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| Kategorie: Immobilienfinanzierung

Finanzierungsablaufplan: Phasen und Ablauf einer Finanzierung

Bei der Finanzierung einer Immobilie müssen verschiedene Schritte eingehalten werden. Was in den einzelnen Phasen zu berücksichtigen ist und wie ein Finanzierungsablaufplan aufgebaut sein sollte, erfahren Sie hier.
Es erfolgt eine Unterteilung in die einzelnen Phasen des Finanzierungsablaufplans. In diesen Phasen erfahren Sie, was beachtet werden muss, wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten und wie dies mit Hilfe des Finanzierungsablaufplans funktioniert.

Beginn des Projekts Immobilie


‌• Eigenkapital: 
‌Zu Beginn sollten Sie sich ein Grundkapital aufbauen, welches Sie in die Immobilie investieren können. Auch Eigenleistungen zählen zum Eigenkapital. Diese können jedoch nur bis zu einem Höchstwert von 30.000 Euro anerkannt werden. 

‌Zu anderen Formen des Eigenkapitals zählen unter anderem ein Verwandtendarlehen, ein Baugrundstück, ein Erbe oder eine Schenkung. Über je mehr Eigenkapital Sie verfügen, umso günstiger wird die Finanzierung der Immobilie. 

‌Mehr zum Thema Eigenkapital und Eigenleistung erfahren Sie im gleichnamigen Artikel. 

‌• Tilgungsrate: 
‌Als nächsten Schritt sollten Sie sich überlegen, wie viel Sie monatlich zur Tilgung des Darlehens oder des Kredits aufwenden können. 

‌Dabei sollten Ein- und Ausgabenschwankungen miteinberechnet werden, um im Falle einer teureren Ausgabe oder eines Einnahmeausfalls den Tilgungsbetrag immer noch bezahlen zu können. 

‌• Darlehens-/Kreditsumme: Sobald die Tilgungsrate festgelegt ist, kann man unter der Berücksichtigung der Zinsen und der gewünschten Laufzeit die Summe des Darlehens/Kredits berechnen. Die Laufzeit sollte dabei besonders gut durchdacht sein, da dadurch die gesamte Zukunft bestimmt wird. 

‌• Obergrenze des Kaufpreises:
Sobald man das gesamte verfügbare Kapital vor Augen hat, sollte man eine Obergrenze für den Kaufbetrag der Immobilie bzw. des Grundstücks und der Baukosten definieren und am Besten noch eine Reserve für unerwartete Gebühren zurückhalten.

Besichtigungen einer Immobilie


• Objekte auswählen: 
‌Durch die Festsetzung des Kaufbetrags können Sie jetzt eine Vorausauswahl für die in Frage kommenden Objekte treffen. Diese sollten Ihren Anforderungen entsprechen und nicht über der definierten Grenze liegen. 

‌• Besichtigungen: 
‌Sobald eine Vorauswahl getroffen wurde, kann mit den Eigentümern oder dem zuständigen Makler ein Termin vereinbart werden. Außerdem sollten so viele Objekte wie möglich besichtigt werden, um die passende Immobilie zu finden. 

‌• Renovierung/Sanierung: 
‌Im Zuge der Besichtigungen muss darauf geachtet werden, welche Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Wenn man selbst nicht in der Baubranche versiert ist, ist es ratsam einen Bekannten oder Freund zu Hilfe zu ziehen, um die Kosten abzuschätzen. 

‌• Angebote einholen: Wenn alle Kosten berechnet wurden ist es von Vorteil, sich bei mehreren Banken Angebote zur Finanzierung erstellen zu lassen. Die Angebote zur Finanzierung sollten verglichen werden und nach Bewerten dieser eines zur Finanzierung ausgewählt werden. 

‌• Förderungen prüfen: Bevor man zum Schritt des Kaufes weitergeht ist es ratsam, Förderungen oder Zuschüsse von der KfW oder anderen Landesförderbanken zu überprüfen und bei in Frage kommen zu beantragen.

Kauf der Traumimmobilie


‌• Objekt auswählen: 
‌Sobald alle Aspekte der Finanzierung abgeklärt sind, sollte man die finale Besichtigung durchführen und das Traumobjekt auswählen. Diese Besichtigung ist sehr genau durchzuführen und eventuelle Mängel sind zu protokolieren. 

‌• Verhandlung: 
‌Im Anschluss an die Besichtigung sollte mit dem Verkäufer eine Verhandlung geführt werden, ob etwaige Mängel von ihm beseitigt werden oder ob es zu einer Kaufpreisminderung kommt. Außerdem sollte man sich über Übergabe und Kaufabwicklung einig werden. 

‌• Finanzierungsbestätigung: 
‌Vor dem nötigen Notartermin sollte nach Zusage für das Darlehen eine Finanzierungsbestätigung eingeholt werden. Diese ist eine verpflichtende Vorlage beim Notar und dient als Sicherheit zur Finanzierung der Immobilie. 

‌• Notar: 
‌Beim Notar werden die Verhandlungsergebnisse sowie die Finanzierungsbestätigung vorgelegt. Nach eingehender Prüfung durch den Notar und der Unterzeichnung des Kaufvertrags reserviert dieser im Grundbuch die Liegenschaft für den Käufer. 

‌• Finanzierungsvertrag, Zahlungsabwicklung und Eintrag Grundschuld: 
‌Sobald der Kaufvertrag unterzeichnet wurde, kann der Darlehens-  bzw. der Kreditvertrag mit dem Kreditinstitut unterfertigt werden. 

‌Zu einem vereinbarten Termin erfolgt die Überweisung der Darlehenssumme auf das Konto des Darlehensnehmers. Dieser übermittelt den Kaufpreis an den Veräußerer sowie die Nebenkosten an die jeweiligen Empfänger. 

‌Sobald die Zahlungsabwicklung erfolgt ist, kann sich der neue Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen und sogleich die Grundschuld der Bank an dem finanzierten Objekt im Grundbuch besichern.

Tilgung der Immobilienfinanzierung


‌• Darlehen/Kredit tilgen: 
‌Wenn der gesamte Kauf abgewickelt wurde, beginnt nach vereinbarter Zeit die Tilgung des Darlehens/Kredits. In einem erstellten Tilgungsplan sind die Ratenhöhe und der Zeitpunkt der Zahlungen verankert. 

‌Im Darlehens- oder Kreditvertrag wird die Zinsbindungsfrist (Zeitraum in welchem ein Zinssatz gilt) vereinbart. Sollte am Ende der Zinsbindungsfrist eine Restschuld bestehen, ist eine Anschlussfinanzierung sinnvoll. 

‌• Anschlussfinanzierung: 
‌Falls es zu einer Anschlussfinanzierung kommt, sind drei Arten dieser möglich: 
‌- Prolongation (Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank) 
‌- Umschuldung (Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank) 
‌- Forward Darlehen (kann 5 Jahre im Voraus abgeschlossen werden)

Abschluss der Finanzierung


‌• Abbezahlen und Grundschuldlöschung: 
‌Wenn das gesamte Darlehen zurückbezahlt wurde und auch alle Zinsen getilgt wurden, kann die Grundschuld aus dem Grundbuch gestrichen werden. Sobald diese Grundschuldlöschung erfolgt ist, ist das Objekt frei von Lasten.
Hinweis:
Es ist grundsätzlich ratsam, die Grundschuldlöschung von einem Notar durchführen zu lassen. Hierbei übergibt der Notar dem Grundbuchsamt die benötigten Dokumente und veranlasst eine Löschung. Es kann hier bei einer Grundschuld in Höhe von 150.000 Euro zu Kosten von 300 Euro kommen. 150 Euro davon gehen an das Grundbuchsamt und der Rest an den Notar.

Finanzierungsablaufplan – Immobilien einfach erklärt

Was muss man zu Beginn des Finanzierungsablaufplans beachten?

Zu Beginn ist es wichtig, die gewünschte Immobilie zu definieren und auch eine Aufstellung des verfügbaren Kapitals zu erstellen. Nach der Ermittlung des Gesamtkapitals sollte man einen Teil abziehen um auf den höchst möglichen Kaufpreis zu kommen, da es von Vorteil ist, eine Reserve zu besitzen.

‌Weiterlesen: Was muss man zu Beginn des Finanzierungsablaufplans beachten?

Wie wichtig sind Besichtigungen beim Kauf einer Immobilie und beim Finanzierungsablaufplan?

Zu den wichtigsten Punkten eines Immobilienkaufs und somit auch des Finanzierungsablaufplans zählt die Besichtigung. Beim Punkt Besichtigung ist wichtig, dass man mehrere Objekte besichtigt und bei Interesse diese Objekte erneut besichtigt und auf Mängel achtet. Sollte man sich nicht gut auskennen, ist es ratsam einen geschulten Bekannten oder Freund um Hilfe zu bitten.

‌Weiterlesen: Wie wichtig sind Besichtigungen beim Kauf einer Immobilie und beim Finanzierungsablaufplan?

Auf was sollte bei der Finanzierungstilgung im Finanzierungsablaufplan achten?

Die Tilgung des Darlehens/Kredits erfolgt mit Hilfe eines Tilgungsplans, welcher genau angibt, welche Summe zu welchem Zeitpunkt zu begleichen ist. Außerdem muss beachtet werden, dass im Falle einer Restschuld eine Anschlussfinanzierung benötigt wird.

‌Weiterlesen: Auf was sollte bei der Finanzierungstilgung im Finanzierungsablaufplan achten?

Wie erfolgt der Abschluss des Finanzierungsablaufplans?

Wenn die im Darlehensvertrag vereinbarte Summe zurückbezahlt wurde, kann die Grundschuld aus dem Grundbuch gestrichen werden und die Liegenschaft ist frei von Lasten.

‌Weiterlesen: Wie erfolgt der Abschluss des Finanzierungsablaufplans?

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