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Untermietvertrag: Erstellung und Kündigung – mit Vorlage und Muster

Ein Untermietvertrag kommt oft bei WGs zustande, wenn ein Raum oder ein Teil der Wohnung vermietet wird. Die Wohnung wird folglich gemeinsam mit einem Dritten genutzt. Was es zu beachten gibt und was der Untermietvertrag beinhalten muss sowie einiges mehr erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was ist ein Untermietvertrag?


‌Ein Untermietvertag unterscheidet sich in seiner Form nicht von einem anderen Mietvertrag. Es ist allerdings ein Mietvertrag zwischen dem Haupt- und dem Untermieter. Bei einem Untermietvertrag wird ein Zimmer oder ein Teil der Wohnung an einen Dritten untervermietet. Dies ist eine gängige Praxis bei Wohngemeinschaften. Ebenso kann dieser Vertrag bei Gewerbe-Räumen Anwendung finden.

‌Planen Sie eine längere Abwesenheit, sehen Sie sich ebenfalls unseren Beitrag zum Zwischenmietvertrag an.

‌Für den Untermietvertrag gelten die allgemeinen Bestimmungen des deutschen Mietrechtsgesetzes (MRG), das in den §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgehalten ist. Aus diesem Grund gilt er als ein echtes Mietverhältnis mit allen üblichen Rechten und Pflichten.

Was muss beim Untermietvertrag beachten werden?


‌Eine geplante Untervermietung einer Wohnung muss in jedem Fall mit der Zustimmung des Vermieters erfolgen (§ 540 BGB). Hierbei muss zwischen der generellen und der individuellen Untermietergenehmigung unterschieden werden. Eine individuelle Genehmigung ist personengebunden und muss bei einem erneuten Untermieterwechsel neu eingeholt werden.
Achtung:
Wenn keine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter eingeholt wird, kann der Mieter schadenersatzpflichtig werden. Zusätzlich gilt dies als außerordentlicher Kündigungsgrund. Der Vermieter muss also in jedem Fall über einen Untermieter informiert werden.
Dem Vermieter sollte in jedem Fall der Name des vorgesehenen Untermieters mitgeteilt werden. Denn der Vermieter muss nicht zustimmen, wenn ihm keine Angaben zur Person des Untermieters oder zum Inhalt des Untermietvertrages gemacht werden. Auskunft über die Einkommensverhältnisse und die Kreditwürdigkeit darf er allerdings nicht verlangen.

Wann ist ein Untermietvertrag möglich?


‌Bei der Vermietung eines Teils der Wohnung darf der Vermieter die Erlaubnis grundsätzlich nicht verweigern, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat. Dies kann sowohl persönliche als auch wirtschaftliche Gründe haben. Diese dürfen erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein § 553 BGB. Beispiele dafür können sein:

  • Die Lebensgefährtin des Hauptmieters möchte in die Wohnung einziehen.
  • Der Hauptmieter will nicht mehr alleine in der Wohnung leben.
  • Zu Beginn wurde die Wohnung von zwei Hauptmietern bezogen, von denen einer nun auszieht. Wenn sich der verbleibende Hauptmieter die Miete allein nicht leisten kann oder will, hat dieser ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung.
  • Der Mieter ist pflegebedürftig, wodurch eine Pflegekraft mit ihm in der Wohnung leben soll.

  • ‌‌In diesen Fällen kann die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert werden (§ 553, Absatz 1 BGB):
  • Eine Untervermietung würde zur Überbelegung der Wohnung führen. Im jeweiligen Wohnungsaufsichtsgesetzt der einzelnen Bundesländer wird genau festgelegt, wann dies der Fall ist. Nach der aktuellen Rechtsprechung sollte jede Person mindestens 8 bis 10 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung haben.
  • Es liegen konkrete Hinweise vor, dass der mögliche Untermieter den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen würde. Nicht als Ablehnungsgrund dürfen die Herkunft, Religion oder sexuelle Orientierung einer Person gelten.
  • Eine Untervermietung ist dem Vermieter aus anderen Gründen nicht zumutbar. Dies kann beispielsweise bei einer erwarteten zweckwidrigen Nutzung der Wohnung der Fall sein.
  • Hinweis:
    Im Streitfall liegt die Pflicht beim Mieter, die Erlaubnis der Untervermietung nachzuweisen. Daher immer eine schriftliche Bestätigung einholen! Darin sollte der Mieter den Namen des Untermieters nennen, ggf. dessen Geburtsdatum und Anschrift sowie den persönlichen oder wirtschaftlichen Grund, warum er einen Teil der Wohnung vermieten möchte.

    Die Inhalte eines Untermietvertrages

  • Die Daten von Haupt- und Untermieter.
  • Die genaue Adresse der Wohnung.
  • Beschreibung der Mietsache, z.B. welche Räume alleine und welche gemeinsam genutzt werden dürfen, auch Geräte fallen darunter.
  • Die Anzahl an übergebenen Schlüsseln.
  • Angaben zum Mietkonto.
  • Daten zum Hauptmietvertrag: Ein Verweis auf den Hauptmietvertrag und dessen Regelungen und die geltende Hausordnung. Diese sollte der Untermieter als Kopie bekommen.
  • Die schriftliche Zustimmung zur Untervermietung.
  • Mietzeit: Der Beginn des Mietverhältnisses muss festgelegt werden. Wenn der Vertrag befristet sein soll, muss dies begründet werden. Ein Beispiel dafür kann der Eigenbedarf sein (§ 575 BGB).
  • Kündigungsfrist: Grundsätzlich gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten, diese kann jedoch abweichen. Eine klare Benennung im Mietvertrag ist daher wichtig.
  • Die Höhe der Miete und der Nebenkosten. ‌
  • Kaution: Zur Sicherheit sollte der Hauptmieter eine Kaution vereinbaren. Diese sollte nicht mehr als drei Monatsmieten betragen (hier zählen die Nebenkosten nicht dazu).
  • Mietgebrauch: Hier sollte ein schonender Gebrauch der Wohnung und der gemeinsam genutzten Gegenstände geregelt werden.
  • Vereinbarung über Kauf und Reparatur gemeinsamer Haushaltsgeräte: Dies kann beispielsweise den Kauf eines neuen Kühlschranks betreffen, wofür die Teilung der Kosten festgelegt wird.
  • Hier finden Sie eine kostenlose Mustervorlage für einen Untermietvertrag in PDF-Format.

    ‌Folgende Punkte sollten Sie vor der Unterzeichnung des Vertrages beachten:

    ‌Check-Liste:

  • Wurde die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung eingeholt?
  • Ist der Hauptmietvertrag (mit allen Anlagen) als Anlage dem Untermietvertrag hinzugefügt?
  • Bestehen keine widersprüchlichen Regelungen zum Hauptmietvertrag?
  • Sind alle Anlagen dem Vertrag angehängt? Dies betrifft z.B. den Hauptmietvertrag, das Übergabeprotokoll und die Hausordnung. Alle Anlagen müssen mit dem Begriff „Anlage“ und der genauen Bezeichnung des Mietobjekts beschriftet sein. ‌

  • Mieterhöhung wegen Untervermietung


    ‌Bei erlaubter Untervermietung kann der Vermieter die Miete erhöhen (§ 553 Abs. 2 BGB). Diesen Untermietzuschlag darf er aber nur verlangen, wenn mehr Personen in der Wohnung leben als zuvor. Denn dann kann er davon ausgehen, dass die Wohnung stärker abgenutzt wird als bisher und die Nebenkosten für Wasser und Strom steigen werden. Zusätzlich muss der Hauptmieter mit der Mieterhöhung einverstanden sein. Ist er das nicht, erhöht sich die Miete nicht, jedoch kann folglich auch kein Untermieter aufgenommen werden.

    ‌Zur Höhe der verlangten Mieterhöhung gibt es keine klare gesetzliche Regelung. Die Erhöhung muss lediglich angemessen sein. Wenn ein Mieter z.B. einen Lebensgefährten zu sich in die Wohnung holen will, kann der Vermieter in Bezug auf einen erwarteten Mehrverbrauch nur eine Erhöhung der Betriebskosten verlangen.

    ‌Als angemessen wird bei einer Untervermietung eine Erhöhung von bis zu 20 Prozent der Untermiete oder bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete angesehen. Wenn durch den Untermietzuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht wird, kann der Vermieter sogar bis zu 25 Prozent Zuschlag verlangen (LG Berlin, Beschluss vom 7. Juli 2016, Az. 18 T 65/16).

    Kündigung eines Untermietvertrages


    Befristeter oder unbefristeter Untermietvertrag: Die Unterschiede

    Befristet
    ‌Bei einem befristeten Untermietvertrag ist es Hauptmieter und Untermieter in der Regel nicht möglich, das Mietverhältnis vor Ablauf des Vertrages zu kündigen.
    Unbefristet
    ‌Bei der Vermietung der gesamten Wohnung gilt das reguläre Kündigungsrecht – auch nachzulesen im Beitrag Mietvertrag. Dafür ist ein berechtigtes Interesse nötig. Bei unbefristeten Verträgen sind abweichende Kündigungsfristen möglich, die im folgenden Kapitel dargestellt werden.

    Wann ist eine Kündigung des Untermietvertrages möglich?


    ‌Wenn Hauptmieter ihrem Untermieter kündigen wollen:

  • Wurde ein möbliertes Zimmer einer Wohnung vermietet, kann sowohl der Hauptmieter als auch der Untermieter bis zum 15. eines Monats kündigen. Für diese Kündigung braucht es keine Begründung.
  • Ist das untervermietete Zimmer unmöbliert, kann dem Untermieter mit der normalen Frist von 3 Monaten gekündigt werden. Dafür ist ein berechtigtes Interesse nötig, wie z.B. der Eigenbedarf.
  • Ohne Begründung kann der Hauptmieter den Vertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen. Der Untermieter hat eine Frist von 3 Monaten.
  • Sollte die ganze Wohnung untervermietet sein, so hat der Untermieter den gleichen Kündigungsschutz wie andere Mieter. Bei Vorliegen eines Härtefalls kann er also Widerspruch gegen die Kündigung einlegen.

  • ‌Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist dem Vermieter gestattet, wenn der Mieter unerlaubt die Wohnung oder Zimmer davon weitervermietet (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Vorher muss der Vermieter den Mieter aber aufgefordert haben, die Untervermietung zu beenden. Aus diesem Grund soll immer die Zustimmung eingeholt werden. ‌ 

    ‌‌Hat der Mieter jedoch um Erlaubnis angefragt und der Vermieter lehnt diese ohne ausreichenden Grund ab, haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht (§ 540 Abs. 1. BGB). Darüber hinaus kann sogar Schadenersatz in der Höhe der entgangenen Untermiete verlangt werden. ‌ ‌

    ‌Wenn ein Untermieter seine Miete nicht wie vereinbart zahlt, haben Vermieter das Recht auf eine fristlose Kündigung. Diese ist möglich, wenn die Rechte des Vermieters erheblich verletzt wurden. Dies ist auch der Fall, wenn der Untermieter mit seiner Zahlung mit mindestens 2 Monatsmieten im Verzug ist. ‌

    Rechte und Pflichten als Untermieter


    ‌Untermieter haben mehrere Mietrechte gegenüber dem Hauptmieter. Zum einen kann die Miete gemindert werden, wenn die Zimmer Mängel aufweisen. Dabei muss eine Frist zur Beseitigung der Mängel vereinbart werden, damit der Hauptmieter die Mängel vom Eigentümer beseitigen lassen kann.

    ‌Überdies gibt es einen gesetzlichen Kündigungsschutz. Eine Kündigung durch den Hauptmieter kann nur mit einer Frist von 3 Monaten erfolgen und braucht ein berechtigtes Interesse daran. Wenn der Hauptmieter die Wohnung ganz oder überwiegend mit Dingen eingerichtet hat, gilt der Kündigungsschutz aus dem allgemeinen Mietrecht für die Untervermietung aber nicht. Wenn der Hauptmieter allerdings von seinem Vermieter gekündigt wird, muss auch der Untermieter aus der Wohnung ausziehen.

    ‌Der Hauptmieter haftet dem Vermieter gegenüber auch für Schäden, die durch einen Untermieter entstehen. Auch wenn der Untermieter bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses verspätet auszieht, muss der Hauptmieter ggf. eine Nutzungsentschädigung zahlen. Diese Zahlungen können aber vom Untermieter zurückgefordert werden. Aus diesem Grund ist das Verlangen einer Kaution wichtig.

    Versteuerung der Mieteinnahmen


    ‌Vermietet man einen Teil seiner Wohnung an einen Untermieter, muss man die Mieteinnahmen daraus bei der Steuererklärung angeben. Dadurch fällt aber nicht automatisch eine höhere Steuerlast an. Denn wenn aus den Einnahmen kein Gewinn erzielt wird, sondern dieser nur die Kosten für seine Wohnungsmiete deckt, erhöhen sich die Steuerzahlungen nicht.

    Untermietvertrag für Gewerberäume


    ‌Eine Untervermietung von gewerblichen Räumen ist wie bei Wohnräumen möglich. Allerdings darf ein Gewerberaum nicht als Wohnraum vermietet werden, sondern als Büro oder an einen Untermieter mit einem ähnlichen Gewerbe mit dem entsprechenden Gewerbeschein. Als Gewerberäume zählen neben Büros auch Garagen und gewerblich genutzte Stellplätze.

    ‌Auch hier ist es notwendig, vorher mit seinem Vermieter Kontakt aufzunehmen und eine schriftliche Bestätigung einzuholen. Wenn der Mietvertrag eine gewerbliche Untervermietung explizit ausschließt, gibt es keine Möglichkeit auf einen Untermietvertrag. Enthält dieser jedoch keine Regelung zur Untervermietung, darf der Vermieter die Untervermietung nur unter Angabe eines wichtigen Grundes verweigern.

    ‌Bei der Untervermietung für Gewerbe kann eine Kündigung im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist erfolgen. Diese beträgt normalerweise 6 Monate.

    ‌Auch bei Gewerberäumen hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter die Untervermietung ohne Angabe von Gründen verweigert. Als Gründe für eine Ablehnung können gelten:

  • Vertraglicher Ausschluss einer Untervermietung.
  • Berechtigtes Interesse des Vermieters, keinen Untermieter zu haben.
  • Durch den Untermietvertrag entsteht eine Überbelegung.
  • Der Vermieter hat berechtigte Bedenken, dass ein Untermieter durch sein Gewerbe einen Störfaktor darstellt. Dies können z.B. Lärm, Missachtung des vorgegebenen Gewerbe-Mix oder Konkurrenz sein.

  • ‌‌Die Inhalte des Untermietvertrages decken sich inhaltlich mit jenen bei einer Wohnfläche.

    Untermietvertrag – Recht einfach erklärt

    Was ist ein Untermietvertrag?

    Ein Untermietvertrag wird zwischen dem Hauptmieter und einem Untermieter geschlossen. Dabei wird ein Zimmer oder ein Teil einer Wohnung an einen Untermieter weitervermietet. Anwendung findet der Untermietvertrag oft bei Wohngemeinschaften.

    ‌Weiterlesen: Was ist ein Untermietvertrag?

    Was soll beim Untermietvertrag beachtet werden?

    Holen Sie immer eine schriftliche Zustimmung des Vermieters ein, um Komplikationen zu vermeiden. Sonst kann der Vermieter Schadenersatz verlangen oder einen außerordentlichen Kündigungsgrund geltend machen.

    ‌Weiterlesen: Was soll beim Untermietvertrag beachtet werden?

    Wann ist eine Untervermietung erlaubt?

    Wichtig für den Abschluss eines Untermietvertrages ist das Einholen einer schriftlichen Erlaubnis vom Vermieter. Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse daran aufweisen, einen Untermietvertrag zu erstellen. Dies kann persönliche oder wirtschaftliche Gründe haben.

    ‌Weiterlesen: Wann ist eine Untervermietung erlaubt?

    Wann ist eine Untervermietung ungültig?

    Der Vermieter kann eine Untermiete verweigern, wenn diese zu einer Überbelegung der Wohnung führen würde. Zusätzlich ist dies bei Verdacht auf Störung des Hausfriedens oder anderen nicht zumutbaren Gründen möglich.

    ‌Weiterlesen: Wann ist eine Untervermietung ungültig?

    Wann kann ein Untermietvertrag gekündigt werden?

    Bei der Kündigung eines Untermietvertrages spielt es eine Rolle, ob der Vertrag befristet oder unbefristet abgeschlossen wurde. Befristete Verträge können in der Regel nicht vor Ablauf gekündigt werden. Bei unbefristeten Verträgen muss zusätzlich die Möblierung der Zimmer beachtet werden.

    ‌Weiterlesen: Wann kann ein Untermietvertrag gekündigt werden?

    Was ist der Unterschied zwischen einem befristeten und einem unbefristeten Untermietvertrag?

    Ein befristeter Untermietvertrag wird auf eine bestimmte Dauer mit genauem Beginn und Ende der Mietzeit festgelegt. Dieser kann normalerweise nicht vorzeitig gekündigt werden. Ein unbefristeter Untermietvertrag hat kein festgelegtes Ende und die Dauer des Mietverhältnisses ist somit offen. Hier sind abweichende Kündigungsfristen möglich.

    ‌Weiterlesen: Was ist der Unterschied zwischen einem befristeten und einem unbefristeten Untermietvertrag?

    Welche Rechte und Pflichten hat ein Untermieter?

    Wenn Mängel am Wohnraum festgestellt werden, kann der Untermieter eine Mietminderung verlangen. Außerdem hat der Untermieter einen gesetzlichen Kündigungsschutz. Für Schäden an der Mietsache haftet nicht der Untermieter selbst, sondern der Hauptmieter.

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