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Ein befristeter Mietvertrag ist ein Zeitmietvertrag: Er ist also zeitlich befristet. Daher können Mieter sowie Vermieter während der Laufzeit nicht ordentlich kündigen. Eine einvernehmliche Auflösung ist jedoch möglich. Zeitmietverträge werden schriftlich vereinbart und haben besondere Regelungen. Fragen wie: Wie muss ich beim befristeten Mietvertrag beachten? Ist ein Befristungsgrund immer nötig? Das alles und mehr erfahren Sie in diesem Artikel.
Befristeter Mietvertrag und seine Bestandteile
Vertrags- und Mietende ist im Mietvertrag festgelegt. Mieter sowie Vermieter können das Mietverhältnis während der Laufzeit nicht kündigen, nur mittels einer fristlosen Kündigung auflösen. Die beiden Vertragspartner schließen einen befristeten Mietvertrag mit besonderen Regeln (§ 575 Abs. 1 BGB) ab. Grundsätzlich werden qualifizierte Zeitmietverträge schriftlich vereinbart. Das ist der Unterschied zu mündlich geschlossenen Verträgen: Diese gelten automatisch als unbefristet.
In Zeitmietverträgen wird bei Vertragsschluss ein Befristungsgrund vereinbart. Eigennutzung des Vermieters(§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB) oder umfangreiche Umbaumaßnahmen sind übliche Gründe. Trifft einer dieser Befristungsgründe bei Vertragsende zu, so muss der Mieter ausziehen und es besteht keine Möglichkeit, nochmals einen Mietvertrag abzuschließen.
Hausmietverträge sind grundsätzlich identisch mit Wohnungsmietverträgen. In diesen muss man nur zusätzlich weitere Punkte, wie die Anliegerpflichten und die Nutzung von Nebenanlagen (Garten, Garage/Autostellplatz) klären.
Bestandteile des befristeten Mietvertrags
• Anschrift der Immobilie/ des Mietobjekts
• Daten des zu mietenden Objekts
Angabe der Wohnfläche (Lage, Straße, Stockwerk)
Anzahl der Räume
Nutzungsrechte (Waschküche, Terrasse, etc.)
• Vollständigen Daten von beiden Vertragspartnern (Vermieter und Mieter)
• Kontodaten des Vermieters
• Beginn und Ende des Mietverhältnisses
• Daten des zu mietenden Objekts
Angabe der Wohnfläche (Lage, Straße, Stockwerk)
Anzahl der Räume
Nutzungsrechte (Waschküche, Terrasse, etc.)
• Vollständigen Daten von beiden Vertragspartnern (Vermieter und Mieter)
• Kontodaten des Vermieters
• Beginn und Ende des Mietverhältnisses
• Angabe aller Miet- und Betriebskosten
• Höhe der Mietkaution
• Zustand des Wohnobjektes
• Auflistung der zur Verfügung gestellten Einrichtungen
• Genaue Angabe weiterer Nutzflächen (Gemeinschaftsflächen, etc.)
• Möglichkeiten und Verbot der Haustierhaltung
• Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
• Höhe der Mietkaution
• Zustand des Wohnobjektes
• Auflistung der zur Verfügung gestellten Einrichtungen
• Genaue Angabe weiterer Nutzflächen (Gemeinschaftsflächen, etc.)
• Möglichkeiten und Verbot der Haustierhaltung
• Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
Achtung:
Mit der Unterzeichnung des Vertrags von Vermieter und Mieter wird der befristete Vertrag wirksam.
Was gilt als Befristungsgrund?
Der Befristungsgrund muss im Vertrag genau angegeben werden. Das kann seitens des Vermieters ein vorgesehener Eigenbedarf sein, da er selbst oder einer seiner Angehörigen nach Ablauf des Mietvertrags im Mietobjekt wohnen bleiben möchte. Auch ist es zulässig, wenn er die Immobilie nur als Zweit- oder Wochenendwohnung nutzen möchte.
Weitere Gründe können Umbau, Modernisierung oder der Abriss der Immobilie (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB) sein. Dabei reicht als Begründung aus, dass er die Maßnahme in Absicht stellt. Eher selten aber dennoch kommt es vor, dass der Vermieter als Befristungsgrund „Nutzung als Werkswohnung“ nennt. Wenn er zum Beispiel in einem Mehrparteienhaus, eine Wohnung für einen Hausmeister benötigt.
Wird im Vertrag kein Grund genannt, so wandelt sich dieser in einen unbefristeten Mietvertrag und kann rechtmäßig gekündigt werden. Eine rechtmäßige Kündigung kann nur durch eine begründete Abmahnung oder einer Zahlungsverletzung der Miete erwirkt werden.
Besondere Räumlichkeiten wie Ferienwohnungen, Zimmer in Studenten- und Jugendwohnheimen (§ 549 Abs. 3 BGB) können befristet werden, ohne dass ein Grund angegeben werden muss. Dabei handelt es sich um Zeitmietverträge, in denen Wohnräume nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden.
Welche Vor- und Nachteile haben befristete Mietverträge?
Nachteile
Die Nachteile für den Mieter überbieten die Vorteile. Denn es besteht keine Kündigungsmöglichkeit seitens der Mieter. Eine ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen. Der Mieter bindet sich je nach Vertragslänge für einen langen Zeitraum.
Vor der Unterzeichnung sollte sich der Mieter über seine Lebenssituation klar werden. Verändert sich sein Leben zum Beispiel in den nächsten drei Jahren drastisch? Muss er berufsbedingt in einen anderen Ort ziehen? Möchte er sich wohnungstechnisch vergrößern oder gegebenenfalls verkleinern? Kann er sich die Immobilie für einen längeren Zeitraum leisten?
Die besonderen Kündigungsschutzvorschriften greifen beim befristeten Mietvertrag nicht. Kündigen ist nur erlaubt, wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend macht oder der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt (§ 573 BGB). Befristete Mietverträge laufen aus. Achtung: Unter Umständen, wenn ein Härtefall vorliegt, kann der Zeitmietvertrag früher beendet werden: etwa die plötzliche berufliche Versetzung an einen anderen Standort oder auch ein Umzug in eine altersgerechte Immobilie.
Mieter kann sich nicht auf Sozialklausel berufen und somit die Beendigung des Mietverhältnisses verhindern (§ 574 BGB).
Vorteile
Der Vermieter darf keine Mieterhöhung einfordern. Wurde im Zeitmietvertrag nicht explizit erwähnt, dass eine Mieterhöhung vorgesehen ist, so ist diese auch nicht zulässig. Dies kann ein Vorteil für den Mieter bei längeren Zeitmietverträgen sein.
Eine Eigenbedarfskündigung ist ausgeschlossen.
Wissenswertes – Vermieter und Mieter
Befristungsgrund muss der Vermieter dem Mieter in schriftlicher Form mitteilen.
Gründe: Eigenbedarf, das heißt der Vermieter möchte die Wohnung für sich oder für seine Angehörigen nach Vertragsende nutzen. Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen, das heißt er möchte die Immobilie grundlegend umbauen oder zum Beispiel, sein Haus abreißen.
In Zeitmietverträgen gibt es keine zeitliche Obergrenze.
Eine ordentliche Kündigung seitens der Mieter ist während der Laufzeit nicht möglich.
Ein befristeter Vertrag kann für den Mieter eine gute Wahl sein, auch wenn die Vorteile die Nachteile nicht überwiegen. Daher sollten Mieter solche Verträge nicht leichtfertig abschließen.
Zeitmietverträge sind langfristig bindend, daher sollte die Unterzeichnung gut durchdacht sein.
Befristung auf Wirksamkeit checken. Hat der Vermieter einen zulässigen Grund genannt? Wenn nicht gilt der vermeintlich befristete Vertrag als unbefristet.
Bevor die Befristung abläuft (vier Monate vorher) Rücksprache mit Vermieter halten, ob der Mietvertrag tatsächlich endet.
Wenn sich herausstellt, dass der Befristungsgrund erst später als geplant zutrifft, kann der Vertrag für diesen Zeitraum nach Absprache mit dem Vermieter weiterlaufen.
Wenn sich herausstellt, dass der Befristungsgrund zur Gänze ausbleibt, kann das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit nach Absprache mit dem Vermieter weiterlaufen.
Befristeter Mietvertrag – Recht einfach erklärt
Was ist ein befristeter Mietvertrag?
Ein befristeter Mietvertrag ist daran erkennbar, dass er eine zeitlich begrenzte Laufzeit mit Befristungsgrund hat. Zeitmietverträge werden schriftlich vereinbart und haben besondere Regelungen, die sich merklich von anderen Mietverträgen unterscheiden.
Weiterlesen: Was ist ein befristeter Mietvertrag?
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Was sind die Bestandteile für einen befristeten Mietvertrag?
Allgemeine Informationen über die Immobilie sowie die Auflistung der besonderen Regelungen. Die Voraussetzung für einen befristeten Mietvertrag ist, dass es einen Befristungsgrund gibt. Wurde dieser Befristungsgrund nicht angeben, wandelt sich der befristete in einen unbefristeten Mietvertrag um.
Weiterlesen: Was sind die Bestandteile für einen befristeten Mietvertrag?
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Weiterlesen: Was gilt als Befristungsgrund?
Das kann seitens des Vermieters ein vorgesehener Eigenbedarf, Umbau, Modernisierung oder Abriss der Immobilie sein. Der Befristungsgrund muss im Vertrag genau beschrieben sein.
Weiterlesen: Was gilt als Befristungsgrund?
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Welche Vor- und Nachteile haben befristete Mietverträge?
Ein befristeter Vertrag kann, obwohl die Nachteile die Vorteile überwiegen, eine gute Entscheidung für den Mieter sein. Der Vorteil eines befristeten Mietvertrags ist, dass der Vermieter während der Laufzeit keinen Eigenbedarf anmelden kann.
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