Mietminderung – Voraussetzungen und Vorgehen

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Mietminderung – Voraussetzungen und Vorgehen

Von dem Recht auf Mietminderung haben die meisten Personen schon einmal gehört. Doch wann genau ist eine Mietminderung möglich? Was ist dabei ausschlaggebend? Wie geht man dabei vor? Wie hoch darf eine Mietminderung sein? Antworten auf diese und weitere Fragen erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis

    Das Recht auf Mietminderung
    ‌Voraussetzungen für eine Mietminderung
    ‌Gründe für eine Mietminderung
    ‌Ausnahmen von der Mietminderung
    ‌Höhe der Mietminderung
    ‌Vorgehen bei der Mietminderung
    ‌Rückwirkende Mietminderung
    ‌Was Mieter beachten sollten
    ‌Was Vermieter beachten sollten
    ‌Mietminderung – Recht einfach erklärt

Das Recht auf Mietminderung

Bei Abschluss eines Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter, seine Wohnung zur Verfügung zu stellen. Der Mieter willigt dabei in das Bezahlen einer Miete für die Wohnung ein. Dabei wird ebenso der Zustand der Wohnung im Mietvertrag vereinbart. Tauchen im Laufe des Mietverhältnisses Mängel auf, welche die Qualität der Wohnung verschlechtern, haben Mieter das Recht auf eine geringere Miete. Das Recht auf Mietminderung berechtigt einen Mieter also zum Zahlen einer geringeren Miete. Dies betrifft den Zeitraum, in dem die Wohnung nicht in dem Zustand ist, der im Mietvertrag vereinbart wurde.

‌Viele Menschen glauben, man müsse den Vermieter um Erlaubnis bitten, um weniger Miete bezahlen zu dürfen. Dies ist allerdings nicht der Fall. Nach § 538 BGB kann der Mieter bereits ab dem Auftreten des Mangels eine geringere Miete bezahlen.
Hinweis:
Auch mit einem Untermietvertrag kann das Recht auf Mietminderung zum Tragen kommen. Falls Sie also beispielsweise nur ein Zimmer gemietet haben, in dem nach Vertragsabschluss Mängel auftreten, können Sie ebenso dagegen vorgehen. Als Untermieter haben Sie die gleichen Rechte und Pflichten, wenn Sie eine Mietminderung geltend machen wollen.

Voraussetzungen für eine Mietminderung

Viele Situationen können dazu führen, dass Mieter zu einer Mietminderung berechtigt werden. Häufige Gründe sind Lärmbelästigung, Schimmel an den Wänden oder eine falsch angegebene Wohnungsgröße im Mietvertrag.

‌Eine Mietminderung kann aber nicht ohne Gründe erfolgen, sondern muss gerechtfertigt sein. Dafür muss die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt sein. Die Untauglichkeit nach § 536 Abs. 1 BGB ist dabei entscheidend. Im Gesetz ist nicht genau geregelt, welcher Mangel als erheblich einzustufen ist. Hier kommt es auf den Einzelfall an.

‌Um zu einer Mietminderung berechtigt zu sein, muss der Vermieter durch eine Mängelanzeige über den Mangel informiert werden. Ab der Kenntnisnahme durch den Vermieter ist grundsätzlich eine Mietminderung möglich. Da die Miete normalerweise zu Beginn des Monats bezahlt wird, folgt die Mietminderung im Folgemonat.
Hinweis:
Wenn ein Mangel weniger als einen Monat vorliegt, weil er umgehend beseitigt wurde, kann eine anteilige Mietminderung für diesen Zeitraum erfolgen. Wenn der Mieter allerdings selbst den Mangel verursacht hat, kann er die Miete nicht mindern. Lesen Sie mehr zu dieser Situation im Beitrag Mietvertrag.

Gründe für eine Mietminderung

Einige typische Gründe für eine Mietminderung sind:

‌• Schimmel an den Wänden oder an der Decke
‌• Baulärm durch eine nahe gelegene Baustelle
‌• Die Heizung wird nicht ausreichend warm
‌• Der Aufzug ist nur eingeschränkt oder nicht nutzbar
‌• Das Dach ist undicht
‌• Lärmbelästigung (auch durch Nachbarn)
‌• Wasserschäden
‌• Schädlings- oder Ungezieferbefall (z.B. Ratten)
‌• Geruchsbelästigung
‌• Defekter Wasserboiler
‌• Defekter Herd
‌• Ausfall der Gasversorgung
‌• Defekte Elektrik
‌• Schäden an den Fenstern oder Türen
Hinweis:
Auch wenn der Vermieter Zugeständnisse gemacht hat, die er nie erfüllt, kann eine Mietminderung berechtigt sein. Ist im Mietvertrag beispielsweise der Einbau neuer Türen in die Wohnung vereinbart, kann die Miete gemindert werden, wenn der Einbau nicht zum vereinbarten Zeitpunkt erfolgt ist.

Schimmel

Bei Schimmel in der Wohnung hat der Mieter prinzipiell das Recht auf Mietminderung, da die Wohnung nicht mehr vertragsmäßig genutzt werden kann. Dennoch ist hier Vorsicht geboten. Voraussetzung ist nämlich, dass der Mieter nicht selbst für den Schimmel verantwortlich ist. Als Mieter hat er die Plicht, die Wohnung ausreichend zu lüften, wobei von einem dreimaligen Stoßlüften pro Tag ausgegangen wird.

‌Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass der Mieter seine Verpflichtung zum richtigen Lüften der Wohnung nicht erfüllt hat, kann dies zum Ausschluss des Mietminderungsrechts führen. Der Mieter muss beweisen können, dass der Schimmel nicht durch ihn entstanden ist.

‌Im Fall von Schimmel an den Wänden sollte daher immer ein Experte hinzugezogen werden. Oft werden diese Fälle vor Gericht ausgehandelt, da diverse Faktoren wie die Isolierung des Gebäudes und das Alter der Wohnung eine Rolle spielen.

Ausnahmen von der Mietminderung

Nicht jeder Mangel berechtigt zu einer Mietminderung. Von einer Mietminderung ausgeschlossen sind nach § 536 Abs. 1 BGB unerhebliche Mängel. Als unerheblich gelten vor allem folgende Mängel:
‌• Fehlende Fußleisten
‌• Die Keller- oder Treppenhausbeleuchtung ist defekt ‌‌
‌• Gelegentliches Bellen von Hunden
‌• Haarrisse in der Zimmerdecke
‌• Kein Waschmaschinenanschluss im Badezimmer
‌• Die erforderliche Heizleistung wird nur um 1°C unterschritten
• Ein sehr kurzer Heizungsausfall
‌• Defekte Steckdose ‌
‌• Abgetrennte Türschwellen
‌• Einmalige Lärmbelästigung durch Nachbarn
‌• Geringer Luftdurchfluss durch die Fenster einer Altbauwohnung
‌In folgenden Fällen ist das Mietminderungsrecht ebenfalls ausgeschlossen:
‌• Der Mieter wusste schon bei Abschluss des Mietvertrages von dem Mangel
‌• Der Mieter informiert den Vermieter nicht und verletzt dadurch seine Anzeigepflicht
‌• Der Mieter verschweigt den Mangel arglistig oder übersieht ihn grob fahrlässig
‌• Der Vermieter führt für drei Monate eine energetische Sanierung durch
‌• Der Mangel wurde durch den Mieter verursacht

Höhe der Mietminderung

Die Höhe der Mietminderung hängt immer von der Dauer und vom Umfang der Einschränkung der Mietsache ab. Dabei spielt es eine Rolle, wie lange ein Mangel vorhanden ist und in welchen Räumen der Wohnung er auftritt.

‌Als Berechnungsgrundlage für die Höhe der Mietminderung wird die Bruttomiete, also die Miete inklusive aller Betriebskosten, herangezogen.

Mietminderungstabelle

Die Daten der folgenden Tabelle beruhen auf unterschiedlichen Gerichtsurteilen, bei denen eine Mietminderung zugesprochen wurde. Daraus abzulesen sind die Gründe für die Mietminderungen sowie deren Höhe.
Achtung:
Diese Mietminderungstabelle ist nicht rechtsverbindlich. Sie gilt daher nur als Richtwert zur Einschätzung der eigenen Mängel. Sie sollten als Mieter ihren individuellen Fall von einem Experten einschätzen lassen. Dieser prüft den Fall und kann folglich eine angemessene Minderungsquote festlegen. Denn sollten Sie als Mieter die Miete zu stark mindern, riskieren Sie einen Mietrückstand oder sogar eine fristlose Kündigung.
Beispiel:
Sie bezahlen pro Monat eine Kaltmiete von €700 und einen Betriebskostenvorschuss von €100 sowie eine Vorauszahlung für die Heizung von €100 für Ihre Wohnung. Die Bruttowarmmiete beträgt folglich €900. Ein Wasserschaden hat nun Ihr Wohnzimmer vorübergehend unbewohnbar gemacht. Gemeinsam mit Ihrem Anwalt haben Sie eine Minderungsquote von 30% ermittelt. Die Höhe der Mietminderung beträgt daher 30% von den €900 – also €270. Sie bezahlen jetzt eine verminderte Miete von €630 für die Monate, in denen Sie Ihr Wohnzimmer nicht benützen können.

Vorgehen bei der Mietminderung

Damit Sie bei einer Mietminderung keine bösen Überraschungen erleben, finden Sie nachfolgend eine Schritt für Schritt-Auflistung, an der Sie sich orientieren können.

Schritt für Schritt:

1. Mangel aufzeigen
‌Mangel sofort nach dem Entdecken beim Vermieter anzeigen. Um einen Beweis zu haben, sollte eine schriftliche Mängelanzeige erfolgen.

‌2. Frist setzen
‌In dem Schreiben sollte dem Vermieter eine realistische Frist gesetzt werden, in der er den Mangel beseitigen lassen kann. Diese Zeit ist abhängig vom Mangel und sollte am besten von einem Anwalt eingeschätzt werden.

‌3. Höhe der Minderung bestimmen
‌Für die Höhe der Mietminderung gelten keine genauen gesetzlichen Regeln. Daher ist sie immer vom Einzelfall abhängig. Um eine angemessene Minderungsquote festzulegen, können Sie sich an einen Mietrechtsexperten wenden.

‌4. Vermieter über Mietminderung informieren
‌Der Vermieter sollte auf jeden Fall von der Absicht einer Mietminderung erfahren. Am besten bekommt er eine schriftliche Information, die den Beginn der Mängel und die Gründe für die Mietminderung beinhalten.

‌5. Beseitigung der Mängel zulassen
‌Der Mieter hat normalerweise kein Recht auf Mietminderung, wenn er den Zutritt in die Wohnung verweigert und damit die Behebung der Mängel blockiert oder verhindert. Daher müssen Vermieter und von ihm beauftragte Handwerker in die Wohnung gelassen werden. Diese Termine sollte der Vermieter dennoch immer ankündigen.

Rückwirkende Mietminderung

Eine Mietminderung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes im BGH Urteil vom 16.07.2003 Az: VIII ZR 274/02 auch rückwirkend möglich. Voraussetzung ist auch hier, dass der Mieter den Vermieter über den Mangel an der Mietsache in Kenntnis gesetzt hat. Wenn der Vermieter den Mangel trotz der Mängelrüge des Vermieters nicht behebt und der Mieter die volle Miete weiterzahlt, kann der Mieter die Miete rückwirkend kürzen. Dies ist möglich, wenn er im Glauben war, dass der Vermieter den Mangel beheben würde.

‌Aus dem BHG Urteil geht auch hervor, dass keine rückwirkende Mietminderung möglich ist, wenn der Mieter bereits vor sechs Monaten einen Mietmangel gerügt und ebenfalls die volle Miete weitergezahlt hat. Allerdings kann in diesem Fall zukünftig eine Mietminderung geltend gemacht werden.

‌Was Mieter beachten sollten

Mieter haben das Recht, ihre Miete bei Mängeln ohne die Erlaubnis des Vermieters zu mindern. Zusätzlich können Sie als Mieter gemäß § 536a BGB Schadenersatz verlangen. Nach § 543 BGB gibt es auch noch die Möglichkeit, fristlos zu kündigen. Genauso kann sich ein Mieter zunächst damit begnügen, seinen Anspruch zur Mängelbeseitigung gemäß § 535 Abs. 1 BGB geltend zu machen.
Achtung:
Die Beweislast liegt beim Mieter. Als Mieter müssen Sie also nachweisen können, dass es sich um einen minderungswürdigen Mangel handelt. Dafür braucht es Belege. Dies können beispielsweise Fotos von defekten Heizgeräten oder ein Lärmprotokoll bei einer Lärmbelästigung durch Baulärm sein.
Es ist empfehlenswert, als Mieter einen Anwalt bei einer Mietminderung zu kontaktieren. Dieser kann anhand von Gerichtsurteilen und den Informationen des Mieters einschätzen, in welcher Höhe die Miete gemindert werden kann. Denn wenn die Miete zu Unrecht gemindert wird, kann das negative Folgen für den Mieter haben.

‌Wichtig zu beachten ist auch die Plicht des Mieters, den Vermieter sofort über den Mietmangel zu informieren und ihn zu dessen Beseitigung aufzufordern. Wenn der Mieter dieser Pflicht nicht nachkommt, muss er unter Umständen Schadenersatz zahlen. Zusammen mit der Aufforderung zur Beseitigung des Mangels wird dem Vermieter eine Frist gesetzt. Handelt der Vermieter daraufhin nicht, kann die Miete gemindert werden.

Achtung:
Wenn der Mietrückstand zwei Monatsmieten beträgt, ist der Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigt. Wenn Sie Ihre Miete auf eigene Faust beispielsweise um 50% mindern, sind Sie nach vier Monaten zwei Monatsmieten im Rückstand. Sollte sich dann herausstellen, dass der Minderungsgrund nicht zulässig war, riskieren Sie die Kündigung Ihrer Wohnung. Daher ist es empfehlenswert, den geminderten Mietanteil bis zur Behebung der Mängel bei Seite zu legen. So kann der Mietrückstand sofort ausgeglichen werden, falls sich der Minderungsgrund als ungültig erweist.

‌Was Vermieter beachten sollten

Vermieter sollten auf jeden Fall im Vorfeld prüfen, ob eine Mietminderung gerechtfertigt ist. Der rechtliche Rahmen ist im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt. Darüber hinaus muss geprüft werden, ob der festgestellte Mangel wirklich dem Vermieter angelastet werden kann. Bei vom Mieter verursachten Mängel ist dies beispielsweise nicht möglich.
Hinweis:
Für den Vermieter ist es wichtig, auf den Mietvertrag zurückzugreifen. Darin wurde schon bei Abschluss des Mietvertrages festgelegt, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet. Bereits vorhandene Mängel oder Mängel, die nicht behoben werden können, sollten deshalb immer schon mit in den Mietvertrag aufgenommen werden. Auch die exakte Angabe der Quadratmeteranzahl der Wohnung ist von Bedeutung. Denn wenn die Mietsache deutlich weniger Fläche hat, als im Mietvertrag steht, hat der Mieter das Recht zur Mietminderung.
Ist ein berechtigter Mangel vom Mieter festgestellt worden, ist der Vermieter verpflichtet, diesen innerhalb der vom Mieter gesetzten Frist zu beseitigen. Wenn der Mangel während der Frist behoben wurde, darf die Miete danach nicht mehr gemindert werden.

Mietminderung – Recht einfach erklärt


Was ist eine Mietminderung?

Wenn ein Mangel in einer Mietwohnung auftritt, kann dies zur Zahlung einer geringeren Miete berechtigen. Solange die Wohnung nicht wie vertraglich vereinbart genutzt werden kann und der Mangel nicht behoben wurde, muss nicht die volle Miete bezahlt werden.

Welche Gründe gibt es für eine Mietminderung?

Typische Gründe für eine Mietminderung sind beispielsweise Schimmel an den Wänden, ein undichtes Dach, Wasserschäden und eine defekte Elektrik. Ob der Mangel Ihrer Wohnung zu einer Mietminderung berechtigt, sollten Sie dennoch vorab von einem Anwalt oder Berater klären lassen.

Ist eine Mietminderung bei Schimmel an den Wänden möglich?

Eine Mietminderung wegen Schimmel an den Wänden oder an der Decke sollte gut überlegt sein. Denn wenn sich herausstellt, dass der Schimmel durch Ihr eigenes Fehlverhalten, z.B. nicht ausreichendes Lüften, entstanden ist, sind Sie nicht zu einer Mietminderung berechtigt.

Wie hoch darf die Mietminderung sein?

Die Höhe der Mietminderung ist davon abhängig, wie stark die Wohnung beeinträchtig ist und wie lange. Grundsätzlich wird die Mietminderung anhand der Bruttomiete berechnet und wird in einem Prozentsatz der Bruttomiete angegeben. Die Mietminderungstabelle kann dabei helfen, die ungefähre Höhe einschätzen zu können.

Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?

Eine Mietminderung ist auch rückwirkend möglich, wenn alle Voraussetzungen und Pflichten des Mieters erfüllt wurden. Der Mieter muss den Mangel beim Vermieter angezeigt haben und darauf vertraut haben, dass dieser den Mangel beheben würde. Hat er die volle Miete weiterbezahlt, ist er dann zu einer rückwirkenden Mietminderung berechtigt.

Weiterlesen: Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?

    Muss ich den Vermieter um Erlaubnis zur Mietminderung fragen?

    Der Mieter muss seinen Vermieter nicht um Erlaubnis bitten, um die Miete zu mindern. Er kann dies ab Auftreten des Mangels selbstständig tun. Allerdings muss er den Vermieter auf jeden Fall über den Mangel informieren, da der Mieter sonst seine Pflichten verletzt.

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