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In Deutschland müssen Mieteinnahmen versteuert werden. Wie viel Steuern auf Mieteinnahmen anfallen, hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Vermieter müssen die Mieteinnahmen in ihrer Steuererklärung angeben. Welche Kosten abgesetzt werden können und was man unter Liebhaberei ist, lesen Sie hier.
Inhaltsverzeichnis
Steuern – Mieteinnahmen
Wie viel Steuern zahlt man auf Mieteinnahmen?
Welche Kosten können von der Steuer abgesetzt werden?
Informationen zur Anlage V
Private oder gewerbliche Vermietung?
Versteuerte Mieteinnahmen – Ein Beispiel
Unabsichtlich gewerbetreibend – Auf das sollten Vermieter achten
Vermietung und Liebhaberei
Steuertipps für Vermieter
Herstellungskosten vs. Modernisierungskosten
Wie prüft das Finanzamt Mieteinnahmen?
Mieteinnahmen im Ausland
Steuern Mieteinnahmen – Immobilien einfach erklärt
Wie viel Steuern zahlt man auf Mieteinnahmen?
Welche Kosten können von der Steuer abgesetzt werden?
Informationen zur Anlage V
Private oder gewerbliche Vermietung?
Versteuerte Mieteinnahmen – Ein Beispiel
Unabsichtlich gewerbetreibend – Auf das sollten Vermieter achten
Vermietung und Liebhaberei
Steuertipps für Vermieter
Herstellungskosten vs. Modernisierungskosten
Wie prüft das Finanzamt Mieteinnahmen?
Mieteinnahmen im Ausland
Steuern Mieteinnahmen – Immobilien einfach erklärt
Steuern – Mieteinnahmen
Gewinne aus vermieteten Immobilien sind steuerpflichtig – das regelt das Einkommensteuergesetz EstG, § 21. Sie werden offiziell als Gewinne aus Vermietung und Verpachtung bezeichnet und müssen in der Steuererklärung in der Anlage V für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben werden. Mieteinnahmen unterliegen keinem spezifischen Steuersatz, wie beispielsweise die Mehrwertsteuer auf Lebensmittel. Vielmehr gilt der persönliche Steuersatz, den man auch auf andere Einkünfte zahlt. Das heißt: Es werden nicht nur die Einnahmen aus der Vermietung, sondern alle Einkünfte eines Jahres für den Steuersatz herangezogen. Dazu gehören beispielsweise:
Arbeitsgehalt
Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit
Kapitalerträge
Rentenbezüge
Sonstige Bezüge
Hinweis:
Für jährliche Mieteinnahmen unter 520 € muss keine Steuer gezahlt werden. Die Einkommenssteuer wird zudem erst ab 9.984 € (ledige Personen) beziehungsweise 19.968 € (verheiratete Personen) Gesamteinnahmen eines Jahres fällig. Welche Einnahmen zählen zu Mieteinahmen?
Hausvermietung
Wohnungsvermietung
Untervermietung eines Zimmers
Verpachtung von unbebauten Grundstücken
Vermietung von gewerblichen Räumen
Achtung:
Steuerlich gesehen ist die Kaution keine Mieteinnahme. Erst wenn der Vermieter aufgrund von Schäden oder nicht gezahlter Miete darauf zugreift, zählt die Kaution zu den Einnahmen. Wie viel Steuern zahlt man auf Mieteinnahmen?
Die verschiedenen Steuersätze unterscheiden sich je nach Jahreseinkommen. Der niedrigste Steuersatz beträgt zurzeit 14 % und wird auch als Eingangssteuersatz bezeichnet. Wenn das Einkommen steigt, erhöht sich der Steuersatz progressiv. Der Spitzensteuersatz liegt bei 42 %. Der persönliche Steuersatz hängt demnach vom Jahreseinkommen ab. Wann die Steuer gezahlt wird, regelt das Zufluss Prinzip. Das besagt, dass Einkünfte im selben Jahr versteuert werden müssen, in dem sie erwirtschaftet wurden.
Freibetrag und Freigrenze
Falls Vermieter eine Wohnung nur für kurze Zeit vermieten und die daraus erzielten Mieteinnahmen 520 € (in einem Jahr) nicht übersteigen, muss keine Steuer gezahlt werden. Vermieter sollten aber beachten: Hierbei geht es um keinen Freibetrag, sondern um eine Freigrenze. Sobald die Einnahmen auch nur knapp über den 520 € liegen, wird der gesamte Betrag versteuert. Abzüge sind nicht möglich. Anders ist es beim Grundfreibetrag: Die Gesamteinkünfte eines Jahres bleiben steuerfrei, solange die Grenze von 9.984 € nicht überschritten wird.
Welche Kosten können von der Steuer abgesetzt werden?
Vermieter haben einige Möglichkeiten Kosten für das Mietobjekt steuerlich geltend zu machen. Zu diesen gehören:
Werbungskosten (Laufende Kosten)
Hierbei geht es um Kosten, die die Instandhaltung und den „Betrieb“ der Immobilie betreffen. Die meisten Betriebskosten können angegeben werden. Diese Kosten müssen im selben Kalenderjahr abgesetzt werden, in denen sie anfallen. Folgende Kosten gehören u.a. dazu:
Renovierungskosten und Reparaturkosten
Maklergebühren
Hausverwaltung
Notarkosten
Anwaltskosten
Kosten für Inserate
Abschreibung der Anschaffungskosten
Kontogebühren
Fahrtkosten
Versicherungsbeiträge
Heizkosten
Abschreibungen
Vermieter können Anschaffungs- oder Herstellungskosten der vermieteten Immobilie steuerlich geltend machen. Grundsätzlich gilt: 50 Jahre lang können jährlich 2 % des Gebäudewerts beziehungsweise der Herstellungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
Bei älteren Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, gilt eine Abschreibungssatz von 2,5 %. Die Dauer beträgt 40 Jahre. Denkmalgeschützte Objekte – die saniert werden – weisen sogar Abschreibungssätze von bis zu 12 % auf.
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist in § 7 Abs. 4 Einkommenssteuergesetz gesetzlich geregelt. Näheres zur AfA bei Immobilien finden Sie in folgendem Artikel.
Schönheitsreparaturen
Instandhaltungen und Schönheitsreparaturen der vermieteten Immobilie können innerhalb von fünf Jahren in der Steuererklärung geltend gemacht werden.
Schuldzinsen aus Darlehen
Das für den Immobilienkauf beanspruchte Darlehen können Vermieter steuerlich absetzen. Konkret: Die Zinszahlungen können abgesetzt werden, die Tilgung nicht. Der steuerliche Vorteil sinkt jedoch mit der Zeit, da der Zinsanteil mit kontinuierlicher Tilgung geringer wird.
Informationen zur Anlage V
Die Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen Vermieter in ihrer Steuererklärung beilegen. Das Formular ist wie folgt aufgebaut:
Einkünfte aus dem bebauten Grundstück (Zeilen 4-6)
Hier sollte die Lage des Grundstücks, der Anschaffungszeitpunkt und der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit eingetragen werden.
Ferienwohnung, kurzfristige Vermietung, Vermietung an Angehörige, Gesamtwohnfläche (Zeilen 7-8 und 12)
Das Finanzamt prüft bei selbstgenutzten Ferienwohnungen genau, ob diese auch tatsächlich Gewinn erzielen sollen. Denn: Nur mit Absicht auf Gewinn dürfen Kosten für die Wohnung steuerlich abgesetzt werden.
Eine kurzfristige Vermietung – beispielsweise über Internetplattformen – ist in Zeile 7 einzutragen.
Vermietungen an Angehörige werden auf deren ordentliche Durchführung geprüft und ob die Miete mehr als 66 % Prozent der ortsüblichen Miete ausmacht.
Mieteinnahmen (Zeilen 9-14)
--Anzahl der Wohnungen
--Die Wohnungsgröße
--Zugeflossene Kaltmieten
Die Einnahmen aus den Nebenkosten werden in Zeile 13 eingetragen.
Die Einnahmen aus der Vermietung an Angehörige werden in Zeile 12 eingetragen.
Mietnachzahlung (Zeile 15)
Mietnachzahlungen oder Vorauszahlungen müssen im selben Jahr versteuert werden, in dem sie zugeflossen sind (Zufluss Prinzip).
Garagen und anderen vermietete Grundstücksflächen (Zeile 16)
Hier werden die Einnahmen aus vermieteten Garagen und anderen vermieteten Flächen eingetragen. Beispielsweise Werbeflächen oder Solaranlagen.
Umsatzsteuer (Zeilen 17-18)
Wenn die Immobilie umsatzsteuerpflichtig vermietet wird, zählt die vom Mieter gezahlte Umsatzsteuer beziehungsweise die vom Finanzamt erstattete Vorsteuer zu den Einnahmen.
Einkünfteermittlung (Zeilen 21-24)
Entsteht ein Verlust, muss dieser dementsprechend mit einem Minuszeichen vor dem Betrag eingetragen werden.
Beteiligung an Grundstücksgesellschaften (Zeilen 25-29)
Sind Vermieter an Grundstücks-, Erben-, oder Bauherrengemeinschaften beteiligt erhalten sie von der Gesellschaft Informationen über die Anteilshöhe, die Steuernummer und welches Finanzamt für die Gesellschaft zuständig ist. Diese Informationen müssen hier eingetragen werden.
Sonstige Vermietungen (Zeilen 31-32)
Das sind Einnahmen aus Untervermietung von Räumen oder Vermietung von unbebauten Grundstücken. (Beispielsweise ein Stellplatz ohne Wohnraumvermietung)
Werbungskosten (Zeilen 33-53)
Werbungskosten können nur bei entgeltlicher Vermietung angegeben werden. Wohnen Vermieter selbst in der Immobilie können keine Werbungskosten geltend gemacht werden. Genauso bei unentgeltlicher Vermietung und beruflicher Nutzung der Immobilie.
AfA/Abschreibung (Zeilen 33-36)
Hier müssen Vermieter die entstandenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (Art und Betrag) und die AfA-Berechnung (extra Blatt) einfügen.
Normale Gebäude-AfA (Zeile 33)
Hier wird die normale lineare oder degressive Gebäude-AfA eingetragen. Werden Gebäude umsatzsteuerpflichtig vermietet, ist die Umsatzsteuer kein Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (Zeile 34)
Hier kann eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG für Baumaßnahmen zur Herstellung einer neuen, bisher nicht vorhandenen Wohnung in Anspruch genommen werden.
Denkmalgeschütze Gebäude (Zeile 35)
Baudenkmäler und Häuser in Sanierungsgebieten haben erhöhte Abschreibungssätze.
AfA für andere Wirtschaftsgüter (Zeile 36)
Werden neben der Immobilienvermietung zusätzlich Wirtschaftsgüter, wie Möbel oder Rasenmäher vermietet, können die Anschaffungskosten dafür (bis maximal 800 netto pro Wirtschaftsgut) im Anschaffungsjahr als Werbungskosten abgesetzt werden.
Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten (Zeilen 37-38)
Dazu zählen von der Bank einbehaltene Zinsvorauszahlungen (Damnum, Disagio) und Erbbauzinsen. Darlehensrückzahlungen gehören nicht dazu. Zu den Geldbeschaffungskosten gehören zum Beispiel: Fahrtkosten, Bankgebühren und Notar- und Grundbuchgebühren.
Verteilung größerer Reparaturaufwendungen (Zeilen 42-46)
Größere Reparaturkosten von vermieteten Wohnobjekten können auf Antrag auch über zwei bis fünf Jahre abgeschrieben werden. Das lohnt sich vor allem für niedrige Einkünfte, bei denen die Kosten keinen großen steuerlichen Einfluss bewirken.
Weitere Werbungskosten (Zeilen 47-50)
Hier sind verschiedene Hausversicherungen (Gebäudehaftplicht- oder Gebäudebrand- und Elementarschadenversicherung) und Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Telefon, Fahrkosten usw.) gemeint. Unter Sonstiges (Zeile 50) können beispielsweise Mitgliedsbeiträge für den Hausverein, Maklerkosten/Kosten für Inserate und Anwaltskosten eingetragen werden.
Bezahlte Umsatzsteuer
Falls Vermieter umsatzsteuerpflichtig vermieten, kann die bezahlte Umsatzsteuer aus Handwerksrechnungen zu den Werbungskosten gezählt werden. Abgezogen wird diese über die Bruttobeträge in den Zeilen 33-49. Abgeführte Umsatzsteuerzahlungen gehören in Zeile 50, die gesamten abziehbaren Vorsteuerbeträge in Zeile 52.
Zuschüsse (Zeile 53)
Die Abschreibungsbemessungsgrundlage wird gemindert, falls Vermieter für die Herstellungskosten oder den Kaufpreis öffentliche Zuschüsse erhalten haben.
Einkünfte aus dem bebauten Grundstück (Zeilen 4-6)
Hier sollte die Lage des Grundstücks, der Anschaffungszeitpunkt und der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit eingetragen werden.
Ferienwohnung, kurzfristige Vermietung, Vermietung an Angehörige, Gesamtwohnfläche (Zeilen 7-8 und 12)
Das Finanzamt prüft bei selbstgenutzten Ferienwohnungen genau, ob diese auch tatsächlich Gewinn erzielen sollen. Denn: Nur mit Absicht auf Gewinn dürfen Kosten für die Wohnung steuerlich abgesetzt werden.
Eine kurzfristige Vermietung – beispielsweise über Internetplattformen – ist in Zeile 7 einzutragen.
Vermietungen an Angehörige werden auf deren ordentliche Durchführung geprüft und ob die Miete mehr als 66 % Prozent der ortsüblichen Miete ausmacht.
Mieteinnahmen (Zeilen 9-14)
--Anzahl der Wohnungen
--Die Wohnungsgröße
--Zugeflossene Kaltmieten
Die Einnahmen aus den Nebenkosten werden in Zeile 13 eingetragen.
Die Einnahmen aus der Vermietung an Angehörige werden in Zeile 12 eingetragen.
Mietnachzahlung (Zeile 15)
Mietnachzahlungen oder Vorauszahlungen müssen im selben Jahr versteuert werden, in dem sie zugeflossen sind (Zufluss Prinzip).
Garagen und anderen vermietete Grundstücksflächen (Zeile 16)
Hier werden die Einnahmen aus vermieteten Garagen und anderen vermieteten Flächen eingetragen. Beispielsweise Werbeflächen oder Solaranlagen.
Umsatzsteuer (Zeilen 17-18)
Wenn die Immobilie umsatzsteuerpflichtig vermietet wird, zählt die vom Mieter gezahlte Umsatzsteuer beziehungsweise die vom Finanzamt erstattete Vorsteuer zu den Einnahmen.
Einkünfteermittlung (Zeilen 21-24)
Entsteht ein Verlust, muss dieser dementsprechend mit einem Minuszeichen vor dem Betrag eingetragen werden.
Beteiligung an Grundstücksgesellschaften (Zeilen 25-29)
Sind Vermieter an Grundstücks-, Erben-, oder Bauherrengemeinschaften beteiligt erhalten sie von der Gesellschaft Informationen über die Anteilshöhe, die Steuernummer und welches Finanzamt für die Gesellschaft zuständig ist. Diese Informationen müssen hier eingetragen werden.
Sonstige Vermietungen (Zeilen 31-32)
Das sind Einnahmen aus Untervermietung von Räumen oder Vermietung von unbebauten Grundstücken. (Beispielsweise ein Stellplatz ohne Wohnraumvermietung)
Werbungskosten (Zeilen 33-53)
Werbungskosten können nur bei entgeltlicher Vermietung angegeben werden. Wohnen Vermieter selbst in der Immobilie können keine Werbungskosten geltend gemacht werden. Genauso bei unentgeltlicher Vermietung und beruflicher Nutzung der Immobilie.
AfA/Abschreibung (Zeilen 33-36)
Hier müssen Vermieter die entstandenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (Art und Betrag) und die AfA-Berechnung (extra Blatt) einfügen.
Normale Gebäude-AfA (Zeile 33)
Hier wird die normale lineare oder degressive Gebäude-AfA eingetragen. Werden Gebäude umsatzsteuerpflichtig vermietet, ist die Umsatzsteuer kein Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (Zeile 34)
Hier kann eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG für Baumaßnahmen zur Herstellung einer neuen, bisher nicht vorhandenen Wohnung in Anspruch genommen werden.
Denkmalgeschütze Gebäude (Zeile 35)
Baudenkmäler und Häuser in Sanierungsgebieten haben erhöhte Abschreibungssätze.
AfA für andere Wirtschaftsgüter (Zeile 36)
Werden neben der Immobilienvermietung zusätzlich Wirtschaftsgüter, wie Möbel oder Rasenmäher vermietet, können die Anschaffungskosten dafür (bis maximal 800 netto pro Wirtschaftsgut) im Anschaffungsjahr als Werbungskosten abgesetzt werden.
Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten (Zeilen 37-38)
Dazu zählen von der Bank einbehaltene Zinsvorauszahlungen (Damnum, Disagio) und Erbbauzinsen. Darlehensrückzahlungen gehören nicht dazu. Zu den Geldbeschaffungskosten gehören zum Beispiel: Fahrtkosten, Bankgebühren und Notar- und Grundbuchgebühren.
Verteilung größerer Reparaturaufwendungen (Zeilen 42-46)
Größere Reparaturkosten von vermieteten Wohnobjekten können auf Antrag auch über zwei bis fünf Jahre abgeschrieben werden. Das lohnt sich vor allem für niedrige Einkünfte, bei denen die Kosten keinen großen steuerlichen Einfluss bewirken.
Weitere Werbungskosten (Zeilen 47-50)
Hier sind verschiedene Hausversicherungen (Gebäudehaftplicht- oder Gebäudebrand- und Elementarschadenversicherung) und Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Telefon, Fahrkosten usw.) gemeint. Unter Sonstiges (Zeile 50) können beispielsweise Mitgliedsbeiträge für den Hausverein, Maklerkosten/Kosten für Inserate und Anwaltskosten eingetragen werden.
Bezahlte Umsatzsteuer
Falls Vermieter umsatzsteuerpflichtig vermieten, kann die bezahlte Umsatzsteuer aus Handwerksrechnungen zu den Werbungskosten gezählt werden. Abgezogen wird diese über die Bruttobeträge in den Zeilen 33-49. Abgeführte Umsatzsteuerzahlungen gehören in Zeile 50, die gesamten abziehbaren Vorsteuerbeträge in Zeile 52.
Zuschüsse (Zeile 53)
Die Abschreibungsbemessungsgrundlage wird gemindert, falls Vermieter für die Herstellungskosten oder den Kaufpreis öffentliche Zuschüsse erhalten haben.
Private oder gewerbliche Vermietung?
Sowohl private Vermieter als auch gewerbliche Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen ab einem gewissen Betrag versteuern. Für beide Gruppe gelten jedoch unterschiedliche Regelungen.
Private Vermieter
Private Vermieter zahlen grundsätzlich keine Umsatzsteuer – das regelt § 4 Nr.12 UStG. Die Mieteinnahmen müssen mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Das heißt: Alle Einnahmen eines Jahres (inklusive Mieteinnahmen) werden für die Ermittlung der Einkommensteuer verwendet. Mieteinnahmen bis zu 30.000 € bleiben zudem umsatzsteuerfrei. Private Vermieter können aber freiwillig als Gewerbetreibende behandelt werden und Umsatzsteuer verrechnen. Der Vorteil: Vermieter werden dadurch vorsteuerabzugsberechtigt und können die Mehrwertsteuer absetzen.
Gewerbliche Vermieter
Wer Immobilien professionell vermietet und dabei Mieteinnahmen von mehr als 30.000 € erzielt, gilt als Unternehmer – und das inkludiert die Umsatzsteuerpflicht. Das muss nicht unbedingt ein Nachteil sein. Durch die Umsatzsteuervoranmeldung können Vermieter 19 % Mehrwertsteuer von beispielsweise Handwerksrechnungen absetzen.
Garagen und Stellplätze
Werden Garagen und Stellplätze einzeln vermietet – also nicht zusammen mit Wohnraum – unterliegen diese Einnahmen der Umsatzsteuer. Werden Stellplatz und Wohnung zusammen vermietet, entfällt die Umsatzsteuer.
Vermietung von Gewerberäumen
Hierbei können sich Vermieter entscheiden, ob sie steuerlich als Unternehmer eingestuft werden wollen, oder nicht. Eine längerfristige Vermietung und ein umsatzsteuerpflichtiger Mieter sind dafür Voraussetzung.
Versteuerte Mieteinnahmen – Ein Beispiel
Folgendes Beispiel soll die Vorgehensweise bei der Versteuerung von Mieteinnahmen veranschaulichen:
Die 9.500 € Mieteinnahmen werden um die aufgelisteten Kosten reduziert und letztlich muss der Vermieter nur mehr 900 € versteuern.
In diesem Beispiel handelt es sich um rein fiktive Zahlen – bei Fragen und Unklarheiten bezüglich der Versteuerung sollten Sie einen Experten nach Rat fragen.
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Unabsichtlich gewerbetreibend – Auf das sollten Vermieter achten
Private Vermieter, die Immobilien gerne kaufen, vermieten und verkaufen sollten die Drei-Objekt-Grenze im Auge halten. Die Regelung besagt, dass Personen, die innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kaufen, renovieren, vermieten und wiederverkaufen als gewerbetreibend eingestuft werden. Das kann für Sie als Vermieter erhebliche Nachteile mit sich bringen:
Bereits getätigte Abschreibungen können rückgängig gemacht werden und das erhöht wiederum den Gewinn, der versteuert werden muss.
Gewerbliche Immobilienhändler müssten außerdem Spekulationssteuer und womöglich Gewerbesteuer an die Gemeinde zahlen.
Vermietung und Liebhaberei
Es kann sein, dass nach Abzug aller Kosten, negative Mieteinnahmen und damit ein Verlust zu Buche stehen. Vermieter können den Verlust steuerlich absetzen. Das Finanzamt möchte bei gewerblich genutzten Immobilien allerdings eine Prognose der künftigen Einnahmen haben. Damit soll festgestellt werden, ob der Vermieter langfristig eine Gewinnerzielungsabsicht anstrebt. Wenn das Finanzamt keine Gewinnabsicht erkennen kann, wird die Vermietung als „Liebhaberei“ eingestuft – der Verlust wäre damit steuerlich nicht absetzbar.
Bei Wohnimmobilien wird kein Nachweis verlangt – sofern die Wohnung oder das Haus kontinuierlich vermietet wird. Kurzzeitige Vermietungen, einer normalerweise leerstehenden Wohnung, könnten daher schnell als Liebhaberei gesehen werden.
Hinweis:
Vermieter, die ihre Immobilie an Verwandte vermieten und gleichzeitig die Verluste geltend machen möchten, müssen mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Ist das nicht der Fall, können Verluste nur anteilig von der Steuer abgesetzt werden. Beträgt die Miete beispielsweise nur 30 % der ortüblichen Vergleichsmiete, können auch nur 30 % der Werbungskosten abgesetzt werden. Stellt man die Immobilie kostenlos zur Verfügung sind Werbungskosten steuerlich nicht absetzbar. Kalte oder warme Nebenkosten versteuern?
Als Vermieter versteuern Sie entweder die Kaltmiete oder die Warmmiete. Je nachdem, welche Miete Sie in der Steuererklärung angeben, dürfen die Betriebskosten abgezogen werden. Geben Vermieter die Warmmiete an, dürfen die Betriebskosten als Werbungskosten abgesetzt werden. Bei der Steuererklärung in der Anlage V wird die Kaltmiete in Zeile 9 eingetragen und die Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden, in Zeile 13.
Möblierte Wohnungen – Welche Steuern fallen an?
Mieteinnahmen von möblierten Wohnungen müssen ebenfalls versteuert werden – Vermieter können die Kosten für Möbel jedoch absetzen. So können beispielsweise Möbel, die weniger als 800 Euro gekostet haben, im selben Jahr vollständig steuerlich abgesetzt werden. Gegenstände, die mehr kosten, müssen über mehrere Jahre hinweg abgeschrieben werden.
Mieteinnahmen bei Untervermietung
Arbeitnehmer, Rentner und Beamte haben die Möglichkeit neben ihrem herkömmlichen Einkommen ein zusätzliches steuerfreies Einkommen von 410 € im Jahr zu verdienen. Liegt die Summe zwischen 410 € und 820 € gilt ein ermäßigter Steuersatz. Alles was darüber liegt, muss vollständig versteuert werden. Wird die private Wohnung oder ein Zimmer für eine kurze Zeit im Jahr vermietet, gilt eine Freigrenze von 520 € abzüglich Werbungskosten.
Achtung:
Verdient man durch Nebeneinkünfte mehr als 410 € im Jahr, ist eine Steuererklärung verpflichtend. Gemischt genutztes Grundstück
Falls eine Immobilie teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet wird, muss jede Nutzung getrennt behandelt werden. Die Kosten müssen demnach je nach Nutzung auseinandergehalten werden. Vermieter sollten folgendes beachten:
Aufwendungen, die nur eine Nutzung betreffen, müssen steuerlich zu dieser Nutzung gezählt werden. Zum Beispiel eine Renovierung in der vermieteten Wohnung.
Kosten der gesamten Immobilie müssen im Verhältnis der Nutzfläche aufgeteilt werden.
Aufwendungen für die eigengenutzte Wohnung können nicht als Werbungskosten abgesetzt werden.
Hinweis:
Das Alterseinkünftegesetz regelt, dass Rentner ihre gesetzliche Rente, je nach Rentenantritt, unterschiedlich hoch versteuern müssen. Gehen Personen mit 60 Jahren in Rente beträgt der Steuersatz für die Rentenbezüge 22 %, bei 65 Jahren sind es nur mehr 18 %. Abgesehen von den geltenden Einkommens-Freibeträgen, müssen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich versteuert werden. Steuertipps für Vermieter
Vermieter überschreiten in der Regel schnell die gesetzlichen Freibeträge und müssen daher Steuern abführen. Da aber die Mieteinnahmen mit den Ausgaben gegengerechnet werden dürfen, muss nur der Überschuss versteuert werden. Folgende Punkte sollten Vermieter beachten:
Halten Sie alle Belege auf, die mit Ihrer vermieteten Immobilie zu tun haben.
Leerstände werden vom Finanzamt nur anerkannt, wenn Sie mit der Vermietung tatsächlich Gewinn erzielen wollen.
Sie möchten Freunde und Familie in der Wohnung vergünstigt wohnen lassen und Werbungskosten absetzen? Wenn ja, muss die Miete mindestens 66 % der ortüblichen Nettokaltmiete ausmachen.
Werbungskosten, wie Maklerkosten, Inserate, Reparaturen usw. können abgesetzt werden.
Herstellungskosten vs. Modernisierungskosten
Instandhaltungen und Modernisierungen können von Vermietern als Werbungkosten steuerlich abgesetzt werden. Man unterscheidet aber zwischen Modernisierungen und nachträglichen Herstellungskosten. Das heißt: Es macht einen Unterschied, ob eine alte Dusche durch eine neue ersetzt wird, oder ein komplett neues Bad erst gebaut wird. Bei einem „Austausch“ der Dusche spricht man demnach von Modernisierungskosten. Durch eine „Herstellung“ wird die Immobilie hingegen aufgewertet und Vermieter können die Kosten je nach Dauer und Nutzung über mehrere Jahrzehnte abschreiben. Von Herstellungskosten ist die Rede, wenn:
Das Gebäude oder die Wohnung mehr als nur zeitgemäß erneuert wird
Der Wert der Immobilie dadurch steigt
Für die Zukunft weitere Nutzungsmöglichkeiten geschaffen werden
Aufpassen bei zu hohen Renovierungskosten
Lassen Vermieter ihre Immobilie komplett renovieren führt das in der Regel zu hohen Kosten. Übersteigen die Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre 15 % des Kaufpreises werden diese Kosten nicht mehr als Renovierungskosten angesehen. Es ergibt sich ein anschaffungsnaher Herstellungsaufwand. Einfach ausgedrückt: Die Kosten werden zu Anschaffungskosten und können nicht sofort abgeschrieben werden, sondern nur über einen Zeitraum von 50 Jahren.
Wie prüft das Finanzamt Mieteinnahmen?
Vermieter sollten Mieteinnahmen zur Gänze angeben, da in Deutschland das Verschweigen von Mieteinnahmen als Straftat eingestuft wird – das könnte für den Betroffenen bis zu fünf Jahre Haft bedeuten. Das Finanzamt kann über die Steuererklärung des Mieters auf den Vermieter aufmerksam werden – beispielsweise über eingereichte Rechnungen, die in Zusammenhang mit der Wohnung stehen. Außerdem müssen Immobilienkäufe per Notar beglaubigt werden und das Finanzamt erhält Meldungen darüber. Vermieter die Konsequenzen befürchten, könnten mit einer Selbstanzeige eine Strafe verhindern. Die Auflagen sind allerdings sehr hoch.
Mieteinnahmen im Ausland
Wer eine Auslandsimmobilie besitzt und damit Mieteinnahmen erzielt, wird im jeweiligen Land steuerpflichtig und muss sich beim ausländischen Finanzamt registrieren lassen. Vermieter sollten prüfen, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Land, in dem die Immobilie steht, vorliegt. Ist das der Fall, werden die Einnahmen dort versteuert. Das heißt: In Deutschland fällt in der Regel keine zusätzliche Steuerlast an. Lediglich der persönliche Steuersatz in Deutschland könnte sich über den Progressionsvorbehalt erhöhen. Die Mieteinkünfte im Ausland müssen in der deutschen Steuererklärung angegeben werden.
Falls das jeweilige Land kein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland besitzt, kann die ausländische Steuer beim deutschen Finanzamt angerechnet werden. Das deutsche Finanzamt möchte vom Vermieter im Gegenzug den Nachweis der im Ausland gezahlten Steuer.
Steuern – Mieteinnahmen – Immobilien einfach erklärt
Wie viel Steuern zahlt man auf Mieteinnahmen?
Das kommt drauf an, wie hoch der persönliche Steuersatz ist. Für die Besteuerung der Mieteinnahmen wird das Gesamteinkommen eines Jahres herangezogen. Das heißt: Nicht die Höhe der Mieteinnahmen ist entscheidend, sondern das gesamte Einkommen eines Jahres. Der niedrigste Steuersatz liegt bei 14 %, der höchste bei 42 %. Vermieter reichen eine Einkommenssteuererklärung beim Finanzamt ein.
Weiterlesen: Wie viel Steuern zahlt man auf Mieteinnahmen?
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Wird die Kaltmiete oder Warmmiete versteuert?
Vermieter können in der Steuererklärung die Warmmiete angegeben und die Nebenkosten als Werbungkosten abziehen. Die andere Möglichkeit ist, dass Vermieter die Kaltmiete angeben, dann aber keine Nebenkosten mehr abziehen können. Grundsätzlich gehören die Nebenkosten auch zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
Weiterlesen: Vermietung und Liebhaberei
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Wie erfährt das Finanzamt von Mieteinnahmen?
Das Finanzamt hat mehrere Möglichkeiten die Mieteinnahmen eines Vermieters zu prüfen. Da in Deutschland Immobilienkäufe notariell beglaubigt werden, erhalten Finanzämter Informationen darüber. Das Finanzamt kann zudem über die Steuererklärung des Mieters auf den Vermieter aufmerksam werden. Mieteinnahmen nicht zu versteuern, gilt in Deutschland als Straftat.
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Wann muss die Miete versteuert werden?
Grundsätzlich müssen alle Mieteinnahmen versteuert werden. Es gibt jedoch Freibeträge und Freigrenzen. Verdient ein Vermieter beispielsweise weniger als 9984 € in einem Jahr – hier ist das gesamte Einkommen einer Person gemeint – muss nichts versteuert werden. Kurzzeitige Vermietungen, die in einem Jahr nicht mehr als 520 € einbringen, bleiben ebenfalls steuerfrei.
Weiterlesen: Wie viel Steuern zahlt man auf Mieteinnahmen?
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