AltText: Staffelmiete im deutschen Recht erklärt

| Kategorie: Mietrecht und Wohneigentumsrecht | Mietvertrag

Staffelmietvertrag – Mieterhöhung nach Plan

Bei einem Staffelmietvertrag werden Mieterhöhungen schon im Vertrag vereinbart. Dies sorgt für Planungssicherheit, aber gleichzeitig ist eine spätere Anpassung nicht mehr möglich. Wie hoch die Staffeln sein dürfen und was es dabei alles zu beachten gibt, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was ist ein Staffelmietvertrag?


‌Der Staffelmietvertrag ist eine spezielle Form des Mietvertrages. Dabei wird bereits im Mietvertrag vereinbart, in welcher Höhe und zu welchen Zeitpunkten die Miete erhöht wird. Mieterhöhungen aus anderen Gründen sind gemäß § 557a BGB bei dieser Art von Mietvertrag ausgeschlossen.

‌Bei einer Staffelmiete vereinbaren Mieter und Vermieter also im Voraus, zu welchem Zeitpunkt der Mietzins auf welche Summe erhöht wird. Der Vermieter kann dadurch Mieterhöhungen ohne Probleme durchsetzen. Doch auch für den Mieter hat eine Staffelmiete Vorteile, denn er hat langfristig Klarheit über die Wohnungskosten, die ihn zukünftig erwarten werden.
Hinweis:
Beim Staffelmietvertrag erhöht sich die Miete automatisch zu dem im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkt. Vermieter müssen ihre Mieter also nicht im Vorhinein darauf hinweisen, dass die Miete erhöht wird. Mieter sind im Gegenzug dazu verpflichtet, die Staffeln zu beachten und die höhere Miete von sich aus zu bezahlen, wenn sie fällig wird. Sonst können Mietschulden entstehen.

Voraussetzungen für einen Staffelmietvertrag


‌Folgende Voraussetzung müssen bei der Vereinbarung einer Staffelmiete im Mietvertrag eingehalten werden, damit sie wirksam ist:

  • Schriftform: Die Vereinbarung einer Staffelmiete muss gemäß § 557a Abs. 1 BGB immer schriftlich erfolgen. Es müssen sowohl Mieter als auch Vermieter unterschreiben. Eine Vereinbarung per E-Mail reicht daher nicht aus.
  • Bestimmtheitserfordernis: Der tatsächliche Geldbetrag in Euro, um den sich die Miete bei jeder Staffel erhöht, muss genau im Vertrag angegeben werden. Dies macht auch eine Prozentangabe oder eine Angabe nach dem Quadratmeterpreis unwirksam.
  • Mindestanzahl an Staffeln: Zwischen Mieter und Vermieter muss mindestens eine Staffel vereinbart werden.
  • Mindestdauer der Staffel: Zwischen zwei Staffeln muss immer mindestens ein Jahr liegen. Eine Mieterhöhung, die vor Ablauf eines Jahres wirksam werden soll, ist unzulässig.
  • Hinweis:
    Nur bei der Wohnraummiete unterliegt der Staffelmietvertrag gesetzlichen Bindungen. Im Gewerberaum gelten diese Beschränkungen nicht (§ 578 BGB) (Externe Verlinkung). Auch wenn das Mietenniveau absinkt, ist ein Mieter eines Gewerberaumes an den Staffelmietvertrag gebunden. Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 60% absinkt, ist dies nach einem BGH-Urteil (BGH 27.20.2004 Az. XII ZR 175/02) noch der Fall.

    Grenzen einer Staffelmiete


    ‌Den Vertragsparteien bleibt es selbst überlassen, um welchen Betrag sie die Miete jeweils erhöhen. Der Steigerungsrhythmus muss nicht immer gleich sein und beispielsweise immer 30 Euro pro Jahr betragen.

    ‌Ebenso wird die Staffelmiete nicht durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt. Die Mietstaffeln dürfen also deutlich darüber liegen. Nur bei Mietpreisüberhöhungen spielt die ortsübliche Vergleichsmiete eine Rolle.

    ‌Auch die Kappungsgrenze schützt die Mieter bei einem Staffelmietvertrag nicht. Demnach dürfte der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20% erhöhen.

    ‌Außer der Mietpreisbremse gelten noch die folgenden weitere Grenzen für Staffelmieten.

    Mietpreisüberhöhung


    ‌Eine unzulässige Mietpreisüberhöhung liegt gemäß § 5 Abs. 1, 2 WiStG vor, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% überstiegen wird und der Vermieter eine Wohnungsknappheit ausnutzt, um die Miete in die Höhe zu katapultieren. Dabei handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld bestraft wird.
    Hinweis:
    Wenn Sie als Mieter die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihren Wohnort nicht kennen, fragen Sie am besten in der Gemeinde nach. Dort erfahren Sie anhand des Mietspiegels Auskunft über die angemessene Miethöhe. Online-Portale, welche die Vergleichsmiete anzeigen, sind nicht offiziell und nicht immer aktuell und sollten daher nicht herangezogen werden.

    Mietwucher


    ‌Ein Mietwucher liegt dann vor, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 50% oder mehr übersteigt. Dabei handelt es sich nicht nur um eine Ordnungswidrigkeit, sondern um eine Straftat. In diesem Fall sollte ein Anwalt für Mietrecht herangezogen werden.

    ‌Wird ein Mietwucher oder eine Mietüberhöhung festgestellt, ist der vereinbarte Mietzins nichtig und wird durch die ortsübliche Vergleichsmiete ersetzt. Der Mietvertrag wird durch die überhöhte Miete nicht gleich ungültig, sondern angepasst.

    Mietpreisbremse


    ‌In Gegenden mit einer Mietpreisbremse darf der Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10% überschreiten. Wie bei den anderen Grenzen muss auch hier jede Staffel extra geprüft werden, ob sie zu hoch ist. Sollte die Miete mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wird sie automatisch auf den höchsten zulässigen Betrag gekappt.

    ‌Bei Neuvermietungen muss der Mietpreis entsprechend der Mietpreisbremse angepasst werden. Die einzelnen Mietstaffeln müssen der Mietpreisbremse entsprechen. Die dafür benötigten Zahlen erfährt man bei der jeweiligen Gemeinde.

    Dauer und Fristen beim Staffelmietvertrag


    ‌Staffelmietverträge durften früher nur für die kommenden 10 Jahre abgeschlossen werden. Seit 2001 mit dem Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes gibt es diese Begrenzung nicht mehr. Somit können auch Staffelmieten über einen längeren Zeitraum als 10 Jahre vereinbart werden.

    ‌Ein Staffelmietvertrag kann sowohl befristet als auch unbefristet sein. Er kann auch von unbestimmter Dauer sein, wenn beispielsweise nur für die ersten drei oder vier Jahre eine Staffelmiete vereinbart wird.

    ‌Bezüglich der Dauer eines Staffelmietvertrages spielt auch eine mögliche Vertragskündigung eine Rolle. Denn der Vermieter kann gemäß § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB die Kündigung des Mietverhältnisses ab Beginn für maximal vier Jahre ausschließen. Diese Klausel sollte allerdings gut überlegt sein, da sie den Handlungsspielraum sowohl für den Mieter als auch für den Mieter einschränkt.

    ‌Daneben gibt es eine weitere wichtige Frist bei Staffelmieten, die einzuhalten ist. Zwischen zwei Staffeln muss gemäß § 557a Abs. 2 BGB mindestens ein Zeitraum von einem Jahr liegen. Soll vor dem Ablauf von 12 Monaten eine neue Staffel eintreten, ist diese unzulässig.
    Hinweis:
    Fällt eine Staffel kürzer aus als ein Jahr – auch wenn nur ein Tag fehlen sollte – ist der gesamte Staffelmietvertrag nicht mehr gültig. Doch auch wenn die Staffelmietvereinbarung nicht mehr gültig ist, bleibt der Mietvertrag im Übrigen noch rechtsgültig. Der Mieter braucht aber nur die bei Vertragsabschluss vereinbarte Anfangsmiete zahlen und kann einen zu viel bezahlten Betrag zurückfordern.

    Der einseitige Kündigungsausschluss beim Staffelmietvertrag


    ‌Ein Vermieter kann das Kündigungsrecht des Mieters bei einer Staffelmiete für höchstens vier Jahre ausschließen. Dieser einseitige Kündigungsausschluss wird im Mietvertrag vereinbart (§557a Abs. 3 BGB). Wurde eine solche Vereinbarung nicht getroffen, hat der Mieter jederzeit das Recht auf eine ordentliche Kündigung nach § 573c BGB. Dieses Sonderkündigungsrecht nach Ablauf des vierten Jahres greift nur dann, wenn der Staffelmietvertrag für einen längeren Zeitraum als vier Jahre abgeschlossen wurde.

    ‌Vermieter können das Kündigungsrecht bei einem befristeten Vertrag nicht nutzen. Einen unbefristeten Staffelmietvertrag darf ein Vermieter nur nach den Bedingungen in § 573 BGB
     kündigen. Mieter dagegen können einen unbefristeten Vertrag beliebig unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nach § 573c BGB kündigen.

    ‌Wird ein Kündigungsausschluss vereinbart, der die Frist von höchstens vier Jahren überschreitet, ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

    Vor- und Nachteile einer Staffelmiete für Mieter und Vermieter


    ‌Bei Vermietern ist der Staffelmietvertrag beliebt, doch er bringt nicht nur Vorteile mit sich. Die aufgelisteten Vor- und Nachteile sollten gut abgewogen werden, bevor Sie sich für diese Art von Mietvertrag entscheiden.


    ‌Auch für Mieter ergeben sich aus einem Staffelmietvertrag sowohl Vor- als auch Nachteile. Folgende Aspekte sollten Sie vor Abschluss eines Staffelmietvertrages gegeneinander abwägen.


    ‌Der Unterschied zum Indexmietvertrag


    ‌Gleich wie beim Staffelmietvertrag wird beim Indexmietvertrag bereits vor Abschluss des Vertrages geregelt, wann und wie sich der Mietpreis zukünftig verändert bzw. erhöht. Beim Staffelmietvertrag ist der jeweilige Betrag der Mieterhöhung genau im Vertrag festgelegt. Die Mietanpassung im Indexmietvertrag hingegen orientiert sich an dem Verbraucherpreisindex, der jährlich vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Die Mieterhöhung geschieht hier nicht automatisch wie beim Staffelmietvertrag und nicht bei jeder Änderung des Index. Außerdem können die Änderungen hier nicht vorausgesagt werden.

    Staffelmietvertrag – Recht einfach erklärt

    Was ist ein Staffelmietvertrag?

    Ein Staffelmietvertrag ist eine spezielle Form des Mietvertrages, der Mieterhöhungen über die Vertragsdauer bereits bei Vertragsabschluss festlegt. Die Miete wird automatisch zum festgelegten Zeitpunkt um den vereinbarten Betrag erhöht.

    ‌Weiterlesen: Was ist ein Staffelmietvertrag?

    Wann ist ein Staffelmietvertrag wirksam?

    Ein Staffelmietvertrag muss immer schriftlich vereinbart werden. Außerdem muss der exakte Geldbetrag, um den die Miete erhöht wird, angegeben werden. Zusätzlich muss mindestens eine Staffel vereinbart werden und zwischen den Staffeln mindestens ein Jahr liegen.

    ‌Weiterlesen: Wann ist ein Staffelmietvertrag wirksam?

    Wie hoch dürfen die Staffeln steigen?

    Generell ist es den beiden Vertragsparteien selbst überlassen, um welchen Betrag die Miete erhöht wird. Die Höhe wird allerdings von der Mietpreisbremse eingegrenzt. Außerdem sind eine Mietpreisüberhöhung und ein Mietwucher unzulässig. Dabei würde die ortsübliche Vergleichsmiete um 20% oder 50% überschritten werden.

    ‌Weiterlesen: Wie hoch dürfen die Staffeln steigen?

    Was ist der einseitige Kündigungsausschluss?

    Vermieter können Mieter bei einem Staffelmietvertrag zu vier Jahren verpflichten, in denen sie nicht kündigen dürfen. Dieser Kündigungsausschluss wird ebenfalls im Mietvertrag vereinbart. Wird er über einen längeren Zeitraum als vier Jahre vereinbart, ist er unwirksam.

    ‌Weiterlesen: Was ist der einseitige Kündigungsausschluss?

    Zahlt sich ein Staffelmietvertrag für Mieter aus?

    Ein Staffelmietvertrag bringt für Mieter sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich. Auf der einen Seite haben sie Planungssicherheit bezüglich ihrer Wohnkosten und andere Mieterhöhungen sind nicht mehr möglich. Auf der anderen Seite ist keine Anpassung mehr möglich, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete sinken sollte.

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