‌Der Staffelmietvertrag ist eine spezielle Form des Mietvertrages. Dabei wird bereits im Mietvertrag vereinbart, in welcher Höhe und zu welchen Zeitpunkten die Miete erhöht wird. Mieterhöhungen aus anderen Gründen sind gemäß § 557a BGB bei dieser Art von Mietvertrag ausgeschlossen.
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‌Bei einer Staffelmiete vereinbaren Mieter und Vermieter also im Voraus, zu welchem Zeitpunkt der Mietzins auf welche Summe erhöht wird. Der Vermieter kann dadurch Mieterhöhungen ohne Probleme durchsetzen. Doch auch für den Mieter hat eine Staffelmiete Vorteile, denn er hat langfristig Klarheit über die Wohnungskosten, die ihn zukünftig erwarten werden.‌

‌Folgende Voraussetzung müssen bei der Vereinbarung einer Staffelmiete im Mietvertrag eingehalten werden, damit sie wirksam ist:
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‌Den Vertragsparteien bleibt es selbst überlassen, um welchen Betrag sie die Miete jeweils erhöhen. Der Steigerungsrhythmus muss nicht immer gleich sein und beispielsweise immer 30 Euro pro Jahr betragen.
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‌Ebenso wird die Staffelmiete nicht durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt. Die Mietstaffeln dürfen also deutlich darüber liegen. Nur bei Mietpreisüberhöhungen spielt die ortsübliche Vergleichsmiete eine Rolle.
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‌Auch die Kappungsgrenze schützt die Mieter bei einem Staffelmietvertrag nicht. Demnach dürfte der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20% erhöhen.
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‌Außer der Mietpreisbremse gelten noch die folgenden weitere Grenzen für Staffelmieten.
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‌Eine unzulässige Mietpreisüberhöhung liegt gemäß § 5 Abs. 1, 2 WiStG vor, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% überstiegen wird und der Vermieter eine Wohnungsknappheit ausnutzt, um die Miete in die Höhe zu katapultieren. Dabei handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld bestraft wird.‌

‌Ein Mietwucher liegt dann vor, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 50% oder mehr übersteigt. Dabei handelt es sich nicht nur um eine Ordnungswidrigkeit, sondern um eine Straftat. In diesem Fall sollte ein Anwalt für Mietrecht herangezogen werden.
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‌Wird ein Mietwucher oder eine Mietüberhöhung festgestellt, ist der vereinbarte Mietzins nichtig und wird durch die ortsübliche Vergleichsmiete ersetzt. Der Mietvertrag wird durch die überhöhte Miete nicht gleich ungültig, sondern angepasst.
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‌In Gegenden mit einer Mietpreisbremse darf der Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10% überschreiten. Wie bei den anderen Grenzen muss auch hier jede Staffel extra geprüft werden, ob sie zu hoch ist. Sollte die Miete mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wird sie automatisch auf den höchsten zulässigen Betrag gekappt.
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‌Bei Neuvermietungen muss der Mietpreis entsprechend der Mietpreisbremse angepasst werden. Die einzelnen Mietstaffeln müssen der Mietpreisbremse entsprechen. Die dafür benötigten Zahlen erfährt man bei der jeweiligen Gemeinde.
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‌Staffelmietverträge durften früher nur für die kommenden 10 Jahre abgeschlossen werden. Seit 2001 mit dem Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes gibt es diese Begrenzung nicht mehr. Somit können auch Staffelmieten über einen längeren Zeitraum als 10 Jahre vereinbart werden.
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‌Ein Staffelmietvertrag kann sowohl befristet als auch unbefristet sein. Er kann auch von unbestimmter Dauer sein, wenn beispielsweise nur für die ersten drei oder vier Jahre eine Staffelmiete vereinbart wird.
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‌Bezüglich der Dauer eines Staffelmietvertrages spielt auch eine mögliche Vertragskündigung eine Rolle. Denn der Vermieter kann gemäß § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB die Kündigung des Mietverhältnisses ab Beginn für maximal vier Jahre ausschließen. Diese Klausel sollte allerdings gut überlegt sein, da sie den Handlungsspielraum sowohl für den Mieter als auch für den Mieter einschränkt.
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‌Daneben gibt es eine weitere wichtige Frist bei Staffelmieten, die einzuhalten ist. Zwischen zwei Staffeln muss gemäß § 557a Abs. 2 BGB mindestens ein Zeitraum von einem Jahr liegen. Soll vor dem Ablauf von 12 Monaten eine neue Staffel eintreten, ist diese unzulässig.‌

‌Ein Vermieter kann das Kündigungsrecht des Mieters bei einer Staffelmiete für höchstens vier Jahre ausschließen. Dieser einseitige Kündigungsausschluss wird im Mietvertrag vereinbart (§557a Abs. 3 BGB). Wurde eine solche Vereinbarung nicht getroffen, hat der Mieter jederzeit das Recht auf eine ordentliche Kündigung nach § 573c BGB. Dieses Sonderkündigungsrecht nach Ablauf des vierten Jahres greift nur dann, wenn der Staffelmietvertrag für einen längeren Zeitraum als vier Jahre abgeschlossen wurde.
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‌Vermieter können das Kündigungsrecht bei einem befristeten Vertrag nicht nutzen. Einen unbefristeten Staffelmietvertrag darf ein Vermieter nur nach den Bedingungen in § 573 BGB
 kündigen. Mieter dagegen können einen unbefristeten Vertrag beliebig unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nach § 573c BGB kündigen.
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‌Wird ein Kündigungsausschluss vereinbart, der die Frist von höchstens vier Jahren überschreitet, ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.
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‌Bei Vermietern ist der Staffelmietvertrag beliebt, doch er bringt nicht nur Vorteile mit sich. Die aufgelisteten Vor- und Nachteile sollten gut abgewogen werden, bevor Sie sich für diese Art von Mietvertrag entscheiden.
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‌Auch für Mieter ergeben sich aus einem Staffelmietvertrag sowohl Vor- als auch Nachteile. Folgende Aspekte sollten Sie vor Abschluss eines Staffelmietvertrages gegeneinander abwägen.
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‌Gleich wie beim Staffelmietvertrag wird beim Indexmietvertrag bereits vor Abschluss des Vertrages geregelt, wann und wie sich der Mietpreis zukünftig verändert bzw. erhöht. Beim Staffelmietvertrag ist der jeweilige Betrag der Mieterhöhung genau im Vertrag festgelegt. Die Mietanpassung im Indexmietvertrag hingegen orientiert sich an dem Verbraucherpreisindex, der jährlich vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Die Mieterhöhung geschieht hier nicht automatisch wie beim Staffelmietvertrag und nicht bei jeder Änderung des Index. Außerdem können die Änderungen hier nicht vorausgesagt werden.
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