Besichtigung eine Lagerhalle © Adobe Stock | Hero Images/Hero Images

Gewerbeimmobilie verkaufen – Richtig bewerten und vermarkten

Der Verkauf von Gewerbeimmobilien ist aufwendig und zeitintensiv. Im Gegensatz zu einem Wohnimmobilien-Verkauf sind bei Gewerbeimmobilien wirtschaftliche Kriterien ausschlaggebend und das erfordert Expertise. Über die Verkaufsabläufe, Immobilienbewertung und Steuern lesen Sie in diesem Beitrag.

Gewerbeimmobilie verkaufen


‌Der Verkauf von Gewerbeimmobilien läuft in vielerlei Hinsicht anders ab als der Verkauf von Wohnimmobilien. Der Verkauf wird unter anderem durch Faktoren, wie die Art der Gewerbeimmobilie, Steuern und der Immobilienbewertung beeinflusst. Bei Gewerbeimmobilien verwendet man in der Regel das Ertragswertverfahren, um herauszufinden wie viel Gewinn mit der Gewerbeimmobilie erzielt werden kann. 

‌Folgende Fragen sollten sich Verkäufer im Vorhinein stellen:
  • Welche möglichen Käufer gibt es? 
  • Welche Art von Gewerbe lässt sich in der Immobilie betreiben?  
  • Lässt sich die Nutzungsart umwandeln?  
  • Wie entwickelt sich der Markt?  
  • Wen sprechen Einrichtung und andere Merkmale besonders an?  
  • Welche Faktoren könnten potenzielle Käufer zögern lassen?  
  • Hinweis:
    Ab wann gelten Gewerbeimmobilien als gewerblich? Grundsätzlich dann, wenn die Immobilie ganz oder teilweise gewerblich genutzt wird. Das Bewertungsgesetz § 181 Abs. 6 besagt: „Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind“

    Wie läuft der Verkauf einer Gewerbeimmobilie ab?


    ‌Um eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen, sollten Eigentümer folgende Schritte beachten.

    Zielgruppe definieren


    ‌Um eine Zielgruppe festzulegen, ist die Gewerbeart entscheidend. Eine Lagerhalle wird andere Interessenten anziehen als ein Geschäftslokal. Außerdem ist zu entscheiden, ob die Gewerbeimmobilie vermietet oder leerstehend verkauft werden soll und wo sie vermarktet wird – regional oder überregional.

    Verkaufsunterlagen vorbereiten


    ‌Für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie müssen alle notwendigen Unterlagen – wie beispielsweise Grundbuchauszug oder Baupläne vorhanden sein.

    Bewertung


    ‌Um einen realistischen Verkaufspreis zu erhalten, müssen Gewerbeimmobilien bewertet werden. Am häufigsten wird dafür das Ertragswertverfahren verwendet.

    Vermarktung


    ‌Eigentümer sollten sich Gedanken über die Art der Vermarktung machen. Die Gewerbeimmobilie kann einerseits auf vielen Portalen gleichzeitig inseriert werden oder Sie setzen auf „Secret Sale“. Das bedeutet: Die Gewerbeimmobilie wird vom Gewerbemakler nicht überall angeboten, sondern nur bestimmten Interessenten gezeigt, die der Makler bereits in seiner Datenbank gelistet hat. Bei Gewerbeimmobilien wird diese Vorgehensweise oft angewendet.

    Verkaufsabschluss


    ‌Sobald ein Käufer gefunden wurde, kommt es zum letzten Schritt: Unterzeichnung des Kaufvertrags bei einem Notar.

    Marktanalyse von Gewerbeimmobilien


    ‌So bald feststeht, welche Art von Gewerbeimmobilie verkauft wird, (Produktionsimmobilie, Logistikimmobilie usw.) sollte eine genaue Marktanalyse durchgeführt werden. Wichtig dabei: Welche Zielgruppe möchte man ansprechen? Hotels sprechen beispielsweise eine andere Käuferschicht an als Lagerhallen oder Einzelhandelsgeschäfte.

    Gewerbemakler beauftragen


    ‌Die Vermarktung eine Gewerbeimmobilie ist komplex und umfangreich und sollte daher nicht mit der Vermarktung einer Wohnimmobilie verglichen werden. Bei Gewerbeimmobilien geht es hauptsächlich um Zahlen und Fakten. Die auf Gewerbeimmobilien spezialisierten Gewerbemakler bringen in der Regel betriebswirtschaftliches und rechtliches Wissen mit und das ist vor allem beim Verkauf von Gewerbeimmobilien sehr wichtig. Je nach Region gibt es Gewerbemakler, die sich auf bestimmte Gewerbeimmobilien spezialisiert haben – beispielsweise Handelsimmobilien.

    Gewerbeimmobilie privat verkaufen


    ‌Wer seine Gewerbeimmobilie ohne Hilfe eines Maklers verkaufen möchte, sollte viel Zeit einplanen. Dinge, wie Erstellung eines Exposés, das Koordinieren von Besichtigungen, sowie die Beschaffung aller Verkaufsunterlagen kommen auf Verkäufer zu. Zudem müssen gewerbliche Kauf- und Mietverträge aufgesetzt werden – das verlangt Zeit und eine gewisse Expertise.

    Welche Unterlagen werden benötigt?


    ‌Bei einem Verkaufsgespräch müssen Sie alle relevanten Unterlagen der Gewerbeimmobilie vorzeigen. Dazu gehören beispielsweise:
  • Aktueller Grundbuchauszug  
  • Genehmigter Bebauungsplan  
  • Baupläne 
  • Berechnung Nutzflächen  
  • Berechnung der Kubatur (umbauter Raum) 
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis  
  • Betriebskostenaufstellung (Versicherungen, Instandhaltungen, Steuern, Energiekosten und weitere Kosten) 
  • Nachweise von Umbauten und Sanierungen (Rechnungen)  
  • Miet-und Pachtverträge der letzten drei Jahre 

  • ‌Viele Unterlagen finden Verkäufer beim zuständigen Bauamt der Stadt. Und: Je nachdem welche Art von Gewerbeimmobilie verkauft wird, werden unterschiedliche Unterlagen benötigt. Engagieren Sie einen Gewerbemakler, übernimmt dieser gewöhnlich die Zusammenstellung aller Dokumente.
    Hinweis:
    Der potenzielle Käufer sollte rechtzeitig über mögliche Nutzungseinschränkungen informiert werden. Die geplante Nutzung des Interessenten könnte vielleicht nicht erlaubt sein. Es können auch Einschränkungen aufgrund des Emissionsschutzgesetzes bestehen.

    Preis der Gewerbeimmobilie bestimmen


    ‌Der Marktwert von Gewerbeimmobilien wird in den meisten Fällen mittels Ertragswertverfahren berechnet. Dazu benötigt man den Bodenwert und Gebäudeertragswert. Der Gebäudeertragswert setzt sich aus den Bewirtschaftungskosten und Mieteinnahmen zusammen. Um einen konkreten Preis zu ermitteln, muss auch der jeweilige Teilmarkt berücksichtigt werden. Der Markt für Logistikimmobilien unterliegt beispielsweise anderen Faktoren als der Markt für Büroimmobilien. Ohne Marktkenntnisse ist ein realistische Preisfindung schwierig, weshalb ein Gewerbemakler in vielen Fällen hilfreich sein kann.

    Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienbewertung?

  • Lage 
    ‌Innenstadtlage, Stadtrand oder ländliche Gegend: Auch hier ist die Art der Gewerbeimmobilie entscheidend. Ein kleiner Einzelhandel eignet sich beispielsweise für die Fußgängerzone, während größere Produktionsunternehmen wahrscheinlich einen Standort außerhalb der Stadt, dafür mit guter Verkehrsanbindung wählen würden.  
  •  Mieteinnahmen 
    ‌Wie hoch sind die Mieteinnahmen? Bestehen langfristige Mietverträge?  
  • Vermietet oder leerstehend 
    ‌Vermietete Objekte bringen dem Käufer umgehend Mieterträge, was den Wert der Gewerbeimmobilie erhöht. Es kann aber auch sein, dass Eigentümer eine leerstehende Gewerbeimmobilie bevorzugen, weil sie die Immobilie selbst nutzen möchten. 
  • Zustand 
    ‌In welchem Zustand ist die Gewerbeimmobilie: Müssen Käufer mit umfangreichen Sanierungen rechnen oder reichen kleine Reparaturen?  

  • Gewerbeimmobilie vermietet verkaufen?


    ‌Eine vermietete Gewerbeimmobilie erzielt in der Regel einen höheren Verkaufspreis. Der Grund: Die neuen Eigentümer erhalten sofort Mieteinnahmen und gehen damit von einer konstanten Rendite aus. Langfristige Miet- oder Pachtverträge sind für Kaufinteressenten daher ein wichtiges Kriterium für die Kaufentscheidung und steigern oft den Immobilienwert. Eine vermietete Gewerbeimmobilie kann den Preis aber genauso senken. Beispielsweise bei Zahlungsproblemen von Mietern oder zu günstigen Mietverträgen. Die aufrechten Mietverträge können demnach nicht einfach gekündigt werden.

    Gewerbeimmobilie verkaufen – Welche Steuern fallen an?


    ‌Grundsätzlich müssen Eigentümer mit zwei Steuerarten rechnen, wenn sie ihre Gewerbeimmobilie verkaufen:
  • Einkommenssteuer 
  • Gewerbesteuer 

  • ‌Eigentümer müssen Einkommenssteuer zahlen, wenn sie als Privatperson eine Gewerbeimmobilie besitzen und vermieten. Gewerbesteuer wird fällig, wenn das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgeht. Das ist der Fall, wenn Privatpersonen innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen. (Drei-Objekt-Grenze) 

    ‌Gehört die Gewerbeimmobilie zum Betriebsvermögen muss der Verkauf betrieblich versteuert werden.

    Spekulationsfrist


    ‌Die Spekulationssteuer muss unter folgenden Umständen gezahlt werden:
  • Mit dem Verkauf der Gewerbeimmobilie entsteht ein Gewinn  
  • Zwischen Kauf und Verkauf liegen weniger als zehn Jahre  

  • ‌Die Spekulationssteuer wurde eingeführt, um zu verhindern, dass im Wert gestiegene Immobilien, sofort wieder verkauft werden. Die Steuer beträgt 40 Prozent vom gesamten Gewinn. 

    ‌Eigentümer können jedoch einige Kosten, die im Zuge des Immobilienverkaufs entstanden sind, vom Gewinn abziehen und so Steuern sparen. Zu den abziehbaren Kosten gehören beispielsweise:
  • Notarkosten 
  • Maklerprovision  
  • Grunderwerbssteuer 
  • Sanierungskosten 
  • Werbungskosten  
  • Energieausweis
    ‌ 
  • Wann ist die Spekulationssteuer hinfällig?


    ‌Unter bestimmten Bedingungen müssen Verkäufer keine Spekulationssteuer zahlen:
  • Die Zehn-Jahres-Frist wird eingehalten, auch deshalb, weil mit künftigen Käufern ein Vorvertrag abgeschlossen werden kann.  
  • Wohnen die eigenen Kinder im Jahr des Verkaufs, sowie zwei Jahre davor in der Immobilie, entfällt die Steuer. Voraussetzung: Sie erhalten noch Kindergeld. 
  • Der Verkaufsgewinn ist nicht höher als 600 Euro – dann handelt es sich um einen Freibetrag, der nicht unter die Spekulationssteuer fällt. Verkäufer sollten daher genau schauen, welche Ausgaben sie vom Gewinn abziehen können.  
  • Hinweis:
    Verkaufen Unternehmer ihre Gewerbe ab dem Zeitpunkt des 55. Lebensjahres oder aufgrund von Arbeitsunfähigkeit gilt laut dem Einkommenssteuergesetz (EStG) § 16, Abs. 4 ein Freibetrag von 45.000 Euro. Weitere Sonderregelungen gelten, wenn der Verkauf als „außerordentliche Einkunftsart“ (EstG), § 34 eingestuft wird.

    Gewerbeimmobilie verkaufen und zurückmieten


    ‌Manchmal verkaufen Eigentümer ihre Gewerbeimmobilie, um sie anschließend wieder zu mieten. Auf diese Art kommen Unternehmen schnell zu liquidem Kapital, dass womöglich für Investitionen gebraucht wird. Unternehmen können somit ihr Gewerbe – trotz Verkauf – im gleichen Gebäude fortsetzen. Unternehmen können mit einem Verkauf zudem die Verantwortung als Eigentümer und die damit verbundenen Verpflichtungen abgeben.


    Gewerbeimmobilie verkaufen – Immobilien einfach erklärt

    Was ist beim Verkauf von Gewerbeimmobilien zu beachten?

    Eigentümer sollten zunächst die Gewerbeart und die Zielgruppe bestimmen. Im nächsten Schritt muss die Gewerbeimmobilie bewertet und anschließend vermarktet werden. Die Vermarktung muss sich demnach an die Zielgruppe richten. Bevor es zu ersten Verkaufsgesprächen kommt, sollten alle notwendigen Unterlagen der Immobilie bereit liegen. Außerdem sollten potenzielle Käufer gleich zu Beginn über mögliche Nutzungseinschränkungen aufgeklärt werden. 

    ‌Weiterlesen: Wie läuft der Verkauf einer Gewerbeimmobilie ab?

    Welche Steuern zahlt man beim Verkauf von Gewerbeimmobilien?

    Das kommt drauf an, ob man die Gewerbeimmobilie als Privatperson oder als gewerbliches Unternehmen verkauft. Als Privatperson ist man einkommensteuerpflichtig. Verkaufen Eigentümer mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren wird man vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft und muss Gewerbesteuer zahlen. 

    ‌Weiterlesen: Gewerbeimmobilie verkaufen – Welche Steuern fallen an?

    Wie wird der Wert von Gewerbeimmobilien bestimmt?

    Der Wert ist unter anderem abhängig von der Lage, dem Mietstatus und der Nutzungsart. Der Immobilienwert wird bei Gewerbeimmobilien mittels Ertragswertverfahren berechnet. Der Immobilienwert hängt also mit den zu erwartenden Erträgen zusammen. Ohne ausreichende Marktkenntnisse ist es schwierig Gewerbeimmobilien zu bewerten, weshalb oft Gewerbemakler beauftragt werden. 

    ‌Weiterlesen: Preis der Gewerbeimmobilie bestimmen

    Wann fällt eine Spekulationssteuer an?

    Wenn zwischen dem Kauf und Verkauf der Gewerbeimmobilie weniger als zehn Jahre liegen und mit dem Verkauf ein Gewinn erzielt wurde. Die Spekulationssteuer muss nicht gezahlt werden, wenn der Freibetrag von 600 Euro (Gewinn) nicht überschritten oder die Frist von zehn Jahren eingehalten wird. Verkäufer können dazu beispielsweise einen Vorvertrag mit dem Käufer vereinbaren. 

    ‌Weiterlesen: Gewerbeimmobilie verkaufen – Welche Steuern fallen an?

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