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Von dem Recht auf Mietminderung haben die meisten Personen schon einmal gehört. Doch wann genau ist eine Mietminderung möglich? Was ist dabei ausschlaggebend? Wie geht man dabei vor? Wie hoch darf eine Mietminderung sein? Antworten auf diese und weitere Fragen erfahren Sie in diesem Artikel.
Inhaltsverzeichnis
Recht auf Mietminderung
Voraussetzungen für eine Mietminderung
Gründe für eine Mietminderung
Ausnahmen von der Mietminderung
Höhe der Mietminderung
Vorgehen bei der Mietminderung
Rückwirkende Mietminderung
Was Mieter beachten sollten
Was Vermieter beachten sollten
Mietminderung – Recht einfach erklärt
Voraussetzungen für eine Mietminderung
Gründe für eine Mietminderung
Ausnahmen von der Mietminderung
Höhe der Mietminderung
Vorgehen bei der Mietminderung
Rückwirkende Mietminderung
Was Mieter beachten sollten
Was Vermieter beachten sollten
Mietminderung – Recht einfach erklärt
Recht auf Mietminderung
Bei Abschluss eines Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter, seine Wohnung zur Verfügung zu stellen. Der Mieter willigt dabei in das Bezahlen einer Miete für die Wohnung ein. Dabei wird ebenso der Zustand der Wohnung im Mietvertrag vereinbart. Tauchen im Laufe des Mietverhältnisses Mängel auf, welche die Qualität der Wohnung verschlechtern, haben Mieter das Recht auf eine geringere Miete. Das Recht auf Mietminderung berechtigt einen Mieter also zum Zahlen einer geringeren Miete. Dies betrifft den Zeitraum, in dem die Wohnung nicht in dem Zustand ist, der im Mietvertrag vereinbart wurde.
Viele Menschen glauben, man müsse den Vermieter um Erlaubnis bitten, um weniger Miete bezahlen zu dürfen. Dies ist allerdings nicht der Fall. Nach § 538 BGB kann der Mieter bereits ab dem Auftreten des Mangels eine geringere Miete bezahlen.
Hinweis:
Auch mit einem Untermietvertrag kann das Recht auf Mietminderung zum Tragen kommen. Falls Sie also beispielsweise nur ein Zimmer gemietet haben, in dem nach Vertragsabschluss Mängel auftreten, können Sie ebenso dagegen vorgehen. Als Untermieter haben Sie die gleichen Rechte und Pflichten, wenn Sie eine Mietminderung geltend machen wollen.
Voraussetzungen für eine Mietminderung
Viele Situationen können dazu führen, dass Mieter zu einer Mietminderung berechtigt werden. Häufige Gründe sind Lärmbelästigung, Schimmel an den Wänden oder eine falsch angegebene Wohnungsgröße im Mietvertrag.
Eine Mietminderung kann aber nicht ohne Gründe erfolgen, sondern muss gerechtfertigt sein. Dafür muss die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt sein. Die Untauglichkeit nach § 536 Abs. 1 BGB ist dabei entscheidend. Im Gesetz ist nicht genau geregelt, welcher Mangel als erheblich einzustufen ist. Hier kommt es auf den Einzelfall an.
Um zu einer Mietminderung berechtigt zu sein, muss der Vermieter durch eine Mängelanzeige über den Mangel informiert werden. Ab der Kenntnisnahme durch den Vermieter ist grundsätzlich eine Mietminderung möglich. Da die Miete normalerweise zu Beginn des Monats bezahlt wird, folgt die Mietminderung im Folgemonat.
Hinweis:
Wenn ein Mangel weniger als einen Monat vorliegt, weil er umgehend beseitigt wurde, kann eine anteilige Mietminderung für diesen Zeitraum erfolgen. Wenn der Mieter allerdings selbst den Mangel verursacht hat, kann er die Miete nicht mindern. Lesen Sie mehr zu dieser Situation im Beitrag Mietvertrag.
Gründe für eine Mietminderung
Einige typische Gründe für eine Mietminderung sind:
Schimmel an den Wänden oder an der Decke
Baulärm durch eine nahe gelegene Baustelle
Die Heizung wird nicht ausreichend warm
Der Aufzug ist nur eingeschränkt oder nicht nutzbar
Das Dach ist undicht
Lärmbelästigung (auch durch Nachbarn)
Wasserschäden
Schädlings- oder Ungezieferbefall (z.B. Ratten)
Geruchsbelästigung
Defekter Wasserboiler
Defekter Herd
Ausfall der Gasversorgung
Defekte Elektrik
Schäden an den Fenstern oder Türen
Hinweis:
Auch wenn der Vermieter Zugeständnisse gemacht hat, die er nie erfüllt, kann eine Mietminderung berechtigt sein. Ist im Mietvertrag beispielsweise der Einbau neuer Türen in die Wohnung vereinbart, kann die Miete gemindert werden, wenn der Einbau nicht zum vereinbarten Zeitpunkt erfolgt ist.
Schimmel
Bei Schimmel in der Wohnung hat der Mieter prinzipiell das Recht auf Mietminderung, da die Wohnung nicht mehr vertragsmäßig genutzt werden kann. Dennoch ist hier Vorsicht geboten. Voraussetzung ist nämlich, dass der Mieter nicht selbst für den Schimmel verantwortlich ist. Als Mieter hat er die Plicht, die Wohnung ausreichend zu lüften, wobei von einem dreimaligen Stoßlüften pro Tag ausgegangen wird.
Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass der Mieter seine Verpflichtung zum richtigen Lüften der Wohnung nicht erfüllt hat, kann dies zum Ausschluss des Mietminderungsrechts führen. Der Mieter muss beweisen können, dass der Schimmel nicht durch ihn entstanden ist.
Im Fall von Schimmel an den Wänden sollte daher immer ein Experte hinzugezogen werden. Oft werden diese Fälle vor Gericht ausgehandelt, da diverse Faktoren wie die Isolierung des Gebäudes und das Alter der Wohnung eine Rolle spielen.
Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass der Mieter seine Verpflichtung zum richtigen Lüften der Wohnung nicht erfüllt hat, kann dies zum Ausschluss des Mietminderungsrechts führen. Der Mieter muss beweisen können, dass der Schimmel nicht durch ihn entstanden ist.
Im Fall von Schimmel an den Wänden sollte daher immer ein Experte hinzugezogen werden. Oft werden diese Fälle vor Gericht ausgehandelt, da diverse Faktoren wie die Isolierung des Gebäudes und das Alter der Wohnung eine Rolle spielen.
Ausnahmen von der Mietminderung
Nicht jeder Mangel berechtigt zu einer Mietminderung. Von einer Mietminderung ausgeschlossen sind nach § 536 Abs. 1 BGB unerhebliche Mängel. Als unerheblich gelten vor allem folgende Mängel:
Fehlende Fußleisten
Die Keller- oder Treppenhausbeleuchtung ist defekt
Gelegentliches Bellen von Hunden
Haarrisse in der Zimmerdecke
Kein Waschmaschinenanschluss im Badezimmer
Die erforderliche Heizleistung wird nur um 1°C unterschritten
Ein sehr kurzer Heizungsausfall
Defekte Steckdose
Abgetrennte Türschwellen
Einmalige Lärmbelästigung durch Nachbarn
Geringer Luftdurchfluss durch die Fenster einer Altbauwohnung
In folgenden Fällen ist das Mietminderungsrecht ebenfalls ausgeschlossen:
Der Mieter wusste schon bei Abschluss des Mietvertrages von dem Mangel
Der Mieter informiert den Vermieter nicht und verletzt dadurch seine Anzeigepflicht
Der Mieter verschweigt den Mangel arglistig oder übersieht ihn grob fahrlässig
Der Vermieter führt für drei Monate eine energetische Sanierung durch
Der Mangel wurde durch den Mieter verursacht
Höhe der Mietminderung
Die Höhe der Mietminderung hängt immer von der Dauer und vom Umfang der Einschränkung der Mietsache ab. Dabei spielt es eine Rolle, wie lange ein Mangel vorhanden ist und in welchen Räumen der Wohnung er auftritt.
Als Berechnungsgrundlage für die Höhe der Mietminderung wird die Bruttomiete, also die Miete inklusive aller Betriebskosten, herangezogen.
Mietminderungstabelle
Die Daten der folgenden Tabelle beruhen auf unterschiedlichen Gerichtsurteilen, bei denen eine Mietminderung zugesprochen wurde. Daraus abzulesen sind die Gründe für die Mietminderungen sowie deren Höhe.
Achtung:
Diese Mietminderungstabelle ist nicht rechtsverbindlich. Sie gilt daher nur als Richtwert zur Einschätzung der eigenen Mängel. Sie sollten als Mieter ihren individuellen Fall von einem Experten schätzen lassen. Dieser prüft den Fall und kann folglich eine angemessene Minderungsquote festlegen. Denn sollten Sie als Mieter die Miete zu stark mindern, riskieren Sie einen Mietrückstand oder sogar eine fristlose Kündigung.
Höhe der Mietminderung
Mangel
Gericht
Urteil
100%
Erhebliche Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen
AG Berlin-Charlottenburg
GE 2007, 1387
100%
Vollständiger Heizungsausfall in den Monaten September bis Februar
LG Berlin
WuM 1993, 185
100%
Rattenbefall sowie ständige Durchfeuchtung der Wände
AG Potsdam
WuM 1995, 534
80%
Küche, Wohnzimmer und Schlafzimmer erheblich durchfeuchtet und von Schimmelpilz befallen
LG Berlin
GE 1991, 625
80%
Nässeschaden am Teppichboden aufgrund starken Regens einhergehend mit erheblichem Gestank für zwei bis drei Wochen
AG Friedberg
WuM 1984, 198
75%
Schimmelbefall in sämtlichen Zimmern einer Neubauwohnung bei Erstbezug
LG Köln
Az.: 9 S 25/00
70%
Ausfall Heizungsanlage in von Anfang Oktober bis Anfang Dezember
AG Charlottenburg
Az.: 216 C 7/13
60%
Erhebliche Bauarbeiten im Dachgeschoss des Hauses
AG Hamburg
WuM 1987, 272
50%
Formaldehyd in gesundheitsgefährdender Konzentration
LG München I
NJW-RR 1991, 975
50%
Umfangreiche Bauarbeiten und Sanierungsarbeiten
AG Weißwasser
WuM 1994, 601
50%
Lärmbelästigung durch laute Musik der Nachbarn
AG Braunschweig
WuM 1990, 147
40%
Gesundheitsgefährdung durch Vorhandensein starker Feuchtigkeit in der Wohnung
LG Saarbrücken
WuM 1982, 187
37%
Erhebliche Lärmbelästigung bis nach Mitternacht durch eine Gaststätte
AG Rheine
WuM 1985, 260
35%
Erhebliche Lärmbelästigung durch Nachbarn
AG Chemnitz
WuM 1994, 68
33%
Alleinige Duschmöglichkeit oder Bademöglichkeit nicht funktionsfähig
AG Köln
WuM 1998, 690
30%
Bordell im Haus
AG Charlottenburg
MM 1988, 367
30%
Nächtliche Bauarbeiten
AG Berlin-Mitte
MM 2007, 183
25%
Erheblicher Baulärm in einem Neubaugebiet
AG Darmstadt
WuM 1984, 245
25%
Überschreitung der Formaldehyd-Grenzwerte
AG Bad Säckingen
WuM 1996, 14
22%
Erhebliche Bauarbeiten am und im Haus für die Dauer eines halben Jahres
LG Hannover
WuM 1986, 311
20%
Erhebliche Feuchtigkeit in der Wohnung
AG Köln
WuM 1974, 241
15%
Wohnungstür nicht vorhanden
LG Düsseldorf
WuM 1973, 187
15%
Stolpergefahr durch Teppichboden
OLG Celle
ZMR 1995, 204
10%
Ausfall des Aufzugs im 4. Stock
AG Charlottenburg
GE 1990, 423
10%
Lärm durch Garagentore
LG Berlin
MM 1986 Nr. 7 S. 38
Beispiel:
Sie bezahlen pro Monat eine Kaltmiete von €700 und einen Betriebskostenvorschuss von €100 sowie eine Vorauszahlung für die Heizung von €100 für Ihre Wohnung. Die Bruttowarmmiete beträgt folglich €900. Ein Wasserschaden hat nun Ihr Wohnzimmer vorübergehend unbewohnbar gemacht. Gemeinsam mit Ihrem Anwalt haben Sie eine Minderungsquote von 30% ermittelt. Die Höhe der Mietminderung beträgt daher 30% von den €900 – also €270. Sie bezahlen jetzt eine verminderte Miete von €630 für die Monate, in denen Sie Ihr Wohnzimmer nicht benützen können.
Vorgehen bei der Mietminderung
Damit Sie bei einer Mietminderung keine bösen Überraschungen erleben, finden Sie nachfolgend eine Schritt für Schritt-Auflistung, an der Sie sich orientieren können.
Schritt für Schritt:
1. Mangel aufzeigen
Mangel sofort nach dem Entdecken beim Vermieter anzeigen. Um einen Beweis zu haben, sollte eine schriftliche Mängelanzeige erfolgen.
2. Frist setzen
In dem Schreiben sollte dem Vermieter eine realistische Frist gesetzt werden, in der er den Mangel beseitigen lassen kann. Diese Zeit ist abhängig vom Mangel und sollte am besten von einem Anwalt eingeschätzt werden.
3. Höhe der Minderung bestimmen
Für die Höhe der Mietminderung gelten keine genauen gesetzlichen Regeln. Daher ist sie immer vom Einzelfall abhängig. Um eine angemessene Minderungsquote festzulegen, können Sie sich an einen Mietrechtsexperten wenden.
4. Vermieter über Mietminderung informieren
Der Vermieter sollte auf jeden Fall von der Absicht einer Mietminderung erfahren. Am besten bekommt er eine schriftliche Information, die den Beginn der Mängel und die Gründe für die Mietminderung beinhalten.
5. Beseitigung der Mängel zulassen
Der Mieter hat normalerweise kein Recht auf Mietminderung, wenn er den Zutritt in die Wohnung verweigert und damit die Behebung der Mängel blockiert oder verhindert. Daher müssen Vermieter und von ihm beauftragte Handwerker in die Wohnung gelassen werden. Diese Termine sollte der Vermieter dennoch immer ankündigen.
Rückwirkende Mietminderung
Eine Mietminderung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes im BGH Urteil vom 16.07.2003 Az: VIII ZR 274/02 auch rückwirkend möglich. Voraussetzung ist auch hier, dass der Mieter den Vermieter über den Mangel an der Mietsache in Kenntnis gesetzt hat. Wenn der Vermieter den Mangel trotz der Mängelrüge des Vermieters nicht behebt und der Mieter die volle Miete weiterzahlt, kann der Mieter die Miete rückwirkend kürzen. Dies ist möglich, wenn er im Glauben war, dass der Vermieter den Mangel beheben würde.
Aus dem BHG Urteil geht auch hervor, dass keine rückwirkende Mietminderung möglich ist, wenn der Mieter bereits vor sechs Monaten einen Mietmangel gerügt und ebenfalls die volle Miete weitergezahlt hat. Allerdings kann in diesem Fall zukünftig eine Mietminderung geltend gemacht werden.
Was Mieter beachten sollten
Mieter haben das Recht, ihre Miete bei Mängeln ohne die Erlaubnis des Vermieters zu mindern. Zusätzlich können Sie als Mieter gemäß § 536a BGB Schadenersatz verlangen. Nach § 543 BGB gibt es auch noch die Möglichkeit, fristlos zu kündigen. Genauso kann sich ein Mieter zunächst damit begnügen, seinen Anspruch zur Mängelbeseitigung gemäß § 535 Abs. 1 BGB geltend zu machen.
Achtung:
Die Beweislast liegt beim Mieter. Als Mieter müssen Sie also nachweisen können, dass es sich um einen minderungswürdigen Mangel handelt. Dafür braucht es Belege. Dies können beispielsweise Fotos von defekten Heizgeräten oder ein Lärmprotokoll bei einer Lärmbelästigung durch Baulärm sein.
Es ist empfehlenswert, als Mieter einen Anwalt bei einer Mietminderung zu kontaktieren. Dieser kann anhand von Gerichtsurteilen und den Informationen des Mieters einschätzen, in welcher Höhe die Miete gemindert werden kann. Denn wenn die Miete zu Unrecht gemindert wird, kann das negative Folgen für den Mieter haben.
Wichtig zu beachten ist auch die Plicht des Mieters, den Vermieter sofort über den Mietmangel zu informieren und ihn zu dessen Beseitigung aufzufordern. Wenn der Mieter dieser Pflicht nicht nachkommt, muss er unter Umständen Schadenersatz zahlen. Zusammen mit der Aufforderung zur Beseitigung des Mangels wird dem Vermieter eine Frist gesetzt. Handelt der Vermieter daraufhin nicht, kann die Miete gemindert werden.
Wichtig zu beachten ist auch die Plicht des Mieters, den Vermieter sofort über den Mietmangel zu informieren und ihn zu dessen Beseitigung aufzufordern. Wenn der Mieter dieser Pflicht nicht nachkommt, muss er unter Umständen Schadenersatz zahlen. Zusammen mit der Aufforderung zur Beseitigung des Mangels wird dem Vermieter eine Frist gesetzt. Handelt der Vermieter daraufhin nicht, kann die Miete gemindert werden.
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Achtung:
Wenn der Mietrückstand zwei Monatsmieten beträgt, ist der Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigt. Wenn Sie Ihre Miete auf eigene Faust beispielsweise um 50% mindern, sind Sie nach vier Monaten zwei Monatsmieten im Rückstand. Sollte sich dann herausstellen, dass der Minderungsgrund nicht zulässig war, riskieren Sie die Kündigung Ihrer Wohnung. Daher ist es empfehlenswert, den geminderten Mietanteil bis zur Behebung der Mängel bei Seite zu legen. So kann der Mietrückstand sofort ausgeglichen werden, falls sich der Minderungsgrund als ungültig erweist.
Was Vermieter beachten sollten
Vermieter sollten auf jeden Fall im Vorfeld prüfen, ob eine Mietminderung gerechtfertigt ist. Der rechtliche Rahmen ist im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt. Darüber hinaus muss geprüft werden, ob der festgestellte Mangel wirklich dem Vermieter angelastet werden kann. Bei vom Mieter verursachten Mängel ist dies beispielsweise nicht möglich.
Hinweis:
Für den Vermieter ist es wichtig, auf den Mietvertrag zurückzugreifen. Darin wurde schon bei Abschluss des Mietvertrages festgelegt, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet. Bereits vorhandene Mängel oder Mängel, die nicht behoben werden können, sollten deshalb immer schon mit in den Mietvertrag aufgenommen werden. Auch die exakte Angabe der Quadratmeteranzahl der Wohnung ist von Bedeutung. Denn wenn die Mietsache deutlich weniger Fläche hat, als im Mietvertrag steht, hat der Mieter das Recht zur Mietminderung.
Ist ein berechtigter Mangel vom Mieter festgestellt worden, ist der Vermieter verpflichtet, diesen innerhalb der vom Mieter gesetzten Frist zu beseitigen. Wenn der Mangel während der Frist behoben wurde, darf die Miete danach nicht mehr gemindert werden.
Mietminderung – Recht einfach erklärt
Was ist eine Mietminderung?
Wenn ein Mangel in einer Mietwohnung auftritt, kann dies zur Zahlung einer geringeren Miete berechtigen. Solange die Wohnung nicht wie vertraglich vereinbart genutzt werden kann und der Mangel nicht behoben wurde, muss nicht die volle Miete bezahlt werden.
Weiterlesen: Was ist eine Mietminderung?
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Welche Gründe gibt es für eine Mietminderung?
Typische Gründe für eine Mietminderung sind beispielsweise Schimmel an den Wänden, ein undichtes Dach, Wasserschäden und eine defekte Elektrik. Ob der Mangel Ihrer Wohnung zu einer Mietminderung berechtigt, sollten Sie dennoch vorab von einem Anwalt oder Berater klären lassen.
Weiterlesen: Welche Gründe gibt es für eine Mietminderung?
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Ist eine Mietminderung bei Schimmel an den Wänden möglich?
Eine Mietminderung wegen Schimmel an den Wänden oder an der Decke sollte gut überlegt sein. Denn wenn sich herausstellt, dass der Schimmel durch Ihr eigenes Fehlverhalten, z.B. nicht ausreichendes Lüften, entstanden ist, sind Sie nicht zu einer Mietminderung berechtigt.
Weiterlesen: Ist eine Mietminderung bei Schimmel an den Wänden möglich?
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Wie hoch darf die Mietminderung sein?
Die Höhe der Mietminderung ist davon abhängig, wie stark die Wohnung beeinträchtig ist und wie lange. Grundsätzlich wird die Mietminderung anhand der Bruttomiete berechnet und wird in einem Prozentsatz der Bruttomiete angegeben. Die Mietminderungstabelle kann dabei helfen, die ungefähre Höhe einschätzen zu können.
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Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?
Eine Mietminderung ist auch rückwirkend möglich, wenn alle Voraussetzungen und Pflichten des Mieters erfüllt wurden. Der Mieter muss den Mangel beim Vermieter angezeigt haben und darauf vertraut haben, dass dieser den Mangel beheben würde. Hat er die volle Miete weiterbezahlt, ist er dann zu einer rückwirkenden Mietminderung berechtigt.
Weiterlesen: Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?
Weiterlesen: Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?
Muss ich den Vermieter um Erlaubnis zur Mietminderung fragen?
Der Mieter muss seinen Vermieter nicht um Erlaubnis bitten, um die Miete zu mindern. Er kann dies ab Auftreten des Mangels selbstständig tun. Allerdings muss er den Vermieter auf jeden Fall über den Mangel informieren, da der Mieter sonst seine Pflichten verletzt.
Weiterlesen: Muss ich den Vermieter um Erlaubnis zur Mietminderung fragen?
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