AltText: Mischmietverhältnis mit gewerblicher Nutzung und für Wohnraum, Mischmietvertrag mit Umsatzsteueroption

| Kategorie: Mietwohnungen

Mischmietverhältnis – für Wohn- und Gewerbeflächen

In einem Mischmietvertrag werden in einem gemeinsamen Vertrag private Räume sowie gewerblich genutzte Flächen vermietet. Bei dieser Art von Mietvertrag ist es von Bedeutung, ob der Vertrag unter das Wohnmietrecht oder das Gewerbemietrecht fällt. Denn davon hängen zahlreiche Faktoren ab.

Was ist ein Mischmietverhältnis?


‌Ein Mischmietverhältnis besteht dann, wenn ein Mietobjekt gleichzeitig als Wohnraum und für ein Gewerbe genutzt wird. Das ist grundsätzlich möglich, doch oft ist im Fall von Streitigkeiten nicht klar, ob das Mietrecht oder das Gewerberecht anzuwenden ist. Denn die Teilobjekte der Immobilie fallen unter die unterschiedlichen Bereiche des Mietrechts. Im Streitfall kann das vor Gericht aber nicht getrennt behandelt werden. 

‌Beim Abschließen eines Mischmietvertrages sollte daher ganz besonders Acht gegeben werden. Denn vielen Mietern sind die Nachteile eines Gewerbemietverhältnisses nicht bewusst. Der größte Nachteil, wenn das Mietverhältnis dem Gewerbemietrecht zugeordnet wird, ist der fehlende Kündigungsschutz. Dies kann zu erheblichen Folgen führen.

Wie wird ein Vertrag bei einem Mischmietverhältnis abgeschlossen?


‌Angenommen, ein Vermieter möchte ein Wohnhaus mit einer Gewerbeeinheit vermieten. Dann hat er grundsätzlich zwei Möglichkeiten. 

‌Er kann zwei voneinander unabhängige Mietverträge abschließen – einen Wohnraummietvertrag und einen Gewerbemietvertrag. Für den Vermieter hat dies allerdings einen Nachteil. Der Mieter kann dann beispielsweise den Gewerbemietvertrag kündigen und den Wohnraummietvertrag weiterführen. Für den Mieter ist das ein Vorteil. Auf der anderen Seite kann ein Gewerbemietvertrag ohne einen bestimmten Grund gekündigt werden. Das ist bei einem Wohnraummietvertrag nicht so einfach möglich, da hier eine Begründung durch den Vermieter notwendig ist. 

‌Eine weitere Möglichkeit ist ein gemeinsamer Vertrag, in dem die Gewerbeeinheit sowie der Wohnraum enthalten sind. Dann spricht man von einem Mischmietvertrag. Für Vermieter sind die Vorschriften für Gewerbemietverträge vorteilhafter, wodurch so ein Vertrag erstrebenswert ist. Mieter hingegen sollten nach einer Möglichkeit suchen, einen Wohnraummietvertrag abzuschließen. 

‌Der entscheidende Punkt bei einem Mischmietvertrag ist der wahre Vertragszweck. Dabei zählt, ob der Zweck zum Gewerbe oder zum Wohnen wirklich überwiegt, und nicht, was im Mietvertrag festgelegt wurde. Welcher der überwiegende Vertragszweck ist, muss in jedem Einzelfall geprüft werden.
Achtung:
Eine gewerbliche oder berufliche Nutzung der Mietwohnung sollte nie ohne die Zustimmung des Vermieters erfolgen. Ist keine solche Nutzung im Mietvertrag vereinbart, kann der Vermieter den Mieter abmahnen und spätestens bei einem wiederholten Verstoß kündigen. Außerdem darf der ursprünglich gesetzlich zulässige Charakter der Wohnraumnutzung nicht geändert werden.

Die Form des Mietvertrages


‌Wichtig ist bei einem Mischmietvertrag wie auch bei anderen Mietverträgen, dass er schriftlich abgeschlossen wird. Grundsätzlich gelten auch die gleichen Inhalte wie bei einem gewöhnlichen Mietvertrag

‌Was immer enthalten sein muss, sind die genauen Namen und Adressen aller Vertragspartner. Auch bei juristischen Personen (Unternehmen) muss das detailliert eingetragen werden.

‌Eine gewerbliche Nutzung der Immobilie durch den Mieter ist grundsätzlich nicht erlaubt, wenn die Mietsache ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet wird. Aus diesem Grund muss im Mietvertrag eine berufliche oder gewerbliche Nutzung ausdrücklich vereinbart sein. Gibt es eine solche Vereinbarung in einem Mietvertrag über Wohnräume, dann handelt es sich um einen Wohnmietvertrag. Auch wenn keine gewerbliche Nutzung im Mietvertrag enthalten ist, können Vermieter dieser noch zu einem späteren Zeitpunkt zustimmen.

Unterscheidung der gewerblichen Nutzung


‌Bei einem Mischmietvertrag ist eine weitere Unterscheidung wichtig. Denn der Mieter kann entweder selbst ein Gewerbe haben oder er kann als Arbeitnehmer tätig sein. 

‌Dahingehend hat der Bundesgerichtshof (BGH) beschlossen, dass Mieter grundsätzlich von zu Hause arbeiten, freiberuflich oder gewerblich tätig sein dürfen – solange andere Bewohner des Hauses nicht unzumutbar beeinträchtigt werden (BGH, Az. VIII ZR 165/08). Nicht zumutbar für die Nachbarn und Mitbewohner sind beispielsweise Beeinträchtigungen durch Lärm oder Musikunterricht sowie störender Publikums- und Kundenverkehr. 

‌Der Vermieter kann auch später der gewerblichen Nutzung zustimmen, muss aber keine bauliche Veränderung akzeptieren, die der Mieter für seine gewerbliche Tätigkeit durchführen möchte. Auch muss der Vermieter natürlich keine Beschädigungen der Räume hinnehmen.
Achtung:
Man darf grundsätzlich in einer Mietwohnung als Tagesmutter arbeiten, ohne dafür ein Gewerbe anzumelden zu müssen. Zu beachten ist, wie viele Kinder dort betreut werden. Gerichte genehmigen meist die Betreuung von zwei bis drei Kindern, damit für die anderen Bewohner keine starke Beeinträchtigung entsteht. Soll in der Wohnung mit mehr Kindern gearbeitet werden, ist eine Erlaubnis vom Vermieter einzuholen, wenn es dadurch zu mehr Lärm oder Kundenverkehr kommen kann. Das hängt aber von mehreren Faktoren ab und sollte immer im Einzelfall beurteilt werden.

Im Zweifel gilt das Wohnmietrecht


‌Gibt es Zweifel daran, welches Mietrecht angewandt wird und was der überwiegende Vertragszweck der Immobilie ist, so überwiegt das Wohnraummietverhältnis. Aus diesem Grund basiert meist das gesamte Mischmietverhältnis auf den gesetzlichen Vorschriften, die für Wohnräume gelten. 

‌Damit entschieden wird, dass der Vertrag dem Gewerbemietrecht unterliegt, müssen gewisse Voraussetzungen erfüllt sein. Hier muss die gewerbliche bzw. berufliche Nutzung der Immobilie klar im Vordergrund stehen. Außerdem darf der Mieter nicht auf die Nutzung als Wohnraum angewiesen sein, indem er nur selten oder phasenweise von den Wohnräumen Gebrauch macht.

Mieterhöhung bei einem Mischmietverhältnis


‌Auch bei der Mieterhöhung bei Mischmietverhältnissen ist eine Einordnung in das Wohnmietrecht oder das Gewerbemietrecht von Bedeutung. Denn dadurch ergeben sich unterschiedliche Vorschriften. 

‌Ist das Mietverhältnis vorrangig ein Wohnraummietverhältnis, dann kann eine Mieterhöhung nach den gesetzlichen Vorschriften erfolgen. Der Vermieter kann die Miete beispielsweise auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Dabei ist der Vermieter durch die Kappungsgrenze beschränkt, die in einigen Regionen Deutschlands gilt. Das bedeutet, dass er die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um insgesamt 20% erhöhen darf, wenn er eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchsetzt. Auch eine Mieterhöhung wegen Modernisierung oder gestiegenen Betriebskosten ist möglich. 

‌Wird der Mietvertrag dem Gewerbemietrecht zugeordnet, so kann der Vermieter Mieterhöhungen durchführen, die auf den getroffenen Vereinbarungen basieren. Wurde darüber nichts im Vertrag festgelegt, kann er trotzdem keine Mieterhöhung einseitig durchsetzen und muss sich an § 557ff. BGB halten. Möglich sind dann nur die Vereinbarung einer Indexmiete oder einer Staffelmiete. Dabei werden bereits bei Vertragsabschluss Mieterhöhungen festgelegt. 

‌Der Vermieter hat aber die Möglichkeit zur sogenannten Änderungskündigung. Dadurch wird der bestehende Mietvertrag gekündigt und dem Mieter zur gleichen Zeit ein neuer Mietvertrag angeboten. In dem neuen Vertrag kann er dann andere Konditionen wie beispielsweise eine höhere Miete festlegen.

Umsatzsteueroption bei einem Mischmietverhältnis


‌Generell sind Mietverhältnisse gemäß § 4 Nr. 12 a UStG steuerfrei. Bei Gewerbemietverträgen kann der Vermieter aber nach § 9 Abs. 1 UStG zur Umsatzsteuer optieren, wodurch er den Umsatzsteuerbetrag gemeinsam mit der Miete einholen kann. Dies muss bereits im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden sein. 

‌Dabei ist zu beachten, dass eine Umsatzsteueroption gemäß § 9 Abs. 1 UStG nur dann möglich ist, wenn ein Unternehmer eine Mietsache „an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen“ vermietet. 

‌Bei Wohnraum gibt es diese Möglichkeit zur Umsatzsteueroption deshalb nicht. Aus diesem Grund muss auch hier wieder unterschieden werden, was der vorrangige Verwendungszweck ist. 

‌Wird das Mischmietverhältnis dem Gewerbemietrecht zugeordnet, hat der Vermieter die Option zur Umsatzsteuer. Dennoch kann nicht die gesamte Fläche zur Berechnung hinzugezogen werden. Es muss eine Flächenaufteilung nach Wohnräumen und gewerblich genutzten Teilen der Mietwohnung erfolgen. Denn die Umsatzsteueroption gilt immer nur für die gewerblich genutzten Räume und nie für solche, die als Wohnraum genutzt werden.

Kündigung eines Mischmietverhältnisses


‌Die Kündigung des Mischmietverhältnisses ist ein weiterer Aspekt, bei dem die Zuordnung zum Gewerbemietrecht oder zum Wohnraummietrecht eine große Rolle spielt. Daraus ergeben sich andere Fristen und Bedingungen. 

‌Besteht vorrangig ein Wohnraummietverhältnis, so muss der Vermieter einen Grund vorlegen, warum er die Kündigung möchte. Das kann beispielsweise Eigenbedarf sein, bei dem er die Immobilie für sich, für Familienmitglieder oder nahe Angehörige benötigt. Auch eine Kündigung wegen Vertragsverletzung, einer wirtschaftlichen Verwertung oder eine Teilkündigung sind möglich. Die Kündigungsfrist beträgt hier zu Beginn des Mietverhältnisses drei Monate und verlängert sich mit der Dauer des Mietverhältnisses. Wenn ein wichtiger Grund gemäß § 543 BGB besteht, kann auch eine fristlose Kündigung erfolgen. 

‌Ein Mischmietvertrag, der als Gewerbemietvertrag gilt, kann prinzipiell immer innerhalb der vertraglich festgelegten Kündigungsfrist gekündigt werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt hier sechs Monate. Dafür muss der Vermieter aber keinen Grund angeben. Auch eine außerordentliche fristlose Kündigung ist möglich, wenn ein wichtiger Grund dafür vorliegt. Ein häufiger Grund dafür, dass der Vermieter den Vertrag außerordentlich kündigen will, ist Zahlungsverzug (z.B. der Betriebskosten)des Mieters. Ebenso zählen unter anderem ständig unpünktliche Mietzahlungen oder anhaltende Störungen durch den Mieter (etwa durch starken Lärm in der Nacht) als Gründe.
Achtung:
Bei der außerordentlichen Kündigung gibt es einen Nachteil für den Mieter: Wenn der Mieter seine Mietrückstände nach erfolgter außerordentlicher Kündigung umgehend zahlt, gibt es bei Wohnraum einen Räumungsschutz. Dieser greift bei gewerblichen Mieten nicht.

Mischmietverhältnis – Recht einfach erklärt

Was ist ein Mischmietverhältnis?

Bei einem Mischmietverhältnis werden Wohnflächen und gewerblich genutzte Flächen in einem gemeinsamen Vertrag vermietet.

‌Weiterlesen: Was ist ein Mischmietverhältnis?

Wie erstellt man einen Mischmietvertrag?

In einem gemeinsamen Mietvertrag wird die Vermietung der Wohnräume und der Gewerberäume vereinbart. Zusätzlich ist die Festlegung des Vertragszwecks wichtig.

‌Weiterlesen: Wie erstellt man einen Mischmietvertrag?

Kann bei einem Mischmietverhältnis die Miete erhöht werden?

Überwiegt der Wohnzweck, gelten die gesetzlichen Regelungen. Gilt das Mietverhältnis als Gewerbemietvertrag, werden dazu meist Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen.

‌Weiterlesen: Kann bei einem Mischmietverhältnis die Miete erhöht werden?

Kann man bei einem Mischmietverhältnis zur Umsatzsteuer optieren?

Wenn der Vertrag in das Gewerbemietrecht fällt, kann der Vermieter zur Umsatzsteuer optieren. Allerdings nur für Räume, die gewerblich genutzt werden.

‌Weiterlesen: Kann man bei einem Mischmietverhältnis zur Umsatzsteuer optieren?

Wie kündigt man ein Mischmietverhältnis?

Die Möglichkeiten der Kündigung unterscheiden sich danach, ob das Mietverhältnis dem Wohnraummietrecht oder dem Gewerbemietrecht zugeordnet wird. 

‌Weiterlesen: Wie kündigt man ein Mischmietverhältnis?

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