bereiche außerhalb von Immobilien:
  • Start-Ups  
  • kleine bis mittelständische Unternehmen 
  • Medizin und Forschung  
  • Erneuerbare Energien 
  • Kunstprojekte
  • Film- und Musikbranche  
  • Hinweis:
    Als Anleger ist es wichtig im Vorhinein Details, wie die eigene Zahlungsfähigkeit, sowie das Bauprojekt genau unter die Lupe zu nehmen. Informationsblätter und Prospekte der jeweiligen Projekte helfen dabei.
    Falls Sie in ein Unternehmen investiert haben, die keine Zinsen auszahlen oder Insolvenz anmelden, sollten Sie einen Anwalt einschalten.

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    Beispiele für Projekte:


    ‌Negatives Beispiel 

    ‌2017 musste das Bauprojekt „Luvebelle“ in Berlin-Tempelhof Insolvenz anmelden. Zwei Münchner Unternehmen, die mit dem Bau von 52 Mikro-Apartments beauftragt waren, finanzierten das Vorhaben teils über Crowdinvesting. Fast 1,3 Millionen Euro stammen von 300 privaten Geldgebern. Das Projekt wurde über die Plattform Zinsland.de beworben. Das ausgeliehene Kapital der Anleger dürfte weg sein. Gründe dafür sind vermutlich das Abspringen des kaufmännischen Leiters während der Bauphase und Probleme bei der Entsorgung von Styropor. Das Geld reiche laut dem Finanzverwalter nicht einmal für die Banken und andere Gläubiger – bei Crowdinvestments werden diese nämlich als erste entschädigt.
    Hinweis:
    Ein Bericht der Bundesregierung von 2016 zeigt, dass es bei 14 Prozent aller Crowdinvestments - egal ob Immobilien oder Start-Ups – zu Pleiten kommt.
    Positives Beispiel 

    ‌Dem Weissenhaus Grand Village Ressort brachte der „Schwarm“ Erfolg. Das Luxushotel an der Ostseeküste öffnete im Jahr 2014 und läuft seither nach Wunsch. Die Zeitschrift GEO SAISON kürte das Resort sogar zum schönsten Strandhotel in Europa. Die 1.670 privaten Geldgeber wird es freuen. Denn sie investierten gemeinsam 7,5 Millionen Euro und dürften sich womöglich über eine hohe Rendite freuen.

    Warum Crowdinvesting?


    ‌Crowdinvesting bietet Privatpersonen eine schnelle und unkomplizierte Art der Kapitalanlage. Unternehmen kommen schnell an benötigtes Kapital für ihr Vorhaben und unterliegen bis zu einer Summe von 6 Millionen Euro keiner offiziellen Prüfung oder Prospektpflicht. Ab einer höheren Summe kontrolliert die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). ähnlich wie bei Fonds und Aktien.

    Vorteile Immobilien Crowdinvesting


    ‌Für Unternehmen:
  • Die Suche nach Investoren wird erleichtert  
  • Der Ausfall von ein paar Investoren gewichtet nicht stark.  
  • Durch das sogenannte Mezzanine-Kapital erhalten Unternehmen leichter eine Finanzierung bei der Bank 
  • Hinweis:
    Das Mezzanine-Kapital ist eine Kombination aus Eigen- und Fremdkapital und hilft Immobilien-Projekten bei der Finanzierung. Banken sehen das Geld der Crowdinvestoren nämlich als Eigenkapital. Dadurch erreichen Unternehmen leichter die erforderliche Eigenkapitalschwelle.
    Für Investoren:
  • Auch mit kleinen Beträgen kann man eine hohe Rendite erzielen 
  • Es entstehen keine Kursschwankungen 
  • Leichter Zugang zu einem Investment 
  • Kleininvestoren können ihr Geld in Großprojekte investieren
  • Kurze Laufzeit im Vergleich zu normalen Investmentfonds
    ‌  
  • Nachteile Immobilien Crowdinvesting

  • Die Einlagen sind nicht gesichert. Im schlechtesten Fall verlieren Personen ihr gesamtes eingesetztes Kapital.  
  • Andere Gläubiger werden zuerst entschädigt. 
  • Crowdinvestoren haben bei unternehmerischen Tätigkeiten kein Mitsprachrecht. Es muss auf den wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens vertraut werden. 
  • Kapital kann während der Laufzeit nur selten ausgezahlt werden. 
  • Es gibt eine begrenzte Investitionssumme. 
  • Das Investment lässt sich schwer kündigen. 

  • Wer eignet sich für Crowdinvesting in Immobilien?


    ‌Personen, die kein Risiko scheuen eignen sich grundsätzlich für Crowdinvestments. Anleger, die ihr Kapital-Portfolio breiter streuen möchten, fallen ebenfalls in die Zielgruppe. 

    ‌Crowdinvestments in Immobilien liegen im Trend. Anleger investieren relativ kleine Summen und teilen sich die Investitionen mit vielen anderen – daher ist das Risiko überschaubar. Für jemanden der gerne am Immobiliengeschäft teilhaben möchte, aber zu wenig Geld für ein eigenes Objekt hat, ermöglichen Crowdinvestments einen einfachen Zugang zum Betongeld. 

    ‌Im Gegensatz zu herkömmlichen Immobilienfonds – bei denen Anleger die Immobilie oft nicht kennen – werden bei Gruppenfinanzierungen bestimmte Projekte ausgewählt. Anleger erhalten außerdem häufig eine Eintragung ins Grundbuch.

    Verschiedene Anlageformen


    ‌Unternehmen bieten in der Regel verschiedene Anlageformen bei Crowdinvestments an. Dazu zählen unter anderem:
  • Nachdrangdarlehen 
  • Partiarische Darlehen 
  • Genussrechte 
  • Stille Beteiligungen  
  • Nachrangdarlehen = Bei einem Nachrangdarlehen erhalten Anleger einen festgelegten Zinssatz für das eingesetzte Kapital. Gewinn- und Umsatzbeteiligungen gibt es keine. Nachrangig bedeutet, dass Banken im ersten Rang des Grundbuchs eingetragen sind. Kommt es zu einer Insolvenz heißt das: Als erste Gläubiger bekommen die Banken Ihr Geld zurück. Bleibt danach noch Geld übrig, sind die nachrangigen Gläubiger an der Reihe – in diesem Fall die Crowdinvestoren. Eine Sicherheit besteht nicht, Kapitalanleger könnten auch leer ausgehen. 

    ‌Im Artikel „Nachrangdarlehen - Definition, Einsatzgebiete, Zinsen“ weiterlesen. 

    ‌Partiarisches Darlehen = Bei dieser Form der Veranlagung bekommen Anleger eine Gewinnbeteiligung und keine festgeschriebene Verzinsung. 

    ‌Im Artikel „Darlehensarten" können Sie mehr zum Partiarischen Darlehen erfahren. 

    Genussrechte = Mit einem Genussrecht erhalten Anleger ebenfalls eine Gewinnbeteiligung und Flexibilität. Die Genussrechtinhaber haben kein Mitbestimmungsrecht an der Gesellschaft. 

    ‌Weiterlesen im Artikel „Genussrechte“. 

    ‌Stille Beteiligungen = Eine stille Beteiligung ist der BGB-Innengesellschaft untergeordnet. Wie beim Nachrangdarlehen ist die stille Beteiligung eine Mischform aus Eigen- und Fremdfinanzierung. Es besteht eine Beteiligung am Gewinn und am Verkaufserlös. Mitsprachrecht in der Unternehmensführung gibt es nicht.

    Crowdinvesting – Was ist rechtlich zu beachten?

    Kleinanlegerschutzgesetz


    ‌Seit 2015 schützt Kapitalanleger das Kleinanlegerschutzgesetz. Dadurch wollte der Gesetzgeber den sogenannten grauen Kapitalmarkt mehr in den Fokus rücken – dieser wurde bis dato kaum kontrolliert. Wenn Finanzdienstleister für ihr Geschäfte keine Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) benötigen, ist die Rede vom grauen Kapitalmarkt. Seit der Einführung des Gesetzes sind Anbieter dazu verpflichtet potenzielle Investoren gut zu informieren und dass in ihren Prospekten zu veröffentlichen. Bei Missachtung können Strafen bis hin zu Vermarktungsverboten verhängt werden. 

    ‌2019 wurde das Gesetz nochmals angepasst. Es muss kein Prospekt veröffentlich werden, wenn:
  • der Anlagebetrag 25.000 Euro nicht übersteigt. Der Anleger muss in diesem Fall nachweisen, dass er grundsätzlich ein Vermögen von mindestens 100.000 Euro besitzt, oder höchstens die Summe von zwei monatlichen Nettoeinkommen investiert 
  • das gesamte Crowd-Kapital des Projekts nicht mehr als 6 Millionen beträgt 
  • Die Verbraucherzentrale Bundesverband (VZBV) kritisiert, dass für Vorhaben unter dieser Grenze keine Prospektpflicht gilt. Anleger bräuchten zum eigenen Schutz, ausreichend Information über das Unternehmen, in welches sie womöglich investieren.

    Welche Steuern muss man zahlen?


    ‌Wie bei anderen Einnahmen müssen auch Crowdinvesting-Einkünfte versteuert werden. In Deutschland werden die Zinsen aus Crowdinvestments in Einkünfte aus Kapitalvermögen eingestuft – auch bekannt unter Kapitalertragssteuer. Folgende Steuersätze müssen gezahlt werden:
  • 25 % Abgeltungssteuer 
  • 5 % Solidaritätszuschlag
  • Ggf. Kirchensteuer 
  • Die Steuern müssen Sie nur zahlen, wenn der Sparerfreibetrag nicht überschritten wurde. Dieser liegt für Einzelpersonen bei 801 Euro und für Ehepaare bei 1.602 Euro. 

    ‌Anleger müssen somit Kapitalertragssteuer zahlen. Der notwendige Steuerabzug muss nicht selbst durchgeführt werden – Banken ziehen den Betrag automatisch ab. 

    ‌Trotzdem ist es in manchen Fällen sinnvoll, Kapitalerträge in der Anlage KAP der Einkommenssteuer beizulegen. Zum Beispiel wenn, …
  • Renditen unter der steuerlichen Abzugsgrenze lagen. 
  • Kirchsteuer zu zahlen ist. 
  • der Steuereinbehalt überprüft werden soll. 
  • eine Begünstigung beantragt wurde. 
  • die üblichen Abgeltungen aufgrund von Ausnahmen wegfallen. 
  • Hinweis:
    In der KAP werden alle Einkünfte aus Kapitalvermögen eingetragen. In gewissen Fällen lohnt es sich diese Anlage der Einkommenssteuererklärung beizulegen. Eine Pflicht besteht grundsätzlich keine.

    Tipps fürs Crowdinvestments

    Tipps für Anleger

  • Verwenden Sie nur so viel Kapital, was Sie bei einem möglichen Verlust auch finanziell verkraften können.  
  • Diversifikation 🡪 Teilen Sie Ihr Geld auf mehrere Projekte auf. Das minimiert das Risiko eines totalen Verlusts. 
  • Schauen Sie sich das Vorhaben genau an. Wie ist das Projekt aufgestellt und wie sinnvoll ist ein Investment  
  • Prüfen Sie zudem das Unternehmen auf deren Liquidität.   
  • Welche Projekte hat das Unternehmen bereits realisiert?  
  • Wie hoch sind die Zinsen und wann sind diese zu erwarten?  
  • Vertrauen Sie nicht nur auf die Größe der Crowd. Ihre persönliche Überzeugung ist entscheidend. 
  • Tipps für Unternehmen


    ‌Anzeigen für Crowdinvestments lassen sich auf den Seiten der jeweiligen Anbieter leicht erstellen und kosten nicht viel Zeit. Dennoch: Überlegen Sie genau wie Sie Ihr Projekt/Unternehmen präsentieren wollen. Welche Informationen sind am wichtigsten? Welche Geschichte erzähle ich? Und welche Menschen stecken hinter dem Projekt? Schließlich möchten Sie Personen erreichen, die vielleicht das erste Mal Geld investieren – also keine Experten sind. 

    ‌Dingen die für Ihre Präsentation essenziell sind:
  • Zahlen offenlegen 
  • Soziale Netzwerke für Marketingzwecke nutzen  
  • Detaillierte Plan: Welche Phasen durchläuft das Projekt? 
  • Nachhaltiges Wachstum sollte erkennbar sein

    ‌  
  • Crowdinvestment – Ablauf


    1‌) Anleger investieren eine Summe ihrer Wahl in das Immobilienprojekt. Das können 250 oder auch 5000 Euro sein. 

    ‌2) Das Projekt befindet sich in der Entwicklungsphase. Das benötigte Geld ist in der Regel eingesammelt und steht kurz vor Start. 

    ‌3) Das Projekt befindet sich in der Bauphase. Anleger sollten in dieser Zeit regelmäßig über den Stand des Bauvorhabens vom jeweiligen Unternehmen informiert werden. 

    ‌4) Der Bau ist fertig und das Projekt somit abgeschlossen. 

    ‌5) Anleger bekommen die Rückzahlung plus Zinsen beziehungsweise eine Rendite aus den Projekterlösen.
    Hinweis:
    Normalerweise kann man das eingesetzte Kapital nicht vor Ende der Laufzeit auszahlen lassen. Bei großen Plattformen haben Sie aber unter Umständen die Möglichkeit Ihre Beteiligung zu verkaufen. Wo? Auf den Online-Handelsplätzen der Plattformen. Wenn ein Käufer gefunden wird, bekommt dieser von Ihnen anteilig die Zinsen seit der letzten Zinszahlung.

    Warum greifen Immobilienunternehmen zum Crowdinvesting?


    ‌Einfach ausgedrückt: Sie haben nicht genügend Eigenkapital. Und dieses Eigenkapital – mindestens 20 Prozent – verlangen Banken für eine Kreditaufnahme. Banken betrachten das eingesammelte Geld mittels Crowdinvesting als Eigenkapital. Hierbei spricht man vom sogenannten Mezzanine Kapital. Eine Mischform aus Eigen- und Fremdkapital. Immobilienunternehmen erhalten auf diese Art bessere Konditionen für Darlehen.

    Europäischer Pass


    ‌Seit dem 10. November 2020 gilt innerhalb der EU die neue „Crowdfunding-Verordnung“. Offiziell heißt diese „Verordnung über Europäische Schwarmfinanzierungsdienstleister“. Die Verordnung beinhaltet den Europäischen Pass, welcher Crowdinvesting-Plattformen die internationale Arbeit erleichtert. Künftig reicht Plattformen die EU-Bewilligung aus, um in Ländern der Europäischen Union tätig zu werden. Bisher mussten Anbieter eine Erlaubnis bei der Aufsichtsbehörde des jeweiligen Landes einholen. Zum Beispiel durften französische Plattformen nur mit Genehmigung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) in Deutschland agieren. Durch die neue Konzession wird dieser Schritt hinfällig.

    Immobilien-Crowdinvesting – Immobilien einfach erklärt

    Wie seriös sind Crowdinvesting-Plattformen?

    Grundsätzlich gibt es wie bei allen Geschäftsfeldern auch bei Crowd-Investments schwarze Schafe. Achten Sie deshalb genau auf den Firmensitz, welche Projekte angeboten werden und auf Ihr Bauchgefühl. In Deutschland gibt es einige seriöse Anbieter von Crowd-Investments. Dazu zählen laut Medienberichten beispielsweise die Plattformen Bergfürst, Ifunded oder Exporo. 

    ‌Weiterlesen: Crowdinvestment-Plattform

    Wie funktioniert Crowdinvesting in Immobilien?

    Potenzielle Anleger können über Plattformen im Internet Geld in Immobilienprojekte investieren. Das muss kein großer Betrag sein, oft reichen bereits hundert Euro aus. Der Grund: Beim Crowdinvesting in Immobilien investieren viele einzelne Anleger zusammen in ein Projekt. Durch das gemeinsame Kapital der Crowd (Gruppe) kann ein Vorhaben finanziert werden. Die einzelnen Anleger bekommen im Gegenzug hohe Zinsen ausgezahlt. 

    ‌Weiterlesen: Wie funktioniert Crowdinvesting?

    Wie sicher ist Crowdinvesting?

    Es ist ein risikoreiches Investment, weil man im Falle einer Insolvenz des Unternehmens, womöglich sein eingesetztes Kapital zur Gänze verliert. Anleger sollten genau überlegen, wie dringend sie das investierte Kapital benötigen. Kleine Beträge und eine Streuung auf mehrere Projekte minimieren das Risiko eines totalen Verlusts. 

    ‌Weiterlesen: Crowdinvestment-Plattform

    Warum Crowdinvesting?

    Crowdinvesting bietet Privatpersonen eine schnelle und unkomplizierte Art der Kapitalanlage. Menschen mit geringen finanziellen Mitteln können in den Immobilienmarkt einsteigen, weil die Investitionen nicht besonders hoch sein müssen. Unternehmen kommen schnell an benötigtes Kapital für Ihr Vorhaben und unterliegen bis zu einer Summe von 6 Millionen Euro keiner offiziellen Prüfung oder Prospektpflicht. 

    ‌Weiterlesen: Warum Crowdinvesting?

    Wie verdienen Plattformen Geld?

    Die Plattformen für Crowdinvesting verlangen von ihren Inserenten – den Unternehmen – eine Gebühr für die Nutzung. Im Gegenzug können Unternehmen ihre Projekte den potenziellen Geldgebern präsentieren. Anleger zahlen weder für die Nutzung der Plattformen noch für Überweisungen eine Gebühr. 

    ‌Weiterlesen: Crowdinvestment-Plattform?

    Wer eignet sich für ein Crowdinvestment?

    Personen, die kein Risiko scheuen eignen sich grundsätzlich für Crowdinvestments. Anleger, die Ihr Kapital-Portfolio breiter streuen möchten, fallen ebenfalls in die Zielgruppe. Crowdinvestments sind in der Regel risikoreicher als klassische Anlageformen, wie beispielsweise Wertpapiere oder Staatsanleihen. Die Renditen fallen aber eher niedrig aus. Bei Crowdinvestments profitieren dafür Anleger von höheren Gewinnen. 

    ‌Weiterlesen: Wer eignet sich für Crowdinvesting in Immobilien?

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