Cremefarbene Mietshäuser im Gründerzeit-Stil © Adobe Stock | christophotograph

Mietshaus – Eigentümer sollten langfristig planen

In einem Mietshaus wohnen Menschen in einzelnen Wohnungen und zahlen Miete an einen Eigentümer. Diese Wohnform gibt es bereits seit mehr als hundert Jahren. Vor allem in Städten sind Mietshäuser nicht mehr wegzudenken. Über die Merkmale von Mietshäusern, den Kauf und die Hausverwaltung, lesen Sie hier.

Was ist ein Mietshaus?


‌Ein Mietshaus ist ein Wohngebäude mit mehreren, abgetrennten Wohnungen. Der Eigentümer des Mietshauses vermietet die einzelnen Wohnungen gegen ein monatliches Entgelt (Miete). Im Gegensatz zu Mehrfamilienhäusern, gibt es beim Miethaus nur einen Eigentümer oder eine Eigentümergemeinschaft. Das Mietshaus wird auch Zinshaus genannt – das Wort stammt vom juristischen Begriff Mietzins. Das Wort Zinshaus wird vor allem in Süddeutschland und Österreich verwendet, während in Deutschland grundsätzlich der Begriff Mietshaus verwendet wird.
Exkurs: Die Geschichte von Mietshäusern 

‌Die erste Form von Miethäusern entstand im 17. Jahrhundert in Russland. In Mitteleuropa – vor allem in Wien – sorgte im 19. Jahrhundert eine stark wachsende Bevölkerung für den rasanten Bau von Mietshäusern. Die oftmals denkmalgeschützten Gebäude wurden ursprünglich errichtet, um mit den Mieteinnahmen Erträge zu erwirtschaften

‌Ein wesentlicher Faktor war aber auch der starke Bevölkerungswachstum in der Stadt. Es musste daher sehr viel Wohnraum geschaffen werden. Das Großbürgertum baute unter anderem selbst Mietshäuser, was wiederum die Mieterstruktur innerhalb Europas änderte. Viele Zinshäuser in Europa ähneln sich daher mit den prunkvollen Gebäuden aus dem Wien des 19. Jahrhunderts. 

‌Heutzutage werden nicht nur mehr die „alten Gebäude“ vor 1945 als Zinshäuser bezeichnet, sondern allgemein alle Mehrfamilien-Wohnhäuser, mit der ein Eigentümer Mieteinnahmen erzielt.

Mietshaus kaufen


‌Beim Kauf eines Mietshauses handelt es sich um eine langfristige Investition – das sollten Interessenten bedenken. Stehen Wohnungen für längere Zeit leer, kann das zu Verlusten führen. Eine durchgehende Vermietbarkeit ist daher ein ausschlaggebendes Kriterium für ein Mietshaus.

Stadtviertel


‌Das Viertel, in dem das Mietshaus steht, sollte genau geprüft werden. Gibt es regelmäßigen Zuzug oder befinden sich in dem Gebiet viele leerstehende Wohnungen? Gibt es viele, kleine Geschäfte oder kaum Geschäftsbetrieb? Diese Fragen sollten potenzielle Käufer sich im Vorhinein stellen.

Mieterstruktur


‌Ein weiterer Indikator ist die Mieterstruktur. Daher sollten sich potenzielle Käufer unter anderem folgende Fragen stellen: Welche Mieter wohnen in dem Mietshaus? Wechseln die Mieter oft oder gibt es viele langfristige Mietverhältnisse? Denn es könnte sein, dass der Eigentümer das Mietshaus verkaufen möchte, weil es Probleme mit den Mietern gibt – beispielsweise Zahlungsausfälle (Mietrückstände). Andererseits könnten Leerstände auch auf nicht getätigte Reparaturen des Eigentümers schließen.

Finanzierung


‌Die Finanzierung eines Mietshauses sollte genau durchdacht sein und nicht nur auf den reinen Mieteinnahmen basieren. Dann könnten nämlich bereits einzelne Mietausfälle, finanzielle Schwierigkeiten verursachen. Außerdem ist die Werteentwicklung des Gebäudes ein zusätzlich wichtiger Faktor bei der Planung.

Wer kauft Mietshäuser?


‌Ein Mietshaus ist – besonders in guten Lagen – eine sehr kostspielige Investition. Die Hauptinteressenten sind daher meist wohlhabende Privatiers, gewerbliche oder institutionelle Käufer. Eine andere Kaufgruppe sind Immobilienfonds, deren Geschäftsmodell der Verkauf und die Vermietung von Immobilien ist. Das Angebot an Mietshäusern ist eher begrenzt, was wiederum hohe Preise bedeutet. Der Preis für ein Mietshaus in begehrten Innenstadtlagen kann im siebenstelligen Bereich liegen. 

‌Die Käufer sind meist professionelle Anleger oder haben eine hohe Expertise auf dem Immobilienmarkt. Die Käufer von Mietshäusern agieren in der Regel sehr routiniert und prüfen die Gebäude sehr gründlich, bevor sie eine Kaufentscheidung fällen.

Tipps für den Kauf von Mietshäusern


‌Ein Mietshaus ist ein langfristiges Anlageobjekt, dass unter Umständen eine gute Rendite erwirtschaftet. Potenzielle Käufer sollten folgendes beachten:
  • Käufer müssen mehr Kapital aufbringen als bei einzelnen Eigentumswohnungen  
  • Das Alter und die Bausubstanz des Gebäudes sollten anfangs geprüft werden, um später sehr teure Sanierungen zu vermeiden.  
  • Mieter und Mietverträge genau prüfen  
  • Das Risiko sollte im Vorhinein eingeschätzt werden (u.a. Kostenkalkulation)
    ‌ 
  • Wie baut man ein Mietshaus?


    ‌Als private Person ist der Bau eines ganzen Mietshauses wahrscheinlich schwierig zu finanzieren. Daher empfehlt es sich Baugemeinschaften zu gründen – hierbei schließen sich mehrere Bauherren zusammen. Die Kosten für Grundstück, Planung sowie Nebenkosten werden somit geteilt und das erleichtert die Finanzierung. 

    ‌Eine andere Möglichkeit ist der Bauträger. Ein Bauträger kauft große Grundstücke/Areale, baut darauf einzelne Wohnhäuser oder Siedlungen und vermarktet diese auch. Als Privatperson ist man nur der Käufer der Immobilie, Bauherr bleibt bis zum Ende der Bauträger. Das heißt: Das Mitspracherecht beim Bau ist daher eher beschränkt.
    Hinweis:
    Ein Bauherr ist derjenige, der eine Immobilie eigenverantwortlich baut. Findet der Bau auf Rechnung und Grundstück des Bauherrn statt, ist er gleichzeitig Bauträger. Wird hingegen auf einem fremden Grundstück und auf fremde Rechnung gebaut, ist der Bauträger ein anderer. Dieser handelt aber im Interesse des Bauherrn.

    Nebenkosten – Miethaus


    ‌Der Eigentümer eines Mietshauses darf die sogenannten umlagefähigen Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Dazu gehört beispielsweise die Grundsteuer oder die Gebäudereinigung. Wer im Haus, wie viel zahlen muss, wird durch den Verteilerschlüssel berechnet. Mieter zahlen je nach Wohnfläche oder Personenanzahl höhere oder niedrigere Betriebskosten.
    Achtung:
    Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Mietshauses sind keine umlagefähigen Betriebskosten und dürfen vom Vermieter daher nicht auf den Mieter umgelegt werden.

    Hausverwaltung – Mietshaus


    ‌Ein Mietshaus braucht für den „laufenden Betrieb“ eine funktionierende, kaufmännische und technische Verwaltung. In den meisten Fällen kümmern sich die Eigentümer/Käufer nicht persönlich darum, sondern engagieren externe Firmen – die Hausverwalter. Die Hausverwaltung kümmert sich um Aufgaben, wie beispielsweise:

    Aufgaben der Hausverwaltung

  • Vermietung von Wohnungen  
  • Mietverträge erstellen 
  • Rechnungen verschicken/einfordern 
  • Betriebskostenabrechnung 
  • Mieterhöhungen ankündigen 
  • Gemeinschaftliche Ausstattung prüfen und warten (Heizung, Aufzug, Klimaanlage) 

  • ‌Die Aufgaben von Hausverwaltern können allerding sehr unterschiedlich sein. Dabei spielt es eine Rolle, ob das Mietshaus, einen einzelnen Eigentümer oder eine Wohnungseigentümergesellschaft hat. Ein weiterer Faktor ist die Art des Mietshauses.

    Unterschiedliche Hausverwaltungen


    ‌Die Aufgaben einer Hausverwaltung unterscheiden sich je nach Art des Miethauses. Die verschiedenen Verwaltertätigkeiten werden im Artikel Hausverwaltung näher erklärt.

    Mietshaus verkaufen


    ‌Ein Verkauf von Miethäusern kann im Gegensatz zu Einfamilienhäusern oder einzelnen Wohnung langwieriger ausfallen. Käufer von Mietshäusern benötigen in der Regel neben den üblichen Dokumenten, zusätzliche Unterlagen des Hauses. Zum Beispiel: Alle Mietverträge, Nachweise über alle Modernisierungen und Sanierungen, sowie Information über Wohnrechte der Mieter.

    Einzelne Wohnungen oder gesamtes Haus verkaufen?


    ‌Vor dem Verkauf stellt die sich die Frage, ob das ganze Mietshaus oder die Wohnungen einzeln als Eigentumswohnungen verkauft werden sollen. Letzteres ist für den Eigentümer des Mietshauses oftmals gewinnbringender, da ein höherer Verkaufspreis für die Wohnungen erzielt werden kann. Für die Umwandlung in Eigentumswohnungen muss aber einiges beachtet werden:
  • Für die Umwandlung in Eigentum benötigt es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Damit wird bestätigt, dass Wohneinheiten im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in sich abgeschlossen sind. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist gebührenpflichtig und kann bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden. In weiterer Folge muss ein Notar die Teilungserklärung erstellen, die für die Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist.  
  • Wird ein Mietshaus in Wohnungseigentum umgewandelt und werden die Wohnungen separat verkauft, besitzen Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das heißt: Der Eigentümer muss dem Mieter die Möglichkeit geben, die Wohnung zu den gleichen Konditionen, wie mit einem Dritten vereinbart, zu kaufen. Eine Ausnahme gilt beim Verkauf an Familienangehörige.  
  • Werden einzelne Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und anschließend verkauft, genießen Mieter einen besonders hohen Kündigungsschutz. Nach Verkauf gilt eine dreijährige Sperrfrist, in denen Mieter nicht gekündigt werden können. In manchen Gemeinden kann die Frist bis zu zehn Jahre betragen. Eine Eigenbedarfskündigung ist während der Frist auch nicht möglich.  
  • Erforderliche Dokumente für den Verkauf


    ‌Der Verkauf eines Mietshauses erfordert einige Unterlagen, wie beispielsweise:
  • Baudokumente (Grundriss, Baupläne, Baugenehmigungen, Umbauen etc.) 
  • Bebauungsplan  
  • Grenzbescheinigung
  • Grundbuchauszug  
  • Flurkarte 
  • Lageplan 
  • Energieausweis (hilfreich für die Einschätzung von Heiz- und Warmwasserkosten und Sanierungskosten)  
  • Nachweis aller Instandhaltungen und Modernisierungen  
  • Betriebskostenaufstellung (Verteilerschlüssel)  
  • Nutzungs- und Wohnrechte der Mieter  
  • Gegebenenfalls Protokolle 
  • Achtung:
    Eigentümer von Mietshäusern sollten das Gebäudeenergiegesetz (GEG) beachten, dass eine energetische Sanierung der Immobilie bedingt. Die Kosten für eine nachträgliche Sanierung können sehr hoch ausfallen.

    Wertermittlung vom Mietshaus


    ‌Die meisten Mietshäuser werden von Kapitalanlegern gekauft – diese möchten genau wissen, wie rentabel der Immobilienkauf ist. Eine aussagekräftige Immobilienbewertung – mit langfristigen Prognosen der zukünftigen Mieteinnahmen – ist daher unumgänglich. Das Ertragswertverfahren wird hier angewendet.

    Faktoren für Ertragswertverfahren

  • Bodenwert – Dieser ergibt sich aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter und der Grundstücksgröße. 
  • Rohertrag – Das ist die erzielbare Jahresmiete. Hier sind nicht die tatsächlichen Einnahmen gemeint, sondern die marktüblichen Mieten.  
  • Bewirtschaftungskosten – Das sind Instandhaltungskosten, Betriebskosten und Verwaltungskosten. Zieht man diese vom Rohbetrag ab, bekommt man den Jahresreinertrag.  
  • Vervielfältiger – Diese Kennzahl wird verwendet, um die ungefähre Rendite der Immobilie einzuschätzen. Für die Berechnung wird der Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete dividiert. Je niedriger die Zahl, desto rentabler ist die Immobilie. 
  • Baulicher Zustand – Weißt das Miethaus bauliche oder altersbedingte Schäden auf, muss das im Ertragswertverfahren einbezogen werden. Folglich sinkt der Ertragswert dadurch.  
  • Mietshaus verkaufen – Steuern


    ‌Möchten Sie Ihr Mietshaus verkaufen, sollten Sie die Spekulationssteuer nicht vergessen. Liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre, wird eine Spekulationssteuer fällig. Die Höhe hängt von Faktoren ab, wie:
  • Wertsteigerung des Mietshauses  
  • Persönlicher Einkommenssteuersatz  
  • Frühere Abschreibungen  
  • Verkäufer sollten außerdem die „Drei-Objekt-Grenze“ beachten. Werden mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft, wird man als (Immobilien)-Unternehmen eingestuft und es fällt Gewerbesteuer an.

    Ruhezeiten – Mietshaus


    ‌Die lauten Nachbarn, die spät in der Nacht feiern oder lautstark musizieren – ein Phänomen das vermutlich viele deutsche Mieter kennen. Um ständigen Lärm zu beschränken, gelten in Mietshäusern bestimmte Ruhezeiten. Diese Ruhezeiten sind aber nicht bundesweit geregelt, sondern können von Bundesland, Gemeinde oder der Hausverwaltung individuell bestimmt werden. Üblicherweise gelten, aber folgende Ruhezeiten:
  • Nachtruhe von 22 bis 6 Uhr  
  • An Sonn- und Feiertagen gilt die Ruhezeit den ganzen Tag  
  • Der Samstag wird als Werktag angesehen – außer er fällt auf einen Feiertag 
    ‌ 
  • Eine Mittagsruhe kann es je nach Gemeinde und Hausordnung auch geben. Beispielsweise von 13 bis 15 Uhr.

    Mietshaus – Immobilien einfach erklärt

    Was bedeutet Mietshaus?

    Ein Mietshaus ist ein Wohngebäude mit mehreren, einzelnen Wohneinheiten, die von einem Eigentümer vermietet werden. Der Begriff Mietshaus wurde in seiner ursprünglichen Form hauptsächlich für die prachtvollen Bauten vor 1945 verwendet. Mittlerweile definiert man jedes Wohnhaus, in denen mehrere Parteien zur Miete wohnen, als Mietshaus. 

    ‌Weiterlesen: Was ist ein Mietshaus?

    Wie kauft man ein Mietshaus?

    Ein Mietshaus erfordert mehr Eigenkapital als eine einzelne Eigentumswohnung. Eine Investition kann sich bei durchgehender Vermietung aber durchaus lohnen. Der Standort des Mietshauses spielt dafür eine sehr wichtige Rolle und sollte demnach gut durchdacht sein. Außerdem sollte die Mieterstruktur im Vorhinein geprüft werden. Häufige Mieterwechsel könnten beispielsweise ein Warnsignal sein. 

    ‌Weiterlesen: Mietshaus kaufen

    Wie verkauft man ein Mietshaus?

    Der Verkauf eines Mietshauses ist in der Regel mit viel Aufwand verbunden. Eigentümer benötigen viele Dokumente, eine detaillierte Immobilienbewertung und Informationen über die Wohnrechte der Mieter. Außerdem müssen Eigentümer sich überlegen, ob sie die gesamte Wohnanlage oder die Wohnungen einzeln verkaufen möchten. Bei Umwandlung in Eigentum müssen einige Dinge beachtet werden. 

    ‌Weiterlesen: Mietshaus verkaufen

    Was macht die Hausverwaltung im Miethaus?

    Die Hausverwaltung hat, je nach Ausrichtung, unterschiedliche Aufgaben. Zu den gewöhnlichen Aufgaben gehören aber normalerweise die Erstellung der Betriebskostenabrechnung oder die Wartung von Gemeinschaftseigentum, wie beispielsweise Aufzug oder Heizung. Es gibt aber auch Hausverwaltungen die Mietverträge erstellen, Mieter suchen und Mieterhöhungen ankündigen. 

    ‌Weiterlesen: Hausverwaltung – Mietshaus

    Wie wird ein Mietshaus gebaut?

    Ein Mietshaus kann beispielsweise zusammen mit einer Baugemeinschaft gebaut werden. Dadurch werden die Kosten für Grundstück, Planung und Nebenkosten geteilt. Eine weitere Möglichkeit ist die Zusammenarbeit mit einem Bauträger. In diesem Fall ist der Bauträger aber auch Bauherr und daher hat man als Käufer weniger Mitsprachrecht. 

    ‌Weiterlesen: Wie baut man ein Mietshaus?

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