Wie Mieter und Vermieter auf Mietrückstände reagieren können, Mahnung wegen Mietrückständen, Mietschulden zurückzahlen © Adobe Stock | wutzkoh

Mietrückstände – was ist zu tun?

Es kann verschiedene Gründe haben, warum Mieter ihre Miete nicht bezahlen. Daher sollten Mieter ihre Möglichkeiten in dieser Situation kennen. Auch Vermieter können verschieden darauf reagieren. Wie vorgegangen werden kann und ob Mietrückstände verjähren können, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Ab wann ist ein Mieter im Mietrückstand?


‌Ein Mieter gerät in Mietrückstand, wenn er seine Miete nicht bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus bezahlt. Sobald er die Miete zu dem Fälligkeitsdatum – welches auch im Mietvertrag festgelegt ist – nicht bezahlt hat, ist er mit seiner Miete im Verzug. Es reicht laut BGH allerdings aus, wenn er die Überweisung am dritten Werktag des Monats bei der Bank anweist, sofern das Konto ausreichend gedeckt ist. Zu beachten ist hier, dass der Samstag nicht als Werktag gezählt wird. Vereinbarungen, dass sich die Zahlungsfrist nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes bezieht, sind unwirksam.

Wie können Mieter bei Mietrückständen vorgehen?


‌Wenn Mieter in Mietrückstände geraten, kann das die unterschiedlichsten Gründe haben. In jedem Fall sollte man nicht sofort in Panik verfallen, wenn eine Zahlung nicht pünktlich geleistet werden kann. Denn es gibt mehrere Abhilfen, die Mietern helfen können.

Persönlich Kontakt zum Vermieter aufnehmen


‌Mieter sollten in einem solchen Fall auf jeden Fall den Kontakt zu ihrem Vermieter suchen. Vermieter müssen nicht sofort zur Kündigung greifen. Wenn Mieter ihre Situation erklären, können sich Vermieter durchaus kulant zeigen. Beispielsweise könnten Vermieter auch Ratenzahlungen vorschlagen, um die Miete zurückzuzahlen.

Beratung bei Mietvereinen


‌Mieter können Mietvereine um Rat bitten. Diese zeigen verschiedene Möglichkeiten zum weiteren Vorgehen auf und beraten die Mieter. Es ist die Aufgabe der Mietvereine, ihre Mitglieder bei Problemen mit Mietzahlungen zu beraten. Voraussetzung für eine Beratung ist grundsätzlich die Mitgliedschaft, für die es bei Neubeitritt eventuell zu Wartezeiten kommen kann.

Geld ausleihen


‌Mieter können ihre Mietschulden auch begleichen, indem sie sich Geld ausleihen. Dafür können sie sich in ihrem Verwandten- oder Bekanntenkreis umhören, ob ihnen jemand ein Darlehen gewähren würde. Dies ist meist zinsfrei und unbürokratisch möglich, wenn sie ihre Situation gut begründen können. Es ist ebenfalls möglich, einen Kredit bei der Bank aufzunehmen. Allerdings kann es schwierig sein, einen Kredit zu bekommen, da sie auch die Miete nicht zahlen können.

Übernahme der Mietschulden durch das Jobcenter


‌Wenn Mieter arbeitslos sind und Arbeitslosengeld beziehen, kann das Jobcenter unter Umständen ihren Mietrückstand sowie die künftige Miete bezahlen. Auf diesem Weg möchte der Staat vermeiden, dass Mieter durch Mietrückstände obdachlos werden. Dabei ist wichtig, dass Mieter frühzeitig einen Antrag auf Übernahme der Mietschulden an das Jobcenter stellen und nicht erst eine Räumungsklage abwarten. Die Mietschulden-Übernahme kann entweder als Darlehen oder als Beihilfe erfolgen, wobei eine Beihilfe nicht zurückgezahlt werden muss.

Unterstützung vom Sozialamt


‌Das Sozialamt kann Mieter bei der Zahlung von Mietschulden unterstützen. Wenn Mieter die Miete von ihrem geringen Lohn nicht vollständig zahlen können, können sie auch einen Antrag auf Mietschuldenübernahme beim Sozialamt stellen. Wenn jemand bedürftig ist, sollte er also auf jeden Fall einen Antrag stellen. Denn das Sozialamt übernimmt normalerweise immer dann Mietschulden als Hilfe zum Lebenshalt, wenn es gerechtfertigt und notwendig ist und der Mieter sich sonst keine Wohnung leisten könnte.

Beantragung von Wohngeld


‌Für den Ausgleich von Mietschulden können Mieter auch Wohngeld beantragen. Sie können sich dafür bei der zuständigen Stadt- und Gemeindeverwaltung erkundigen, ob sie ein Anrecht auf Wohngeld haben. Dann können sie einen Antrag beim zuständigen Bezirksamt stellen.

Mietrückstände in der Coronakrise


‌Aufgrund des Coronavirus befinden sich viele Mieter in Kurzarbeit, einige haben ihren Job verloren und sind jetzt arbeitslos. Dadurch ist es für viele Menschen momentan schwer, ihren Lebensunterhalt zu bestreiten, worunter auch die Zahlung der monatlichen Miete fällt. 

‌Die deutsche Bundesregierung hat dies betreffend ein umfangreiches Maßnahmenpaket beschlossen und dabei auch die Probleme der Mieter berücksichtigt. Die Rechte der Mieter wurden daher während der Coronakrise gestärkt und die der Vermieter geschwächt. 

‌Beispielsweise wurde ein Kündigungsschutz für Mieter beschlossen, nach dem Mieter nicht gekündigt oder abgemahnt werden dürfen, wenn sie im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 ihre Miete aufgrund von Corona nicht oder nicht vollständig bezahlt haben. Für diesen Zeitraum dürfen Mieter die Miete aussetzen und innerhalb von zwei Jahren nachzahlen, ohne dass ihnen gekündigt oder sie abgemahnt werden. Sollten sie die Frist von zwei Jahren allerdings nicht einhalten und danach immer noch im Mietrückstand sein, dürfen sie abgemahnt oder gekündigt werden.

Wie können Vermieter auf Mietrückstände reagieren?


‌Besteht zwischen Vermieter und Mieter grundsätzlich ein gutes Verhältnis und gibt es sonst keine Schwierigkeiten zwischen ihnen, sollte der Vermieter ebenfalls persönlich auf den Mieter zugehen. Gemeinsam kann an einer Lösung gearbeitet werden, um die Mietrückstände zu beheben. Daher ist es zu empfehlen, gleich beim ersten Verzug das Gespräch zu suchen und nicht gleich auf eine fristlose Kündigung abzuzielen.

Einbehalten der Kaution


‌Ist ein Mieter schon aus der Wohnung ausgezogen und hat noch Mietrückstände, darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten. Die ausstehenden Beträge werden dann mit der Kaution verrechnet. Dem Mieter wird dann der noch verbliebene Betrag zurückgezahlt. War die Kaution zu gering, um die Mietrückstände auszugleichen, muss der Vermieter durch eine Mahnung oder Mahnklage die immer noch verbliebenen Rückstände einklagen.

Abmahnung


‌Möchte der Vermieter das Vertragsverhältnis wegen Mietrückständen auflösen, muss eventuell zuvor eine Mahnung an den Mieter gesendet werden. Ist der Mieter nur einmal im Mietrückstand, muss er nicht gleich eine Abmahnung bekommen, sondern kann zuerst persönlich kontaktiert werden. Zahlt er seine Miete allerdings oft unpünktlich, sollte ihm der Vermieter eine entsprechende Abmahnung zukommen lassen. Denn dann liegt eine schwerwiegende Vertragsverletzung vor. Tun Vermieter das nicht, kommt das einer stillen Duldung gleich. Erst mit dieser Abmahnung können kann der Mietvertrag – wenn der Mieter ständig verspätet zahlt – fristlos gekündigt werden. 

‌Folgende Punkte sollten in einer Abmahnung enthalten sein:
  • Konkretes Datum zum Geldeingang der Miete 
  • Verweis auf den Mietvertrag mit der Zahlungsfrist für die monatliche Miete 
  • Anmerkung, dass weitere Verzögerungen bei der Mietzahlung nicht länger geduldet werden 
  • Aufforderung zur pünktlichen Zahlung der Miete 
  • Hinweis, dass bei künftiger verspäteter Mietzahlung eine fristlose Kündigung folgt 
  • Datum und Unterschrift
  • Fristlose Kündigung


    ‌Für eine außerordentliche fristlose Kündigung müssen die Mietrückstände erheblich sein, damit sie gerechtfertigt und wirksam ist. Gemäß § 543 BGB ist dies der Fall, wenn … 

  • der Mieter die Miete zwei Monate in Folge nicht zum vereinbarten Termin bezahlt hat 
  • der Mieter einen Teil der Miete zwei Monate in Folge nicht bezahlt hat und der Rückstand insgesamt mehr als eine Monatsmiete beträgt 
  • oder der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum nicht vollständig bezahlt hat und sich der Rückstand insgesamt mehr als zwei Monatsmieten entspricht 

  • ‌‌Mit der fristlosen Kündigung wird meist eine Räumungsklage für eine Zwangsräumung (Interne Verlinkung – Zwangsräumung) mitgeschickt.
    Hinweis:
    Es ist wichtig zu beachten, dass der Mieter nach der Zustellung der fristlosen Kündigung zwei Monate Zeit hat, die ausstehende Summe nachzuzahlen. Wenn er dies tut, wird die fristlose Kündigung in dem Augenblick unwirksam, in dem er die Zahlung leistet. Alternativ kann der Mieter dafür sorgen, dass das Sozialamt die Miete übernimmt. Der Nachweis dafür muss ebenfalls innerhalb von zwei Monaten vorliegen.

    Fristgerechte Kündigung


    ‌Eine weitere Möglichkeit für den Vermieter ist eine fristgerechte Kündigung gemäß § 573 BGB. Hierbei kann sich der Vermieter auf eine erhebliche Verletzung der Vertragspflichten durch den Mieter berufen. Bei dieser Kündigung muss allerdings die gesetzlich geregelte Kündigungsfrist eingehalten werden. Diese kann je nach Länge des bisherigen Mietverhältnisses zwischen drei und neun Monaten betragen.

    Sind Mietrückstände durch eine Mietminderung möglich?


    ‌Wenn Mieter Mängel an ihrer Mietwohnung bemerken, haben sie die Möglichkeit auf eine Mietminderung. Dabei zahlen sie nicht mehr die gesamte Miete, solange der vertraglich vereinbarte Zustand der Wohnung nicht wiederhergestellt ist. Wichtig ist dabei zu beachten, dass die Miete nie willkürlich und gedankenlos gekürzt werden darf. Denn bei unberechtigter Mietminderung kann es zu Mietrückständen kommen und Mieter riskieren eine fristlose Kündigung.
    Hinweis:
    Damit Mieter nicht unberechtigt ihre Miete ändern, empfiehlt es sich, einen örtlichen Mietverein, einen Anwalt oder die Verbraucherzentrale zu kontaktieren. Dort bekommen Mieter Beratung darüber, ob die geplante Mietminderung für die Art der Mängel oder der Beeinträchtigung möglich ist. Zudem wird die genaue mögliche Höhe der Minderung bestimmt.
    Mieter müssen eine Mietminderung deshalb immer beim Vermieter ankündigen und diese auch begründen. Empfehlenswert ist es außerdem, bei einer Mietminderung den Teil der einbehaltenen Miete zurückzulegen. Falls der Vermieter tatsächlich eine fristlose Kündigung ausspricht, können Mieter dann sofort die ausstehende Miete begleichen und die Kündigung dadurch unwirksam machen.

    Verjährung eines Mietrückstandes


    ‌Mietrückstände können gemäß § 195 BGB verjähren. Vermieter sind nicht gesetzlich dazu verpflichtet, ihre Miete einzutreiben. Tun sie das allerdings drei Jahre lang nicht, greift unter Umständen die gesetzliche Regelverjährungsfrist. Die drei Jahre dauernde Frist fängt mit dem Ende des Jahres an, in dem der strittige Anspruch entstanden ist.

    Mietrückstände – Recht einfach erklärt

    Was sind Mietrückstände?

    Ein Mietrückstand entsteht dann, wenn ein Mieter seine Miete nicht bis zum Fälligkeitsdatum bezahlt. Es reicht allerdings aus, wenn die Überweisung am Stichtag bei der Bank angewiesen wird, das Geld allerdings noch nicht beim Vermieter angekommen ist.

    ‌Weiterlesen: Was sind Mietrückstände?

    Was kann ich als Mieter bei Mietrückständen tun?

    Mieter können zuerst versuchen, gemeinsam mit dem Vermieter auf eine Einigung zu beispielsweise einer Rückzahlung zu kommen. Alternativ können sie Geld ausleihen, Beratung bei Mietvereinen suchen oder um Unterstützung beim Jobcenter oder dem Sozialamt bitten. Unter Umständen kann auch Wohngeld beantragt werden.

    ‌Weiterlesen: Was kann ich als Mieter bei Mietrückständen tun?

    Was kann ich als Vermieter bei Mietrückständen tun?

    Vermieter sollten zuerst persönlich Kontakt zum Mieter aufnehmen. Führt dies nicht zu Erfolg, ist eine fristlose sowie eine fristgerechte Kündigung möglich. Ist der Mieter schon ausgezogen, darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten.

    ‌Weiterlesen: Was kann ich als Vermieter bei Mietrückständen tun?

    Können Mietrückstände mit der Mietkaution verrechnet werden?

    Der Vermieter kann die Kaution einbehalten, wenn der Mieter schon ausgezogen ist und noch Mietrückstände offen sind. Diese offenen Beträge verrechnen sie mit der Kaution und zahlen den Rest an den Mieter aus.

    ‌Weiterlesen: Können Mietrückstände mit der Mietkaution verrechnet werden?

    Können Mietrückstände verjähren?

    Ja, Mietrückstände können verjähren, wenn der Vermieter sich nicht um die Zahlung der ausständigen Miete kümmert. Die Verjährungsfrist für Mietrückstände beträgt drei Jahre ab dem Jahr, in dem der strittige Anspruch entstanden ist.

    ‌Weiterlesen: Können Mietrückstände verjähren?

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