‌Mieterhöhungen sind von Gesetzeswegen her stark eingeschränkt, um Mieter vor extremen Mietsteigerungen zu schützen. Eine Anhebung der Miete ist nur unter Berücksichtigung der Bedingungen im BGB erlaubt. Dazu zählen, dass die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben wird, eine Erhöhung nach Index- oder Staffelmiete erfolgt oder die Immobilie modernisiert wird. Bei einer Mieterhöhung muss der Vermieter die Erhöhung anhand der Netto-Miete berechnen.

Der Vermieter darf seinem Mieter frühestens ein Jahr nach dem Einzug ein Mieterhöhungsschreiben zukommen lassen. Dabei muss er eine Überlegensfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats gewähren. Folglich kann die Miete also frühestens nach 15 Monaten steigen (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei einem schon lange bestehenden Mietverhältnis ist diese Regelung ganz ähnlich. Der Vermieter darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung die nächste Erhöhung ankündigen, die ebenso wieder nach Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird.

‌Eine zusätzliche Regulierung der Mieterhöhung neben dem BGB sind die sogenannte Kappungsgrenze und in einigen Regionen auch die Mietpreisbremse. Ein Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete um insgesamt 20% erhöhen (§558 Abs. 3 BGB). Dann ist die Kappungsgrenze erreicht. Hat er diese Grenze bereits ausgeschöpft, muss er drei Jahre warten, bis er eine erneute Mieterhöhung fordern kann. Mögliche Erhöhungen wegen Modernisierung werden bei der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt. 
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‌In einigen Städten gibt es derzeit eine Kappungsgrenze von 15%. Das hat den Grund, dass die Bundesländer die Grenze für jeweils fünf Jahre auf 15% in Städten heruntersetzen dürfen, in denen der Mietwohnungsmarkt besonders angespannt ist (§558 Abs. 3 BGB). Die Miete darf dann vom Vermieter innerhalb von drei Jahren um bis zu 15% erhöht werden, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Momentan ist dies in folgenden Bundesländern und Städten der Fall: 

‌Vermieter können die Miete bis auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Damit ist die durchschnittliche Miete gemeint, die für einen vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde oder einer ähnlichen Gemeinde üblicherweise bezahlt wird. Für die Vergleichbarkeit der Immobilie zählen die Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Die Durchschnittsmiete wird immer über die letzten vier Jahre berechnet. Die gesetzliche Regelung dazu findet sich in § 558 BGB. Mithilfe dieser Daten wird von der Gemeinde der Mietspiegel erstellt und die ortsübliche Vergleichsmiete erhoben. Diese Informationen erhalten Sie bei der jeweiligen Gemeinde. 
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‌Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchführen will, muss er beweisen, dass es Vergleichswohnungen mit einer höheren Miete gibt. Anhand der aufgeführten Kriterien sucht er sich mindestens drei Vergleichswohnungen aus dem Mietspiegel heraus. Die Wohnungen müssen anhand von Anschrift, Name des Mieters, Baujahr, Größe, Mietpreis etc. identifizierbar sein.

Auch bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind einige Fristen einzuhalten.
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‌Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt mehrere Fristen für die Mieterhöhung vor. Welche Fristen im Einzelfall gelten, hängt von der Grundlage der Mieterhöhung ab. Folgende Fristen sind vor allem bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete verbindlich und sind der Reihe nach im Zeitverlauf angeordnet und aus den Paragraphen § 558 BGB bis § 558b BGB entnommen: 

‌‌Folgende Abbildung zeigt den Ablauf und die einzelnen Fristen am Beispiel einer Mieterhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete:
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‌Eine weitere Möglichkeit zur Mieterhöhung besteht darin, sie gleich im Mietvertrag zu vereinbaren. Der Vermieter muss sie dann nicht mehr extra ankündigen. Bei einer Staffelmiete gemäß § 557a BGB wird die Miete jährlich um einen festgelegten Betrag erhöht. Wurde eine Staffelmiete vereinbart, darf keine weitere Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung geschehen. Ausgenommen ist nur eine Anpassung der Vorauszahlung für Betriebskosten nach § 560 BGB. Allerdings gilt hier die Kappungsgrenze nicht. Nur die Mietbremse kann die Staffeln nach oben begrenzen. 
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‌Wird eine Indexmiete im Mietvertrag vereinbart, orientiert sich die Erhöhung des Mietpreises an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Wenn dieser ansteigt, darf auch die Miete entsprechend erhöht werden. Auch hier darf keine weitere Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen und Erhöhungen wegen Modernisierung sind grundsätzlich nicht möglich. Ausgenommen der Vermieter muss eine Sanierung aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung vornehmen. Dies bildet gemäß § 557b Abs. 2 BGB einen Grund, den er nicht zu vertreten hat.
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‌Nimmt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an seiner Immobilie vor, womit sie aufgewertet wird, darf er die Kosten für die Modernisierung gemäß § 559 BGB auf die Miete umlegen. Die Maßnahmen müssen laut § 555c BGB drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich angekündigt werden. Folglich können bis zu 8% des Kostenaufwandes für die Modernisierung auf die Jahreskaltmiete aufgeschlagen werden. Hat der Vermieter öffentliche Fördermittel für die Modernisierung bekommen und sind ihm dementsprechend weniger Kosten angefallen, darf er weniger Geld auf die Mietzahlung umlegen. 
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‌Modernisierungsmaßnahmen sind gemäß § 555b BGB bauliche Veränderungen, die

‌‌Bei der Frage, ob eine Instandhaltung oder eine Modernisierung vorliegt, kommt es darauf an, ob die Maßnahme für den Mieter eine Verbesserung mit sich bringt. Der Austausch eines kaputten Fensters stellt beispielsweise nur den vertraglich vereinbarten Zustand der Immobilie wieder her. ‌ ‌
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‌Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen sind:
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‌‌Energetische Sanierungen gelten immer als Verbesserung. Beispiele dafür können sein: ‌
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‌Eine weitere übliche Form der Mieterhöhung ist die Anpassung der Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten. Bei einer vereinbarten Betriebskostenpauschale darf der Vermieter eine Erhöhung der Betriebskosten gemäß § 560 BGB durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umlegen. Möglich ist das nur, wenn der Mietvertrag eine sogenannte Mehrbelastungsabrede beinhaltet. Darin muss der Grund für die Umlage bezeichnet und erklärt werden. 
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‌Den erhöhten Betrag schuldet der Mieter mit Beginn des übernächsten Monats, nach dem die Erklärung erfolgt ist. Wird in der Erklärung allerdings eine rückwirkende Erhöhung der Betriebskosten festgelegt, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten zurück. Sie kann jedoch höchstens auf den Beginn des Kalenderjahres zurückverlegt werden, in dem die Erklärung empfangen wurde. Außerdem muss der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis der Erhöhung an den Mieter gestellt haben. 
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‌Bei Veränderungen der Betriebskosten ist immer der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Sie dürfen also nicht ins unermessliche steigen.
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‌Das Mieterhöhungsverlangen muss folgende Punkte beinhalten:

Das Mieterhöhungsverlangen muss der Mieter immer in schriftlicher Form bekommen, wobei auch eine Zusendung über Fax oder E-Mail möglich ist. Darin enthalten muss eine logische Begründung sein, die auch rechtens ist. Sie muss an alle Mieter der Wohnung gehen und von allen Vermietern unterzeichnet werden. Zu beachten sind außerdem die gesetzlichen Fristen. Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen, wobei dies stillschweigend oder ausdrücklich geschehen kann. Dies bedeutet, dass die Zustimmung für den Vermieter klar zu erkennen sein muss.
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‌Damit das Mieterhöhungsschreiben wirksam ist, darf es keine Formfehler enthalten. Das sind unter anderem Fehler bei der Begründung der Mieterhöhung, bei der namentlichen Bezeichnung und bei der Berechnung der Überlegungsfrist. Erhöht ein Vermieter z.B. die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus, kann der Mieter die Zustimmung unter Umständen verweigern. Wenn ein Mieterhöhungsverlangen zwar formal korrekt, aber inhaltlich fehlerhaft ist, kann es teilweise wirksam sein. Das hat der BHG entschieden (VIII ZR 316/07). Dann kann der Teil bis zur ortsüblichen Höhe wirksam sein, der darüber liegende Teil der Erhöhung allerdings nicht. 
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‌Wenn der Vermieter eine Modernisierung nicht richtig ankündigt, verlängert sich die Frist für die Mieterhöhung von drei auf sechs Monate. Die Vermieter müssen dabei die geplanten Arbeiten sehr genau beschreiben, da die Rechtsprechung hier oft streng ist. Auch wenn der Vermieter die Kosten falsch eingeschätzt hat und die Mieterhöhung um 10% höher ausfällt als angekündigt, verlängert sich die Frist auf ein halbes Jahr.
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‌Bekommen Mieter ein Mieterhöhungsschreiben, müssen sie diesem immer zustimmen, bevor es wirksam werden kann. Dazu muss der Vermieter in seinem Schreiben auffordern. Eine einfache Ablehnung durch „Nein“-Sagen ist allerdings nicht möglich. Die Mieterhöhung kann nur abgelehnt werden, wenn sie nicht rechtmäßig ist. Das ist z.B. dann der Fall, wenn der Vermieter die Erhöhung damit begründet, dass die Ausstattung besonders gut sein, sie aber nur durchschnittlich ist.
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‌Der Vermieter muss eine Frist einräumen, in welcher der Mieter der Erhöhung zustimmen kann. In dieser Zeit kann der Mieter prüfen, ob die Mieterhöhung zulässig ist. Diese Bedenkzeit – in juristischen Fachkreisen Überlegensfrist genannt – beginnt gemäß § 558b Abs. 2 BGB mit dem Zugang des Schreibens vom Vermieter und endet mit Ablauf des übernächsten Monats. Die Frist beträgt daher mindestens zwei Monate und höchstens einen Tag weniger als drei Monate.
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‌Wenn der Mieter die Zustimmung verweigert, obwohl die Mieterhöhung rechtmäßig ist, kann der Vermieter die höhere Miete verlangen, indem er auf Zustimmung klagt. Dies muss er innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist tun. 
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‌Der Vermieter kann in manchen Fällen auch nur teilweise zustimmen. Dies ist vor allem dann möglich, wenn der Vermieter die Kappungsgrenze nicht beachtet hat.

‌Der Mieter erhält mit der Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Während der Überlegensfrist kann er die Wohnung mit einer nur zweimonatigen Frist kündigen.
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‌Bei der Kostenmiete im sozialen Wohnungsbau gelten keine Fristen. Das macht sogar rückwirkende Mieterhöhungen möglich, wenn die Erhöhung auf einem Anstieg der Betriebskosten beruht. Sie kann aber höchstens vom Beginn des der Erhöhungserklärung vorangehenden Jahres gelten. 
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‌Der Vermieter kann mit einer schriftlichen Erklärung (mit beigefügter Wirtschaftlichkeitsberechnung) vom auf die Erklärung folgenden Monat an die höhere Miete verlangen. Wurde die Erhöhungserklärung erst nach dem 15. des Monats abgegeben, kann er sie ab dem übernächsten Monat verlangen. Bei dieser Mieterhöhung muss der Mieter nicht zustimmen, sie tritt automatisch in Kraft (§ 10 WoBindG). Bei der Kostenmiete gibt es auch keine Kappungsgrenze oder eine Begrenzung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
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‌Da sich das Gewerbemietrecht vom Wohnraummietrecht unterscheidet, gelten auch in Bezug auf Mieterhöhung andere Regelungen für das Gewerbe. Vermieter von Räumen, die für Gewerbezwecke genutzt werden, können keine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen oder auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchsetzen. Den Mietpreis, der im Mietvertrag festgelegt wurde, kann der Vermieter im Nachhinein nicht mehr ändern. 
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‌Nur wenn beide Parteien einen neuen Mietvertrag abschließen, ist eine Mieterhöhung im Gewerbebereich möglich. Zusätzlich ist es möglich, dass im Mietvertrag eine Regelung enthalten ist, die eine spätere Mieterhöhung ausdrücklich erlaubt oder dass eine Staffel- oder Indexmiete im Mietvertrag vereinbart ist. Nur unter diesen Voraussetzungen ist eine Mieterhöhung durch den Vermieter zulässig. Eine Ausnahme stellt nur die Situation dar, wenn der Gewerbemietvertrag frei kündbar ist. Dann kann der Vermieter eine sogenannte Änderungskündigung aussprechen, mit der er den bestehenden Mietvertrag auflöst und dem Mieter folglich einen Mietvertrag zu erhöhten Konditionen anbietet.
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