Grundstück am Land mit Erbbaurecht schafft Vorteile für Erbbaurechtgeber © Adobe Stock | Thierry RYO

Erbbaurecht – Erbpacht: Erbbaurechtsgrundstück, Erbbauzins & mehr

Das Erbbaurecht – umgangssprachlich auch Erbpacht – ist für jene attraktiv, die sich kein Grundstück kaufen können oder wollen. Dabei erhalten sie das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu bauen. Welche Vor- und Nachteile das Erbbaurecht bietet und worauf zu achten ist, lesen Sie hier.

Was bedeutet Erbbaurecht?


‌Das Erbbaurecht bezeichnet das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Die Person, die das Erbbaurecht erhält, wird nur Eigentümer des Bauwerks. Das Erbbaugrundstück bleibt aber weiterhin im Eigentum derjenigen Person, die das Erbbaurecht gewährt. 

‌Die Person, die das Grundstück zur Verfügung stellt ist der „Erbbaurechtsgeber“ oder „Erbbaugeber“. Die Person, die das Grundstück bebauen und benutzen darf, ist der „Erbbaurechtsnehmer“ oder „Erbbauberechtigte“. Der Erbbaurechtsnehmer zahlt für dieses Recht einen Erbbauzins. In einem notariellen Erbbaurechtsvertrag werden die Details festgelegt. 

‌Das Erbbaurecht hat eine Ablaufzeit: In der Regel endet der Vertrag nach 60 bis 100 Jahren. Dann wird der Vertrag verlängert oder das Bauwerk geht ins Eigentum des Erbbaurechtsgebers über. Dieser leistet dann dem Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung. 

‌Erbpacht wird häufig von öffentlichen Institutionen wie Stiftungen, Kirchen oder auch Unternehmen zur Verfügung gestellt, kann aber auch von Privatpersonen angeboten werden.

Was bedeutet Erbpacht?


‌Umgangssprachlich ist häufig von der „Erbpacht“ die Rede. Damit wird meist das heutige Erbbaurecht gemeint. Die „Erbpacht“ hingegen ist eine Art mittelalterlichen Lehnswesens, die schon seit 1947 verboten ist. 

‌Die Erbpacht funktionierte folgendermaßen: Der Lehnsherr (Grundstückseigentümer) stellte dem Erbpächter ein Grundstück mit Gebäuden zur Verfügung (oft Landwirtschaften). Als Gegenleistung für die Bewirtschaftung des Grund und Bodens zahlte dieser dem Lehnsherrn einen sogenannten Erbbauzins. 

‌Die Zahlung erfolgte in Form von Geld oder landwirtschaftlichen Erzeugnissen. Der Erbpächter war weder Eigentümer des Grundstücks noch der darauf stehenden Gebäude, im Gegensatz zum heutigen Erbbaurecht, bei dem der Erbbaurechtsnehmer – zumindest während der Vertragslaufzeit – Eigentümer des Bauwerks ist. 

‌In diesem Beitrag wird Erbpacht und Erbbaurecht synonym verwendet. Im deutschen Sprachgebrauch ist der Begriff Erbpacht anstelle von Erbbaurecht weit verbreitet.
Hinweis:
Erbpacht ist streng genommen ein Recht aus dem Mittelalter, das schon längst verboten ist. Es hat sich allerdings im Sprachgebrauch gehalten: Heutzutage verwendet man den Ausdruck „Erbpacht“ häufig für „Erbbaurecht“.

Wie funktioniert das Erbbaurecht?

  • Kurzübersicht: Der Erbbauberechtigte kauft eine Immobilie oder erhält ein Baurecht auf einem Grundstück des Erbbaurechtsgebers. Als Gegenleistung muss der Erbbauberechtigte einen Erbbauzins zahlen. Mit der Zustimmung des Erbbaugebers darf er Erweiterungen am Gebäude vornehmen. Möglich ist auch die Belastung, der Verkauf oder die Vererbung des Erbbaurechts. 
  • Vertrag: Erbbaurechtsvertrag  
  • Vertragsparteien: Erbbaurechtsnehmer und Erbbaurechtsgeber
  • Notarielle Beurkundung: erforderlich
  • Befugnisse des Erbbauberechtigten: Ähnlich den Befugnissen, die ein Eigentümer hat. Ausbau, Verkauf oder Vererbung des Erbbaurechts mit Immobilie sind grundsätzlich möglich.
  • Eintragung: Erbbaurechtsgeber bleibt im Grundbuch als Eigentümer weiterhin eingetragen. Das Erbbaurecht für den Erbbauberechtigten wird vom Amtsgericht auf einem Erbbau-Grundbuchblatt eingetragen.
  • Vertragslaufzeit: in der Regel 60 bis 100 Jahre.
  • Erbbauzins: Der Erbbauberechtigte muss den Kaufpreis für das fiktive Grundstück nicht sofort zahlen. Er zahlt in regelmäßigen Abständen einen sogenannten Erbbauzins, wodurch sich die Finanzierung erheblich erleichtert.
  • Auflösung des Vertrags: Vorzeitige Auflösung nur in Ausnahmefällen vonseiten des Erbbaurechtgebers möglich (z.B. „Heimfall“.)
  • Ende des Vertrags: Nach Ende der Vertragslaufzeit gibt es die Möglichkeit zur Verlängerung. Wird der Vertrag nicht verlängert, zahlt der Erbbaurechtsgeber eine Entschädigung in der Höhe von mindestens 2/3 des Verkehrswerts der Immobilie. Ein Verkauf ist grundsätzlich auch möglich.

  • Was beinhaltet ein Erbbaurechtsvertrag?


    ‌Erbbaurechtsverträge sind nach dem Ermessen der Vertragspartner individuell gestaltbar. In jedem Fall ist die Beratung mit einem Rechtsanwalt empfohlen. Dieser soll einen Vertragsentwurf ausstellen, bevor der endgültige Vertrag aufgesetzt wird. 

    ‌Die Kerninhalte eines Erbpachtvertrags sind:
  • Welchen Zweck, welche Nutzung hat das Erbbaurecht? 
  • Wofür soll das Erbpachtgrundstück genutzt werden? 
  • Welche schuldrechtlichen Verpflichtungen gibt es? 
  • Wie hoch ist der Erbbauzins? 
  • Welche Vertragslaufzeit wird vereinbart? 
  • Wie kann das Erbbaurecht verlängert werden? 
  • Wie hoch ist die Entschädigung durch den Erbbaurechtsgeber, wenn das Erbbaurecht ausläuft? 
  • Darf das Erbbaurecht verkauft oder belastet werden? 
  • Was passiert, wenn der Erbbaurechtnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt? (Heimfall) 
  • Wie ist der Gebäudewert im Falle eines Heimfalls zu ermitteln? 
  • Hinweis:
    Erbbauberechtigte aber auch Erbbaugeber sollten sich genau durchrechnen, ob ein Verkauf oder Erbpacht bzw. Kauf oder Erbpacht die bessere Variante ist. Ein Rechtsexperte, etwa Anwalt oder Notar können dabei unterstützen.

    Welche Laufzeit hat das Erbbaurecht?


    ‌Das Gesetz legt für Erbbaurechte keine Laufzeit fest. Weder Mindest- noch Höchstlaufzeit. In der Regel dauert die Vertragslaufzeit zwischen 60 und 100 Jahre. Davon abgesehen gibt es auch Erbbaurechte mit einer endlosen (ewigen) Laufzeit. 

    ‌Der Bau einer Immobilie ist an sich schon ein umfangreiches und langfristiges Unterfangen. Eine angemessene Verwendung der Immobilie für den Erbbauberechtigten, beispielsweise als Unternehmen oder als Familienhaus, ist grundsätzlich mit einer langfristigen Vertragsdauer möglich. 

    ‌Zudem hat auch der Eigentümer des Erbpachtgrundstücks ein Interesse daran, dass ein „ordentlich gebautes und geführtes“ Haus auf seinem Grund steht. Am Ende der Laufzeit bekommt er ja in der Regel die Immobilie zurück.

    Wie hoch ist der Erbbauzins?

  • Der Erbbaurechtsgeber verkauft das Erbpachtgrundstück nicht, sondern verzinst es mit dem sogenannten Erbbauzins.  
  • Meistens wird ein Erbbauzins in Höhe von 4–6 Prozent des Kaufwerts des Grundstücks festgelegt.  
  • Häufig wird der Pachtzins mit einer sogenannten „Wertsicherungsklausel“ versehen. Mit dieser Klausel kann ein Erbbaurechtsgeber die Zinshöhe auf Grundlage der festgelegten Vorgaben verändern bzw. anpassen. Durch die lange Laufzeit wäre ein fixer Zinssatz dem Risiko der Geldentwertung ausgesetzt. 
  • Die Anpassung des Zinses erfolgt üblicherweise im Rahmen der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes. 
  • Der Eigentümer des Erbbaugrundstücks fordert die Zahlung jährlich ein. 
  • Beispiel:
  • Kaufpreis des Grundstücks: 300.000 Euro 
  • Verbraucherpreisindex (VPI) beim Verkauf des Grundstücks: 100 
  • Festgelegter Erbbauzins: 6 Prozent. Das sind 18.000 Euro / Jahr und 1.500 Euro / Monat 
  • Verbraucherpreisindex nach drei Jahren: 103 
  • Erbbauzins nach Anpassung: 18.000 Euro x 1,03 = 18.540 
  • Monatliche Zahlung nach Anpassung: 18.540 / 12 = 1.545 Euro 
  • Wie kann ich das Erbbaurecht vorzeitig beenden?



    Aus Sicht des Erbbaurechtgebers:


    ‌Der Heimfall ist eine im Erbbaurechtsvertrag oft vereinbarte Sanktion, die gegen den Erbbaurechtnehmer verhängt wird, wenn dieser gegen vertragliche Verpflichtungen verstößt. 

    ‌Der Erbbaurechtsgeber hat dann die Möglichkeit, das Erbbaurecht auf sich zu übertragen. Dieses wird dann zum Eigentümererbbaurecht. Derjenige, der das Erbbaurecht dadurch verliert, bekommt die vorgesehene Entschädigung von mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts ausgezahlt. 

    ‌Grund für den Heimfall können zum Beispiel folgende Verstöße sein:
  • Unzureichende Instandhaltung der Immobilie bzw. des Erbbaugrundstücks 
  • Nichtzahlung der Versicherung 
  • Nichtzahlung des Erbbauzinses 
  • Verwendung der Immobilie zu einem anderen Zweck als vereinbart (Zweckentfremdung)
    ‌ 
  • Aus Sicht des Erbbaurechtnehmers:


    ‌Der Erbbaurechtsnehmer kann den Vertrag nicht vorzeitig kündigen. Eine Auflösung ist nur einvernehmlich möglich.

    Einvernehmliche Aufhebung:


    ‌Die Einvernehmliche Auflösung des Erbbaurechtvertrags ist jederzeit möglich. Dabei müssen aber wichtige Fragen, wie etwa die, wie der Erbbauberechtigte entschädigt wird, geklärt werden.

    Wie kann ich das Erbbaurecht verkaufen?


    ‌Sofern der Eigentümer des Erbbaugrundstücks einverstanden ist, kann der Erbbauberechtigte sein Erbbaurecht verkaufen. Er kann den Verkauf ablehnen, wenn zum Beispiel der Käufer keine ausreichend gute Bonität hat. 

    ‌Verkauft der Erbbaurechtsnehmer sein Recht, so tritt an seine Stelle der Käufer. Der Vertrag läuft sodann mit den gleichen Konditionen weiter.

    Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer bei Erbpacht?


    ‌Wer ein Erbbaurecht in Anspruch nimmt, muss Grunderwerbssteuer für Gebäude und Erbbaugrundstück zahlen, auch wenn er das Grundstück selbst nicht erwirbt. Die Grunderwerbssteuer und Abgaben werden in der Regel vom Erbbaurechtsnehmer getragen. 

    ‌Bei der Berechnung dient folgendes Prinzip:
  • Jahreswert = Erbbauzins x 12 
  • Gegenleistung = Jahreswert x Vervielfältiger 
  • Grunderwerbsteuer = Grunderwerbsteuersatz x Gegenleistung 
  • Beispiel:
  • Erbbauzins pro Monat … 200 Euro 
  • Jahreswert … 200 Euro x 12 = 2.400 Euro 
  • Gegenleistung … 2.400 Euro x 15,76 = 37.824 Euro 
  • Grunderwerbsteuer … 37.824 Euro x 5 % = 1.891,20 Euro 
  • Was passiert, wenn das Erbbaurecht endet?


    ‌Endet der Erbbaurechtsvertrag, gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten: 

    ‌1) Verlängerung des Vertrags: Häufig haben die Vertragspartner ein Interesse an der Weiterführung des Vertrags. Sie können sich bereits beim Vertragsabschluss absichern, indem sie eine Regelung bezüglich Weiterführung und die geltenden Konditionen darin festlegen. 

    ‌2) Beendigung des Vertrags: In diesem Fall fällt das Erbpachtgrundstücks inklusive Bebauung auf den Grundstücksbesitzer zurück. Dieser muss aber dem ehemaligen Erbbaurechtsnehmer dafür im Gegenzug eine Entschädigung zahlen. Die Höhe der Entschädigung ist vertraglich vereinbart und darf nicht weniger als zwei Drittel des Gebäudewerts betragen.

    Welche Vor- und Nachteile hat das Erbbaurecht?

    Erbbaurechtgeber

    Vorteile

  • ‌Regelmäßige Einnahmen durch den Erbbauzins ‌
  • ‌Das Haus bzw. eine andere auf dem Erbbaugrundstück gebaute Immobilie fällt dem Erbbaurechtgeber nach Ende der Vertragszeit zu. 
  • ‌Ist die Erbpachtlaufzeit beendet, bekommt der Grundstücksbesitzer auch noch die gebaute Immobilie. ‌
  • Nachteile 

  • ‌Ein Verkauf des Grundstücks würde dem Verkäufer sofort Geld zur Verfügung stellen.  
  • ‌Man muss mindestens 2/3 des Werts der Immobilie an den Erbbaunehmer zahlen.
  • Erbbaurechtnehmer

    Vorteile 

  • ‌Erbbaurechtnehmer bleibt liquide, weil er keinen Kaufpreis (auf einmal) zahlen muss.  
  • ‌Viele können sich Erbpachtgrundstücks und Haus nicht gleichzeitig leisten. Mit dem Erbbaurecht muss man nur ein Haus bauen bzw. erwerben, nicht aber das Grundstück.  
  • ‌Nach Ende der Laufzeit bekommt man nur mindestens 2/3 des Bauwerts zurück. Die Immobilie an sich verliert man.
  • Nachteile 

  • ‌Vertragsdauer ist befristet  
  • ‌Veränderungen am Bauwerk üblicherweise nur mit Zustimmung des Erbbaugebers.  
  • ‌Erbbauzins muss laufend gezahlt werden, im Vergleich zu einem Darlehen   
  • ‌Verkauf der Erbbaurecht Immobilie mitunter schwieriger.  
  • ‌Auf lange Sicht gesehen kann die „Pacht“ durch Wertsteigerungsklauseln teurer ausfallen als der Kauf. 
  • Erbbaurecht – Recht einfach erklärt

    Was ist das Erbbaurecht?

    Das Erbbaurecht gibt dem Erbbaurechtnehmer die Möglichkeit, auf einem fremden Grundstück eine Immobilie zu bauen. Das Grundstück gehört weiterhin dem Erbbaugeber, während das Haus – vorerst – im Eigentum des Erbbaurechtnehmers steht. Nach Ablauf der Vertragsdauer kann das Recht entweder verlängert werden, oder Haus + Grundstück gehen an den Erbbaurechtgeber. 

    ‌Weiterlesen: Was bedeutet Erbbaurecht?

    Was ist die Erbpacht?

    Die Erbpacht ist eine Form des Lehnswesens aus dem Mittelalter. Es ist schon lange verboten. Bei der Erbpacht „konnte“ bzw. musste ein Erbpächter Grund, Boden und Bebauung eines Lehnsherrn bewirtschaften. Weder Grund noch Bauwerk war in seinem Eigentum. Heute wird der Begriff jedoch oft synonym mit dem Begriff des Erbbaurechts verwendet. 

    ‌Weiterlesen: Was bedeutet Erbpacht?

    Wie läuft das Erbbaurecht ab?

    Der Erbbaugeber stellt dem Erbbauberechtigten ein Grundstück zur Verfügung, das dieser bebauen darf. Das Grundstück wird quasi nur geliehen, nicht verkauft. Als Gegenleistung muss der Erbbauberechtigte einen Erbbauzins zahlen. Er hat auch Grunderwerbssteuer zu zahlen. Nach Ablauf der langen Vertragsdauer (ca. 60 bis 100 Jahre) fallen das Grundstück und das Haus zurück auf den Geber. Im Gegenzug zahlt dieser dem Erbbauberechtigten 2/3 des Gebäudewerts aus. Stiftungen, Kirchen oder andere Institutionen bieten häufig die Möglichkeit des Erbbaurechts an. 

    ‌Weiterlesen: Wie funktioniert das Erbbaurecht?

    Was muss in einem Erbbaurechtsvertrag stehen?

    Erbbaurechtsverträge können recht individuell aussehen. Grundsätzlich ist jedoch die Beantwortung folgender Fragen: Wie lange ist die Laufzeit? Wie hoch ist der Erbbauzins? Gibt es schuldrechtliche Verpflichtungen? Gibt es eine Wertsicherungsklausel? Zudem möglich: Unter welchen Umständen und mit welchen Konditionen kann der Vertrag nach seinem Auslaufen weitergeführt werden? etc. 

    ‌Weiterlesen: Was beinhaltet ein Erbbaurechtsvertrag?

    Wie lange geht ein Erbbaurecht?

    Meistens geht das Erbbaurecht 60 bis 100 Jahre lang. Bei Gewerbesachen ist oft auch eine kürzere Laufzeit üblich (bis 50 Jahre). Es gibt aber auch Verträge in denen ein ewiges Erbbaurecht vereinbart wurde. 

    ‌Weiterlesen: Welche Laufzeit hat das Erbbaurecht?

    Welche Vor- und Nachteile bestehen beim Erbbaurecht?

    Die Vorteile des Erbbaugebers sind häufig die Nachteile des Erbbaunehmers. Für den Erbbaugeber ist günstig, dass er die Immobilie am Ende der Laufzeit wieder zurückbekommt, meist mit Wertsteigerung. Der Vorteil für den Erbbauberechtigten ist, dass er nicht mit einem hohen Eigenkapital aufwarten, sondern stückchenweise zahlen muss. Usw. 

    ‌Weiterlesen: Welche Vor- und Nachteile hat das Erbbaurecht?

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