© Adobe Stock | fizkes
Ein Indexmietvertrag ist eine besondere Form des Mietvertrages. Dabei werden Mieterhöhungen von Beginn an festgelegt. Die Miete orientiert sich dabei am Verbraucherpreisindex. Welche Vor- und Nachteile er hat und wie sich die Indexmiete berechnen lässt, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Was ist ein Indexmietvertrag?
Ein Indexmietvertrag ist eine besondere Form des Mietvertrages, in der Mieterhöhung bereits festgelegt sind. Ursprünglich war dieser Mietvertrag im gewerblichen Bereich üblich, mittlerweile ist er aber auch in privaten Mietverhältnissen Gang und Gebe. Die gesetzliche Grundlage dafür bietet § 557b BGB. Die Miete richtet sich dabei nach dem Preisindex für die Lebenserhaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, der vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Dieser wird auch als Verbraucherpreisindex (VPI) bezeichnet. Steigen die Lebenserhaltungskosten, dann kann auch die Miete in demselben Maß erhöht werden.
Die Höhe der Miete darf einmal pro Jahr verändert werden, dies ist jedoch nicht zwingend. Normalerweise wird die Miete nicht jährlich verändert. Nicht selten wird vereinbart, dass die Miete erst verändert wird, wenn der Indexwert einen bestimmten Wert erreicht. Die Mieterhöhung oder -senkung erfolgt nicht automatisch, sondern muss vom Vermieter schriftlich gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden. Der Vermieter beruft sich dabei auf die Inflation – also auf die Änderung des Verbraucherpreisindexes – und gibt den genauen Geldbetrag an. Der genaue aktuelle Verbraucherpreisindex kann auf der Website des Statistischen Bundesamtes nachgelesen werden. Die angekündigte Mieterhöhung ist dann im übernächsten Monat gültig.
Für Indexmietverträge ist keine Mindestlaufzeit erforderlich. Sie können sowohl als ein unbefristeter als auch ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen werden.
Hier finden Sie ein Muster für einen Indexmietvertrag im Word-Format.
Berechnung der Indexmiete
Für die Berechnung der neuen Indexmiete bei einem Indexmietvertrag braucht man zwei Werte. Zum einen ist das der Indexwert bei Vertragsabschluss bzw. bei der letzten Mieterhöhung und der aktuelle Indexwert.
Die Formel, um die neue Miethöhe bei einem Indexmietvertrag berechnen zu können, lautet:
Prozentuale Indexsteigerung = (neuer Indexwert / alter Indexwert x 100) – 100
Beispiel:
Die Miete betrug zu Vertragsbeginn 720 Euro. Der Preisindex belief sich bei Vertragsabschluss 107,2 Punkte.
Der neue Index liegt nun bei 108,6 Punkten. Die Steigerung errechnet sich dann wie folgt:
Prozentuale Indexsteigerung = (108,6 / 107,2 x 100) – 100
Prozentuale Indexsteigerung = 1,31 Prozent
Der Vermieter kann die Miete also um 1,31 Prozent von 720 Euro erhöhen – das entspricht 9,43 Euro.
Die neue Miete liegt dann bei 729,43 Euro.
Der neue Index liegt nun bei 108,6 Punkten. Die Steigerung errechnet sich dann wie folgt:
Prozentuale Indexsteigerung = (108,6 / 107,2 x 100) – 100
Prozentuale Indexsteigerung = 1,31 Prozent
Der Vermieter kann die Miete also um 1,31 Prozent von 720 Euro erhöhen – das entspricht 9,43 Euro.
Die neue Miete liegt dann bei 729,43 Euro.
Hinweis:
Die aktuellen Indexwerte sowie die der Vergangenheit sind auf der Website des Statistischen Bundesamtes abrufbar. Es empfiehlt sich dennoch immer, den Indexwert bei Vertragsabschluss im Mietvertrag zu nennen. Zusätzlich dazu gibt das Statistische Bundesamt auch die prozentuale Veränderung des Indexes zum Vorjahr an.
Sind weitere Mieterhöhungen bei einem Indexmietvertrag möglich?
Bei einem Indexmietvertrag dürfen zusätzlich zur Anpassung an den Verbraucherpreisindex keine weiteren Mieterhöhungen aus anderen Gründen erfolgen. Die einzige Ausnahme gemäß § 557b Abs. 2 BGB dabei sind Baumaßnahmen gemäß § 559 BGB zur Modernisierung, wenn der Vermieter diese Maßnahmen nicht zu vertreten hat. Damit ist gemeint, dass diese von Gesetzes wegen angeordnet wurden.
Ist ein Indexmietvertrag sinnvoll?
Mit Sicherheit fragen sich viele, ob es sinnvoll ist, einen Indexmietvertrag anstelle eines normalen Mietvertrages abzuschließen. Diese Frage kann allerdings nicht pauschal in einem Satz beantwortet werden. Damit Sie für sich persönlich entscheiden können, ob Sie sich für oder gegen einen Indexmietvertrag entscheiden, haben wir folgend einige Vor- und Nachteile sowohl für Mieter als auch für Vermieter zusammengestellt. Sicherlich sind allerdings die Vorteile für Vermieter größer als für Mieter. Auf Basis dieser Punkte sollte sich die anfangs gestellte Frage für Ihre Situation leichter beantworten lassen.
Vor- und Nachteile für Mieter
Vorteile für Mieter
Es kann für den Mieter ein Vorteil sein, dass er keine Mieterhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel fürchten muss.
Neben der Mieterhöhung nach dem Verbraucherpreisindex darf der Mieter nicht an Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen beteiligt werden, außer sie sind gesetzlich vorgeschrieben.
Der Indexmietvertrag bietet eine gewisse Planungssicherheit – es gibt keine plötzlichen drastischen Mieterhöhungen.
Nachteile für Mieter
Die steigenden Kosten für Energie und Heizung muss der Vermieter „doppelt“ bezahlen: über die höheren Nebenkosten und über die Indexmiete, da sie von der Inflation abhängt.
Selbst wenn sich die Wohnqualität etc. nicht verbessert, darf der Vermieter immer wieder die Miete nach dem Indexwert erhöhen.
Vor- und Nachteile für Vermieter
Vorteile für Vermieter
Mieterhöhungen müssen nicht genehmigt werden. Sie gelten ab dem übernächsten Monat, nachdem der Mieter die Anpassungserklärung bekommen hat.
Vermieter profitieren finanziell von einer Indexmiete, denn der Verbraucherpreisindex steigt seit Jahren und es sind keine Änderungen dessen absehbar.
Der Aufwand ist dahingehend geringer, dass bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete der Mietspiegel ausgewertet und anhand von Vergleichsmieten gerechtfertigt werden muss. Dies muss bei der Indexmiete nicht erfolgen.
Konflikte werden umgangen, da die Erhöhung des Mietzinses von Beginn an festgelegt ist.
Die Miete kann über das ortsübliche Niveau hinaus erhöht werden.
Nachteile für Vermieter
Die Miete kann theoretisch auch sinken statt steigen. Das ist zwar relativ unwahrscheinlich, doch da der Mietpreis vom Verbraucherpreisindex abhängt, kann es dennoch dazu kommen.
Kosten für Modernisierungsmaßnahmen können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Das ist nur möglich, wenn die Maßnahmen gesetzlich vorgeschrieben werden.
Vermieter sind weniger flexibel in der Mieterhöhung. Wenn die vereinbarte Miete beispielsweise weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darf der Mietzins bei einem Indexmietvertrag nicht stark angehoben werden.
Viele Mieter schrecken vor einem Indexmietvertrag zurück, da sie meist mit mehr Mieterhöhungen rechnen. In Regionen mit einer geringen Immobiliennachfrage kann sich die Suche nach einem neuen Mieter daher schwieriger gestalten.
Gilt die Mietpreisbremse beim Indexmietvertrag?
Mithilfe eines Indexmietvertrages können Vermieter die Mietpreisbremse sozusagen umgehen. Denn diese gilt nur bei der Neuvermittlung einer Immobilie. Eine Rolle spielt dabei also nur, dass die im Mietvertrag vereinbarte Anfangsmiete unter der Mietpreisbremse liegt. Vermieter profitieren dann von dem sogenannten Bestandsschutz. Sie müssen dann bei den weiteren Mieterhöhungen keine Höchstgrenzen einhalten und die Miete kann auch weit über die Mietpreisbremse ansteigen.
Kündigung eines Indexmietvertrages
Handelt es sich bei dem Indexmietvertrag um einen unbefristeten Vertrag, können sowohl Mieter als auch Vermieter zu den gesetzlichen Kündigungsfristen das Mietverhältnis kündigen. Die Kündigung muss vom Vermieter begründet werden. Mieter können ohne Angabe von Gründen kündigen.
Bei einem befristeten Indexmietvertrag kann der Vermieter während der Laufzeit nicht das Mietverhältnis kündigen. Das gilt ebenso für den Mieter.
Die Abgrenzung zum Staffelmietvertrag
Der Indexmietvertrag wie auch der Staffelmietvertrag kündigen schon bei Abschluss Mieterhöhungen an. Bei einem Staffelmietvertrag steigt die Miete jährlich um schon vereinbarte Beträge, während sich die Mietanpassungen bei einem Indexmietvertrag am Verbraucherpreisindex orientieren. Theoretisch kann hier die Miete also auch sinken. Beim Staffelmietvertrag erfolgt die Mieterhöhung außerdem automatisch und beim Indexmietvertrag muss sie bekanntgegeben werden.
Die Staffelmiete wird dadurch begrenzt, dass kein Mietwucher entstehen darf. Außerdem hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, das er beim Indexmietvertrag nicht hat.
Indexmietvertrag – Recht einfach erklärt
Was ist ein Indexmietvertrag?
Ein Indexmietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem festgelegt wird, dass die Miete mit dem Verbraucherpreisindex steigt oder sinkt. Mieterhöhungen sind also von Beginn an vereinbart.
Weiterlesen: Was ist ein Indexmietvertrag?
Weiterlesen: Was ist ein Indexmietvertrag?
Wie wird die Indexmiete berechnet?
Anhand des aktuellen Indexwertes und des Wertes bei der letzten Mieterhöhung wird die prozentuale Indexsteigerung berechnet. Mit diesem Prozentwert kann folglich der Eurowert berechnet werden.
Weiterlesen: Wie wird die Indexmiete berechnet?
Weiterlesen: Wie wird die Indexmiete berechnet?
Ist ein Indexmietvertrag sinnvoll?
Ob ein Indexmietvertrag sinnvoll ist, lässt sich nicht pauschal beantworten, da er sowohl für Mieter als auch Vermieter Vor- und Nachteile bringt. Der größte Vorteil für Vermieter ist, dass sie in ihren Mieterhöhungen keine Grenze beachten müssen.
Weiterlesen: Ist ein Indexmietvertrag sinnvoll?
Weiterlesen: Ist ein Indexmietvertrag sinnvoll?
Ist ein Index- oder Staffelmietvertrag besser?
Ein Vorteil beim Staffelmietvertrag kann sein, dass die Höhe der Mietanhebungen genau festgelegt ist und sich die des Indexmietvertrages am Verbraucherpreisindex orientiert. Bei einem Staffelmietvertrag erfolgt die Erhöhung außerdem automatisch.
Weiterlesen: Ist ein Index- oder Staffelmietvertrag besser?
Weiterlesen: Ist ein Index- oder Staffelmietvertrag besser?
