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Durch einen Mietaufhebungsvertrag kann ein Mietverhältnis vorzeitig beendet werden, ohne dass die Kündigungsfristen aus dem Mietvertrag oder die gesetzlichen Fristen gelten. Das kann sowohl für Mieter als auch für Vermieter Vorteile haben. Lesen Sie mehr dazu in diesem Beitrag.
Inhaltsverzeichnis
Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?
Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag
Die Angaben im Mietaufhebungsvertrag
Die Gültigkeit eines Mietaufhebungsvertrages
Steht Mietern eine Entschädigung oder Abfindung zu?
Mietaufhebungsvertrag bei Gewerbemieten
Mietaufhebungsvertrag – Immobilien einfach erklärt
Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?
In den meisten Fällen wird ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Möchte der Mieter oder der Vermieter das Mietverhältnis beenden, müssen die gesetzlichen bzw. die im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfristen eingehalten werden. Es kann jedoch nötig sein, dass der Mietvertrag schon früher aufgelöst wird.
Mithilfe eines Mietaufhebungsvertrages kann das Mietverhältnis vorzeitig beendet werden. Dieser Vertrag ist eine einvernehmliche Vertragsaufhebung, die zwischen dem Mieter und dem Vermieter geschlossen wird. Eine einseitige Vereinbarung ist in der Regel nicht gültig. Durch diese Vertragsaufhebung kann die im Mietvertrag festgelegte ordentliche Kündigungsfrist oder die gesetzliche Frist verkürzt oder ganz umgangen werden.
Der Mietaufhebungsvertrag stellt also eine Alternative zur Kündigung des Mietvertrages dar. Damit kann jede Art von Mietvertrag – auch ein befristeter Mietvertrag, ein Mietvertrag mit festgelegter Mindestdauer oder ein unbefristeter Mietvertrag – vorzeitig aufgelöst werden.
Einen Mietaufhebungsvertrag kann der Mieter wie auch der Vermieter anbieten, wenn ihm daraus Vorteile entstehen oder sich die Lebensumstände geändert haben. In dem Vertrag werden die Bedingungen angeführt, unter denen sie den bestehenden Mietvertrag vorzeitig auflösen wollen. Dafür kann ein Muster verwendet werden, jedoch sollte dieses unbedingt individuell angepasst werden.
Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag
Die vorzeitige Auflösung des Mietvertrages kann sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter von Vorteil sein. Nachfolgend finden Sie einige Gründe, warum ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll sein kann und eine Alternative zur Mietvertragskündigung darstellt.
Eine Situation, in der ein Mietaufhebungsvertrag Vorteile bringen kann, ist wenn der Vermieter seine Immobilie verkaufen möchte. Denn normalerweise ist der Verkaufspreis für eine leerstehende Wohnung deutlich höher als mit einem Mieter darin.
Muss der Mieter durch seinen Beruf den Wohnort wechseln, kann er durch eine vorzeitige Vertragsauflösung Kosten sparen.
Hat der Mieter nach einer neuen Wohnung gesucht und schneller gefunden als gedacht, kann er einen Mietauflösungsvertrag vorschlagen. Dadurch muss er nicht für ein paar Monate doppelt Miete bezahlen.
Möglich ist auch, dass der Vermieter einfach keinen berechtigten Kündigungsgrund hat und daher eine einvernehmliche Lösung versucht.
Die Immobilie wird von zwei Personen bewohnt, von denen nun eine ausziehen will. Die zweite Person möchte aber darin wohnen bleiben.
Sollte der Mieter sterben, können die Angehörigen den Mietaufhebungsvertrag nutzen, um den Vertrag früher zu beenden.
Der Vermieter möchte die Wohnung selbst nutzen, aber er will nicht die gesetzliche Frist für die Kündigung wegen Eigenbedarf abwarten.
Angaben im Mietaufhebungsvertrag
Der Mietaufhebungsvertrag kann individuell nach den persönlichen Vorstellungen erstellt werden. Eine mündliche Vereinbarung ist ebenso möglich, jedoch bietet eine schriftliche Version des Vertrages mehr Sicherheit. Dadurch können mögliche Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter vermieden werden.
Auch wenn der Mietaufhebungsvertrag frei gestaltet werden kann, sind dennoch auf einige Mindestangaben wertzulegen. Damit der Vertrag auch vor Gericht Bestand hat, sollten die folgenden Punkte auf jeden Fall enthalten sein:
Die Namen von Mieter und Vermieter
Eine genaue Bezeichnung des Mietverhältnisses
Die Adresse der Immobilie
Der vereinbarte Zeitpunkt der Vertragsbeendigung
Das Auszugsdatum
Widerspruchsrecht oder die Formulierung, dass § 545 BGB nicht zur Geltung kommt
Regelungen, in welchem Zustand das Mietobjekt übergeben werden muss (z.B. besenrein)
Gegebenenfalls zusätzliche Regelungen über Schönheitsreparaturen, die Betriebskostenabrechnung, Rückbaumaßnahmen und die Rückzahlung der Mietkaution
Die Höhe der Nutzungsentschädigung, falls die Mietsache zu spät übergeben wird
Finanzielle Vereinbarungen bezüglich Aufwendungsersatz für den Vermieter oder Abfindung an den Mieter
Ort, Datum und Unterschrift aller Vertragsparteien
Werden im Mietaufhebungsvertrag Leistungs- und Zahlungsansprüche vereinbart, müssen diese exakt benannt werden. Darüber hinaus sollte der Grund des Anspruchs und die Zahlungsmodalitäten vermerkt werden.
Der Mietvertrag wird dann durch den Mietaufhebungsvertrag ersetzt. Der Mietaufhebungsvertrag sollte in doppelter Ausführung erstellt werden. Davon bekommt ein Exemplar der Mieter und eines der Vermieter.
Nachfolgend finden Sie eine Mustervorlage eines Mietaufhebungsvertrages vom Berliner Mietverein (Externe Verlinkung). Dieses können Sie kopieren und individuell anpassen.
Muster einer Mietaufhebungsvereinbarung
[Die nachfolgenden Regelungen sind weder zwingend noch vollständig und sollten der konkreten Situation nach Rechtsberatung angepasst werden.]
Zwischen ………………….
[alle Personen bzw. Rechtsnachfolger, die auf Vermieterseite den Mietvertrag unterzeichnet haben]
und ………………..
[alle Personen, die auf Mieterseite den Mietvertrag unterzeichnet haben]
wird zur Beendigung des Mietvertrages vom ………………
folgende Mietaufhebungsvereinbarung geschlossen:
1. Das Mietverhältnis für die in …………………………… gelegene Wohnung wird im gegenseitigen Einvernehmen unter Maßgabe folgender Regelungen voraussichtlich zum …………………, spätestens jedoch zum …………………… aufgehoben, wobei die Pflicht zur Mietzahlung jedenfalls mit dem Zeitpunkt der tatsächlichen Herausgabe der Wohnung und der dazugehörenden Wohnungsschlüssel endet.
2. Der Vermieter verzichtet auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen.
3. Der Vermieter zahlt die Mietkaution in Höhe von ………………. Euro zzgl. Zinsen bis zum ………………… an die nachfolgend bezeichnete Bankverbindung zu Gunsten des Mieters.
4. Zum Ausgleich für
a) folgende Verwendungen des Mieters auf die Mietsache: …………………………………….
b) umzugsbedingte Aufwendungen des Mieters, wie: ……………………………………………..
c) den Auszug und sonstigen Ansprüchen, wie: …………………………………………………….. zahlt der Vermieter bis spätestens zum ……………. einen Betrag von: …………….. Euro an die Bankverbindung des Mieters ………………………………. [IBAN, Kto.Inhaber].
Bei Ratenzahlung werden die einzelnen Raten des o.g. Gesamtbetrages in folgender Weise fällig:
– zum ……………… der Betrag von …………….. Euro,
– zum ……………… der Betrag von …………….. Euro,
u.s.w.
5. Eine Aufrechnung mit Forderungen außerhalb dieser Vereinbarung wird ausgeschlossen.
6. Mit dieser Vereinbarung sind alle gegenseitigen Ansprüche abgegolten.
Datum und Unterschriften
[Die nachfolgenden Regelungen sind weder zwingend noch vollständig und sollten der konkreten Situation nach Rechtsberatung angepasst werden.]
Zwischen ………………….
[alle Personen bzw. Rechtsnachfolger, die auf Vermieterseite den Mietvertrag unterzeichnet haben]
und ………………..
[alle Personen, die auf Mieterseite den Mietvertrag unterzeichnet haben]
wird zur Beendigung des Mietvertrages vom ………………
folgende Mietaufhebungsvereinbarung geschlossen:
1. Das Mietverhältnis für die in …………………………… gelegene Wohnung wird im gegenseitigen Einvernehmen unter Maßgabe folgender Regelungen voraussichtlich zum …………………, spätestens jedoch zum …………………… aufgehoben, wobei die Pflicht zur Mietzahlung jedenfalls mit dem Zeitpunkt der tatsächlichen Herausgabe der Wohnung und der dazugehörenden Wohnungsschlüssel endet.
2. Der Vermieter verzichtet auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen.
3. Der Vermieter zahlt die Mietkaution in Höhe von ………………. Euro zzgl. Zinsen bis zum ………………… an die nachfolgend bezeichnete Bankverbindung zu Gunsten des Mieters.
4. Zum Ausgleich für
a) folgende Verwendungen des Mieters auf die Mietsache: …………………………………….
b) umzugsbedingte Aufwendungen des Mieters, wie: ……………………………………………..
c) den Auszug und sonstigen Ansprüchen, wie: …………………………………………………….. zahlt der Vermieter bis spätestens zum ……………. einen Betrag von: …………….. Euro an die Bankverbindung des Mieters ………………………………. [IBAN, Kto.Inhaber].
Bei Ratenzahlung werden die einzelnen Raten des o.g. Gesamtbetrages in folgender Weise fällig:
– zum ……………… der Betrag von …………….. Euro,
– zum ……………… der Betrag von …………….. Euro,
u.s.w.
5. Eine Aufrechnung mit Forderungen außerhalb dieser Vereinbarung wird ausgeschlossen.
6. Mit dieser Vereinbarung sind alle gegenseitigen Ansprüche abgegolten.
Datum und Unterschriften
Die Gültigkeit eines Mietaufhebungsvertrages
Prinzipiell ist ein Mietaufhebungsvertrag auch dann gültig, wenn er nur mündlich geschlossen wurde. In diesem Fall müssten sich Vermieter und Mieter aber sehr genau absprechen, damit keine Missverständnisse entstehen. Um danach allerdings mehr Sicherheit zu haben, empfiehlt es sich auf jeden Fall, den Vertrag in Schriftform abzuschließen. In Streitfällen kann dieser später auch als Beweis gelten.
Der abgeschlossene Mietaufhebungsvertrag ist rechtlich bindend, da er den Mietvertrag mit der darin geregelten Mietdauer ersetzt. Dadurch besteht keine Bindung an Kündigungsfristen und das neue Ende des Mietverhältnisses kann frei vereinbart werden. Auch die gesetzlichen Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter nach § 573c BGB gelten dann nicht mehr.
Gemäß § 545 BGB wird ein Mietverhältnis stillschweigend auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses nicht auszieht. Im Mietaufhebungsvertrag sollte dies ausgeschlossen werden. Ist das nicht der Fall, kann der Vermieter innerhalb von 14 Tagen dagegen Widerspruch einlegen, wodurch sich das Mietverhältnis nicht verlängert.
Darüber hinaus besteht unter Umständen die Möglichkeit, einen Mietaufhebungsvertrag zu widerrufen. Dies kann beispielsweise dann geschehen, wenn der Mietaufhebungsvertrag in der Wohnung des Mieters unterschrieben wurde. Denn dies kann als sogenanntes Haustürgeschäft betrachtet werden. In diesem Fall hat der Mieter ein Widerrufsrecht von zwei Wochen, sofern der Vermieter darauf hingewiesen hat. Erfolgt die Widerrufsbelehrung erst nach Vertragsabschluss, gilt eine Frist von vier Wochen. Sind sechs Monate seit dem Vertragsabschluss vergangen, erlischt spätestens dann das Widerrufsrecht.
Steht Mietern eine Entschädigung oder Abfindung zu?
Mieter haben nicht automatisch Anspruch auf eine Entschädigung oder eine Abfindung. Denn sie haben dem Abschluss des Mietaufhebungsvertrages schließlich zugestimmt.
Möglichkeiten für eine Abfindung ergeben sich nur dann, wenn der Vermieter den Mietaufhebungsvertrag abschließen wollte. Dann können Mieter eventuell etwas aushandeln. Denn Vermieter stimmen einer Abfindung häufig zu, da ihnen aus der frühzeitigen Vertragsauflösung Vorteile erwachsen. Die Höhe der Abfindung sollte angemessen sein und idealerweise die Kosten für den Umzug, Maklergebühren usw. abdecken.
Mietaufhebungsvertrag bei Gewerbemieten
Ein Mietaufhebungsvertrag kann nicht nur für privat genutzte Immobilien abgeschlossen werden, sondern auch für Gewerbeobjekte. Denn auch bei gewerblich genutzten Immobilien kann ein vorzeitiges Vertragsende nötig sein. Der Ablauf ist dabei ähnlich wie bei privat genutzten Objekten. Der Mietaufhebungsvertrag sollte schriftlich erstellt werden – inklusive aller Vereinbarungen zu Ausgleichs- und Abfindungszahlungen. Darüber hinaus müssen alle Beteiligten den Vertrag unterschreiben, damit er gültig ist. Nicht unüblich ist bei Gewerbemietverträgen außerdem eine Nachmieterklausel, wodurch der Vermieter den vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren muss.
Mietaufhebungsvertrag – Immobilien einfach erklärt
Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?
Ein Mietaufhebungsvertrag ist eine Alternative zur Kündigung des Mietvertrages. Er wird abgeschlossen, wenn eine frühzeitige Beendigung des Mietverhältnisses gewünscht ist.
Weiterlesen: Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?
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Warum schließt man einen Mietaufhebungsvertrag ab?
Es gibt verschiedene Gründe, einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen. Beispielsweise hat der Mieter überraschend schnell eine neue Wohnung gefunden oder der Vermieter möchte die Immobilie verkaufen.
Weiterlesen: Warum schließt man einen Mietaufhebungsvertrag ab?
Weiterlesen: Warum schließt man einen Mietaufhebungsvertrag ab?
Was muss im Mietaufhebungsvertrag stehen?
Wichtige Angaben im Mietaufhebungsvertrag sind die Namen aller Mietparteien, die Anschrift des Mietobjektes, das Datum der Mietvertragsauflösung und das Auszugsdatum. Darüber hinaus können weitere individuelle Vereinbarungen getroffen werden.
Weiterlesen: Was muss im Mietaufhebungsvertrag stehen?
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Steht Mietern eine Entschädigung oder Abfindung zu?
Mietern steht nicht automatisch eine Abfindung oder Entschädigung zu. Allerdings bieten Vermieter nicht selten eine Abfindung an, wenn der Mietaufhebungsvertrag durch ihre Initiative zustande kommt.
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Ist ein Mietaufhebungsvertrag bei Gewerbemieten möglich?
Auch bei Gewerbeobjekten ist ein Mietaufhebungsvertrag möglich, wenn das Mietverhältnis vorzeitig beendet werden soll. Dabei gilt ein ähnlicher Ablauf wie bei privaten Mietverträgen.
Weiterlesen: Ist ein Mietaufhebungsvertrag bei Gewerbemieten möglich?
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