AltText: Mieter zahlt die Miete nicht, Mietschulden, Nebenkosten nicht bezahlt, Mieter zahlt keine Miete nach der Kündigung

| Kategorie: Streit & Nachbarschaft | Mietvertrag

Mieter zahlt nicht – was Sie als Vermieter tun können

Wenn Mieter ihre Miete nicht zahlen, kann das diverse Gründe haben. Vermietern stehen dann mehrere Möglichkeiten offen. Dieser Beitrag zeigt sowohl ein außergerichtliches sowie ein gerichtliches Vorgehen. Zudem gibt er Tipps, wie Sie auf das Nichtzahlen der Kaution oder Nebenkosten reagieren können.

Mögliche Gründe, warum Mieter nicht zahlen


‌Der Grund, warum der eigene Mieter nicht zahlt, kann dem Vermieter zwar egal sein, sollte er aber nicht. Denn je nachdem, was zu der Nichtzahlung geführt hat, kann der Vermieter unterschiedlich damit umgehen. Mögliche Gründe können unter anderem folgende sein.

Vergesslichkeit


‌Viele Mieter haben einen Dauerauftrag eingerichtet, damit die Miete jeden Monat pünktlich auf das Konto des Vermieters überwiesen wird. Einige zahlen jedoch lieber manuell jeden Monat die Miete. Da kann es schon einmal vorkommen, dass der Mieter nicht daran denkt, die Miete manuell zu überweisen. Ein Dauerauftrag kann hier also ein guter Tipp sein.

Überweisungsfehler


‌Es ist möglich, dass sich ein Zahlendreher im Überweisungsauftrag eingeschlichen hat. Wenn das der Grund für eine verspätet eingelangte Miete ist, stellt das für den Vermieter kein Problem dar und es bleibt zu vermuten, dass der Mieter weiterhin zahlungswillig und -fähig ist.

Finanzielle Probleme


‌Bekommt der Mieter finanzielle Probleme, ist dies auch für den Vermieter schon kritischer zu betrachten. Ist der Mieter in die Arbeitslosigkeit gerutscht und kann seine Schulden nicht mehr bezahlen – eingeschlossen der Miete – kommt es schnell zu Mietrückständen. Wie Mieter bei Mietrückständen vorgehen können, lesen Sie in diesem Beitrag.

Generelle Zahlungsunwilligkeit


‌Ein weiterer Fall sind Mietnomaden. Oft sind diese Personen nur darauf aus, kostenlos zu wohnen und schon vor einer möglichen Räumungsklage oder Zwangsräumung weiterziehen. Um diesen Fall ausschließen zu können, sollten Mietinteressenten allerdings schon vor Abschluss eines Mietvertrages geprüft werden. Dies kann unter anderem durch eine Mieterselbstauskunft und durch die Prüfung weiterer Dokumente geschehen.

Was tun, wenn Mieter ihre Miete nicht zahlen?


‌Bevor Vermieter zu juristischen Mitteln greifen, um die ausstehende Miete vom Mieter zu verlangen, sollten sie andere Lösungsversuche unternehmen. Helfen diese nicht, führt vermutlich nichts an einer Klage vorbei.

Gespräch suchen


‌Wenn der Mieter seine Miete nicht bezahlt, sollten Vermieter im ersten Schritt den persönlichen Kontakt zum Mieter suchen. Durch ein Gespräch kann der Mieter seine Gründe für den Mietrückstand erläutern und es kann bestenfalls zu einer Lösung kommen, die für beide Parteien keine Nachteile bringt. Beispielsweise kann ein Kompromiss sein, dass die ausstehende Miete in Raten zurückgezahlt wird, sollte der Mieter nur im Moment nicht genug Geld zur Verfügung haben. Sollte der Mieter die Zahlung vergessen haben, kann auf die Vorteile eines Dauerauftrages hingewiesen werden, um weiteren Unannehmlichkeiten vorzubeugen. Auf jeden Fall sollte dem Mieter eine Frist von etwa einer Woche gesetzt werden, um die ausstehende Zahlung zu begleichen.

Abmahnung schreiben


‌Hat das persönliche Gespräch keine Wirkung gezeigt und zahlt der Mieter auch in der gesetzten Frist seine Miete nicht nach, kann eine Abmahnung nötig werden. In der Abmahnung fordert der Vermieter den Mieter auf, seine Mietschulden zu begleichen und seiner Zahlungspflicht in Zukunft nachzukommen. Damit kann eine gerichtliche Auseinandersetzung vermieden werden. Außerdem stellt die Abmahnung die rechtliche Grundlage für die Kündigung des Mietvertrages dar, sollte der Mieter weiterhin nicht zahlen. 

‌Eine Abmahnung kann zwar formlos sein, sollte aber schriftlich erfolgen, um sie nachweisen zu können. Damit sie rechtsgültig ist, müssen die folgenden Inhalte enthalten sein. Ansonsten ist die Abmahnung ungültig und der Mieter darf sie innerhalb von zwei Wochen zurückweisen.
Hinweis:

‌Inhalt der Abmahnung 


  • Die Namen der im Mietvertrag stehenden Personen 
  • Eine detaillierte Begründung der Abmahnung inklusive Nachweise über fehlende Mieteingänge
  • Eine Frist zur Zahlung der ausstehenden Miete 
  • Hinweis auf Kündigung des Mietverhältnisses, sollte der Mieter weiterhin nicht zahlen 
  • Unterschrift aller Vermieter 
  • Eine Vollmacht, wenn der Vermieter die Abmahnung nicht selbst übergibt, sondern eine andere Person damit beauftragt
  • Kündigung des Mietvertrages


    ‌Zahlt der Mieter auch nach der Abmahnung seine Miete nicht, ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich. 

    ‌Für eine fristlose Kündigung müssen die Mietrückstände erheblich sein, damit sie gerechtfertigt und wirksam ist. Gemäß § 543 BGB ist dies der Fall, wenn … 
  • der Mieter die Miete zwei Monate in Folge nicht zum vereinbarten Termin bezahlt hat 
  • der Mieter einen Teil der Miete zwei Monate in Folge nicht bezahlt hat und der Rückstand insgesamt mehr als eine Monatsmiete beträgt 
  • oder der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum nicht vollständig bezahlt hat und der Rückstand insgesamt mehr als zwei Monatsmieten entspricht 

  • ‌‌Eine weitere Möglichkeit für den Vermieter ist eine fristgerechte Kündigung gemäß § 573 BGB. Hierbei kann sich der Vermieter auf eine erhebliche Verletzung der Vertragspflichten durch den Mieter berufen. Bei dieser Kündigung muss allerdings die gesetzlich geregelte Kündigungsfrist eingehalten werden. Diese kann je nach Länge des bisherigen Mietverhältnisses zwischen drei und neun Monaten betragen.
    Hinweis:
    Der Mieter hat nach der Zustellung der fristlosen Kündigung zwei Monate Zeit hat, die ausstehende Summe nachzuzahlen. Wenn er dies tut, wird die fristlose Kündigung in dem Augenblick unwirksam, in dem er die Zahlung leistet. Alternativ kann der Mieter dafür sorgen, dass das Sozialamt die Miete übernimmt. Der Nachweis dafür muss ebenfalls innerhalb von zwei Monaten vorliegen.

    Wie geht man bei Mietrückständen nach der Kündigung vor?


    ‌Es kann Vermietern passieren, dass ihre Mieter auch nach der Kündigung des Mietvertrags die Miete nicht nachzahlen. In dieser Situation sind ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Zahlungsklage eine Möglichkeit, um die nicht bezahlte Miete zu verlangen. Zieht der Mieter darüber hinaus bis zum Ende der Kündigungsfrist nicht aus der Wohnung aus, kann eine Räumungsklage notwendig werden.
    Achtung:
    Verjährung von Mietrückständen 

    ‌Mietrückstände können gemäß § 195 BGB verjähren. Vermieter sind nicht gesetzlich dazu verpflichtet, ihre Miete einzutreiben. Tun sie das allerdings drei Jahre lang nicht, greift unter Umständen die gesetzliche Regelverjährungsfrist. Die drei Jahre dauernde Frist fängt mit dem Ende des Jahres an, in dem der strittige Anspruch entstanden ist. Daher sollten Mieter ihren Anspruch gerichtlich durchsetzen, bevor er verjährt ist.

    Gerichtliches Mahnverfahren


    ‌Ein gerichtliches Mahnverfahren dient dazu, Geldforderungen schnell ohne ein Klageverfahren durchzusetzen. Außerdem erhält der Vermieter bei Erfolg einen Vollstreckungstitel, der den Mieter zur Zahlung der ausstehenden Miete verpflichtet. 

    ‌1. Als ersten Schritt muss der Vermieter einen Antrag auf Erlassung eines Mahnbescheides beim Amtsgericht einreichen. 

    ‌2. Dann prüft das Gericht den Antrag und beurteilt, ob die Forderung zulässig ist. 

    ‌3. Ist die Forderung zulässig, bekommt der Mieter einen Mahnbescheid. Gegen diesen kann er innerhalb von zwei Wochen Widerspruch einlegen, den er begründen muss. 

    ‌4. Ist diese zweiwöchige Frist verstrichen und hat der Mieter keinen Widerspruch erhoben, kann der Vermieter einen Antrag auf Vollstreckungsbescheid stellen. Daraufhin kann er die Zwangsvollstreckung vorbereiten und sich das Geld vom Mieter zurückholen. 

    ‌5. Legt der Mieter innerhalb von zwei Monaten Widerspruch gegen den Vollstreckungsbescheid ein, wird dieser geprüft. 

    ‌6. Ist der Widerspruch berechtigt, wird die Zwangsvollstreckung beschlossen.

    Klageverfahren


    ‌Bei hohen Zahlungsrückständen kann der Vermieter als Alternative zum Mahnverfahren eine Klage gegen den Mieter erheben. Folgende Klageverfahren sind dabei möglich: 

  • Zahlungsklage 
  • Zahlungsklage im Urkundenverfahren 
  • Räumungsklage

  • ‌‌Durch die Zahlungsklage kann der Vermieter gerichtlich erwirken, dass ihm die ausstehenden Zahlungen vom Mieter erstattet werden. Hat der Vermieter mit der Räumungsklage Erfolg, wir ihm ein Räumungstitel verliehen. Dann kommt es zur Zwangsräumung, bei der der Mieter verpflichtet wird, aus der Wohnung auszuziehen. Dazu kann der Vermieter einen Gerichtsvollstrecker mit der Räumung der Immobilie beauftragen. ‌

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    Wie kann der Nichtzahlung der Miete vorgebeugt werden?


    ‌Als Vermieter kann man nicht vorhersehen, ob der Mieter seine Miete regelmäßig und pünktlich bezahlen wird. Allerdings kann man schon vor Abschluss des Mietvertrages einige Maßnahmen unternehmen, um die Chancen auf einen zahlungsfähigen und -willigen Mieter zu erhöhen. 

    ‌Grundsätzlich ist es wichtig, vor dem Unterschreiben des Mietvertrages eine gründliche Bonitätsprüfung des neuen Mieters durchzuführen. Zusätzlich sollte eine Mieterselbstauskunft von den Interessenten eingeholt werden. Dadurch lässt sich die Lebensweise potenzieller Mieter besser einschätzen. Viele legen dort bereits eine SCHUFA-Auskunft bei. Tun sie das nicht, sollte der Vermieter diese und einen Einkommensnachweis über die letzten drei Monate bei Interesse an einem Mietverhältnis einfordern. 

    ‌Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Absicherung durch eine Kaution. Diese kann auf maximal drei Monatskaltmieten festgelegt werden und sollte nach Vertragsabschluss vom Mieter bezahlt werden. Dadurch sind im Bedarfsfall schon Teile der Mietausfälle gedeckt. 

    ‌Bei Studenten und jungen Menschen ist es oft ratsam, eine Bürgschaft der Eltern oder Erziehungsberechtigten zu verlangen. Gerade wenn diese noch keine eigenen Einkünfte haben, gibt dies dem Vermieter Sicherheit auf Zahlung.

    Mieter zahlt die Kaution nicht


    ‌Zahlt der Mieter trotz der Vereinbarung im Mietvertrag die Kaution nicht, ergeben sich für den Vermieter ebenso mehrere Möglichkeiten. In diesem Fall ist sogar eine fristlose Kündigung möglich, für die ein wichtiger Grund nötig ist. Ein wichtiger Grund liegt gemäß § 569 BGB vor, wenn „der Mieter mit seiner Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, welcher der zweifachen Monatsmiete entspricht“. 

    ‌Daneben kann der Vermieter den Mieter auch fristgerecht kündigen. Dies ist dann der Fall, wenn die ausstehende Kaution nicht die Summe erreicht, die es für eine fristlose Kündigung brauchen würde, aber auch nicht als unerheblich angesehen werden kann. Beispielsweise zahlt der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses ein Drittel der Kaution, zahlt jedoch die restlichen Beträge in den Folgemonaten nicht wie vereinbart.

    Mieter zahlt die Nebenkosten nicht – wie kann ich vorgehen?


    ‌Gerade bei der Heizkostenabrechnung kann es vorkommen, dass der Mieter diese nicht bezahlen will. Dies ist möglich, da Nachzahlungen von Betriebskosten bezüglich der Heizung manchmal höher ausfallen können als erwartet. Dies ist meist bei einem sehr kalten Winter oder wegen falschen Heizens der Fall. 

    ‌Hat der Vermieter die Nebenkostenabrechnung verschickt, doch der Mieter bezahlt diese nicht, sollte er auf jeden Fall Kontakt zum Mieter aufnehmen. Dieser fühlt sich eventuell unfair behandelt oder kann die Beträge nicht nachvollziehen. Bei berechtigten Bedenken kann der Mieter auch Belegeinsicht fordern. 

    ‌Kann allerdings kein Kontakt zum Mieter hergestellt werden, weil er nicht reagiert oder nicht auffindbar ist, kann ihm der Vermieter eine Mahnung zur Nebenkostenzahlung schicken. Diese beinhaltet eine ein- bis zweiwöchige Frist, um die ausstehenden Beträge nachzuzahlen. 

    ‌Haben all die Bemühungen nicht zum Erfolg geführt, hilft nur eine Mahnklage. Das Bezirksgericht spricht dann einen Zahlungsbefehl an den Mieter aus. Sollte die Summe der fälligen Nebenkostenabrechnung zwei Monatsmieten übersteigen, ist auch eine fristlose Kündigung möglich.

    Mieter zahlt nicht – Recht einfach erklärt


    Was kann ich tun, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt?

    Als erstes sollte auf jeden Fall ein persönliches Gespräch zwischen Mieter und Vermieter geführt werden. Werden damit keine Erfolge erzieht, erfolgt eine Abmahnung und eventuell die Kündigung des Mietverhältnisses.

    ‌Weiterlesen: Was kann ich tun, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt?

    Kann der Mieter gekündigt werden?

    Zahlt der Mieter auch nach der Abmahnung die Miete nicht, kann bei erheblichen Mietrückständen eine fristlose Kündigung erfolgen. Auch eine fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses ist möglich.

    ‌Weiterlesen: Kann der Mieter gekündigt werden?

    Was kann ich tun, wenn der Mieter nach der Kündigung noch immer nicht zahlt?

    Zahlt der Mieter selbst nach der Kündigung des Mietverhältnisses nicht, sind ein gerichtliches Mahnverfahren und eine Zahlungsklage möglich, um die ausstehenden Beträge einzufordern. Daraus kann sich eine Zwangsräumung ergeben, wenn der Mieter nicht auszieht.

    ‌Weiterlesen: Was kann ich tun, wenn der Mieter nach der Kündigung noch immer nicht zahlt?

    Kann ich einem Nichtzahlen der Miete vorbeugen?

    Durch eine Mieterselbstauskunft und eine Bonitätsprüfung von potenziellen Mietern kann die Zuverlässigkeit besser eingeschätzt werden. Außerdem sollte die höchstmögliche Kaution festgelegt werden.

    ‌Weiterlesen: Kann ich einem Nichtzahlen der Miete vorbeugen?

    Wie kann ich reagieren, wenn der Mieter die Nebenkosten nicht zahlt?

    Mieter können sich bezüglich der Nebenkostenabrechnung schnell ungerecht behandelt fühlen. Hier sollte das persönliche Gespräch zur Klärung etwaiger Fragen gesucht werden. Ansonsten kann eine Mahnung an den Mieter geschickt werden oder eine Mahnklage bei Gericht erfolgen.

    ‌Weiterlesen: Wie kann ich reagieren, wenn der Mieter die Nebenkosten nicht zahlt?

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