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Viele Gründe führen dazu, dass Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Häufig sind Eigenbedarf oder säumige Mieter Auslöser dafür. Mithilfe einer Räumungsklage kann der Mieter zum Auszug gezwungen werden. Was dabei zu beachten ist und welche Kosten zu erwarten sind, lesen Sie in diesem Beitrag.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Räumungsklage?
Voraussetzungen für eine Räumungsklage
Wie kann eine Räumungsklage ablaufen?
Inhalt einer Räumungsklage
Wichtige Fristen bei einer Räumungsklage
Können Vermieter gleichzeitig eine Klage auf Nebenkostenentschädigung einreichen?
Dauer einer Räumungsklage
Kosten einer Räumungsklage
Wie können Mieter eine Räumungsklage abwenden?
Räumungsklage – Immobilien einfach erklärt
Was ist eine Räumungsklage?
Eine Räumungsklage ist eine Klage, die ein Vermieter gegen einen Mieter stellt. Die Räumungsklage ist für einen Vermieter die letzte Möglichkeit, einen Mieter aus der Mietwohnung zu bekommen, wenn dieser nicht freiwillig auszieht. Wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist noch nicht ausgezogen ist oder Widerspruch gegen die Kündigung einlegt, kann der Vermieter eine Räumungsklage beim Gericht einreichen. Eine erfolgreiche Räumungsklage verhilft dem Vermieter zu einem Räumungstitel, woraufhin der Mieter die Wohnung räumen muss.
Es gibt viele Gründe dafür, warum Vermieter ihrem Mieter die Kündigung aussprechen. Häufige Gründe sind Eigenbedarf oder Mietrückstände. In Deutschland kommt es immer wieder vor, dass Mieter ihrer Verpflichtung zur vollständigen und pünktlichen Zahlung der Miete nicht nachkommen. Sogenannte Mietnomaden lassen sich oft nur durch eine Räumungsklage zum Ausziehen veranlassen.
Voraussetzungen für eine Räumungsklage
Die wichtigste Voraussetzung für eine Räumungsklage ist die Kündigung des Mietvertrages. Diese muss bei Wohnraummieten immer schriftlich erfolgen. Außerdem muss die Kündigung nachvollziehbar begründet sein und die Kündigungsfrist eingehalten werden. Dennoch kann die Räumungsklage nicht sofort nach der Kündigung erhoben werden.
Wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt, bekommt er zunächst eine Abmahnung vom Vermieter. Dies betrifft beispielsweise Ruhestörung oder die Verursachung eines Schadens. Sorgt der Mieter daraufhin z.B. weiter für Unruhe und ignoriert die Aufforderung in der Abmahnung, kann der Vermieter das Vertragsverhältnis auflösen.
Ein weiterer Kündigungsgrund ist der Eigenbedarf. Wenn der Vermieter Eigenbedarf als Grund angibt, muss er begründen, warum und für wen er die Wohnung benötigt. Die Kündigungsfrist hängt von der Mietdauer ab, beträgt aber in der Regel drei Monate.
Eine fristlose Kündigung ist nur unter bestimmten Gründen möglich, die in § 543 BGB aufgeführt sind. Diese beschreiben erhebliche Vertragsverletzungen. Zu den Gründen zählen:
Der Mieter zahlt die Miete nicht und ist mit der Zahlung in Verzug
Der Mieter zahlt seine Miete dauernd verspätet ein
Die Mietsache wurde vom Mieter mutwillig stark beschädigt oder vernachlässigt
Der Mieter stört den Hausfrieden, obwohl er bereits abgemahnt wurde
Der Mieter lässt ohne Erlaubnis einen Untermieter bei sich in der Wohnung wohnen
Der Mieter verwendet die Wohnung zu unerlaubten Zwecken wie z.B. als Geschäftsräume
Fordert der Vermieter eine fristlose Kündigung, muss er dennoch eine angemessene Frist setzen, in welcher der Mieter aus der Wohnung ausziehen kann. Normalerweise wird eine Frist von zwei Wochen gesetzt, für die dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung zusteht.
Hinweis:
Die Bewohner einer WG schließen häufig einen Untermietvertrag ab. Dadurch gibt es einen Hauptmieter und meist mehrere Untermieter. Wenn der Hauptmieter ausziehen will, muss er sowohl dem Vermieter als auch den Untermietern kündigen. Ziehen die Untermieter infolge der Kündigung nicht aus der Wohnung aus, können sowohl Vermieter als auch Hauptmieter eine Räumungsklage einreichen.
Die Voraussetzungen müssen unbedingt erfüllt werden, denn eine Räumungsklage wird abgewiesen, wenn …
der Vermieter das Mietverhältnis nicht fristgerecht gekündigt hat
der Vermieter den Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt hat, der Kündigungsgrund ihn allerdings nicht dazu berechtigt
der Mieter während der Gerichtsverhandlung aus der Wohnung auszieht
der Mieter den Mietrückstand innerhalb der zweimonatigen Frist begleicht
Wie kann eine Räumungsklage ablaufen?
Kommt es dazu, dass ein Vermieter eine Räumungsklage einreichen will, nimmt das Vorgehen in der Regel einen sehr ähnlichen Ablauf. Es besteht aus verschiedenen Aktionen und Reaktionen von Mieter und Vermieter.
1. Zu Beginn steht die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter.
2. Daraufhin legt der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung ein oder wehrt sich dagegen, indem er nicht bis zur gesetzten Frist aus der Wohnung ausgezogen ist.
3. Ist der Mieter der Aufforderung zum Auszug aus der Wohnung nicht nachgekommen, setzt ihm der Vermieter eine Nachfrist. Diese erfolgt ebenso schriftlich.
4. Ist diese Nachfrist verstrichen und der Mieter ist immer noch nicht ausgezogen, kann der Vermieter oder sein Anwalt eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Frühestens darf die Räumungsklage zwei Wochen nach erfolgter Kündigung erhoben werden.
5. Nun fordert das Gericht vom Kläger (Vermieter) nach dem Einreichen der Klage einen Gerichtskostenvorschuss. Erst nach dem Bezahlen dessen kann die Räumungsklage eröffnet werden.
6. Im Anschluss erhält der Mieter die Räumungsklage per Post. Auf dieses Schreiben muss er verpflichtend antworten. Tut er das nicht, kann der Anwalt des Vermieters ein Versäumnisurteil beantragen. Allerdings sind die Chancen auf das Erreichen eines Räumungstitels hoch. Verteidigt sich der Mieter gegen die Räumungsklage, kommt es zu einer Verhandlung vor dem Amtsgericht.
7. Nach erfolgter Verhandlung spricht das Gericht ein Urteil, welches vier Wochen nach der Verhandlung rechtskräftig ist und vollstreckt werden kann. Bei erfolgreicher Räumungsklage folgt daraus ein Räumungstitel für den Vermieter.
8. Ein Gerichtsvollzieher wird nun für die Vollstreckung des Urteils beauftragt.
9. Der Gerichtsvollzieher kündigt dem Mieter seinen Besuch an und verlangt die freiwillige Räumung der Wohnung. Zieht der Mieter noch immer nicht freiwillig aus, erfolgt eine Zwangsräumung.
Inhalt einer Räumungsklage
Für die Räumungsklage können Vermieter Mustervorlagen verwenden. Diese werden in Form von Formularen von den verschiedenen Amtsgerichten meist online zur Verfügung gestellt. Hier finden Sie beispielsweise ein Muster für die Räumungsklage vom Justizministerium in Nordrhein-Westfalen.
Generell ist der Aufbau einer Räumungsklage immer ähnlich. Die wesentlichen Punkte sind:
Name und Anschrift des Antragstellers sowie Ort und Datum
Adresse des Amtsgerichts
Titel, der auf den Sachverhalt verweist, beispielsweise „Klage auf Räumung gemäß § 543 BGB“
Bezug auf die Mietsache, Name von Kläger und Beklagten
Beschreibung des betreffenden Mietobjekts
Hinweis auf rückständige Mietzahlungen und die Aufforderung zur Begleichung
Verfahrenskosten
Vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils
Hinweis auf den Streitwert
Hinweis auf das Versäumnisurteil bei Nichtantwort auf die Klageschrift
Begründung der Räumungsklage
Hinweis auf die Art der Zustellung der Kündigung
Unterschrift des Klägers
Hinweis:
Vermietern ist es immer geraten, für die Erhebung einer Räumungsklage einen Rechtsanwalt zur Hilfe zu holen, der auf Mietrecht spezialisiert ist. Er kann verhindern, dass es durch Fehler beim Verfahren zu einer Ablehnung der Räumungsklage durch das Gericht kommt.
Wichtige Fristen bei einer Räumungsklage
Bei einer Räumungsklage sind zahlreiche Fristen zu beachten, die entscheidend für den weiteren Verlauf der Klage sind. Um unangenehme Folgen zu vermeiden, sollten diese auf keinen Fall ignoriert werden. Dazu zählen folgende Fristen:
Je nach Kündigungsgrund muss eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten gewährt werden. Ab einer Mietdauer von fünf Jahren sind es bereits sechs Monate. Ausgenommen davon ist die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses.
Unter Vorweisen guter Gründe können Mieter binnen zwei Monaten einer Kündigung widersprechen. Erst nach Ablauf der zwei Monate können Vermieter rechtliche Schritte einleiten.
Wegen der Ziehfrist dürfen Vermieter frühestens zwei Wochen nach Ablauf der Kündigungsfrist eine Räumungsklage einreichen.
Nach Erhalt der Klageschrift haben Mieter 14 Tage lang Zeit, um ihre Verteidigungsbereitschaft zu erklären. Weitere zwei Wochen bleiben für die Darlegung des Verteidigungsgrundes und entsprechende Nachweise.
Hat der Vermieter Erfolg mit seiner Räumungsklage, legt das richterliche Räumungsurteil eine Räumungsfrist fest. Innerhalb dieser Frist muss der Mieter endgültig ausziehen.
Zieht der Mieter trotz Ablauf der Räumungsfrist nicht aus, drohen die Zwangsräumung und Entschädigungsansprüche des Vermieters. Der Vermieter setzt dafür zunächst eine Nachfrist von mindestens zwei Wochen, innerhalb derer er die Zwangsräumung ankündigt. Diese wird in der Regel nach Fristablauf vollstreckt.
Können Vermieter gleichzeitig eine Klage auf Nebenkostenentschädigung einreichen?
Gemäß § 546a BGB kann der Vermieter gleichzeitig mit der Räumungsklage auch eine Klage zur Nutzungsentschädigung einreichen. Die Entschädigung kann er ab dem Ende der Kündigungsfrist einfordern. Dieses Vorhaben bringt allerdings nicht nur Vorteile.
Die Verfahrenskosten sind günstiger als bei zwei getrennten Prozessen
Da es nur einen Prozess gibt, kommt der Vermieter bei einem positiven Urteil gleich zum Zahlungstitel
Oft machen Vermieter ihr Recht auf Nutzungsentschädigung nicht geltend, da der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Mietrückständen meist kein Geld zur Verfügung hat
Es kann sein, dass eine Klage zur Nutzungsentschädigung die Räumungsklage verzögert, wenn z.B. die Höhe der Entschädigung unklar ist
Dauer einer Räumungsklage
Die Dauer einer Räumungsklage lässt sich nicht pauschal sagen und unterscheidet sich von Fall zu Fall. Man kann sich daher nur an Richtwerten orientieren. In der Praxis hat sich gezeigt, dass man für die Dauer des Klageverfahrens mit durchschnittlich 6 bis 12 Monaten rechnen kann.
Reagiert ein Mieter allerdings nicht auf die Klageschrift, kommt es unter Umständen schon nach 2 Monaten zum Versäumnisurteil. Diverse Umstände können auch dazu führen, dass das Verfahren bis zu 2 Jahre in Anspruch nimmt, wenn es zu Personalmangel, zeitintensive Sichtung relevanter Beweise und der Erstellung neuer Gutachten für die Verhandlung kommt. Ein weiterer Faktor, von dem die Dauer abhängt, sind die festgelegten Fristen durch den Richter, die eingehalten werden müssen.
Kosten einer Räumungsklage
Für die Berechnung der Kosten einer Räumungsklage spielt der Streitwert des Verfahrens eine große Rolle. Dieser Streitwert wird mittels der Jahreskaltmiete berechnet, indem die Nettokaltmiete der Wohnung mit 12 Monaten multipliziert wird.
Anhand des Streitwertes kann folglich der Gerichtskostenvorschuss berechnet werden. Diesen Vorschuss muss der Vermieter vorstrecken. Außerdem muss der Vermieter die Kosten für den Anwalt vorstrecken. Bei Erfolg kann er sich die Kosten aber vom Mieter zurückholen.
Zur Verdeutlichung haben wir eine Beispielrechnung erstellt:
Beispiel: 
Zusätzlich zu den Verfahrenskosten können weitere Kosten für Mietausfälle entstehen, sollte der Mieter die Miete während der laufenden Räumungsklage nicht zahlen. Bei einer Miete von € 500 und einer Verfahrensdauer von einem Jahr können schnell Mietschulden von bis zu € 6.000 anfallen.
Wenn die Klage erfolgreich war, steht dem Vermieter gegenüber dem Mieter ein Kostenerstattungsanspruch zu. Ob er diesen durchsetzen kann, hängt allerdings von der Zahlungsfähigkeit des Mieters ab.
Wenn die Klage erfolgreich war, steht dem Vermieter gegenüber dem Mieter ein Kostenerstattungsanspruch zu. Ob er diesen durchsetzen kann, hängt allerdings von der Zahlungsfähigkeit des Mieters ab.
Wie können Mieter eine Räumungsklage abwenden?
Hat ein Mieter eine Räumungsklage aufgrund säumiger Zahlung erhalten, hat er noch bis zu zwei Monat Zeit, um die ausstehenden Beträge zu bezahlen. Passiert dies innerhalb der Schonfrist, wird die Kündigung unwirksam, das Mietverhältnis besteht weiterhin und die Räumungsklage kann abgewendet werden.
Eine weitere Möglichkeit ist es, als Mieter noch während des Verfahrens aus der Wohnung auszuziehen. Dadurch gilt der Fall als erledigt und die Klage wird fallen gelassen.
In den beiden Fällen gilt die Räumungsklage als nicht erfolgreich. Dadurch muss der Kläger – also der Vermieter- die Kosten für das Verfahren tragen.
Auch wenn der Vermieter Erfolg mit der Räumungsklage hatte, gibt es noch mögliche Auswege. Denn das Räumungsurteil muss alle Mieter der Wohnung umfassen. Wurde ein Mieter nicht erwähnt, kann der Vermieter die Räumung nicht durchsetzen. Dadurch ist das Urteil hinfällig und die Räumung kann eventuell noch abgewendet werden.
Daneben gibt es noch weitere Optionen, eine Zwangsräumung zu verhindern oder aufzuschieben. Bei gut begründetem Zweifel an der Rechtmäßigkeit kann Berufung eingelegt werden, wenn dies vom Amtsgericht zugelassen wird. Beim Berufungsgericht kann außerdem eine Verlängerung der Räumungsfrist beantragt werden, um mehr Zeit für das Finden einer Wohnalternative zu bekommen. Zudem kann der Mieter bis zu zwei Wochen vor dem Räumungstermin Vollstreckungsschutz beantragen. Darauf sind die Chancen vor allem in Härtefällen gut, wie beispielsweise bei schwerer Krankheit.
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Räumungsklage – Immobilien einfach erklärt
Was ist eine Räumungsklage?
Eine Räumungsklage stellt ein Vermieter gegen einen Mieter. Dadurch wird gerichtlich eine Räumungstitel erwirkt, wodurch der Mieter ausziehen muss. Gründe dafür können beispielsweise Eigenbedarf, Mietrückstände oder Mietnomaden sein.
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Wie läuft eine Räumungsklage ab?
Zuerst muss das Mietverhältnis gekündigt werden. Zieht der Mieter dann nicht aus, wird eine Nachfrist gesetzt. Danach kann eine Räumungsklage beim Amtsgericht eingereicht werden. Der Mieter muss auf das Klageschreiben antworten und es kommt zur Verhandlung. Bei erfolgreichem Verfahren kommt es zur Räumung der Wohnung.
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Welche Fristen gibt es bei einer Räumungsklage?
Bei einer Räumungsklage müssen zahlreiche Fristen beachtet werden. Zunächst muss die Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten gewährt werden. Mieter können binnen zwei Monaten der Kündigung widersprechen. Der Richter legt im Urteil außerdem eine Räumungsfrist fest.
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Wie lange dauert eine Räumungsklage?
Die Dauer einer Räumungsklage variiert von Fall zu Fall. Normalerweise kann aber mit einer Dauer zwischen 6 und 12 Monaten gerechnet werden.
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Wie viel kostet eine Räumungsklage und wer trägt die Kosten?
Die Kosten hängen vom Streitwert ab, der auf der Jahreskaltmiete basiert. Sie setzen sich aus dem Gerichtskostenvorschuss, den außergerichtlichen Anwaltskosten und den Verfahrenskosten für den eigenen Anwalt zusammen. Der Vermieter muss die Gerichts- und Anwaltskosten vorstrecken, kann diese aber später vom Mieter zurückfordern.
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