‌Ein Untermietvertag unterscheidet sich in seiner Form nicht von einem anderen Mietvertrag. Es ist allerdings ein Mietvertrag zwischen dem Haupt- und dem Untermieter. Bei einem Untermietvertrag wird ein Zimmer oder ein Teil der Wohnung an einen Dritten untervermietet. Dies ist eine gängige Praxis bei Wohngemeinschaften. Ebenso kann dieser Vertrag bei Gewerbe-Räumen Anwendung finden.
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‌Planen Sie eine längere Abwesenheit, sehen Sie sich ebenfalls unseren Beitrag zum Zwischenmietvertrag an.
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‌Für den Untermietvertrag gelten die allgemeinen Bestimmungen des deutschen Mietrechtsgesetzes (MRG), das in den §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgehalten ist. Aus diesem Grund gilt er als ein echtes Mietverhältnis mit allen üblichen Rechten und Pflichten.
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‌Eine geplante Untervermietung einer Wohnung muss in jedem Fall mit der Zustimmung des Vermieters erfolgen (§ 540 BGB). Hierbei muss zwischen der generellen und der individuellen Untermietergenehmigung unterschieden werden. Eine individuelle Genehmigung ist personengebunden und muss bei einem erneuten Untermieterwechsel neu eingeholt werden.

Dem Vermieter sollte in jedem Fall der Name des vorgesehenen Untermieters mitgeteilt werden. Denn der Vermieter muss nicht zustimmen, wenn ihm keine Angaben zur Person des Untermieters oder zum Inhalt des Untermietvertrages gemacht werden. Auskunft über die Einkommensverhältnisse und die Kreditwürdigkeit darf er allerdings nicht verlangen.
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‌Bei der Vermietung eines Teils der Wohnung darf der Vermieter die Erlaubnis grundsätzlich nicht verweigern, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat. Dies kann sowohl persönliche als auch wirtschaftliche Gründe haben. Diese dürfen erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein § 553 BGB. Beispiele dafür können sein:

‌‌In diesen Fällen kann die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert werden (§ 553, Absatz 1 BGB):

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‌Folgende Punkte sollten Sie vor der Unterzeichnung des Vertrages beachten:

‌Bei erlaubter Untervermietung kann der Vermieter die Miete erhöhen (§ 553 Abs. 2 BGB). Diesen Untermietzuschlag darf er aber nur verlangen, wenn mehr Personen in der Wohnung leben als zuvor. Denn dann kann er davon ausgehen, dass die Wohnung stärker abgenutzt wird als bisher und die Nebenkosten für Wasser und Strom steigen werden. Zusätzlich muss der Hauptmieter mit der Mieterhöhung einverstanden sein. Ist er das nicht, erhöht sich die Miete nicht, jedoch kann folglich auch kein Untermieter aufgenommen werden.
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‌Zur Höhe der verlangten Mieterhöhung gibt es keine klare gesetzliche Regelung. Die Erhöhung muss lediglich angemessen sein. Wenn ein Mieter z.B. einen Lebensgefährten zu sich in die Wohnung holen will, kann der Vermieter in Bezug auf einen erwarteten Mehrverbrauch nur eine Erhöhung der Betriebskosten verlangen.
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‌Als angemessen wird bei einer Untervermietung eine Erhöhung von bis zu 20 Prozent der Untermiete oder bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete angesehen. Wenn durch den Untermietzuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht wird, kann der Vermieter sogar bis zu 25 Prozent Zuschlag verlangen (LG Berlin, Beschluss vom 7. Juli 2016, Az. 18 T 65/16).
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‌Wenn Hauptmieter ihrem Untermieter kündigen wollen:

‌Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist dem Vermieter gestattet, wenn der Mieter unerlaubt die Wohnung oder Zimmer davon weitervermietet (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Vorher muss der Vermieter den Mieter aber aufgefordert haben, die Untervermietung zu beenden. Aus diesem Grund soll immer die Zustimmung eingeholt werden. ‌ 
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‌‌Hat der Mieter jedoch um Erlaubnis angefragt und der Vermieter lehnt diese ohne ausreichenden Grund ab, haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht (§ 540 Abs. 1. BGB). Darüber hinaus kann sogar Schadenersatz in der Höhe der entgangenen Untermiete verlangt werden. ‌ ‌
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‌Wenn ein Untermieter seine Miete nicht wie vereinbart zahlt, haben Vermieter das Recht auf eine fristlose Kündigung. Diese ist möglich, wenn die Rechte des Vermieters erheblich verletzt wurden. Dies ist auch der Fall, wenn der Untermieter mit seiner Zahlung mit mindestens 2 Monatsmieten im Verzug ist. ‌
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‌Untermieter haben mehrere Mietrechte gegenüber dem Hauptmieter. Zum einen kann die Miete gemindert werden, wenn die Zimmer Mängel aufweisen. Dabei muss eine Frist zur Beseitigung der Mängel vereinbart werden, damit der Hauptmieter die Mängel vom Eigentümer beseitigen lassen kann.
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‌Überdies gibt es einen gesetzlichen Kündigungsschutz. Eine Kündigung durch den Hauptmieter kann nur mit einer Frist von 3 Monaten erfolgen und braucht ein berechtigtes Interesse daran. Wenn der Hauptmieter die Wohnung ganz oder überwiegend mit Dingen eingerichtet hat, gilt der Kündigungsschutz aus dem allgemeinen Mietrecht für die Untervermietung aber nicht. Wenn der Hauptmieter allerdings von seinem Vermieter gekündigt wird, muss auch der Untermieter aus der Wohnung ausziehen.
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‌Der Hauptmieter haftet dem Vermieter gegenüber auch für Schäden, die durch einen Untermieter entstehen. Auch wenn der Untermieter bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses verspätet auszieht, muss der Hauptmieter ggf. eine Nutzungsentschädigung zahlen. Diese Zahlungen können aber vom Untermieter zurückgefordert werden. Aus diesem Grund ist das Verlangen einer Kaution wichtig.
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‌Vermietet man einen Teil seiner Wohnung an einen Untermieter, muss man die Mieteinnahmen daraus bei der Steuererklärung angeben. Dadurch fällt aber nicht automatisch eine höhere Steuerlast an. Denn wenn aus den Einnahmen kein Gewinn erzielt wird, sondern dieser nur die Kosten für seine Wohnungsmiete deckt, erhöhen sich die Steuerzahlungen nicht.
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‌Eine Untervermietung von gewerblichen Räumen ist wie bei Wohnräumen möglich. Allerdings darf ein Gewerberaum nicht als Wohnraum vermietet werden, sondern als Büro oder an einen Untermieter mit einem ähnlichen Gewerbe mit dem entsprechenden Gewerbeschein. Als Gewerberäume zählen neben Büros auch Garagen und gewerblich genutzte Stellplätze.
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‌Auch hier ist es notwendig, vorher mit seinem Vermieter Kontakt aufzunehmen und eine schriftliche Bestätigung einzuholen. Wenn der Mietvertrag eine gewerbliche Untervermietung explizit ausschließt, gibt es keine Möglichkeit auf einen Untermietvertrag. Enthält dieser jedoch keine Regelung zur Untervermietung, darf der Vermieter die Untervermietung nur unter Angabe eines wichtigen Grundes verweigern.
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‌Bei der Untervermietung für Gewerbe kann eine Kündigung im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist erfolgen. Diese beträgt normalerweise 6 Monate.
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‌Auch bei Gewerberäumen hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter die Untervermietung ohne Angabe von Gründen verweigert. Als Gründe für eine Ablehnung können gelten:

‌‌Die Inhalte des Untermietvertrages decken sich inhaltlich mit jenen bei einer Wohnfläche.
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