AltText: Kaution als Sicherheitsleistung, Mietkaution bei Mietverträgen, Fälligkeit der Kaution

| Kategorie: Mietvertrag

Kaution – was es mit der Mietsicherheit auf sich hat

Eine Kaution wird beim Abschluss eines Mietvertrages hinterlegt. Sie bietet dem Vermieter Sicherheit, falls Schäden entstehen oder der Mieter seine Miete nicht zahlt. Wie hoch die Kaution sein darf und wie Mieter sie wieder zurückbekommen, lesen Sie in diesem Beitrag.

Was ist eine Kaution?


‌Eine Kaution hinterlegt der Mieter beim Vermieter, wenn diese ein Mietverhältnis eingehen. Dieser Geldbetrag oder die Bürgschaft sichert den Vermieter ab, falls der Mieter Schäden an der Wohnung verursacht oder seine Miete nicht bezahlt. Auch vor Mietnomaden können Sie sich so besser schützen. Daher wird sie auch Mietsicherheit genannt. Die Grundlage dafür bietet § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Kaution kann auf unterschiedliche Arten angelegt werden. Beispiele dafür sind die Barkaution, ein Sparbuch, eine Bürgschaft oder die Mietkautionsversicherung. Entsteht ein Schaden, darf der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen. Das darf er allerdings nicht einfach so, sondern nur, wenn ihm tatsächliche Ansprüche darauf entstehen. Schäden, bei denen dies der Fall ist, sind z.B. ausstehende Nebenkosten. Auch Mietrückstände (Interne Verlinkung – Mietrückstände) oder Schäden an der Wohnung (wenn sie vom Mieter verursacht wurden) zählen dazu. Der Vermieter darf dann die Kaution – oder Teile davon – einbehalten. Das gilt für die Summe, die für etwaige Reparaturen von Schäden oder die ausstehenden Nebenkosten anfällt.

Die Höhe der Kaution


‌Bei Wohnraummieten darf die Kaution gemäß § 551 BGB nicht mehr als drei Monatskaltmieten ausmachen. Kaltmiete bedeutet, dass die Nebenkosten wie Strom-, Heizkosten usw. noch nicht eingerechnet sind. Die Kaution wird nur durch die Zinsen, die dem Vermieter durch die Anlage der Kaution bei einem Kreditinstitut entstehen, über diesen Betrag erhöht. Auch wenn mehrere Sicherheitsleistungen zu erbringen sind, darf die Summe nicht höher als drei Monatsmieten sein. 

‌Sollte der Vermieter trotzdem eine Kaution verlangen, die höher ist als drei Monatskaltmieten, ist der Mieter nicht zur Zahlung verpflichtet. Bemerkt der Mieter erst später, dass er eine zu hohe Kaution bezahlt hat, hat er Anspruch auf die Rückzahlung des zu viel bezahlten Betrages der Kaution. Auch wenn bei einer Bürgschaft die eingetragene Summe auf der Urkunde höher ist als drei Monatskaltmieten, ist diese nicht gültig. 

‌Der Vermieter kann während des laufenden Mietverhältnisses die Miete erhöhen. Die Kaution darf er damit aber nicht erhöhen. Diese bleibt so, wie zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbart. Findet sich eine widersprüchliche Klausel im Vertrag, so ist diese unwirksam.

Anlage der Kaution


‌Nach § 551 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kaution bei einem Kreditinstitut anlegen. Er kann z.B. ein eigenes Konto oder ein Sparbuch dafür eröffnen. Darauf soll ein für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblicher Zinssatz liegen. Die Erlöse aus der Anlage bzw. die Zinsgewinne stehen dem Mieter zu. 

‌Die beiden Vertragsparteien können selbst entscheiden, wie das Geld angelegt wird. Dennoch muss die Anlage in jedem Fall getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen. Dadurch wird die Sicherheit erhöht. Vermietet der Vermieter Wohnraum in Studenten- oder Jugendheimen, ist er nicht verpflichtet, die Kaution zu verzinsen.

Arten der Kautionsleistung


‌Die Kaution kann auf verschiedene Arten geleistet werden. Mieter und Vermieter sollten am besten gemeinsam darüber entscheiden, wie sie das Geld anlegen möchten. 

‌1. Barkaution 
‌Üblich ist die Barkaution, bei welcher der Mieter die Summe dem Vermieter überweist oder in bar übergibt. Die Bezahlung der Kaution kann auch in drei Raten erfolgen. Der Vermieter legt das Geld an. 

‌2. Kautionssparbuch oder -konto 
‌Eine Alternative dazu ist, dass der Mieter ein Kautionssparbuch oder Kautionskonto mit der Kaution eröffnet, welches er anschließend an den Mieter verpfändet. In diesem Fall sollten Mieter und Vermieter Zugriff darauf haben, wodurch sie nur gemeinsam auf das Geld zugreifen können. Dadurch ist es vor einem möglichen Missbrauch durch den Vermieter geschützt.  

‌3. Kautionsbürgschaft 
‌Eine weitere Möglichkeit ist eine Kautionsbürgschaft. Dabei verpflichtet sich ein Dritter, für die Schulden des Mieters aufzukommen. Man kann beispielsweise eine Bankbürgschaft aufnehmen. Der Mieter bezahlt dafür eine jährliche Gebühr an die Bank. Außerdem können beispielsweise bei Schülern oder Studenten die Eltern für die Summe der Kaution bürgen. 

‌4. Mietkautionsversicherung 
‌Außerdem kommt noch eine Mietkautionsversicherung in Betracht. Hierbei bürgt die Versicherung für die Kaution und der Vermieter bekommt eine Bürgschaftsurkunde der Versicherung als Sicherheit. Dafür müssen Mieter einen Jahresbeitrag leisten, der je nach Höhe der Kaution variiert.

Wann ist die Kaution fällig?


‌Die Mietkaution wird fällig, sobald das Mietverhältnis beginnt. Das ist der Tag, der im Mietvertrag als Mietbeginn festgelegt ist. 

‌Eine Kaution von drei Monatskaltmieten zu erbringen kann eine große finanzielle Belastung sein. Wenn die Miete beispielsweise 600,- Euro beträgt, wären bis zu 1.800,- Euro zu leisten. Aus diesem Grund regelt § 551 Abs. 2 BGB, dass Mieter die Kaution nicht auf einmal aufbringen müssen, sondern sie in drei gleichhohen Raten zahlen können. 

‌Die erste Rate ist bereits zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Die anderen beiden Raten sind zu Beginn der darauffolgenden Monate zu leisten. Ist es Mietern nicht möglich, die Kaution in drei Raten aufzubringen, können sie auch mit dem Vermieter sprechen. Dieser hat unter Umständen Nachsicht und arbeitet eine andere Regelung aus.

Folgen bei Nichtbezahlen der Kaution


‌Bezahlt der Mieter die Kaution bzw. die erste Rate der Kaution nicht, hat der Vermieter gemäß § 273 BGB ein Zurückbehaltungsrecht. Dieses berechtigt ihn zur Verweigerung der Wohnungsübergabe.

‌Der Vermieter kann den Mieter schriftlich zur Zahlung auffordern, wenn er nicht mit sich reden lässt. In diesem Schreiben sollte eine Frist gesetzt werden, bis wann die Kaution zu bezahlen ist. Möglicherweise weiß der Mieter auch nicht über die Möglichkeit einer Ratenzahlung Bescheid – weisen Sie ihn daher zusätzlich darauf hin. Auch eine Bürgschaft kann eventuell Abhilfe bei momentanen Zahlungsschwierigkeiten schaffen. 

‌Wenn notwendig, kann der Vermieter seinen Anspruch auf die Leistung der Kaution auch gerichtlich geltend machen. Dieser Anspruch erlischt nicht automatisch mit dem Ende des Mietverhältnisses. Dabei kommt es darauf an, ob der Vermieter noch Zahlungsansprüche aus dem Mietvertrag hat. 

‌Zuletzt ist der Vermieter bei einer Nichtbezahlung der Kaution nach § 569 Abs. 2a BGB zu einer fristlosen Kündigung berechtigt. Demnach kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Höhe von zwei Nettokaltmieten in Verzug ist. Eine vorige Abmahnung ist dabei nicht verpflichtend. Hat der Mieter eine fristlose Kündigung erhalten, kann er diese noch abwenden. Wenn er die Mitkaution nachzahlt, wird die Kündigung wirksam. Tut er das hingegen nicht, wird sie wirksam und er ist verpflichtet, kurzfristig auszuziehen. Zieht der Mieter nach erfolgter Kündigung nicht aus, kann der Vermieter vor Gericht eine Räumungsklage einreichen.

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?


‌Der Vermieter muss die Kaution dann zurückzahlen, wenn das Mietverhältnis beendet, alles bezahlt ist und etwaige Schäden beseitigt wurden. Darüber hinaus muss er dann die erwirtschafteten Zinsen an den Mieter auszahlen. Hat er die Kaution außerdem zu einem günstigeren Zinssatz als zu dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen angelegt, muss er auch die höheren Zinsen vollständig an den Mieter auszahlen. Zu beachten ist, dass der Vermieter nicht nur das Geld zurückgeben muss, sondern auch gegebenenfalls das Sparbuch oder die Bürgschaft. 

‌Im Gesetz gibt es keine genaue Frist, in der die Rückgabe der Kaution erfolgen muss. Es wird lediglich darauf hingewiesen, dass der Vermieter die Summe so bald wie möglich nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen soll. Dem Vermieter muss allerdings Zeit gewährt werden, um zu überprüfen, ob er noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis hat. Das können z.B. Schönheitsreparaturen oder verspätete Mietzahlungen sein. Die Rechtsprechung gewährt dafür für gewöhnlich maximal sechs Monate.
Hinweis:
Am besten ist es, wenn sich Mieter und Vermieter gleich um etwaige verbleibende Ansprüche aus dem Mietverhältnis kümmern. Warten Sie zu lange, kommen Sie unter Umständen nicht mehr zu Ihrem Geld. Denn die Ansprüche verjähren nach drei Jahren, worunter auch der Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution fällt. Dabei muss aber beachtet werden, dass diese Frist erst sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses beginnt.

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?


‌Der Vermieter darf Teile der Kaution oder die gesamte Kaution nach der Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten, wenn er noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis hat. Nachfolgend sind Punkte aufgeführt, die den Vermieter dazu berechtigen: 
  • Es bestehen offene Mietrückstände
  • Der Mieter hat die Nebenkostenabrechnung noch nicht bezahlt. 
  • Die Mietsache ist nicht im vertraglich vereinbarten Zustand. Beispielsweise sind Schäden an der Wohnung oder vereinbarte Schönheitsreparaturen wurden nicht durchgeführt. ‌
  • Die Wohnungsrückgabe ist nicht pünktlich erfolgt.
  • Kaution – Recht einfach erklärt

    Wofür bezahlt man eine Kaution?

    Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung für den Vermieter. Dadurch ist er abgesichert, wenn der Mieter z.B. Schäden an der Mietsache verursacht oder die Miete nicht bezahlt.

    ‌Weiterlesen: Wofür bezahlt man eine Kaution?

    Wie hoch darf die Kaution sein?

    Die maximale Höhe der Kaution sind drei Monatskaltmieten (Miete ohne Neben-, Heiz- und Stromkosten).

    ‌Weiterlesen: Wie hoch darf die Kaution sein?

    Kann man die Kaution als Versicherung oder Bürgschaft leisten?

    Es gibt verschiedene Arten, wie die Kaution geleistet werden kann. Darunter fallen auch private Bürgschaften oder eine Bankbürgschaft. Eine Mietkautionsversicherung ist eine weitere Möglichkeit.

    ‌Weiterlesen: Kann man die Kaution als Versicherung oder Bürgschaft leisten?

    Wann muss man die Kaution bezahlen?

    Die Kaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die Zahlung muss aber nicht gesamt geleistet werden, sondern kann auch in drei gleichgroßen Raten erfolgen.

    ‌Weiterlesen: Wann muss man die Kaution bezahlen?

    Was passiert, wenn der Mieter die Kaution nicht bezahlt?

    Zahlt der Mieter die Kaution nicht, kann der Vermieter die Wohnungsübergabe verweigern. Zudem ist er unter Umständen zur fristlosen Kündigung berechtigt.

    ‌Weiterlesen: Was passiert, wenn der Mieter die Kaution nicht bezahlt?

    Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

    ‌Der Vermieter muss die Kaution nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen. Er hat aber etwa sechs Monate Zeit, um zu prüfen, ob noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen.

    ‌Weiterlesen: Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

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