‌Wenn ein Mieter die Wohnung nicht verlässt, obwohl der Mietvertrag gekündigt wurde, kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Zieht der Mieter trotz Räumungstitels des Vermieters nicht aus der Wohnung aus, kommt es zu einer Zwangsräumung. Dies ist der letzte Schritt einer Räumungsklage. Dabei werden die Gegenstände des Mieters durch eine Spedition oder ein Umzugsunternehmen aus der Wohnung geschafft und zumeist auch die Wohnungsschlösser ausgetauscht.

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‌Zuerst muss eine Kündigung des Mietvertrages erfolgen. Bereits dabei sollte darauf geachtet werden, dass korrekt vorgegangen wird, damit eine Zwangsräumung überhaupt möglich ist. Die Kündigung muss in jedem Fall schriftlich erfolgen und für den Mieter nachvollziehbar begründet sein. Meist muss auch eine bestimmte Kündigungsfrist eingehalten werden, die vom Kündigungsgrund abhängig ist. Hat der Mieter beispielsweise seine vertraglichen Pflichten verletzt, indem er Ruhestörung oder einen Schaden verursacht hat, muss zunächst eine Abmahnung erfolgen. Wenn er der darin enthaltenen Aufforderung innerhalb der gesetzten Frist nicht nachkommt, kann ihm die Wohnung gekündigt werden.
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‌Auch Eigenbedarf ist ein Grund, warum dem Mieter eine Wohnung gekündigt werden kann. Auch dieser Bedarf muss damit begründet sein, warum und für wen der Vermieter die Wohnung braucht. Den Eigenbedarf kann den Vermieter selbst, bestimmte Verwandte oder nahestehende Personen betreffen. Gründe für den Eigenbedarf können ebenso Umbau-, Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sein. Außerdem kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden, wenn er die Immobilie abreißen möchte. Hier beträgt die Kündigungsfrist normalerweise mindestens drei Monate – abhängig von der Mietdauer.
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‌In bestimmten Gründen ist auch eine fristlose Kündigung möglich. Dafür ist allerdings eine erhebliche Vertragsverletzung notwendig. Solche Gründe sind nach dem § 543 BGB:

‌‌Auch bei einer fristlosen Kündigung muss dem Mieter eine angemessene Frist gesetzt werden, in der er die Wohnung räumen kann. Diese beträgt in der Regel zwei Wochen. Dem Vermieter steht für diese Zeit eine Nutzungsentschädigung zu. ‌ ‌
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‌Sollte der Mieter mit der Kündigung nicht einverstanden sein, oder vor allem, wenn ein Härtefall für ihn vorliegt, sollte er spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses Widerspruch einlegen.
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‌Ist der Mieter bei einer ordentlichen Kündigung nach der allgemeinen Frist oder bei einer außerordentlichen Kündigung nach angemessener Frist zur Wohnungsräumung nicht ausgezogen, sollte eine Räumungsklage erhoben werden. Dafür zuständig ist bei Wohnraummietverhältnissen jenes Amtsgericht, in dessen Bezirk die Mietsache liegt. Bei einem Gewerbemietverhältnis ist je nach Streitwert das Amts- oder das Landesgericht zuständig.‌

Der Mieter kann in der Verhandlung im Räumungsprozess einen Antrag auf eine Räumungsfrist stellen. Dieser Antrag wird vom Gericht geprüft und es wird eine angemessene Frist zum Auszug gesetzt. Auf diesem Weg soll verhindert werden, dass der Mieter durch Verschuldung in die Obdachlosigkeit gerät.‌

Sobald der Vermieter durch die Klage einen Räumungstitel erwirkt hat, kann er den Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Mietsache beauftragen. Dafür benötigt er eine vollstreckbare Ausführung des Räumungstitels. Das ist eine Kopie des Urteils mit dem amtlichen Stempel „Vorstehende Ausfertigung wird dem Kläger zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt“. Diese Ausführung gibt das Gericht auf Antrag heraus. Diese kann in einfacher Form erfolgen und beinhaltet die Bitte um Erteilung der Zwangsvollstreckungsklausel. Das Urteil wird beigefügt.
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‌Der Mieter bekommt vom Gerichtsvollzieher eine Frist, innerhalb von drei Wochen freiwillig auszuziehen, bevor es zu einer Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher kommt. Ist er nach Ablauf dieser Frist nicht ausgezogen, beauftragt der Gerichtsvollzieher eine Spedition oder ein Umzugsunternehmen. Nachdem die Wohnung geräumt wurde und der Mieter die Mietsache verlassen hat, gehen die Schlüssel an den Vermieter zurück und ist wieder im Besitz seiner Wohnung. Nun können auch die Schlösser ausgetauscht werden.
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‌ Die Dauer der Zwangsräumung lässt sich pauschal nicht festlegen, da sie abhängig von der Dauer der Erhebung der Räumungsklage bis hin zur Zwangsräumung der Wohnung ist. Falls der Mieter einen Härtefall vorbringt, wird die Räumungsfrist noch weiter verlängert. Oftmals kann man allerdings von 6 bis 12 Monaten als Richtwert ausgehen.
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‌Die Kosten sind schließlich vom Mieter als Prozessverlierer zu tragen und der Vermieter kann das Geld vom Mieter zurückverlangen. Meist ist dies jedoch aussichtslos, da zwangsgeräumte Mieter oftmals mittellos sind und nicht für die Kosten aufkommen können. Für Vermieter stellt dieses Vorgehen also ein finanzielles Risiko dar, denn vor allem bei zahlungssäumigen Mietern ist es oft schwer, das Geld zurückzubekommen. Zusätzlich hat der Vermieter die Möglichkeit, die gepfändeten Gegenstände zwangsversteigern zu lassen. Meist macht dies allerdings mehr Aufwand und Kosten, als Gewinn dabei herauskommt. Normalerweise bringt dies also keine Vorteile für den Vermieter und er bleibt trotzdem auf den Kosten sitzen.
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‌Das Berliner Modell (auch Berliner Räumung genannt) ist ein Räumungsverfahren, das in Berlin entwickelt wurde und seit der Mietrechtsreform von 2013 im § 885a ZPO bundesweit gesetzlich zulässig ist. Es kann statt dem normalen Räumungsverfahren angewendet werden. Wenn es z.B. für den Vermieter abzusehen ist, dass der Mieter die Kosten für die Zwangsräumung wegen Zahlungsunfähigkeit nicht übernehmen kann, ist das Berliner Modell eine gute Option.
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‌Bei einer Räumung dieser Art macht der Vermieter sein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB an den Gegenständen des Mieters geltend. Der Gerichtsvollzieher vollzieht hier nur die Schlüsselübergabe oder lässt das Schloss austauschen. Damit ist der Vermieter wieder in Besitz der Wohnung, jedoch bleiben die Gegenstände des Mieters noch in der Wohnung. Der Vermieter darf Müll entsorgen lassen, unpfändbare Gegenstände dagegen müssen dem Mieter ausgehändigt oder ebenfalls in der Wohnung verwahrt werden. Der Mieter hat dann nach § 885a Abs. 4 ZPO einen Monat Zeit, um sich die unpfändbaren Gegenstände abzuholen. Nach dieser Frist kann der Vermieter die pfändbaren Dinge im Rahmen von § 1257 BGB und § 1233 BGB verkaufen.
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‌Durch die Berliner Räumung werden Kosten gespart, die für die Spedition und Lagerung angefallen wären. Auch die Gebühren für den Gerichtsvollzieher werden geringer, da dieser einen viel kleineren Auftrag erhält. Der Mieter hat nur den Schlösseraustausch zu bezahlen. Die Einlagerung der Gegenstände und der Transport fallen in diesem Fall weg.‌

‌Ein Mieter kann eine Räumungsklage beispielsweise durch Bezahlung des Mietrückstandes abwenden. Er hat ab zwei Monaten nach Erhebung der Klage Zeit, die rückständige Miete zu bezahlen und damit der außerordentlichen Kündigung durch den Vermieter zu umgehen. Dadurch werden die Kündigung sowie die Räumungsklage unwirksam.
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‌Ein Mieter kann bis zum Ende der mündlichen Verhandlung einen Antrag auf Räumungsfrist nach § 721 ZPO stellen. Das Gericht prüft daraufhin die Umstände und setzt eine angemessene Frist für den Auszug des Mieters. Dadurch soll eine Obdachlosigkeit vermieden werden.
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‌Wenn der Vermieter bereits einen gültigen Räumungstitel erwirkt hat, bekommt der Mieter die Chance, die Wohnung innerhalb von 3 Wochen selbst zu räumen. Er kann also eine Zwangsräumung durch eine Spedition oder Umzugsfirma durch einen freiwilligen Auszug verhindern.
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‌In manchen Fällen kann der Mieter Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO beantragen. Dieser kommt in Frage, wenn es der Mieter versäumt hat, einen Antrag auf Räumungsfrist zu stellen oder wenn die Frist zur Räumung schon voll ausgeschöpft wurde. Bei jedem Fall wird individuell entschieden, ob dem Antrag auf Vollstreckungsschutz stattgegeben wird und welche Dauer der Schutz haben soll.
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‌Eine eigenständige Räumung der Wohnung durch den Vermieter ist nur in den seltensten Fällen möglich. Wenn er die Wohnung ohne Gerichtsbeschluss räumt, ist er gegenüber dem Mieter zu Schadenersatz verpflichtet. Selbst wenn der Mieter für mehrere Monate untergetaucht ist oder als vermisst gemeldet wurde, darf der Vermieter die Wohnung nicht einfach räumen.
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‌Möglich ist eine Räumung durch den Vermieter nur, wenn der Mieter gemäß § 959 BGB auf sein Eigentum verzichtet und den Besitz der Gegenstände aufgibt. In diesem Fall darf der Vermieter wertlose Gegenstände entsorgen. Wertvolle Gegenstände hingegen dürfen nicht entsorgt werden, diese müssen vom Vermieter eingelagert werden.
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‌Wohnt ein Mieter mit seinen minderjährigen Kindern zusammen, werden die Kinder als sogenannte Besitzdiener betrachtet, nicht als Mitbesitzer der Wohnung. Grundsätzlich kann der Gerichtsvollzieher daher den Räumungstitel auch gegen die minderjährigen Kinder vollstrecken.
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‌Dasselbe gilt bei volljährigen Kindern. Auch sie werden als Besitzdiener angesehen, wenn die Besitzverhältnisse bei Eintritt der Volljährigkeit gleichbleiben. Als Mitbesitzer der Wohnung würden volljährige Kinder beispielsweise dann angesehen, wenn sie in den Mietvertrag aufgenommen werden und sie innerhalb der Wohnung einen eigenen, abgeschlossenen Lebensbereich haben.
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‌Für Familien mit Kindern ist eine Zwangsräumung besonders schwierig. Hier könnte ein Räumungsschutz durch Aufhebung der Vollstreckung nach § 765a ZPO zur Anwendung kommen. Auf Antrag kann das Vollstreckungsgericht eine Maßnahme zur Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen. Dies ist möglich, wenn die Maßnahme unter Würdigung des Schutzbedürfnisses der Mieter wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die nicht mit den guten Sitten vereinbar ist.
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‌Nur wenn alle anderen Schutzvorschriften ausgenützt sind oder keine Anwendung finden, kann § 765a ZPO zum Tragen kommen. Es ist allerdings fraglich, ob bei einer Zwangsräumung mit Kindern von einer sittenwidrigen Härte gesprochen werden kann. Denn eine sittenwidrige Härte ist vor allem bei einer Gefahr für Leib und Leben sowie auch bei Suizidgefahr gegeben.
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‌Das Gericht hat beschlossen, dass es sich um eine sittenwidrige Härte handelt, wenn eine Familie mehrere schulpflichtige Kinder hat und die Zwangsräumung vor Schuljahresende geschehen soll. Eine drohende Obdachlosigkeit einer Familie bedeutet dem Gesetz nach allerdings noch nicht sofort eine sittenwidrige Härte.
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