Begeht jemand Einmietbetrug, bezahlt er dem Vermieter keine Mietzahlungen. Er handelt bewusst, da er bereits vor Abschluss des Mietvertrages die Absicht hat, den Mietzahlungen nicht nachzukommen. Dadurch begeht er mit dem Vertragsabschluss Einmietbetrug. 
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‌Einmietbetrüger täuschen den Vermieter über ihre finanzielle Situation, was schließlich zu Schäden für den Vermieter führt. Dies ist strafbar und kann sowohl zivilrechtlich als auch strafrechtlich geahndet werden. Welche Möglichkeiten es zum Vorgehen gegen Einmietbetrüger gibt, lesen Sie im weiteren Verlauf dieses Artikels.
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‌Es gibt mehrere Arten von Betrug, und Einmietbetrug ist eine davon. Die strafrechtliche Definition von Betrug – welche auch den Einmietbetrug umfasst – findet sich in § 263 Abs.1 StGB. Diese besagt:
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‌Diese Formulierung macht nicht sofort klar, welche Voraussetzungen für Betrug erfüllt sein müssen und gilt auch in Rechtskreisen als nicht sehr gelungen. Daher hat die Rechtsprechung objektive Voraussetzungen für Betrug nach § 263 StGB festgelegt, damit der Tatbestand Betrug erfüllt ist. Diese beinhalten: 
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‌1. Täuschung über Tatsachen 
‌Zunächst muss eine Täuschung über Tatsachen erfolgt sein. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Interessent bei einer Wohnungsbesichtigung in der Mieterselbstauskunft über sein Einkommen lügt oder eine gefälschte Schufa-Auskunft abgibt. Das Einkommen ist überprüfbar und kann daher als Tatsache angesehen werden. 
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‌2. Irrtum 
‌Durch die Täuschung muss im Fall des Einmietbetruges beim Vermieter eine Vorstellung entstanden sein, die nicht der Wirklichkeit entspricht. Der Vermieter geht durch die ihm vorgelegten falschen Dokumente davon aus, dass der Interessent alle Mietzahlungen leisten kann und will. 
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‌3. Vermögensverfügung 
‌Eine weitere Voraussetzung ist, dass in dem Fall der Vermieter eine Vermögensverfügung ausübt, die sich unmittelbar vermögensmindernd auswirkt. Eine Vermögensverfügung kann eine aktive Handlung aber auch ein Unterlassen sein. 
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‌4. Schaden 
‌Durch die Vermögensverfügung muss ein Schaden entstanden sein. Damit ein Schaden vorliegt, muss die Differenz zwischen dem Vermögenswert vor und nach der Vermögensverfügung negativ sein. 
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‌Neben diesen Punkten müssen zusätzlich subjektive Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu zählt zum einen Vorsatz. Die Person muss die täuschenden Handlungen, die zum Schaden führen, mit Wissen und Wollen ausgeführt haben. Außerdem braucht es die Absicht, dass sich der Täter durch die Vermögensverfügung bereichert, während dem Getäuschten dadurch ein Verlust entsteht.
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‌Einmietbetrüger gehen taktisch vor, sodass man ihre Absichten vorher nicht erkennt. Aus diesem Grund finden Sie nachfolgend Tipps, die einen Einmietbetrug verhindern können. Doch auch hier besteht noch immer das Risiko, dass Ihnen gefälschte Dokumente überreicht werden.
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‌Eine Möglichkeit, mehr über die Interessenten einer Wohnung zu erfahren, bietet die Mieterselbstauskunft. Allerdings sind die Interessen nicht verpflichtet, eine solche Selbstauskunft auszufüllen. Zudem geben Betrüger meist eine bessere finanzielle Situation an, als die der Wahrheit entsprechenden Situation (obwohl das nicht erlaubt ist).
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‌Vermieter können Einkommensnachweise des Arbeitgebers der letzten drei Monate einfordern, bevor sie mit einem Interessenten einen Mietvertrag eingehen. Dadurch kann abgeschätzt werden, ob die Person in der Lage sein wird, alle anfallenden Kosten für die Wohnung zu bezahlen. Scheint das zu wenig, könnte man über eine Bürgschaft nachdenken oder eine Versicherung wie im Artikel über Mietnomaden beschrieben abschließen.
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‌Darüber hinaus können Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des letzten Vermieters einholen, wenn der Interessent vorher immer seine Miete bezahlt hat. Weiters ist eine Schufa-Bonitätsprüfung möglich. Durch eine Schufa-Bonitätsauskunft des Interessenten kann die finanzielle Zuverlässigkeit noch besser eingeschätzt werden.
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‌Der Vermieter hat vor Vertragsabschluss alle Möglichkeiten genutzt, viel über den Mieter zu erfahren. Möglicherweise hat dieser in den ersten Monaten auch die Miete bezahlt. Doch nun zahlt er nicht, ist nicht mehr erreichbar und die Mietrückstände häufen sich immer mehr. So sieht ein typisches Vorgehen von Einmietbetrügern aus. Nun muss schnell gehandelt werden. Zunächst finden Sie alle zivilrechtlichen Möglichkeiten, wie man sich gegen Einmietbetrüger wehren kann. 
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‌Für ein erfolgreiches Vorgehen gegen Einmietbetrüger kann es stark auf Einzelheiten ankommen, beispielsweise bei der Formulierung der Abmahnung oder der Kündigung. Aus diesem Grund ist es ratsam, bereits zu Beginn einen Anwalt für Mietrecht hinzuzuziehen.
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‌Vorab sollte der Vermieter den zahlungsunwilligen Mieter abmahnen. Ist der Mieter allerdings schon zwei Monatsmieten im Rückstand, bedarf es keiner Abmahnung mehr. Denn dann ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich. 
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‌Die Abmahnung muss einen Hinweis auf die Verletzung der Vertragspflichten enthalten. Zudem muss der Mieter in dem Schreiben dazu aufgefordert werden, seine Pflichten zu erfüllen. Wichtig ist dabei, dass das Abmahnungsschreiben auch wirklich dem Mieter zugeht. Durch die Abmahnung kann der Vermieter später sein Vermieterpfandrecht gemäß § 562 BGB geltend machen.
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‌Sobald der Mieter insgesamt zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand ist, besteht ein erheblicher Mietrückstand. Das berechtigt den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages. 
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‌Sind es noch keine zwei Monatsmieten, aber der Mieter reagiert nicht auf die Abmahnung, ist nach einer Frist von zwei Wochen eine ordentliche Mietvertragskündigung möglich. Die Kündigung ist wichtig, da sie die Voraussetzung für den weiteren Schritt im zivilrechtlichen Vorgehen gegen Einmietbetrug darstellt – die Räumungsklage. Dabei ist zu beachten, dass die Kündigung allen Anforderungen entsprechen muss, um gültig zu sein und zu einer Klage zu berechtigen.
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‌Nach erfolgter Kündigung kann der Vermieter eine Räumungsklage bei Gericht einreichen, wenn der Mieter weiterhin nicht aus den Mieträumen auszieht. Hat der Vermieter damit Erfolg, erhält er einen Räumungstitel. Er kann dann die Zwangsräumung veranlassen, indem er einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Immobilie beauftragt. Zusätzlich dazu hat er die Möglichkeit, eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB für die weitere Nutzung der Immobilie sowie Schadensersatz nach § 280 BGB für den Mietausfall zu verlangen.
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‌Neben den zivilrechtlichen Maßnahmen, die man im Fall eines Einmietbetruges ergreifen kann, ist ein strafrechtliches Verfahren möglich. Dafür stellt der Vermieter oder sein Rechtsanwalt vor Gericht eine Strafanzeige wegen Einmietbetruges. 
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‌Diese hat nicht immer Erfolg, da für die Erfüllung des Tatbestandes Betrug spezielle Voraussetzungen nötig sind. Denn dem Mieter muss nachgewiesen werden, dass er bereits bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt hat, die Miete nicht zu bezahlen. Das zu beweisen, ist für Staatsanwälte sehr schwierig. Hatte der Mieter beim Abschluss des Vertrages nicht genug Geld für die Miete, ist das nämlich noch kein Betrug. Er kann erwartet haben, künftig zahlungsfähig zu sein. Zudem muss dem Vermieter ein Schaden entstanden sein. 
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‌Eine Strafanzeige wegen Einmietbetrug hat oft nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn der Mieter keine der im Mietvertrag vereinbarten Zahlungen geleistet hat – auch die Kaution nicht. Außerdem muss ermittelt werden, ob er bei der Unterzeichnung des Vertrages bereits wusste, dass er keine Zahlungen leisten kann. Darüber wissen geübte Einmietbetrüger Bescheid, weshalb sie meist die ersten Zahlungen leisten, bevor sie alle Zahlungen einstellen. Denn dadurch gilt ihr Vorgehen nicht als Betrug, bei dem sie die Absicht hätten haben müssen, von Beginn an keine Miete zu bezahlen.
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‌Gehen der Vermieter und sein Anwalt davon aus, mit einem Strafverfahren einen Erfolg zu erzielen, wird zunächst ein schriftlicher Strafantrag beim Amtsgericht gestellt. Ein solcher Antrag ist bei sogenannten „Antragsdelikten“, zu denen auch der Betrug zählt, notwendig. Ab dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme über den Einmietbetrug hat der Vermieter dafür drei Monate Zeit. 
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‌Den Beginn des Strafverfahrens bildet das Ermittlungsverfahren. Die Staatsanwaltschaft ermittelt mit Unterstützung der Polizei den Sachverhalt. Dazu gehört das Sammeln von Indizien und Beweisen sowie Befragungen von Zeugen und Verdächtigen. Finden sich genügend Beweise für einen Einmietbetrug, erlässt die Staatsanwaltschaft einen Strafbefehl. Dieser ist meist an eine Geldstrafe geknüpft und es kann dagegen 14 Tage lang Einspruch erhoben werden. 
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‌In weiterer Folge erhebt die Staatsanwaltschaft eine Anklage, die das sogenannte Zwischenverfahren einleitet. Darin wird entschieden, ob ein Hauptverfahren samt Verhandlung vor Gericht eröffnet wird. 
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‌Wird ein Hauptverfahren eingeleitet, kommt es zur Hauptverhandlung vor Gericht. Auf die Eröffnung der Hauptverhandlung folgt die Beweisaufnahme mit der Anhörung von Mieter und Vermieter. Zuletzt folgt die Urteilsverkündung des vorsitzenden Richters.
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‌Das Strafmaß bei Betrug ergibt sich aus § 263 Abs.1 StGB. Darin wird eine Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren oder eine Geldstrafe vorgesehen. Darüber hinaus wird der Mieter bei der Verurteilung wegen Betrug in das Bundeszentralregister eingetragen. 
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‌Wie die Strafe konkret ausfällt, hängt unter anderem davon ab, welcher Schaden durch den Betrug entstanden ist und ob bereits Vorstrafen vorhanden sind. Eine Geldstrafe wird nach Tagessätzen bemessen, wobei ein Tagessatz das durchschnittliche Einkommen pro Tag ist. Sie kann über mindestens fünf und höchstens 360 Tagessätze verhängt werden.
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‌Die Kosten bei einem Strafverfahren können je nach Aufwand sehr hoch ausfallen. Diese beinhalten zum einen die Anwaltskosten, wenn nicht auf einen Pflichtverteidiger zurückgegriffen wird. Dazu kommen die Verfahrenskosten sowie Gebühren und Auslagen. Die Höhe der Gerichtskosten bemisst sich nach der Strafe und ist in Anlage 1 des Gerichtskostengesetzes (GKG) geregelt. 
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‌In der Regel muss bei einer Verurteilung immer der Angeklagte – in diesem Fall der Mieter – die Kosten des Strafverfahrens tragen. Wurde der Mieter freigesprochen, trägt der Staat die Auslagen.
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‌Strafen können nicht auf unbegrenzte Zeit verfolgt werden – es gibt eine Strafverfolgungsverjährung. Die Verjährungsfrist bei Betrug ist gemäß § 78 StGB von der angedrohten Höchststrafe abhängig. Die Tat sieht ein Strafmaß von bis zu fünf Jahren vor, also besteht eine Frist im Sinne der Verfolgungsverjährung von fünf Jahren. 
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‌Die Verjährungsfrist beginnt mit Beendigung der Tat. Das bedeutet, dass sie nicht auf der Täuschung durch beispielsweise eine gefälschte Schufa-Auskunft basiert. Die Tat ist zu dem Zeitpunkt beendet, an dem dadurch ein Erfolg für den Mieter eintritt.
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‌Bei der Vermutung, dass gegen Sie ein Betrug begangen wurde, sollten Sie sich am besten an einen Rechtsanwalt für Mietrecht wenden. Denn einem Einmietbetrüger den Betrug wirklich nachzuweisen, kann sehr schwierig sein. Ein Anwalt kann abschätzen, ob bei einer Verhandlung vor Gericht eine Aussicht auf Erfolg besteht. Denn wenn nicht, häufen sich die Kosten sehr schnell an.
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