AltText: Wohnrecht auf Lebenszeit, Rechte und Pflichten bei einem Wohnrecht auf Lebenszeit, Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch

| Kategorie: Mietvertrag

Wohnrecht auf Lebenszeit – alle Rechte und Pflichten

Ein Wohnrecht auf Lebenszeit berechtigt zum Wohnen in einer Immobilie, wenn man nicht selbst der Eigentümer ist. Es erlischt grundsätzlich erst, wenn der Berechtigte stirbt. Welche Rechte und Pflichten dabei entstehen was bei einem Immobilienverkauf damit passiert, lesen Sie in diesem Artikel.

Was ist das Wohnrecht auf Lebenszeit?


‌Der Begriff Wohnrecht bezeichnet das Recht, in einer Immobilie oder einem Teil dieser wohnen zu dürfen, ohne dass die Person selbst Eigentümer davon ist. Dabei muss zuallermeist keine Miete gezahlt werden. Das Wohnrecht auf Lebenszeit oder das lebenslange Wohnrecht ist zumeist nicht befristet und gilt, bis der Berechtigte stirbt. 

‌Das Wohnrecht auf Lebenszeit wird durch den Eigentümer der Immobilie gewährt. Selbst wenn dieser sie verkauft, erlischt das Wohnrecht nicht.

‌Ursprünglich stammt das Wohnrecht auf Lebenszeit aus ländlichen Gebieten und der Landwirtschaft. Heute findet es oft auch außerhalb des ländlichen Raumes Verwendung. Manchmal wird die Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts verbunden mit einer Schenkung vorgenommen. Denn damit möchten viele eine Erbschaftssteuer umgehen. Beispielsweise überschreiben Eltern ihren Kindern eine Immobilie, wollen aber weiterhin darin wohnen bleiben.

Was sind die Grundlagen und Voraussetzungen?


‌Die gesetzliche Grundlage für das Wohnrecht auf Lebenszeit bildet § 1093 BGB. Diese regelt die Rechte des für das lebenslange Wohnrecht Berechtigten.
‌(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung. ‌ ‌

‌(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen. ‌ 

‌‌(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.

Der Paragraph definiert das Wohnrecht also als „beschränkte persönliche Dienstbarkeit“. Das bedeutet, dass dem Berechtigten ein Mitbenutzungsrecht eingeräumt wird und dass die Berechtigung nur von der Person selbst genutzt werden darf. 

‌Möchte jemand einer Person ein Wohnrecht auf Lebenszeit erteilen, sollte dies in einem notariell beglaubigten Vertrag vereinbart werden. Unter diesem Link finden Sie ein Beispiel, wie ein solcher Vertrag aussehen kann. Dieser sollte alle Rechte und Pflichten des Immobilieneigentümers und des Berechtigten abdecken. Generell kann ein Wohnrecht auch für einen monatlichen Betrag eingeräumt werden, meist wird das Wohnrecht aber ohne Gegenleistung vereinbart.
Achtung:
Eintragung im Grundbuch 

‌Nachdem ein notariell beglaubigter Vertrag aufgesetzt wurde, sollte immer eine Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch erfolgen. Dadurch behält es auch im Fall eines Verkaufs der Immobilie seine Gültigkeit. Außerdem ist es bei Streitigkeiten zwischen Eigentümer und Berechtigtem eine Absicherung, dass er in der Immobilie wohnen bleiben kann.

Rechte und Pflichten beim Wohnrecht auf Lebenszeit


‌Besteht ein Wohnrecht auf Lebenszeit, ergeben sich aus dem Gesetz mehrere Rechte und Pflichten. Diese sollen das Verhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten regeln. 

  • Nutzungsrecht
    ‌Wurde vereinbart, dass das Wohnrecht auf Lebenszeit nur für Teile der Immobilie gilt, darf der Berechtigte auch wichtige Anlagen (z.B. die Heizung) mitverwenden. Auch öffentliche Anlagen der Immobilie sowie Gemeinschaftsräume wie die Küche oder ein Waschkeller etc. dürfen genutzt werden. 
  • Aufnahmerecht
    ‌Der Berechtigte darf Familienmitglieder wie beispielsweise Ehepartner, Kinder oder einen nichtehelichen Lebenspartner bei sich aufnehmen. Auch Pflegepersonal darf mit der Person in der Immobilie leben. 
  • Instandhaltung
    ‌Entstehen Schäden an der Immobilie, muss der Wohnberechtigte für die Reparaturen aufkommen. Der Immobilieneigentümer ist dagegen für Sanierungsmaßnahmen zuständig und muss für größere Reparaturen (beispielsweise ein defektes Dach) aufkommen. Geht es allerdings nur um kosmetische Sanierungen wie z.B. einen Anstrich der Fassade, ist der Eigentümer nicht zur Durchführung dieser verpflichtet. Möchte der Wohnberechtigte das trotzdem, muss er zuerst den Eigentümer um Zustimmung bitten. ‌
  • Nebenkosten
    ‌Die anfallenden Nebenkosten muss der Wohnberechtigte selbst bezahlen. Dazu zählen beispielsweise die Stromkosten sowie Wasser- und Heizungskosten. 
  • Bleiberecht 
    ‌‌Der Inhaber des Wohnrechts auf Lebenszeit hat ein Bleiberecht im Fall eines Verkaufs der Immobilie. Der neue Eigentümer muss das Wohnrecht akzeptieren, solange der Berechtigte nicht freiwillig darauf verzichtet. ‌
  • Achtung:
    Ein Wohnrecht ist nicht übertragbar 

    ‌Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist eine persönliche Dienstbarkeit. Aus diesem Grund ist es nicht möglich, es zu verkaufen, zu vererben oder auf andere Weise an jemand anderen zu übergeben. Sollte der Berechtigte das Wohnrecht jedoch nicht mehr wollen, kann er es aus dem Grundbuch löschen lassen.

    Ist ein Wohnrecht auf Lebenszeit zu versteuern?


    ‌Zu allermeist bezahlen Personen mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit keine Miete, um in der Immobilie wohnen zu dürfen. Ist das der Fall, kann das Wohnrecht einem Geldwert oder einer Vermögensübertragung gleichgesetzt werden. Außerdem kann es als Schenkung oder Erbschaft behandelt werden. Das Wohnrecht wird dann besteuert

    ‌Der Wert des Wohnrechts muss in jedem Fall individuell berechnet werden. Er errechnet sich aus der Jahreskaltmiete multipliziert mit dem Kapitalwert. Dieser Wert ist in einer Liste des Finanzministeriums zu finden und spiegelt die restliche zu erwartende Wohndauer des Berechtigen wieder. Dabei spielen die Komponenten Geschlecht und Alter, der Immobilienwert und der Kapitalzinssatz eine Rolle. 

    ‌Die Berechnung des Wertes des Wohnrechts wird vom Finanzamt vorgenommen und Sie müssen dies nicht selbst tun. Der Barwert, also der Wert für das lebenslange Wohnrecht, wird dann vom Immobilienwert abgezogen, woraus sich der Auszahlungsbetrag errechnet.

    Was passiert mit dem Wohnrecht bei einem Umzug in ein Pflegeheim?


    ‌Ist das Wohnrecht auf Lebenszeit im Grundbuch eingetragen und der Berechtigte zieht in ein Pflegeheim, dann bleibt sein Wohnrecht weiterhin bestehen. Eine Möglichkeit wäre nur die Löschung aus dem Grundbuch, wofür der Berechtigte freiwillig zustimmen muss. Er muss aber nicht dazu einwilligen. 

    ‌Bleibt es bei der Eintragung im Grundbuch, kann der Wohnberechtigte jederzeit in die Immobilie zurückkehren. Denn die persönliche Entscheidung, aus der Wohnung auszuziehen, ist kein Grund für ein Erlöschen des Wohnrechts. Das wäre nur möglich, wenn der Berechtigte aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen sein Wohnrecht dauerhaft nicht nutzen könnte. 

    ‌Zieht eine Person mit einem lebenslangen Wohnrecht in ein Pflegeheim oder in eine andere Immobilie, hat sie eine weitere Möglichkeit. In diesem Fall kann sie das Recht unter Umständen einem anderen überlassen, sofern der Eigentümer der Immobilie zustimmt (OLG Saarbrücken, Beschluss v. 5.08.2010, 5 W 175/10-65, 5 W 175/10).

    Ersatzleistungen, wenn das Wohnrecht nicht mehr genutzt wird


    ‌Die Beteiligten sollten eine Regelung über Ersatzleistungen treffen, falls der Wohnberechtigte sein Recht nicht mehr selbst nutzen kann. Dabei kommt es stark auf die jeweiligen Interessen an. 

    ‌Vor allem für den Immobilieneigentümer ist eine Einigung darüber wichtig, dass keine Ersatzleistungen für das Wohnrecht geschuldet werden können. Denn in der Praxis hat sich gezeigt, dass sonst teilweise das Sozialamt die Ersatzleistungen auf sich überleiten möchte, wenn der Wohnberechtigte z.B. nicht für die gesamten Kosten für das Pflegeheim aufkommen kann. 

    ‌Für den Wohnberechtigen dagegen kann es wichtig sein, in einem solchen Fall Ersatzleistungen zu erhalten. Das können beispielsweise die Mieteinnahmen aus der Vermietung der Immobilie sein. Dies sollte daher am besten schon von Beginn an geregelt werden.

    Nießbrauchrecht als Alternative


    ‌Eine Alternative zum Wohnrecht auf Lebenszeit kann das Nießbrauchrecht sein. Dieses hat den entscheidenden Vorteil, dass der Berechtigte selbst in der Immobilie bleiben kann oder sie vermieten kann. Dadurch kann er die Mieteinnahmen beispielsweise für die Bezahlung des Pflegeheims nutzen. Ein weiterer Vorteil davon ist, dass dadurch der Steuerwert der Immobilie geringer wird. 

    ‌Auch das Nießbrauchrecht sollte auf jeden Fall von einem Notar in das Grundbuch eingetragen werden. Zusätzlich sollte ein Rückforderungsrecht vereinbart werden. Sollte die Immobilie zwangsversteigert werden, können die einstigen Besitzer die Immobilie dadurch von dem neuen Eigentümer zurückfordern.
    Nießbrauch-Modelle 

    ‌Zuwendungsnießbrauch 


    ‌Vorhaltsnießbrauch 


    ‌Nachrangiger Nießbrauch
    Bedeutung 

    ‌Der Eigentümer der Immobilie bleibt derselbe. Er räumt lediglich ein Nießbrauchrecht ein. 

    ‌Der Eigentümer der Immobilie wechselt. Dem bisherigen Eigentümerwird im Gegenzug ein Nießbrauchrecht eingeräumt. 

    ‌Der bisherige Eigentümer bekommt ein Nießbrauchrecht. Bei der Übergabe steht schon fest, auf wen das Nießbrauchrecht übergeht, sollte der Berechtigte sterben.

    Löschen des Wohnrechts auf Lebenszeit


    ‌Der Wohnberechtigte kann selbst auf sein Wohnrecht verzichten, indem er beispielsweise den Eintrag im Grundbuch löschen lässt. Das muss er aktiv machen oder dem zustimmen. Dennoch gibt es Fälle, bei denen das Wohnrecht ohne die Zustimmung des Inhabers erlischt: 
    ‌‌
  • Die Person mit dem Wohnrecht auf Lebenszeit verstirbt. 
  • Die Immobilie wird zwangsversteigert. Dadurch erlischt das Wohnrecht und der Berechtigte kann eine Geldforderung in Höhe des ermittelten Wertes stellen. Oft wird diese Forderung allerdings unbedeutend, da der Erlös von solchen Versteigerungen häufig gering ausfällt. 
  • Die Räume sind nicht mehr bewohnbar. Das kann beispielsweise nach einem starken Brand in der Immobilie der Fall sein. 
  • Die Vertragsfrist läuft aus, sofern der Vertrag befristet abgeschlossen wurde. 
  • Das Wohnrecht wurde an eine Bedingung gekoppelt, die nun wegfällt.
  • Entzug des Wohnrechts


    ‌Nur unter besonderen Umständen kann dem Berechtigten das Wohnrecht auf Lebenszeit entzogen werden. Beispielsweise verletzt er die Vereinbarungen maßgeblich, indem er Schäden an der Wohnung verursacht. Folgende Voraussetzungen sind nötig, damit der Eigentümer dem Berechtigen das Wohnrecht entziehen kann: 
    ‌‌
  • Das Wohnrecht auf Lebenszeit wurde nicht auf den momentanen Berechtigten beschränkt, sondern kann auf andere Personen übertragen werden. 
  • Das Gericht hat dem Eigentümer Schadenersatz oder einen Unterlassungsanspruch verliehen. 
  • Wenn es zu einer Zwangsvollstreckung kommt, bei der das Wohnrecht gepfändet oder zurückübertragen wird.

  • Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht auf Lebenszeit


    ‌Grundsätzlich ist der Verkauf einer Immobilie mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit möglich. Der Eigentümer muss aber damit rechnen, dass das Wohnrecht den Verkaufspreis beim Verkauf einer freien Immobilie sinken lässt. Man zieht für die Berechnung des Wertes den Wert des Wohnrechts vom Immobilienwert ab. 

    ‌Der Eigentümer könnte dem Berechtigten auch eine Abfindung anbieten, wenn er sein Wohnrecht nicht mehr in Anspruch nimmt. Dann könnte er die Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen.

    Wohnrecht auf Lebenszeit – Recht einfach erklärt

    Zahlt man bei einem Wohnrecht auf Lebenszeit Miete?

    Da ein Wohnrecht auf Lebenszeit sehr oft zwischen Eltern und ihren Kindern vereinbart wird, wird auch keine Mietzahlung festgelegt.

    ‌Weiterlesen: Zahlt man bei einem Wohnrecht auf Lebenszeit Miete?

    Braucht man einen Grundbucheintrag?

    Damit der Berechtigte für den Fall von Streitigkeiten oder einem Verkauf der Immobilie abgesichert ist, sollte auf jeden Fall ein Grundbucheintrag erfolgen.

    ‌Weiterlesen: Braucht man einen Grundbucheintrag?

    Welche Pflichten hat man bei einem Wohnrecht auf Lebenszeit?

    Der Wohnberechtigte muss unter anderem die Nebenkosten bezahlen und für die Reparatur von Schäden aufkommen.

    ‌Weiterlesen: Welche Pflichten hat man bei einem Wohnrecht auf Lebenszeit?

    Wird das Wohnrecht auf Lebenszeit versteuert?

    Da ein Wohnrecht auf Lebenszeit oft als Schenkung oder Erbschaft behandelt wird, wird es auch versteuert.

    ‌Weiterlesen: Wird das Wohnrecht auf Lebenszeit versteuert?

    Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn man ins Pflegeheim zieht?

    Das Wohnrecht auf Lebenszeit bleibt weiterhin bestehen und erlischt nicht. Der Berechtigte kann wieder in die Immobilie zurückkehren.

    ‌Weiterlesen: Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn man ins Pflegeheim zieht?

    Wann verliert man sein Wohnrecht auf Lebenszeit?

    Das Wohnrecht erlischt grundsätzlich erst mit dem Tod des Berechtigten. Möglich ist das auch bei einer Zwangsversteigerung oder wenn die Immobilie unbewohnbar wird.

    ‌Weiterlesen: Wann verliert man sein Wohnrecht auf Lebenszeit?

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