Gemeinsamer Mietvertrag – wie bindend ist er wirklich?

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Gemeinsamer Mietvertrag – wie bindend ist er wirklich?

Meistens sind es Paare, die einen gemeinsamen Mietvertrag unterschreiben. Wie so vieles im Leben kann sich plötzlich die Lebenssituation verändern. Wurde ein gemeinsamer Mietvertrag eingegangen und einer der beiden möchte aus der gemeinsamen Wohnung ausziehen oder das Mietverhältnis an sich soll aufgelöst werden, dann sind dabei einige wichtige Aspekte zu beachten.

Gemeinsamer Mietvertrag und seine Merkmale

Im gemeinsamen Mietvertrag sind alle Bewohner einer Immobilie als Hauptmieter im Mietvertrag angeführt. Das heißt auch, alle Bewohner haben die gleichen Rechte und Pflichten gegenüber dem Vermieter. Diese Art von Mietverhältnis ist bei Streitigkeiten, Trennungen oder bei Auszug von Mietern schwierig handzuhaben.
Hinweis:
Die besonderen Merkmale eines gemeinsamen Mietvertrags sind:
‌• § 421 BGB: alle Mieter gelten vor dem Gesetz als Gesamtschuldner und demnach als Einheit
‌• alle Mieter haben sich mit der Unterschrift verpflichtet, die im Mietvertrag vereinbarten Punkte zu leisten, dazu zählen die pünktliche Mietzahlung und die Einhaltung der Kündigungsfristen
‌• möchte nur ein Mieter ausziehen, gilt kein Sonderkündigungsrecht, auch nicht bei Trennung

Bei Trennung: Was passiert mit dem gemeinsamen Mietvertrag?

Sind Partner als Mieter in einem gemeinsamen Mietvertrag eingetragen, so sind beide dem Vermieter gegenüber Pflichten eingegangen. Die monatlich pünktliche Bezahlung der Miete sowie die Einhaltung der Kündigungsfristen müssen somit beide leisten. Denn laut § 421 BGB sind die beiden Mieter Gesamtschuldner. Anders ist das, wenn nur einer der beiden den Mietvertrag unterschrieben hat. Denn dann ist nur derjenige dem Vermieter verpflichtet, der auch im Mietvertrag steht. Der andere Partner kann in diesem Fall ausziehen, wann immer er möchte und muss keine Mietzahlungen mehr leisten.

Sonderkündigungsrecht bei Trennung – gibt es das?

Die Trennung des Paares stellt kein Sonderkündigungsrecht dar. Beide müssen die gesetzlichen oder die im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfristen einhalten. Dabei ist zu beachten, dass der Mietvertrag nur gemeinsam gekündigt werden kann. Das heißt: es müssen beide die Kündigung einreichen oder unterschreiben. Alleine kündigen ist demnach nicht möglich und der Vermieter muss die von einem Partner allein eingereichte Kündigung nicht annehmen.

‌Kommt es zu einer Trennung ist es ratsam, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Abhängig vom Verhältnis der Mieter zum Vermieter lässt sich mithilfe einer Mediation, eine Lösung finden, mit welcher alle Beteiligten zufrieden sind. Diese Mediation ist nur mit Gutwillen vom Vermieter möglich, denn grundsätzlich kann er auf die Einhaltung der Kündigungsfrist bestehen.

Kein Mieter, kein Recht

Lebt zum Beispiel ein Partner bereits in einer Wohnung und der andere Partner möchte bei ihm einziehen, so braucht es die Zustimmung des Vermieters. Dies ist meist der Fall bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften. Heiratet das Paar, so ist dieser Gang zum Vermieter nicht notwendig.

‌Eine andere Situation ergibt sich, wenn ein Partner in die Wohnung des anderen zieht, ohne dass er als Mieter eingetragen wird. Denn dann hat dieser Partner im Fall einer Trennung keine Rechte und somit auch keine Kündigungsfristen oder andere Mieterschutzvorschriften. Im schlimmsten Fall kann der Partner, der als Mieter eingetragen ist, dem anderen Partner den Zutritt zur Wohnung verwehren. Zudem hat der Partner, der hinzugezogen ist, auch nicht das Recht, den Mietvertrag zu übernehmen. Denn der Vermieter ist nicht verpflichtet den Partner als neuen Hauptmieter anzusehen.

Auflösungsmöglichkeiten von gemeinsamen Mietverträgen

Drei mögliche Lösungsansätze gibt es:
  1. ‌alle Mieter, in dem Fall die Hauptmieter kündigen fristgerecht
  2. ‌es wird eine Übergangslösung vereinbart, indem sich alle Hauptmieter auf die Fortführung des Mietverhältnisses einigen
  3. ‌der gemeinsame Mietvertrag wird abgeändert und von einem Mieter alleine fortgeführt

  1. ‌Kündigung: In diesem Fall einigen sich alle Mieter die Wohnung aufzulösen und auszuziehen. Sie reichen als Einheit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen beim Vermieter das Kündigungsschreiben ein. Dabei müssen alle Mieter eigenständig mit ihrer Unterschrift am Kündigungsschreiben ihr Einverständnis deutlich machen, dass sie mit der Auflösung des Mietvertrags einverstanden sind. Zudem empfiehlt es sich, dem Vermieter die Situation zu erklären – besonders im Falle einer Trennung. Denn oft möchte einer in der Wohnung bleiben. Rechtlich gesehen muss ein Mieter keinen Kündigungsgrund nennen, jedoch kann es durchaus hilfreich sein, dem Vermieter die Beweggründe offen zu legen. Somit kann möglicherweise ein gutes Verhältnis zum Vermieter bewahrt werden, was für einen etwaigen weiteren Mietvertrag in Zukunft von Vorteil wäre.
  2. ‌Übergangslösung: Hier bleibt der Mietvertrag bestehen und beruht auf eine besondere Einigkeit aller Mieter – bei Trennung auch zwischen Partnern - und vor allem auf Vertrauen. Für den Vermieter ändert sich nichts, für ihn sind alle eingetragenen Mieter Gesamtschuldner und stehen in der Bringschuld. Besonders ist an dieser Art der Lösung, dass sich ein ausgezogener Mieter nach wie vor für etwaige Zahlungsausfälle verantworten muss. Das heißt: Kommt derjenige Mieter, der noch in der Wohnung ist, seiner Zahlungspflicht nicht nach, muss der bereits ausgezogene Mieter für ihn die Kosten übernehmen. Diese Lösung stellt eine Übergangslösung für Paare dar, und wird in den meisten Fällen bei Trennungen so gehandhabt, wenn sich der andere Partner noch auf Wohnungssuche befindet. Diese Übergangslösung ist nicht auf Dauer anwendbar. Der Mietvertrag sollte daher zeitnah in Absprache mit dem Vermieter abgeändert werden, sodass nur mehr der verbleibende Partner als Mieter eingetragen ist.
  3. ‌Abänderung: Dieser Weg ist der vermieterfreundlichste. Hier wird der gemeinsame Mietvertrag abgeändert, sodass nur die verbleibenden Mieter im Mietvertrag stehen und sich die Pflichten neu aufteilen müssen. Der ausziehende Mieter wird rechtmäßig aus dem Mietvertrag entlassen und muss daher seinen Pflichten nicht mehr nachkommen. Diese Variante ist für den Vermieter weniger aufwendig und er bezieht weiterhin seine monatlichen Mieteinnahmen. Für die verbleibenden Mieter ändert sich jedoch die Höhe der Mietzahlung.

    ‌Bei Paaren kann einer der Partner den Mietvertrag alleine fortführen – sofern er sich finanziell das Mietobjekt leisten kann. In diesem Fall ist eine Kündigung des Mietvertrags nicht notwendig. Es wird zu einem, mit dem Vermieter vereinbarten Zeitpunkt der gemeinsame Mietvertrag auf eine Einzelperson abgeändert. In den wenigsten Fällen ist ein Vermieter gegen die Abänderung, sofern er genug Sicherheit und keine Bedenken hat, dass der verbliebene Partner finanziell leistungsfähig ist.

Hinweis:
Bei Paaren kann schon beim Aufsetzen des Mietvertrags eine Vereinbarung aufgenommen werden, die die Fortführung des Mietvertrags im Falle einer Trennung regelt. Darin steht, dass der in der Wohnung verbleibende Partner das Mietverhältnis automatisch fortführt und der andere Partner alleine ausscheiden kann.

Sonderfall Scheidung

Lässt sich ein Ehepaar scheiden, gibt es gesonderte Regelungen. Ausschlaggebend ist, wie weit vorangeschritten die Scheidung ist: Erst wenn die Scheidung vorbei ist (wenn der Scheidungsbeschluss rechtskräftig ist), kann ein Ex-Ehepartner vom anderen verlangen, dass dieser der Kündigung zustimmt. Das heißt: Ein Ehepartner kann nicht vom anderen die Zustimmung zur Kündigung verlangen. Erst wenn die Scheidung vollzogen ist, - wenn jeder der Ehepartner den rechtskräftigen Scheidungsbeschluss in den Händen hält – darf auf eine Änderung des Mietvertrags von einer Seite der Ehepartner gedrängt werden.
Hinweis:
Der nachstehende Ausschnitt zeigt, wie sich das OLG Köln mit Beschluss vom 4. Oktober 2010 – 4 UF 154/10 entschieden hat: „Anders ist das Zustimmungsverlangen zu beurteilen, wenn das Scheidungsverfahren – wie hier – noch nicht abgeschlossen oder sogar noch nicht anhängig ist. Dann kann die Einwilligung zur Kündigung erst verlangt werden, wenn die Trennung der Eheleute endgültig ist und zugleich der mit der Ehe verbundene Treu-und-Glaubens-Grundsatz nicht verletzt wird.“
Achtung:
Nach der Scheidung kann ein Anspruch auf Unterhaltsleistungen bestehen, dann kann ebenso die Zustimmung des anderen Partners zur Mietvertragskündigung nicht verlangt werden. Denn im Unterschied zu Wohngemeinschaften haben offiziell geschiedene Eheleute oder auch getrennte Partner einer Lebensgemeinschaft das Recht, entgegen des Willens des Vermieters, dass sie den Auszug oder das Ausscheiden aus dem Mietverhältnis des anderen Ehepartners erzwingen können. Demnach greift §1568a BGB und das Fortführen des Mietverhältnisses mit nur einem Partner ist rechtmäßig möglich.

Vollmachtlösung – sinnvoll oder nicht?

Mit einer Vollmachtlösung können später auftretende Probleme schon im Vorhinein geklärt werden. In dieser Vollmachtlösung erteilt jeder Mieter dem jeweils anderen die Vollmacht, dass dieser das Mietverhältnis auch ohne seiner Einwilligung kündigen darf.
Achtung:
Eine Vollmacht, wie in diesem besonderen Fall sollte nicht in den formularmäßigen Mietvertrag selbst eingearbeitet sein. Diese Vollmacht ist nämlich dadurch rechtlich gesehen unwirksam. Besser ist es, ein eigenständiges Dokument zu erstellen und als individuelle Vereinbarung den wichtigen Mietvertragsdokumenten beizulegen.

Mustervorlage – Vollmachtlösung

Achtung:
Wie bei allen Mustervorlagen handelt es sich lediglich um ein Muster oder eine Vorlage, nach der eine solche Vollmacht formuliert werden kann. Es ist in jedem Fall ratsam, eigenständig und sorgfältig eine Vollmachtserklärung zu erstellen. Um sich rechtlich abzusichern, kann ein Fachanwalt kontaktiert werden, der alle Dokumente auf ihre rechtliche Richtigkeit prüft und gegebenenfalls an den Einzelfall anpasst.
Kommt es zu einer Kündigung des Mietverhältnisses, ist es wichtig, diese Vollmacht nur im Original dem Kündigungsansinnen beizulegen. Der Vermieter hat ansonsten aufgrund von § 174 BGB das Recht, die gesamte Kündigung nicht anzuerkennen. Er kann sie zurückzuweisen.

Nebenkostenzahlung – wer muss was zahlen?

Alle Hauptmieter haben sich mit ihrer Unterschrift verpflichtet, pünktlich die Miete zu bezahlen sowie Zahlungen für die veranschlagten Nebenkosten zu leisten. Zu Nebenkosten zählen die Nebenkostenvorauszahlung und Kosten, die sich aus der Betriebskostenabrechnung ergeben.

‌Wenn einer der Partner aus der gemeinsamen Wohnung auszieht, ist er dazu verpflichtet, seinen Betrag anteilig bis zum Zeitpunkt des Auszugs zu bezahlen. Unabhängig davon, für welche Lösung sie sich bezüglich der Auflösung des gemeinsamen Mietvertrags entschieden haben.

‌Ab dem Zeitpunkt an dem der andere Partner oder andere Mitbewohner ausgezogen sind, trägt der verbliebene Mieter die Pflicht, alleine für alle anfallenden Kosten (Miete, Nebenkosten) aufzukommen.

Ausnahmefall: Der Tod und gemeinsamer Mietvertrag

Unbedacht und nicht selten kommt es vor, dass der Partner oder ein anderer Mitbewohner plötzlich verstirbt. In den wenigsten Fällen wird diese Variante mitgedacht und stellt daher Ehe- sowie Lebenspartner und andere WG-Mitbewohner vor ein Problem.

‌Folgende drei Ausgangslagen werden in dieser Situation berücksichtigt:
‌• Bestand ein gemeinsamer Mietvertrag, dann ergibt sich für den Vermieter kein Anspruch auf einen neuen Vertrag. Er kann das bestehende Mietverhältnis mit den hinterbliebenen Mietern fortführen.
‌• Bestand kein gemeinsamer Mietvertrag und haben die hinterbliebenen Mieter oder der hinterbliebene Partner über mehrere Jahre hinweg gemeinsam mit dem Verstorbenen in der Wohnung gelebt, geht der Mietvertrag in die Hände der Hinterbliebenen über. Dabei muss kein neuer Vertrag aufgesetzt werden. Es reicht aus, wenn der Vertrag abgeändert wird.
‌• Existieren keine Lebens- oder Ehepartner, werden automatisch die Erben als Gemeinschaft herangezogen. Sie können gemeinsam den bestehenden Mietvertrag kündigen. Erben haben daher eine Doppelfunktion, sie treten als Gemeinschaft sowie gleichzeitig als Gesamtschuldner auf. Demnach müssen sie noch anfallende Nachzahlungen der Betriebskosten bezahlen.

‌Der Tod stellt ein Sonderkündigungsrecht dar. Daher haben verbliebene Partner sowie Erben das Recht, den Mietvertrag zu kündigen und können verweigern, dass sie selbst in den bestehenden Mietvertrag eintreten müssen.
Achtung:
Dabei gilt es sich innerhalb von einem Monat nach dem Tod des Mieters zu entscheiden – egal ob der hinterbliebene Partner oder die Erben –, ob das Mietverhältnis aufgelöst wird oder nicht. Eine Ablehnungserklärung kann in formloser, muss aber in schriftlicher Form dem Vermieter überreicht werden.

Kündigung vom Vermieter

Nicht immer ist es die Mieterseite, die kündigt. Auch Vermieter können einen gemeinsamen Mietvertrag kündigen.

Schlichtungsbegehren

Wenn der Vermieter eine Kündigung ausspricht, können die Wohngemeinschaft oder ein Paar Widerspruch einlegen. Dafür müssen alle eingetragenen Mieter ein Schlichtungsbegehren einreichen.
‌Aber: Nicht immer kann man ein Schlichtungsbegehren einreichen. Dass ist der Fall, wenn …
‌• nur ein Mieter die Kündigung des Vermieters akzeptiert und nicht dagegen vorgehen möchte. Dann müssen jene, die Widerspruch einlegen möchten, gegen den Vermieter sowie gegen den anderen Mieter ein Schlichtungsbegehren und in weiterer Folge eine Klage einreichen.
‌• im Mietobjekt eine Familie lebt. Dann kann jeder -obgleich Ehepartner oder eingetragener Partner – gegen die Kündigung vorgehen. Hier ist es auch jenen Partnern erlaubt, die nicht im Mietvertrag eingetragen sind, einen Widerspruch einzulegen.

Das muss der Vermieter bei Kündigung bedenken

Der Vermieter muss alle im Vertrag eingetragenen Hauptmieter über seine Kündigung in Kenntnis setzen. Wenn alle Hauptmieter zusammen im Mietobjekt wohnen, so reicht es aus, nur ein Kündigungsschreiben zu erstellen und dabei die Kündigungsfristen zu wahren.

‌Anders ist es, wenn bereits ein Mieter dauerhaft ausgezogen ist und eine andere Wohnadresse hat. Dann muss der Vermieter zwei Kündigungsschreiben verfassen und sicher gehen, dass alle Hauptmieter das Schreiben erhalten haben. Auch im Hinblick darauf, dass einer der Hauptmieter Widerspruch einlegen möchte.

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