Mietvertrag – Alle Informationen auf einem Blick

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Mietvertrag – Alle Informationen auf einem Blick

Ein Mietvertrag regelt das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Mieter dürfen gegen Bezahlung in dem vom Vermieter zur Verfügung gestellten Wohnraum wohnen. Sie dürfen unbefristet sowie befristet dort wohnen bleiben. Welche Arten von Mietverträgen es gibt und was unbedingt im Mietvertrag stehen muss. Erfahren Sie in diesem Artikel.

Was ist ein Mietvertrag?

Beim Mietvertrag handelt es sich um ein gegenseitiges Rechtsgeschäft, welches die Überlassung der gemieteten Sache (Wohnung oder Haus) regelt. Kurzum: Ein Vermieter stellt den Wohnraum für Mieter zur Verfügung. Diese dürfen gegen Bezahlung einziehen und entweder befristet oder unbefristet dort wohnen. Dabei gibt es wichtige Punkte die Mieter sowie auch Vermieter beachten sollen. Das Mietrecht ist beginnend bei § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt.

Arten von Mietverträgen

Unbefristeter Mietvertrag – Die schriftlich festgelegten Rechte und Pflichten sind solange gültig bis einer der Vertragspartner die gesetzmäßige und vertragsrechtliche Kündigung erwirkt. Zudem gelten mündlich geschlossene Mietverträge als unbefristet.

‌‌Befristeter Mietvertrag – Vertrags- und Mietende ist festgelegt. Mieter sowie Vermieter können das Mietverhältnis nur mittels einer fristlosen Kündigung lösen. Außer es ist eine einvernehmliche Auflösung möglich.

‌‌Untermietvertrag – Insbesondere für Wohngemeinschaften. Der Hauptmieter erteilt Untermietverträge und fungiert für den Vermieter als Ansprechpartner. Wenn der Untermietvertrag nur für einen begrenzten Zeitraum gilt, wird von einem Zwischenmietvertrag gesprochen.

‌Zwischenmietvertrag – Untermietvertrag mit zeitlicher Befristung. Dieser wird zwischen Hauptmieter und dem Untermieter geschlossen.

‌Staffelmietvertrag
– wird meist als befristeter Mietvertrag geschlossen. Im Mietvertrag stehen die Anfangsmiete sowie die jährliche Mietsteigerung.

‌Indexmietvertrag – eine automatische Mieterhöhung, basierend auf der Kalkulierung der Lebenserhaltungskosten ist im Mietvertrag festgelegt.

‌Beim Staffel- und Indexmietvertrag darf die Mieterhöhung nur so hoch sein, wie die im Mietvertrag festgelegte Steigerung festgelegt ist.


Was muss in einem Mietvertrag stehen?

Mit den Unterschriften des Vermieters sowie Mieters ist der Mietvertrag rechtlich bindend.

‌Daher sind im Vorfeld wichtige und notwendige Informationen im Mietvertrag festzuhalten. Dauert eine Mietvereinbarung über ein Jahr, so muss ein Vertrag abgeschlossen werden. Darin müssen folgende Punkte angeführt sein:

‌• Name beider Vertragspartner (Vermieter sowie Mieter)
‌• Anschrift der Wohnung (Lage, Straße und Stockwerk)
‌   o Angabe der Wohnfläche in Quadratmetern
‌   o Anzahl der Räume o Nutzungsrechte (Waschküche, Terrasse, etc.)
‌• Beginn der Mietvereinbarung
‌• Höhe der geforderten Miete

‌Es ist wichtig, dass alle Personen, die in das Mietobjekt einziehen, auch namentlich im Vertrag genannt werden. Nur so hat jeder alle Rechte und Pflichten. Kinder bilden hier die Ausnahme, da sie keine mündigen Vertragspartner sind. Denn wenn Personen, die nicht namentlich im Vertrag stehen, im Mietobjekt wohnen bleiben, kann das eine Abmahnung mit sich ziehen. Auch ist es dem Vermieter erlaubt, aufgrund dessen eine Kündigung aussprechen.

‌Eine genaue Beschreibung der Nutzungsrechte ist wichtig, da so Unstimmigkeiten geklärt werden können. Auch sind Schönheitsreparaturklauseln nur wirksam, wenn die nachstehenden drei Punkte bei Vertragsabschluss erfüllt worden sind:

‌• Die Wohnung wurde frisch renoviert dem Mieter übergeben.
‌• Die Renovierungsfristen sind flexibel gestaltet.
‌• Dem Mieter wurden nicht zu viele Verpflichtungen zugeteilt.

‌Kleine Reparaturen sind nur dann zulässig, wenn,
‌• die Höhe der für den Mieter zu tragenden Kosten im Mietvertrag deutlich begrenzt ist und
‌• wenn sich die Kostenübernahme auf die vom Mieter häufig genutzten Bestandteile der Wohnung bezieht.

Mietvertrag im Detail

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die Mietkaution erfüllt den Zweck einer Sicherheitsleistung und muss bei Beendigung des Mietverhältnisses im Normalfall an den Mieter zurückgezahlt werden. Darüber hinaus ist der Vermieter verpflichtet (außer bei Studenten-Wohnheimen), die Kaution zinsbringend anzulegen und die Einkünfte daraus der Sicherheitsleistung des Mieters zuzurechnen.

‌Die Mietkaution wird häufig im Mietvertrag festgehalten. Sie kann unterschiedlich hoch ausfallen. Dennoch steht der Vorteil des Mieters im Vordergrund, das heißt: Im Normalfall darf man nur zum Vorteil des Mieters von der gesetzlichen Norm abweichen. Was ein Vermieter maximal vom Mieter verlangen darf, ist in § 551 BGB festgelegt:
‌• Die Kaution darf den Betrag von 3 Monatsmieten nicht übersteigen. Die Pauschale für Betriebskosten ist dabei nicht zu berücksichtigen.
‌• Teilzahlungen, in drei Drittel, sind zulässig:
Zeitpunkt
‌Beginn des Mietverhältnisses und erste Mietzahlung
‌Zweite Mietzahlung
‌Dritte Mietzahlung
Teilzahlung
‌Erste Rate
‌Zweite Rate
‌Dritte Rate
Finden sich im Mietvertrag Vereinbarungen wieder, die den Mieter im Vergleich zu diesen Regelungen benachteiligen, so sind diese nach §551 Abs. 4 BGB unwirksam. Eine Benachteiligung liegt vor, wenn:

‌• keine Ratenzahlung ermöglicht wird.
‌• die Mietkaution nicht verzinst wird.
• die Mietkaution höher als 3 Monatsmieten beträgt

‌Wenn Abweichungen zum Vorteil des Mieters beschlossen werden, zieht das keine gesetzlichen Folgen mit sich. Das heißt: Verfügt ein Mieter über eine gute Bonität, so kann der Vermieter auch nur 2 Monatsmieten als Kaution verlangen.

Sind Ablöse- oder Abstandszahlungen erlaubt?

Grundsätzlich ist es zulässig, dass der zukünftige Mieter für Mobiliar oder Einbauten des Vormieters oder Vermieters Abstands- oder Ablösezahlungen zahlen muss.

‌Der Preis der Ablöse darf nach §4a Abs. 2 WoVermRG nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Zeitwert stehen. Das heißt: Die Ablöse muss dem Wert des Mobiliarzustands entsprechen. Es hat sich eine Höchstgrenze von 50 % über dem Zeitwert durchgesetzt.

Warum ist ein Wohnungsübernahmeprotokoll sinnvoll?
‌Beim Ein- und Auszug können Konflikte entstehen. Denn wenn ein Mietobjekt an den neuen Mieter übergeben wird, sollte der Zustand schriftlich (gegenfalls mit Fotos) genau festgehalten werden.
Aber: Niemand ist verpflichtet ein Wohnungsübernahme oder -übergabeprotokoll anzufertigen. Aber es ist hilfreich, denn dieses Protokoll können Mieter sowie Vermieter bei Uneinigkeiten heranziehen und Einwände oder Forderungen sachlich klären.


Wissenswertes – Mieter/Vermieter

Mieter

    • Ist eine gewerbliche Nutzung erlaubt?
    ‌Das muss im Vorhinein mit dem Vermieter abgeklärt werden. Personen, die sich zuhause ein Büro einrichten und als Selbstständige oder im Homeoffice arbeiten, müssen um eine Genehmigung bitten. Wenn Kunden oder Angestellte aus- und eingehen, kann der Vermieter dies verweigern.

    ‌• Wie viele Schlüssel dürfen dem Mieter ausgehändigt werden?
    ‌Ein Alleinmieter darf zwei Schlüssel für das Mietobjekt besitzen. Mit jedem weiteren Mieter erweitert sich die Schlüsselanzahl um eins. Wird ein Schlüssel verloren, so ist dies umgehend dem Vermieter zu melden.

    ‌• Wer muss die Pflichten erfüllen?
    ‌Prinzipiell alle, die den Vertrag unterzeichnet haben, unterliegen den Rechten und Pflichten. Bei Wohnungsgemeinschaften gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder es werden alle Mieter als Hauptmieter oder jeder Bewohner als eigenständiger Mieter eintragen.

Vermieter

    • Darf sich der Vermieter einen Schlüssel für die Wohnung der Mieter behalten?
    ‌Ganz klar nein. Der Vermieter muss dem Mieter alle Schlüssel übergeben. Ein Notfall-Schlüssel, der nach Rücksprache mit dem Mieter beim Vermieter hinterlegt wird, ist üblich. Der Vermieter hat jedoch keinen Anspruch darauf.

    ‌• Was darf in der Hausordnung stehen?
    ‌Regeln, die das gesamte Wohnhaus und die gemeinsamen Wohnräume betreffen. Das sind zum Beispiel Regelungen zu Lärm, Schmutz, Mülltrennung und der Nutzung von Waschküchen, Trockenräume etc. In jedem Fall muss auch vertraglich festgehalten werden, welche Regeln hinsichtlich der Reinigung des Treppenhauses und das Räumen der Gehwege von Schnee und Eis gelten.

    ‌• Wann und weswegen dürfen Mietnomaden oder unordentliche Personen gekündigt werden?
    ‌Eine fristlose Kündigung darf nur ausgesprochen werden, wenn die Wohngewohnheit der Mieter den Zustand der Wohnung beeinträchtigt oder sie andere Mieter stören. Mietnomaden und besonders chaotische Personen („Messies“) kann man unter Umständen kündigen.

Mietvertrag – Recht einfach erklärt


Was ist ein Mietvertrag?

Der Mietvertrag ist ein gegenseitiges Rechtsgeschäft. Dabei stellt der Vermieter den Wohnraum gegen Bezahlung für den Mieter zur Verfügung. Er kann unbefristet aber auch befristet sein. Zudem können wichtige Punkte, wie zum Beispiel Nutzungsrechte, Mieterhöhung und die Hausordnung darin geregelt werden.

Welche Arten von Mietverträgen gibt es?

Es gibt 6 Arten von Mietverträgen: Unbefristeter Mietvertrag, befristeter Mietvertrag, Staffelmietvertrag, Indexmietvertrag, Untermietvertrag und Zwischenmietvertrag. Natürlich gibt es noch weitere spezifische Mietverträge mit besonderen Regelungen, jedoch kommen diese selten vor.

Was muss in einem Mietvertrag stehen?

Unterschreiben beide Vertragspartner (Mieter sowie Vermieter) den Mietvertrag ist dieser rechtlich bindend. Daher müssen alle wichtigen Informationen im Mietvertrag verschriftlicht werden. Zudem müssen alle Personen, die in das Mietobjekt miteinziehen, auch namentlich im Vertrag genannt werden. Denn nur so haben alle Beteiligten die gleichen Rechte und Pflichten. Kinder sind hier die Ausnahme.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die Mietkaution wird als Sicherheitsleistung vom Mieter eingefordert. Die gesetzliche Norm besagt, dass max. 3 Monatsmieten hoch sein. Abgewichen von dieser Norm darf nur zu Gunsten des Mieters.

Sind Ablöse- oder Abstandszahlungen erlaubt?

Es ist erlaubt, dass der zukünftige Mieter für die Einrichtung oder Einbauten (Küche) eine Abstands- oder Ablöse bezahlen muss. Dabei muss die Höhe des Ablösebetrags den Zeitwert der Möbel/Einbauten entsprechen.

Warum ist ein Wohnungsübernahme- oder -übergabeprotokoll sinnvoll?

Damit es beim Aus- oder Einzug von Mietern nicht zu Streitigkeiten kommt, ist es hilfreich schriftlich ein Wohnungsübernahme oder -übergabeprotokoll zu erstellen. In diesem wird der Zustand (gegebenenfalls mit Fotos) des Mietobjekts protokolliert. Auf dieses Dokument können Mieter sowie Vermieter im Streitfall zurückgreifen und Einwände oder Forderungen sachlich klären.

Ist eine gewerbliche Nutzung erlaubt?

Ob das Mietobjekt gewerblich genutzt werden darf, muss im Vorhinein mit dem Vermieter abgeklärt und im Mietvertrag festgehalten werden. Zum Beispiel Selbstständige, die sich zuhause ein Büro einrichten müssen um eine Genehmigung bitten. Auch ist für Personen, die im Homeoffice arbeiten, ein klärendes Gespräch mit den Vermietern nötig. Denn wenn Kunden oder Angestellte aus- und eingehen, kann der Vermieter sich dem weigern.

Wie viele Schlüssel dürfen dem Mieter ausgehändigt werden?

Als Alleinmieter werden zwei Schlüssel ausgehändigt. Die Anzahl steigt mit jedem weiteren Mieter um die Anzahl eins. Bei Verlust ist der Vermieter umgehend zu informieren.

Wer muss die Pflichten erfüllen?

Alle, die ihre Unterschrift unter den Vertrag gesetzt haben. In Wohnungsgemeinschaften ist das anders, dort gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder es werden alle Mieter als Hauptmieter oder jeder Bewohner wird als eigenständiger Mieter eintragen.

Darf sich der Vermieter einen Schlüssel für die Wohnung der Mieter behalten?

Da dem Mieter alle Schlüssel vom Vermieter übergeben werden müssen, darf sich der Vermieter keinen Schlüssel für sich behalten. Die Ausnahme ist ein Notfall-Schlüssel, der beim Vermieter nach Zustimmung des Mieters hinterlegt werden kann.

Was darf in der Hausordnung stehen?

In der Hausordnung werden alle Regeln, die das gesamte Mietobjekt betreffen (Lärm, Schmutz, Mülltrennung und der Nutzung von Waschküchen, Trockenräume etc.) schriftlich festgehalten. Regeln, die die Reinigung des Treppenhauses und das Räumen der Gehwege von Schnee und Eis betreffen, müssen jedoch im Mietvertrag geregelt werden.

Wann und weswegen dürfen Mietnomaden oder Messies gekündigt werden?

Fristlose Kündigung dürfen jederzeit ausgesprochen werden, aber nur wenn der Mieter den Zustand des Mietobjekts beeinträchtigt oder sich andere Mieter von seinen Wohngewohnheiten gestört fühlen.


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