AltText: Kündigung eines Mietvertrages mit einem berechtigen Interesse des Vermieters, Widerruf der Mietvertragskündigung

| Kategorie: Mietvertrag

Mietvertragskündigung – wie Sie Ihr Mietverhältnis auflösen können

Ein unbefristeter Mietvertrag kann während der Kündigungsfrist gekündigt werden. Befristete Mietverträge enden automatisch. Unter Umständen besteht auch die Möglichkeit zu einer fristlosen Kündigung. Dieser Beitrag klärt Sie über alle Regeln und Pflichten auf, die es zu beachten gibt.

Wie kann man einen Mietvertrag kündigen?


‌Ein bestehender Mietvertrag kann sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter gekündigt werden. Eine Rolle spielt dabei, ob das Mietverhältnis befristet oder unbefristet abgeschlossen wurde. Denn befristete Mietverträge enden normalerweise automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit. 

‌Darüber hinaus wird unterschieden, ob es sich um eine ordentliche Mietvertragskündigung handelt oder um eine außerordentliche. Bei einer ordentlichen Kündigung wird die Kündigungsfrist eingehalten. Außerordentliche Kündigungen, die zu allermeist fristlos sind, brauchen allerdings bestimmte Voraussetzungen, wie im weiteren Verlauf des Artikels zu sehen ist.

Form der Kündigung


‌Eine Mietvertragskündigung muss gemäß § 568 Abs. 1 BGB prinzipiell immer schriftlich erfolgen. Wichtig ist zudem, dass das Kündigungsschreiben rechtzeitig bei der anderen Partei ankommt und von allen Mietparteien unterschrieben wird. Bei einem gemeinsamen Termin mit Mieter und Vermieter wird überprüft, ob die Mietsache wie im Vertrag vereinbart übergeben wird.
Achtung:
Fertigen Sie bei dem Termin zur Auflösung des Mietvertrages unbedingt ein Wohnungsübergabeprotokoll an. Wird darauf verzichtet, laufen Mieter Gefahr, dass der Vermieter später Mängel aufführt, die der Mieter gar nicht verursacht hat. Dies kann dazu führen, dass der Mieter nicht die volle Kaution zurückbekommt. Sollte es zu solchen Streitigkeiten kommen, gilt das Übergabeprotokoll auch als Beweis vor Gericht.
Für den Fall, dass mehrere Personen in dem Mietobjekt wohnen, kann die Kündigung nur an alle bzw. von allen erfolgen. Denn diese haben meist einen gemeinsamen Mietvertrag. Das ist problematisch, wenn nur eine der Personen den Vertrag kündigen möchte. Im verlinkten Beitrag erfahren Sie, welche anderen Auflösungsmöglichkeiten es für einen solchen Mietvertrag gibt. 

‌Eine Alternative zur normalen Mietvertragskündigung stellt der Mietaufhebungsvertrag dar. Dieser Vertrag kann abgeschlossen werden, wenn sich Mieter und Vermieter darauf einigen, das Mietverhältnis verfrüht zu beenden. Der Vorteil ist dabei, dass keine Kündigungsfristen eingehalten werden müssen. 

‌Nachfolgend finden Sie ein Musterformular, welches Sie als Vorlage für Ihre eigene Mietvertragskündigung verwenden können. Dieses kann als Basis für ihre individuelle Kündigung dienen, sollte aber auf jeden Fall auf ihre Situation angepasst werden. Zudem ersetzt dieses Formular keine Rechtsberatung und sollte vorher auf Richtigkeit und Vollständigkeit geprüft werden, da sich die Rechtsprechung ständig ändern kann.

Max Mieter (alle Mieter anführen) 
‌Mieterstr. 10 
‌12345 Mieterburg 


‌Vera Vermieter (alle Vermieter anführen) 
‌Vermieterstr. 10 
‌12345 Vermieterburg 


‌Mieterburg, den................... 



‌Kündigung Mietverhältnis mit Mona Mieter, Mieterstr. 10, 12345 Mieterburg 
‌Ggf. Wohnungs- oder Mieter-Nr. 



‌Sehr geehrte/r Frau/Herr …………………….., 

‌hiermit kündige ich das bestehende Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung gemäß Mietvertrag vom .............................(Datum eintragen) zum nächst zulässigen Termin. Ich bitte um schriftliche Bestätigung des Erhalts und um Bestätigung der Beendigung des Mietverhältnisses zum ................................(letzten Tag der Kündigungsfrist eintragen)

‌Die Übergabe der Wohnung erfolgt in vertragsgemäßem Zustand zu einem noch zu bestimmenden Termin. 

‌Ich bitte bereits jetzt um eine frühzeitige Erstellung der Betriebskostenabrechnung für die laufende Abrechnungsperiode und um eine entsprechend zügige Rückzahlung der Kaution unter Einhaltung der geltenden Abrechnungsfristen auf folgendes Konto: 

‌Kontoinhaber: ……………………….. 
‌IBAN: ……………………. 
‌BIC: …………………….. 



‌Mit freundlichen Grüßen 
‌(Unterschrift aller Mieter)

Kündigungsfristen


‌Bei der ordentlichen Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses müssen gewisse gesetzliche Regelungen eingehalten werden. 

‌Kündigt ein Mieter seinen Mietvertrag, muss er eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Diese Frist gilt unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. 

‌Möchte ein Vermieter das Vertragsverhältnis auflösen, verlängert sich laut § 573c BGB die Kündigungsfrist mit der Dauer des Mietverhältnisses: 

‌• Zu Beginn beträgt die Frist wie bei der Kündigung durch den Mieter drei Monate

‌• Dauert das Vertragsverhältnis bereits mehr als fünf Jahre an, verlängert sich die Frist auf sechs Monate

‌• Nach acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist bereits neun Monate

‌Die Frist wird also immer um drei Monate verlängert. 

‌Der Zeitpunkt der Kündigung ist ebenso nicht außer Acht zu lassen. Denn laut § 573c BGB ist die schriftliche Kündigung durch den Mieter oder Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Zu diesem Zeitpunkt soll die Kündigung bei der jeweils anderen Partei ankommen. Verspätet sich der Erhalt der Kündigung, verschiebt sich der Termin für den Auszug um einen Monat.

Kündigung zurückziehen


‌Hat ein Mieter schon die Mietvertragskündigung abgeschickt, ist es noch nicht zu spät, um sie zurückzuziehen. Vielleicht hat es mit der neuen Wohnung doch nicht geklappt und er möchte die alte Wohnung doch noch behalten. In diesem Fall heißt es schnell zu sein. Dann kann die Kündigung unter Umständen noch verhindert werden, indem er sie widerruft. Der Widerruf muss dabei vor oder zumindest gleichzeitig mit der Kündigung dem Vermieter zugehen. Nur dann ist die Kündigung nach § 130 Abs. 1 BGB unwirksam. Am sichersten ist es daher, den Widerruf persönlich dem Mieter zu geben und um eine Empfangsbestätigung von ihm zu bitten. So haben Sie im Zweifel einen Beweis für den Widerruf der Kündigung.

Begründung der Kündigung durch den Vermieter


‌Will ein Vermieter eine ordentliche Kündigung aussprechen, muss er dies gemäß § 573 Abs. 1 BGB mit einem berechtigten Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen. Diese Begründung muss in der Mietvertragskündigung genau angeführt werden. Ist sie nicht Inhalt des Kündigungsschreibens, liegt ein formaler Mangel vor, der die Kündigung wirkungslos macht. Der Mieter braucht sie dann nicht anzunehmen, sondern kann sie sofort zurückweisen. 

‌Berechtigte Gründe, warum der Vermieter die Mietvertragskündigung möchte, sind gemäß § 573 Abs. 2 BGB

‌• Vertragsverletzung 
‌Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten verletzt. Mögliche Vertragsverletzungen können sein, dass er hohe Mietrückstände hat oder wiederholt seine Mietzahlungen unpünktlich leistet. Vielleicht verstößt er auch gegen die Hausordnung oder nutzt das Mietobjekt vertragswidrig. 

‌• Eigenbedarf
‌Möglich ist auch, dass der Vermieter den Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen will. In diesem Fall braucht er die Immobilie für sich, für Familienangehörige oder für nahe Angehörige. 

‌• Wirtschaftliche Verwertung 
‌Der Vermieter wird durch das Mietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und hat dadurch erhebliche Nachteile. Beispielsweise wäre eine Kernsanierung eines Altbaus notwendig. 

‌• Teilkündigung 
‌Eine Teilkündigung durch den Vermieter von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen oder Teilen eines Grundstücks ist ebenfalls möglich. Er braucht dafür kein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, wenn er nur diese Teile kündigt und daraus neuen Wohnraum für die Vermietung schaffen will oder um „den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten“ (§ 573b Abs. 1 BGB).

Außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages


‌Eine außerordentliche Kündigung – also eine Kündigung ohne Einhaltung der gesetzlichen Pflichten – braucht gemäß § 543 BGB einen wichtigen Grund. Eine fristlose Kündigung ist also nur in Ausnahmefällen möglich. Die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung haben dabei sowohl Mieter als auch Vermieter. Die Gründe müssen dabei so schwerwiegend sein, dass es der jeweils anderen Partei nicht zuzumuten wäre, die gesetzliche Kündigungsfrist abzuwarten. 

‌Ein wichtiger Grund, der eine fristlose Kündigung ermöglicht, ist nach § 543 BGB in den folgenden Fällen erfüllt: 

‌• Gesundheitsgefahr 
‌In der Mietsache herrschen für den Mieter gesundheitsgefährdende Umstände. Dies betrifft z.B. starken Schimmel an den Wänden, Einsturzgefahr, Ungezieferbefall oder giftige Substanzen in der Luft. 

‌• Beleidigung 
‌Gegen den Mieter wurden Beleidigungen oder üble Nachreden ausgesprochen. In einzelnen Fällen werden sogar tätliche Angriffe ausgeübt. 

‌• Nichtgewährung des Mietgebrauchs 
‌Dem Mieter wird der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht gewährt oder wieder entzogen. Beispielsweise ist die Wohnung bei der Übergabe in einem mangelhaften Zustand, der anders im Vertrag geregelt wurde oder die Elektrizität funktioniert nicht. 

‌• Schwere Vertragsverletzung 
‌Der Mieter gefährdet die Mietsache durch Vernachlässigung oder dadurch, dass er unbefugt eine andere Person darin wohnen lässt. Erhebliche Mietrückstände stellen auch eine Vertragsverletzung dar. Auch der Mieter kann gegen den Vertrag verletzen, indem er z.B. unbefugt die Mietsache betritt, obwohl kein Notfall oder ähnliches vorliegt.
Achtung:
Einer fristlosen Kündigung muss immer zuerst eine Abmahnung vorausgehen. Weist die Wohnung beispielsweise schwere Mängel auf, muss der Vermieter eine Frist bekommen, in der er diese Mängel beseitigen lassen kann. Erst nach Ablauf der gesetzten Frist kann eine außerordentliche fristlose Kündigung erfolgen.

Sonderkündigungsrecht


‌In gewissen Situationen sieht der Gesetzgeber für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht vor. Dafür muss eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt sein: 

‌• Modernisierung 
‌Wenn der Vermieter eine Modernisierung der Immobilie ankündigt, kann der Mieter nach § 555e BGB zum Ablauf des übernächsten Monats den Mietvertrag kündigen. Die Kündigung muss dabei noch während des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Ankündigung der Modernisierung folgt. 

‌• Mieterhöhung 
‌Möchte der Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, hat der Mieter ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht. Er kann dieses Recht bis zu zwei Monate nach der Ankündigung der geplanten Mieterhöhung in Anspruch nehmen. 

‌• Tod des Mieters 
‌Stirbt ein Mieter, der gemeinsam mit seinem Ehegatten den Vertrag unterschrieben hat, kann der Ehegatte den Vertrag innerhalb eines Monats mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Familienmitglieder, die den Vertrag nicht mitunterschrieben haben, können innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters kündigen. War der Mieter alleinstehend, können die Erben das Mietverhältnis nach einem Monat mit einer Frist von drei Monaten kündigen. 

‌• Untermiete 
‌Möchte der Mieter einen Untermietvertrag für die ganze Wohnung erstellen, aber der Vermieter weigert sich dagegen, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Dies ist allerdings nicht möglich, wenn der vorgeschlagene Untermieter dem Vermieter nicht zumutbar ist.

Wann ist die Kündigung durch den Vermieter unzulässig?


‌Eine Kündigung durch den Vermieter ist in folgenden in folgenden Situationen unzulässig

‌• Der Vermieter will den bestehenden Mietvertrag kündigen, um durch einen neuen Mietvertrag mit einer höheren Miete abzuschließen (§ 573 Abs. 1 BGB). 

‌• Der Vermieter hat die Absicht, die Mieträume als Eigentümer zu verkaufen (§ 573 Abs. 2 BGB). 

‌• Die Mietsache wurde verkauft und der neue Eigentümer möchte mehr Miete einnehmen oder einen moderneren Mietvertrag aufsetzen. Gemäß § 566 BGB hat der neue Vermieter die gleichen Rechte und Pflichten wie der vorhergehende Vermieter.

Können Mieter der Kündigung widersprechen?


‌Mieter müssen eine Mietvertragskündigung nicht immer hinnehmen, sondern können dieser auch widersprechen. Dafür gibt es die sogenannte Sozialklausel. Voraussetzung dafür ist gemäß § 574 BGB eine besondere Härte, die durch eine Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts entstehen würde. 

‌Folgende Situationen sind Beispiele, die Mieter zu einem Widerspruch gegen die Kündigung berechtigen können: 

‌• Der Mieter hat bereits ein hohes Alter. 

‌• Beim Mieter liegt eine schwere Erkrankung, Behinderung oder Invalidität vor. 

‌• Eine fortgeschrittene Schwangerschaft. 

‌• Ein angemessener Ersatzwohnraum kann nicht zu zumutbaren Bedingungen geschaffen werden. Dadurch würde dem Mieter Obdachlosigkeit drohen. 

‌• Ein Schulabschluss oder Universitätsexamen steht kurz bevor. 

‌• Der Mieter wohnt schon mehr als 30 Jahre in dem Mietobjekt und ist dadurch in der Umgebung sehr verwurzelt. 

‌• Es wäre ein weiterer Zwischenumzug nötig. Beispielsweise ist der Mieter der neuen Wohnung noch nicht ausgezogen. 

‌Besonders wenn mehrere Gründe zusammentreffen, wird der Widerspruch vor Gericht oft anerkannt. Neben diesen Beispielen sind noch weitere Umstände denkbar, die oft erst vor Gericht beurteilt werden. Will der Mieter gegen eine Mietvertragskündigung Widerspruch einlegen, muss er ein schriftliches Widerspruchsschreiben erstellen (§ 574b Abs. 1 BGB). Dieses muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter ankommen (§ 574b Abs. 2 BGB). Diese Frist gilt allerdings nur, wenn der Vermieter rechtzeitig auf die Möglichkeit eines Widerspruchs hingewiesen hat. Der Hinweis kann z.B. bereits im Kündigungsschreiben vermerkt sein. Dass der Hinweis rechtzeitig erfolgen muss, bedeutet, dass der Mieter eine angemessene Frist zum Überlegen und Verfassen des Widerspruchsschreibens zur Verfügung hat. Ist kein Hinweis erfolgt, kann der Mieter auch später noch widersprechen. Spätester Zeitpunkt dafür ist nach § 574b Abs. 2 BGB im ersten Gerichtstermin bei einer Räumungsklage.

Mietvertragskündigung – Recht einfach erklärt

Wie kann man einen Mietvertrag kündigen?

Sowohl Mieter als auch Vermieter können einen Mietvertrag kündigen. Dabei müssen gesetzliche Kündigungsfristen eingehalten werden, außer Sie sind zu einer fristlosen Kündigung berechtigt. 

‌Weiterlesen: Wie kann man einen Mietvertrag kündigen?

Welche Kündigungsfristen gibt es?

Zu Beginn des Mietverhältnisses beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Dauert das Mietverhältnis schon mehr als fünf Jahre, beträgt sie sechs Monate und bei mehr als acht Jahren neun Monate.

‌Weiterlesen: Welche Kündigungsfristen gibt es?

Kann ich eine Mietvertragskündigung zurückziehen?

Eine Mietvertragskündigung kann unter Umständen noch widerrufen werden. Der Widerruf muss dafür vor oder gleichzeitig mit der Kündigung dem Vermieter zugehen.

‌Weiterlesen: Kann ich eine Mietvertragskündigung zurückziehen?

Muss der Vermieter die Mietvertragskündigung begründen?

Will ein Vermieter den Mietvertrag kündigen, muss er dies mit einem berechtigten Interesse begründen. Ansonsten ist die Kündigung nicht wirksam. 

‌Weiterlesen: Muss der Vermieter die Mietvertragskündigung begründen?

Kann man einen Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen?

‌Eigenbedarf berechtigt den Vermieter zur Kündigung eines Mietverhältnisses. 

‌Weiterlesen: Kann man einen Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen?

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