‌Nicht jedes Gebäude erhält Denkmalschutz. Erfahren Sie mehr darüber, welche Entscheidungskriterien zugrunde liegen.
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‌Nicht jedes Gebäude mit langer Vergangenheit steht automatisch unter Denkmalschutz. Das Denkmalschutzgesetz legt die Kriterien für schützenswerte Gebäude fest. Das Gesetz wird für jedes Bundesland separat festgelegt. Die Kriterien unterscheiden sich je nach Bundesland. Auf dieser Übersichtsseite finden Sie die jeweiligen Gesetzestexte der Bundesländer zum Nachlesen. Für Bauwerke und Gebäude, die als kulturelles Erbe gelten, besteht ein öffentliches Interesse zur langfristigen Sicherung und Förderung. Das Baujahr, eine einzigartige Architektur und die historische Bedeutung sind Anhaltspunkte für die Beantragung von Denkmalschutz.
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‌Historische Gebäude wie Schlösser oder Burgen, Kloster, Windmühlen, Gutshäuser und Theater erhalten meist problemlos den Status einer denkmalgeschützten Immobilie. Fachwerkhäuser, Kasernen und historische und architektonisch interessante Wohn- und Geschäftshäuser erfüllen die Kriterien. Das Bauamt der Kommune bzw. die örtliche Denkmalbehörde tragen das Gebäude dann in ein Register spezifisch für den Landkreis ein. Die kulturell wertvollen Bauwerke werden so zuverlässig vor Abriss oder unzulässigen baulichen Veränderungen geschützt. Auch wenn das Gebäude nicht in der Denkmalliste der Behörde recherchierbar ist, sollten Sie genauer nachfragen.
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‌Möglicherweise wurde der Denkmalschutz bereits beantragt und die Behörde befindet sich im Prüfverfahren. Der Denkmalschutz-Status kann von der zuständigen Behörde auf Antrag aufgehoben werden. Immobilienbesitzer erklären im Antrag, weshalb der Denkmalschutz für die Immobilie nicht mehr gerechtfertigt sei. Erfolgreich ist solch ein Antrag, wenn das Gebäude die ursprünglichen Kriterien für den Denkmalschutz nicht mehr erfüllt oder der Erhalt der Bausubstanz zu zeit- und kostenintensiv und damit unzumutbar ist.
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‌Aus den besonderen Schutzvorschriften ergeben sich umfangreichere Verpflichtungen des Eigentümers. Bauliche Veränderungen, egal ob Sanierung oder Modernisierung, sind nur mit Genehmigung der Denkmalbehörde oder des Bauamts möglich. Die charakteristische Bauweise und der einzigartige Stil der Immobilie bleiben dadurch für die Zukunft erhalten. Bauliche Veränderungen im Außenbereich, etwa an der Fassade, sind nur mit Zustimmung der Behörde möglich. Sanierungen und Modernisierungen im Innenbereich unterliegen häufig weniger strengen Vorgaben. Das hängt individuell von der Art des Gebäudes ab.

Folgende Umbau- und Renovierungsmaßnahmen sind genehmigungspflichtig:
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‌‌Wird eine bauliche Veränderung ohne Zustimmung der zuständigen Behörde vorgenommen, kann ein Bußgeld verhängt werden. Wir empfehlen bei geplanten Baumaßnahmen eine Abstimmung mit der Denkmalbehörde. So bringen Sie genau in Erfahrung, welche Umbauarbeiten genehmigungspflichtig sind und welche kleineren Arbeiten Sie ohne weitere Rücksprache durchführen können. ‌
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‌Die Sanierung und Modernisierung eines denkmalgeschützten Gebäudes ist meist sehr aufwendig. Deshalb werden Investitionen in diese Gebäude mit Steuererleichterungen subventioniert. Ein genauer Blick auf die Steuerersparnis und Investitionskosten hilft bei der konkreten Kaufentscheidung. Die Höhe der Steuerersparnis hängt vom Nutzungszweck ab.
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‌Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger erwerben ein denkmalgeschütztes Gebäude, um einzelne Wohneinheiten oder das gesamte Gebäude zu vermieten. Die Kosten der Sanierung können jährlich über einen Gesamtzeitraum von zwölf Jahren in der Einkommenssteuererklärung abgeschrieben werden (unter Anlage V: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Neun Prozent werden in den ersten acht Jahren abgeschrieben, in den darauffolgenden vier Jahren sieben Prozent pro Jahr. Nach den zwölf Jahren erhalten Investoren, die ihre Gebäude vermieten, die gesamten Sanierungskosten über Steuervergünstigungen zurück.
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‌Der Immobilienkauf kann steuerlich geltend gemacht werden, egal ob es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt oder nicht. Die Abschreibungshöhe richtet sich nach dem Baujahr der Immobilie. Wurde das Gebäude vor 1925 errichtet, kann der Kaufpreis über einen Zeitraum von 40 Jahren gemäß Afa in Höhe von zweieinhalb Prozent jährlich abgeschrieben werden. Jüngere Gebäude hingegen mit zwei Prozent über 50 Jahre.
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‌Gebäude mit Denkmalschutz garantieren ein einmaliges Wohnflair. Kein Wunder, dass viele Kaufinteressenten diese einmaligen Gebäude für den eigenen Bedarf in Betracht ziehen. Anreize schaffen auch hier ansprechende Steuervergünstigungen. Abschreibungen des Kaufpreises erfolgen in dem Fall über einen Zeitraum von zehn Jahren zu neun Prozent. Das entspricht einem Steuervorteil in Höhe von 90 Prozent des Kaufpreises. Für den Kauf einer gewöhnlichen Immobilie ohne den Status Denkmalschutz besteht diese Vergünstigung nicht.
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‌Die Sanierung der Baudenkmäler mit aufwendigen Fassaden ist eine Herausforderung. Gängige Dämmungsvarianten, etwa mit Wärmedämmverbundsystem, sind meist nicht möglich. Deshalb benötigen denkmalgeschützte Häuser im Gegensatz zu herkömmlichen Gebäuden und Neubauten keinen Energieausweis. Die Anforderungen an Wärmeschutz sind geringer. Sinnvolle Sanierungsmaßnahmen schaffen Abhilfe, sorgen für ein angenehmes Raumklima und senken Nebenkosten effizient. Sind die Fenster nur einfach verglast?
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‌Die Ausbesserung oder der Austausch in Absprache mit der Denkmalschutzbehörde ist problemlos möglich. Darf außen kein Material zur Wärmedämmung angebracht werden, bietet sich die Möglichkeit eventuell im Inneren des Gebäudes. Alle Baumaßnahmen müssen individuell auf das Gebäude abgestimmt werden, um Bausubstanz optimal zu schützen und eine hohe Wohnqualität zu schaffen.
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‌Sanierungsarbeiten zur Steigerung der Energieeffizienz sind individuell förderbar. Dazu gehören u. a. Arbeiten an der Fassade, den Fenstern und dem Dach. Auch der Einbau von Heizsystemen wird individuell gefördert. Die KfW Bankengruppe vergibt zinsgünstige Darlehen für die Modernisierung von Denkmalschutz-Bauten.
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‌Mit speziellen Kreditprogrammen werden konkrete Sanierungsmaßnahmen für Baudenkmäler gefördert oder mit Zugaben unterstützt. Die Schwierigkeit bei der Wärmedämmung historischer Bauten wird berücksichtigt. So profitieren Käuferinnen und Käufer langfristig von der Instandsetzung der Immobilie.
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‌Mehr zu den zinsgünstigen Krediten und Zugaben der KfW Bank.
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‌Denkmalgeschützte Gebäude haben einen besonderen Charme. Käuferinnen und Käufer mit Vermietungs- oder Selbstnutzungsinteresse müssen sich auf einen kleineren Gestaltungsspielraum im Vergleich zum Neubau einstellen. Dafür profitieren Sie aber von einer historisch und kulturell wertvollen und einzigartigen Architektur und Steuervergünstigungen. Nachteilig ist die höhere finanzielle Grundbelastung, die der Kauf einer solchen Immobilie mit sich bringt.
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‌Vorab gilt es, die Vor- und Nachteile genau abzuwägen. Bevor Sie sich für ein Kaufobjekt entscheiden, kann ein unabhängiger Gutachter hinzugezogen werden. Dieser schätzt den Kaufpreis und Sie wissen genau, ob der festgelegte Kaufpreis realistisch ist. Für die Kauffinanzierung und etwaige Sanierungsvorhaben bieten Förderkredite der KfW-Bank sowie Bauspar- und Hypothekendarlehen eine interessante Möglichkeit. Zusätzliche Kosten zum Kaufpreis umfassen Zinskosten, Notargebühren, Kosten für den Grundbucheintrag und ggf. die Maklercourtage.
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‌Denkmalschutz-Immobilien sind beliebte Anlageobjekte und interessant für Käuferinnen und Käufer, die die Immobilie langfristig halten möchten. Idealerweise mindestens über einen Zeitraum von 15 Jahren. Ein Wiederverkauf nach wenigen Jahren ist nicht zu empfehlen. Durch Investition in Sanierung und Modernisierung entstehen möglicherweise Verluste. Nachfolgende Kaufinteressenten profitieren nicht mehr von den hohen Steuervorteilen und möchten möglicherweise nicht den Wunschpreis bezahlen. Es bleibt ein Restrisiko, den gewünschten Verkaufspreis nicht zu erzielen. Innerhalb von 24 Jahren sollten sich die Investitionen über die Nettomieteinnahmen amortisieren.
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‌Hilfreich bei der Kaufentscheidung ist ein Blick auf die direkte Umgebung des Gebäudes. Städte mit Zuzug, eine attraktive Umgebung, aufstrebende Wohnviertel und eine gute Arbeitsmarktsituation sprechen für den Immobilienkauf. Ein Blick auf die aktuelle Bevölkerungsstruktur und Infrastruktur und eine Prognose über zukünftige Trends helfen bei der Kaufentscheidung. Altbauten in beliebten Metropolstädten sind eine interessante Kapitalanlage.
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‌Für Kapitalanleger ist die neue Mietpreisbremse zu beachten. Mieten sollen sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete einer ähnlichen Wohnung orientieren. Die Mietpreisbremse soll vor Mietwucher schützen und keinesfalls die wichtigen Investitionen in Modernisierungen und Sanierungen verhindern. Nach wie vor kann ein marktorientierter Mietpreis für die Erstvermietung festgelegt werden. Egal ob es sich um eine denkmalgeschützte Immobilie in Sachsen, ein Baudenkmal in Bayern, Berlin oder weiteren Bundesländern handelt.
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‌Die Objekte sind nach Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten von der Mietpreisbremse ausgenommen, wenn die Kosten eine bestimmte Höhe erreichen. Kleinere Modernisierung oder energetische Baumaßnahmen in kleinem Umfang dürfen jederzeit auf die Miete aufgeschlagen werden.
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‌Denkmalgeschützte Immobilien überzeugen mit einem einzigartigen Wohnflair. Die Gebäude sind architektonisch und historisch von besonderem Wert. Der Staat unterstützt den Kauf und die aufwendige Renovierung dieser Gebäude mit Steuervorteilen und attraktiven Fördermöglichkeiten. Stilvolle Wohnungen mit Altbaucharme sind auf dem Wohnungsmarkt sehr beliebt. In gefragten Wohngegenden erzielen Denkmalschutz-Immobilien häufig höhere Mieten. Langfristige Investitionen zahlen sich aus. Käuferinnen und Käufer profitieren von einer nachhaltigen Wertsteigerung.
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‌Die strengen Sanierungsauflagen müssen unbedingt beachtet werden. Der eigene Gestaltungsspielraum ist nicht so groß wie in modernen Gebäuden und Neubauten. Der besondere Gebäude-Status verpflichtet Eigentümer zur Instandhaltung. Modernisierungs- und Sanierungskosten sind umfangreicher als bei Gebäuden ohne Denkmalschutz. Ein Wiederverkauf nach wenigen Jahren führt meist zu Verlusten.
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‌Die Nachfrage nach bezahlbaren und attraktiven Wohnraum steigt in den Städten seit Jahren. Die Folge: Die Mietpreise in beliebten Vierten ziehen an. Aufstrebende, zuvor günstige Wohnviertel erhalten ein neues Image und erfinden sich neu. Im ländlichen Raum hingegen bleiben die Miet- und Kaufpreise für Wohnungen und Häuser meist konstant. Um knappen Wohnraum und Verteuerung entgegenzuwirken, startete in vielen Städten ein wahrerer Bauboom. Doch nicht immer muss es der kühle Neubau sein, der überzeugt. Denkmalschutz-Immobilien bieten mit ihrem Charme ein besonderes Wohngefühl. Die immer beliebter werdenden Gebäude und Altbau-Wohnungen begeistern je nach Region die Käufer- und Mieterschaft.
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‌Der große Bestand an Altbauten und denkmalgeschützter Bauten ist in Leipzig besonders beliebt. Die Mieten sind im deutschlandweiten Vergleich relativ günstig, obwohl in den letzten Jahren ein steigendes Mietniveau verzeichnet wurde. Viele Unternehmen bezeichnen die denkmalgeschützten Gebäude auf dem umkämpften Leipziger Immobilienmarkt als attraktives Investment. Die höchsten Mieten finden sich laut Statista in den Metropolregionen München (17,76 € pro m2), Frankfurt am Main (14,92 € pro m2 und Stuttgart (14,50 € pro m2). Hamburg und Berlin liegen mit 12,85 € ebenfalls weit vorn. Das zeigt, wie knapp der Wohnraum in diesen Regionen ist. Für einen entspannten Wohnungsmarkt braucht es nicht unbedingt einen Bauboom.
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‌Die Sanierung interessanter Denkmalschutz-Immobilien, egal ob in Hessen, Bayern, Baden-Württemberg, Sachsen oder Berlin, kann für Kapitalanleger und Selbstnutzer gewinnbringend sein. In ländlichen Regionen und kleineren Städten finden sich häufig besondere historische Gebäude. Reetdach-Häuser sind typisch für Nord- und Ostsee und stehen dank des Schilfdachs häufig unter Denkmalschutz. Fachwerkhäuser finden sich in zahlreichen Regionen Deutschlands. Schmuckvoll verzierte Altbauten oder ehemalige Industriegebäude sind spannende Denkmalschutz-Immobilien, die in vielen deutschen Städten verfügbar sind. Eine genaue Marktanalyse mit Blick auf die Region und das Umland hilft bei der Kaufentscheidung.
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