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Vermieter haben unter bestimmten Voraussetzungen das Recht Mietverträge zu kündigen – Eigenbedarf anmelden ist eine davon. Bei befristeten Mietverträgen (Zeitmietverträgen) besitzt er dieses Recht nicht.
Was bedeutet Eigenbedarf?
Eigenbedarf heißt: Die Mietimmobilie wird vom Vermieter für sich, für Familienangehörige oder für nahe Angehörige seines Haushalts benötigt.
Die Kündigungsfrist ist anhängig davon, wie lange der Mieter bereits in der Immobilie wohnt. Es sind mindestens 3 Monate. Bei befristeten Mietverträgen hat der Vermieter kein Recht auf Kündigung, ebenso wie der Mieter. Beide müssen auf das Vertragsende warten.
Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf vor, so steht dem Mieter eventuell ein Schadensersatz zu.
Wichtig ist, dass das Kündigungsschreiben beim Mieter fristgerecht eingegangen ist. Es empfiehlt sich Kündigungsschreiben frühzeitig und als Einschreiben zu versenden. Will der Vermieter die eigene Wohnung nicht mehr weitervermieten, sondern für sich selbst oder einen seiner Angehörigen nutzen, kann er laut Gesetz Eigenbedarf anmelden. Eine Eigenbedarfskündigung unterliegt gesetzlichen Regeln.
Das sollte im Kündigungsschreiben stehen
Das Kündigungsschreiben sollte mit Sorgfalt erstellt werden. Formelle Fehler können zur Unwirksamkeit führen. Grundsätzlich muss die Kündigung schriftlich erfolgen. Wichtig dabei ist, dass der Vermieter in der Eigenbedarfskündigung genau beschreibt, warum, zu welchem Zeitpunkt und für wen er die Wohnung benötigt.
Die nachstehenden 5 Fragen helfen bei der Überprüfung, ob das Kündigungsschreiben zulässig ist:
Wurde die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten?
Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren = drei Monate Kündigungsfrist
Bei einer Mietdauer von bis zu acht Jahren = sechs Monate Kündigungsfrist
Bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren = neun Monate Kündigungsfrist
Wurde ein zulässiger Grund genannt?
Konkreter Name eines geeigneten Nachmieters oder sich selbst
Nachvollziehbare und vernünftige Begründung
Wurde die Kündigungssperrfrist (§577a BGB) beachtet?
Ist das gesamte Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt worden, gibt es Sperrzeiten für Eigenbedarfskündigungen. Demnach kann der neue Eigentümer erst frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit Erwerb Eigenbedarf einfordern.
Wurde die Mietimmobilie an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) verkauft, so darf der neue Vermieter erst nach Ablauf der nächsten drei Jahre Eigenbedarf geltend machen.
Liegt ein Härtefall vor?
Trifft der Auszug den Mieter unzumutbar hart. Handelt es sich um ältere Menschen, um Kranke oder um Schwangere, können jene Personen werden sozialer Härte der Bedarfskündigung widersprechen. Das Widerspruchsschreiben muss bis spätestens zwei Monate vor Mietvertragsende beim Vermieter eingelangt sein.
Trifft der Auszug den Mieter unzumutbar hart. Handelt es sich um ältere Menschen, um Kranke oder um Schwangere, können jene Personen werden sozialer Härte der Bedarfskündigung widersprechen. Das Widerspruchsschreiben muss bis spätestens zwei Monate vor Mietvertragsende beim Vermieter eingelangt sein.
Ist der vorgesehene Bedarf der Immobilie gerechtfertigt?
Eignet sich die Immobilie für den vom Vermieter angegebene Bedarf?
Ist die Begründung oder das Vorhaben realistisch? Zum Beispiel: Für die 80-jährige Mutter des Vermieters ist Wohnung im Dachgeschoss ohne Lift eher ungeeignet.
Personen, für die der Vermieter Eigenbedarf anmelden darf
Für einen bestimmten Personenkreis (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) darf der Vermieter den Wohnraum für sich, für Familienmitglieder oder für Angehörige seines Haushalts beanspruchen.
Personenkreis, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann:
• Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern
• Geschwister (BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, Az. VIII ZR 276/02)
• Stiefkinder, Nichten und Neffen (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, Az. VIII ZR 159/09)
Außerhalb der Verwandtschaft kann für jene nachstehende Menschen, auch Eigenbedarf geltend gemacht werden. Das sind: Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern, Lebensgefährten, Kinder von nichtehelichen Lebensgefährten, Schwiegereltern, Haushaltshilfen, Pflegepersonal und Hausmeister.
• Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern
• Geschwister (BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, Az. VIII ZR 276/02)
• Stiefkinder, Nichten und Neffen (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, Az. VIII ZR 159/09)
Außerhalb der Verwandtschaft kann für jene nachstehende Menschen, auch Eigenbedarf geltend gemacht werden. Das sind: Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern, Lebensgefährten, Kinder von nichtehelichen Lebensgefährten, Schwiegereltern, Haushaltshilfen, Pflegepersonal und Hausmeister.
Ausgeschlossen sind entferntere Angehörige:
• Onkel, Cousins und Cousinen, Großnichten und Großneffen
• geschiedene Ehegatten oder Eltern des Lebenspartners
• Kinder des Lebensgefährten
• Patenkinder
• Schwager und Schwägerin, wenn ein besonders enger Kontakt zu ihm besteht (BGH, Urteil vom 3. März 2009, Az. VIII ZR 247/08).
• Onkel, Cousins und Cousinen, Großnichten und Großneffen
• geschiedene Ehegatten oder Eltern des Lebenspartners
• Kinder des Lebensgefährten
• Patenkinder
• Schwager und Schwägerin, wenn ein besonders enger Kontakt zu ihm besteht (BGH, Urteil vom 3. März 2009, Az. VIII ZR 247/08).
Verzicht auf Eigenbedarf
Falls der Vermieter und seine Angehörigen selbst kein Interesse an der Immobilie haben, muss das schriftlich festgehalten werden. Im Mietvertrag muss das demnach vermerkt werden, indem der Vermieter auf die Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarf verzichtet. Laut Bundesgerichtshof ist ein solcher Kündigungsverzicht nur wirksam, wenn dieser schriftlich und ein Bestandteil des Mietvertrags ist.
Anspruch auf Schadensersatz
Liegt der Aus- und Umzug aus der Immobilie schon einige Jahre zurück und das Vorhaben des Vermieters wurde nicht umgesetzt, besteht der Anspruch auf Schadensersatz. Denn hat der ehemalige Vermieter den Grund der Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht, so gelten die Unterlagen und Belege als Beweis. Anhand der Belege kann die Berechnung der Summer leichter erfasst werden.
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Eigenbedarf – Recht einfach erklärt
Was bedeutet Eigenbedarf?
Eigenbedarf darf der Vermieter anmelden, wenn er das Mietobjekt für sich, für Familienangehörige oder für nahe Angehörige seines Haushalts nützen möchte. Außer bei befristeten Verträgen, dort darf er das nicht.
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Was sollte im Kündigungsschreiben stehen?
In der Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter sein Vorhaben genau beschreiben: warum, zu welchem Zeitpunkt und für wen er das Mietobjekt braucht. Die Kündigung muss schriftlich und sollte mit Sorgfalt erstellt werden. Denn formelle Fehler führen zur Unwirksamkeit.
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Für welche Personen darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden?
Eigenbedarf kann für einen bestimmten Personenkreis angemeldet werden. Zu diesem Kreis zählen der Vermieter selbst, seine Familienmitglieder und andere Angehörige seines Haushalts.
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Wann besteht ein Anspruch auf Schadensersatz?
Im Nachhinein, wenn sich herausstellt, dass der ehemalige Vermieter den Grund für die Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht hat, besteht ein Anspruch auf Schadensersatz. Dazu können diverse Unterlagen und Belege als Beweis gelten.
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