Mehrere weiße Ferienimmobilien am Mittelmeer

Auslandsimmobilie – Wohnen, wo andere Urlaub machen

Irgendwann mal ein Häuschen am Meer haben – davon träumen viele. Eine Auslandsimmobilie besitzen bereits über eine Millionen Deutsche und die Nachfrage steigt. Vor Kauf spielen Finanzierung, steuerliche Aspekte und die Lage eine wichtige Rolle. Mehr dazu lesen Sie in diesem Beitrag.

Auslandsimmobilien – Die Vorteile kurz zusammengefasst

  • Die Immobilienpreise sind im Ausland deutlich günstiger – vor allem in Südeuropa  
  • Manchmal fallen auch weniger Steuern an  
  • Neben der Selbstnutzung kann eine Auslandsimmobilie auch vermietet werden  
  • Insbesondere in touristischen Gegenden können hohe Renditen erzielt werden 
  • Achtung:
    In einigen südeuropäischen Ländern reicht oftmals eine mündliche Zusage für den Erwerb der Immobilie. Achten Sie daher auf Ihre Formulierungen, um einen verpflichtenden Kauf zu vermeiden.

    Wie werden Auslandsimmobilien versteuert?


    ‌Mieteinkünfte aus Auslandsimmobilien werden im Ausland versteuert – auch bei Personen mit deutschem Wohnsitz. Das gilt zumindest für die meisten EU-Länder, die ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Freistellungsmethode verwenden. Außerhalb der EU sieht die Situation anders aus: Dort müssen Mieteinkünfte aus Immobilien in der deutschen Steuererklärung angegeben werden. Auch wenn eine Doppelbesteuerung nicht möglich ist, kann das Finanzamt Nachzahlungen fordern.
    Achtung:
    Spanien, Finnland und die Schweiz verwenden die sogenannte Anrechnungsmethode. Das heißt: Die dort erzielten Mieteinnahmen werden auch in Deutschland versteuert. Das vermehrt das Gesamteinkommen und somit die Steuerlast in Deutschland.

    Kann man Immobilien im Ausland steuerlich absetzen?


    ‌Das kommt auf das jeweilige Steuerabkommen an. Üblicherweise werden Auslandsimmobilien im Land besteuert, indem sie stehen. Einkünfte, die im Ausland erzielt werden, wurden aber lange Zeit in Deutschland besteuert. Das hat sich seit der Einführung des „Doppelbesteuerungsabkommen mit Freistellungsmethode“ geändert. Damit werden die Mieteinkünfte im Ausland nur mehr im Ausland besteuert – und nicht zusätzlich noch in Deutschland.

    Welche Kosten kann man abziehen?


    ‌Von den Mieteinnahmen können in der Regel einige Kosten abgezogen werden, die die Steuerlast verringern. Das sind beispielsweise:
  • Kreditzinsen  
  • Handwerks- und Reparaturkosten  
  • Versicherungen  
  • Abschreibungen 
  • Bei Selbstnutzung der Immobilie sollte man auf die Dauer achten. Wird die Wohnung über die Hälfte des Jahres vermietet und die restliche Zeit selbstgenutzt, können nur 50 Prozent der Kosten abgezogen werden.
    Beispiel:
    Eine Wohnung im Ausland wird an 30 Tagen des Jahres vermietet und an 30 Tagen selbstgenutzt. In diesem Fall können 50 Prozent der Kosten für die Wohnung gegengerechnet werden.

    Auslandsimmobilie Spanien – Welche Steuern sind zu zahlen?


    ‌In Spanien werden folgende Steuern für ausländische Immobilienbesitzer fällig:
  • Selbstnutzungssteuer 
  • Grundsteuer 
  • Vermögenssteuer 
  • Einkommenssteuer auf Vermietungen  
  • Umsatzsteuerpflichtige Vermietung  
  • Achtung:
    In Urlaubsländern wie Spanien oder Italien sind bei Immobilienkäufen sogenannte „Vorverträge“ üblich. Bei diesen Vereinbarungen wird kein Notar herangezogen und die Verträge gelten ab dem Zeitpunkt der Unterschrift.

    Tipps für den Kauf der Auslandsimmobilie

  • Unterschreiben Sie auf keinen Fall Dokumente unüberlegt  
  • Bei Unklarheiten bezüglich des Vertrags ist ein Dolmetscher hilfreich  
  • Verlangen Sie einen notariell beglaubigten Kaufvertrag 
  • Prüfen Sie das Grundbuch, einen Eigentumsnachweis und, ob eine Baugenehmigung vorliegt 
  • Lassen Sie sich einen Energieausweis vorlegen 
  • Besichtigen Sie die Immobilie unbedingt vor Ort. Auf diese Weise könnten Mängel entdeckt werden. 
  • Denken Sie an mögliche Sanierungskosten – niedrige Kaufpreise sind oft ein Indiz dafür 
  • Passen Sie auf die steuerlichen Regelungen des jeweiligen Landes auf

    ‌ 
  • Auslandsimmobilie finanzieren


    ‌Vor dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung im Ausland muss die Finanzierung geklärt werden. Deutsche Banken finanzieren Auslandsimmobilien eher selten und wenn, dann nur in bestimmten Ländern. Voraussetzungen für einheimische Banken sind:
  • Ein abbezahltes Haus/Wohnung in Deutschland (als Kreditsicherheit für die Bank)  
  • Mindestens 50 % Eigenkapital  
  • Gewisse Anbieter haben sich auf die Finanzierung von Auslandsimmobilien spezialisiert  
  • Hypothekendarlehen im Inland


    ‌Bei dieser Form der Finanzierung setzen Person das Eigenheim in Deutschland als Sicherheit ein. Damit kann das Haus im Ausland finanziert werden, weil die Bank im Falle einer Zahlungsunfähigkeit auf das Haus in Deutschland zugreifen kann.
    Hinweis:
    Peter Schöllhörn, Vorsitzender der Deutschen Schutzvereinigung, Auslandsimmobilien e.V. (DAS) sagt: „Das Finanzieren eines Ferienhauses im Ausland ist aber nur möglich, wenn der Käufer ein bereits abbezahltes Haus im Inland hat, oder den Aufwand eines Kredites im Ausland auf sich nimmt.“
    Lässt sich für die Finanzierung keine deutsche Bank finden, wird eine ausländische Bank benötigt. 

    ‌Dafür sollte man im Vorhinein mit Leuten vor Ort sprechen und eventuell ein Maklerbüro beauftragen, das gute Banken empfehlen kann.

    Darlehen für Auslandsimmobilie


    ‌Alternativ können Immobilien durch ausländische Banken finanziert werden. Wichtig dabei: Zinshöhe und andere Währungs-Konditionen unterscheiden sich in der Regel von denen in Deutschland. Dinge, die Sie bei einer ausländischen Bank beachten sollten:
  • Zinsen und Gebühren können höher sein als in Deutschland 
  • Bei Käufen außerhalb der Euro-Zone können Währungsschwankungen entstehen (Die Kosten für das Darlehen könnten steigen oder sinken) 
  • Ohne Sprachkenntnisse sollte ein Dolmetscher für die Kreditaufnahme engagiert werden 
  • In der Regel fordern Banken im Ausland viel Eigenkapital für ein Immobiliendarlehen 
  • Hinweis:
    In Spanien muss man aufpassen, wenn man ein Haus in der Nähe der Küste besitzt. Es gibt nämlich sogenannte Schutzzonen, in denen laut Gesetz, nicht neu gebaut werden darf. Im schlimmsten Fall droht ein Abriss oder eine Enteignung der Immobilie.

    Kosten bei Auslandsimmobilie


    ‌Eine Immobile kann im Ausland oftmals mehr Aufwand beziehungsweise Kosten verursachen als in Deutschland. Deshalb sollten potenzielle Käufer folgende Punkte einkalkulieren:
  • Steuern (Grunderwerbssteuer, Grundsteuer, Einkommenssteuer etc.) 
  • Gutachter 
  • Makler 
  • Notar 
  • Grundbucheintragung  
  • Dolmetscherkosten  
  • Versicherungen  
  • Zins- und Darlehnskosten  
  • Nebenkosten 
  • Versicherung 
  • Reisekosten 
  • Hausmeister oder Gebäude-Service (Instandhaltung)

    ‌  
  • Welche Unterlagen sind vor Kauf besonders wichtig?


    ‌Bevor Sie die Auslandsimmobilie kaufen, sollten folgende Dokumente genau angesehen werden:

    Grundbuchauszug


    ‌Ein Grundbuchauszug verrät, wer der Eigentümer des Hauses/Grundstückes ist. Außerdem sieht man, ob das Haus mit einer Hypothek vorbelastet ist.  

    Eigentumsnachweis des Verkäufers


    ‌Das Eigentum und der Nachweis über gezahlte Grundsteuern sollte geprüft werden. In manchen Ländern kann es sein, dass die neuen Besitzer für eine nicht gezahlte Grundsteuer aufkommen müssen.

    Baugenehmigung


    ‌Fragen Sie nach der Baugenehmigung. Es kann immer wieder vorkommen, dass Häuser ohne Erlaubnis gebaut und dann verkauft werden. Bekommt man nach Kauf keine Baugenehmigung, könnte das Haus abgerissen werden.

    In welchen Ländern lohnt sich eine Auslandsimmobilie?


    ‌Ein Alterswohnsitz, warmes Wetter oder niedrige Lebenserhaltungskosten – die Gründe für eine Immobilie im Ausland sind vielfältig. Betrachtet man die Faktoren zwei und drei ist es kaum verwunderlich, warum Länder wie, Spanien, Italien oder Griechenland für Deutsche so oft in Frage kommen. Aber auch Österreich und der hohe Norden sind beliebte Destinationen für ein Feriendomizil. 

    ‌Laut einer Umfrage von FeWo-Direkt sind, dass die beliebtesten Regionen für eine Ferienimmobilie in Europa: 

    ‌1) Spanien (Mallorca, Costa Blanca, Costa del Sol) 

    ‌2) Österreich (Tirol, Kärnten, Salzburger Land) 

    ‌3) Italien (Trentino-Südtirol, Toskana, Lombardei) 

    ‌4) Kroatien (Dalmatien, Istrien, Kvarner Bucht) 

    ‌5) Frankreich (Cote d’Azur, Landguedoc-Roussillon, Lothringen, Vogesen & Elsass)

    In welchen Ländern ist ein Kauf einer Ferienimmobilie schwierig?


    ‌In der Europäischen Union gibt es einige Länder, in denen das Kaufen einer Auslandsimmobilie schwierig oder nicht möglich ist. Dazu gehören beispielsweise:
  • Österreich 
    ‌In der Alpenrepublik benötigt man eine Erwerbsgenehmigung der Ausländergrundverkehrsbehörde. 
  • Niederlande 
    ‌Immobilien können von EU-Bürgern unter Nutzungsauflagen gekauft werden. Das heißt: Ein Ferienhaus darf nicht das ganze Jahr genutzt werden, hingegen ein Erstwohnsitz die Mehrheit des Jahres genutzt werden muss.  
  • Schweiz 
    ‌Hier ist es nicht möglich, eine Immobilie als reines Vermietungsobjekt zu kaufen. Zudem benötigt man eine Bewilligung der jeweiligen Kantonsbehörde. 
  • Dänemark 
    ‌In Dänemark muss man mindestens fünf Jahre lang steuerpflichtig wohnen, um ein Ferienhaus kaufen zu dürfen. Grunderwerbssteuer fällt aber nicht an.  
  • Auslandsimmobilie Polen


    ‌Seit Mai 2016 dürfen alle EU-Bürger – also auch alle deutschen Staatsbürger – Immobilien in Polen erwerben. Einschränkungen gibt es nur bei landwirtschaftlichen Flächen die größer als 0,3 Hektar sind. Es stellt sich nämlich die Frage, ob die Fläche landwirtschaftlich nutzbar sein könnte. Die jeweiligen Gemeinden entscheiden darüber.

    Auslandsimmobilie verkaufen


    ‌Verkauft man seine Immobilie frühzeitig fällt in vielen Ländern – genauso wie in Deutschland – eine Spekulationssteuer an. In Spanien kommt zudem die kommunale Wertzuwachssteuer hinzu. Verkäufer sollten sich bewusst sein, dass viele Länder keine Steueraufforderungen verschicken. Besitzer von Auslandsimmobilien müssen also selbst aktiv werden und die Abgaben selbstständig abführen – sonst drohen in der Regel Gebühren oder Strafen.

    Wie viele Deutsche besitzen eine Ferienwohnung?


    ‌Laut einer Umfrage des Instituts für Demographie Allensbach (IfD) besaßen im Jahr 2020 1,26 Millionen Deutsche eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus. 

    ‌Laut dem Portal steuererklärung.de besitzen über 1 Millionen Deutsche eine Immobilie im Ausland – Tendenz steigend. Ob Selbstnutzung oder Kapitalanlage – Immobilien im Ausland erfreuen sich immer größerer Beliebtheit.

    Immobilienpreise in Europa


    ‌Wer in Europa eine Immobilie kaufen möchte, muss mit hohen Preisunterschieden rechnen. So zahlt man in Deutschland durchschnittlich 4.100 €/m2 und in Bulgarien 578 m2. Damit hat das osteuropäische Land laut dem Deloitte Property Index die günstigsten Immobilienpreise in Europa. Mit 4.457 €/m2 steht Österreich an der Spitze der teuersten Immobilien in Europa.

    Auslandsimmobilie – Immobilien einfach erklärt

    Kann ich Immobilien im Ausland steuerlich absetzen?

    Wer eine Immobilie im Ausland vermietet, kann Kosten absetzen. Zum Beispiel Handwerkskosten oder Gebäudeversicherung. Dafür muss die Immobilie aber tatsächlich an 75 % der ortsüblichen Vermietungstage vermietet sein. Zudem dürfen bei Selbstnutzung nur die anteiligen Kosten geltend gemacht werden. Das heißt: Bei 60 selbstgenutzten und 60 vermieteten Tagen dürfen nur 50 Prozent der Kosten abgezogen werden. 

    ‌Weiterlesen: Wie werden Auslandsimmobilien versteuert?

    Wie viele Deutsche besitzen Ferienwohnungen?

    Laut Medienberichten besitzen über eine Millionen Deutsche eine Auslandsimmobilie. Zu den beliebtesten Regionen zählen die Iberische Halbinsel, Italien und Österreich. Für den Traum der Ferienwohnung werden Kredite aufgenommen, die im Ausland aber oftmals andere Konditionen aufweisen als in Deutschland. 

    ‌Weiterlesen: Wie viel Deutsche besitzen eine Ferienwohnung?

    Wie werden Auslandsimmobilien versteuert?

    Normalerweise werden Auslandsimmobilien im Land der Immobilie versteuert. Seit dem Inkrafttreten des Doppelbesteuerungsabkommens müssen Besitzer daher nicht mehr doppelt Steuern zahlen. Ausnahmen gibt es aber beispielsweise bei Ländern wie Spanien und Finnland. Die Abgaben müssen hier sowohl in den Ländern als auch in Deutschland gezahlt werden. 

    ‌Weiterlesen: Wie werden Auslandsimmobilien versteuert?

    In welchem Land lohnt es sich Immobilien zu kaufen?

    Bekannte Urlaubsländer wie Spanien, Italien oder Österreich sind nach wie vor sehr gefragt. Seit einigen Jahren wird zudem Portugal immer beliebter. Das westlichste Land Europas bietet über 800 Kilometer Küste und niedrige Immobilienpreise – sowohl in den Küstenregionen als auch in der Hauptstadt. Der wachsende Tourismussektor lockte zahlreihe internationale Immobilien-Investoren an. 

    ‌Weiterlesen: In welchen Ländern lohnt sich eine Auslandsimmobilie?

    Kann man als Deutscher Immobilien in Polen kaufen?

    Ja, Deutsche können in Polen Immobilien erwerben. Polen ist Teil der EU und somit müssen alle EU-Bürger die Möglichkeit haben Immobilien in Polen zu kaufen. Eine Ausnahme gibt es bei landwirtschaftlichen Flächen – diese sind für Ausländer in der Regel schwierig zu bekommen. 

    ‌Weiterlesen: In welchen Ländern lohnt sich eine Auslandsimmobilie?

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