Gewerbeimmobilie auf der „grünen Wiese“. © Adobe Stock | GordonGrand

Gewerbeimmobilie kaufen – Langfristige Planung erforderlich

Gewerbeimmobilien zu kaufen ist mit einigen Überlegungen verbunden. Zum Beispiel: Habe ich genügend Kapital? Möchte ich langfristig an diesem Standort bleiben? Wie sieht die Finanzierung aus? Auf was man vor dem Kauf sonst noch achten muss und was Nutzungsbeschränkungen bedeuten, erfahren Sie hier.

Gewerbeimmobilie kaufen


Gewerbeimmobilien dienen keinem Wohnzweck – vielmehr bieten sie Platz für Unternehmen. Gewerbeimmobilien sind beispielsweise Lagerhallen, Arztpraxen oder Supermarktflächen. Der Wert von Gewerbeimmobilien hängt vor allem mit dem zu erzielbaren Gewinn zusammen. Die entscheidende Frage für Unternehmen: Wie viel Ertrag lässt sich mit der Immobilie erwirtschaften? Bevor eine Gewerbeimmobilie jedoch gekauft wird, müssen Interessenten viele Dinge beachten. Schließlich handelt es sich hierbei um eine große Finanzierung, die auch eine Kapitalbindung mit sich bringt.

Gewerbeimmobilie kaufen – Worauf sollte man achten?


‌Gewerbeimmobilien sind für einen bestimmten Nutzungszweck vorgesehen. Das kann ein Restaurant, eine Tischlerei oder eine Modeboutique sein. Unternehmen müssen aber aufpassen: Nicht jede Immobilie ist für gewerbliche Nutzungen vorgesehen. Speziell bei Wohnimmobilien gelten oftmals Nutzungsbeschränkungen, die gewisse Tätigkeiten nicht zulassen.

Baurechtliche Einschränkungen


‌Möchten Sie beispielsweise eine Wohnung kaufen und gewerblich als Werkstatt nutzen, könnte dies baurechtlich beschränkt werden. Die Nutzung als Werkstatt wäre somit nicht möglich. Der Grund: Gewerbeimmobilien unterliegen in der Regel anderen Vorgaben als Wohnimmobilien. Faktoren, wie Lärm, Emissionswerte, Energieeffizienz oder Brandschutz werden anders bewertet. Daher ist die gewerbliche Nutzung der Wohnung oft nicht möglich.

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Achtung:
Welche Nutzungsbeschränkungen bei welchen Immobilien gelten, ist nicht sofort erkennbar. Denn: Im Grundbuch sind solche Beschränkungen nicht vermerkt. Potenzielle Käufer müssen dafür zum zuständigen Bauamt. Dort bekommen Sie kostenlose Information über existierende Einschränkungen. Für Dokumente und Kopien fallen eventuell Gebühren an.

Standort beachten


‌Genauso wie bei Wohnimmobilien, ist bei Gewerbeimmobilien der Standort enorm wichtig. Bei Gewebeimmobilien entscheidet der Standort oftmals über wirtschaftlichen Erfolg, weshalb dieser Faktor sogar wichtiger als bei Wohnimmobilien ist. Vor dem Kauf sollten Unternehmen daher unbedingt eine Standortanalyse vornehmen. Folgende Fragen werden hierfür relevant:
  • Wie ist die Verkehrsanbindung? Ist die Immobilie gut erreichbar?  
  • Wird das Gewerbe am Standort nachgefragt, oder gibt es bereits genügend andere Anbieter? 
  • Wie steht es um die Konkurrenz? 
  • Wie stark ist die Kaufkraft in der Gegend? 
  • Wie abhängig bin ich von Laufkundschaft?  
  • Ist der Standort auch für Mitarbeiter attraktiv? Gibt es in der Nähe Cafés, Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten?
    ‌  
  • Arbeitsplatzbedingungen

  • Die gewerblichen Räume sollten eine gute Luftzirkulation aufweisen. Dafür müssen die Räume groß und hoch genug sein. 
  • Die Flächen sollten gut beleuchtet sein. Tageslicht wäre zwar optimal – aufgrund von Wetter und Raumaufteilung ist dies aber oft nicht möglich. Daher müssen die Arbeitsplätze mit ausreichend künstlichem Licht versorgt werden.  
  • Am Arbeitsplatz sollte der Geräuschpegel so gering wie möglich sein. Bei Kopfarbeit darf der Lautstärkepegel sogar nicht mehr als 55 Dezibel betragen. 
  • Hinweis:
    Je nach Gemeinde kann auch eine unterschiedlich hohe Gewerbesteuer anfallen. Gemeinden können den Hebesatz nämlich individuell anpassen. Aus diesem Grund sollten Unternehmen mehrere Orte im Blick haben.

    Außenwerbung


    ‌Vor dem Kauf einer Gewerbeimmobilie sollte geprüft werden, ob vorhandene Werbeflächen vorhanden sind. Je nach Größe fallen diese unter bauliche Anlagen und müssen von der Behörde genehmigt werden. Kleine und zeitlich beschränkte Hinweisschilder benötigen hingegen keine Genehmigung. Der Verkehr darf dadurch aber nicht behindert werden. 

    ‌Bevor Investoren eine Gewerbeimmobilie kaufen, sollten Sie sich zusätzlich folgende Fragen stellen:
  • Gibt es bestehende Mietverträge? Wie lange laufen diese noch? 
  • Wie hoch sind Miete und Betriebskosten?  
  • Muss die Immobilie vor der Nutzung renoviert oder umgebaut werden? 
  • Welche Rendite wird erwartet?  
  • Sind für die Nutzung Genehmigungen nötig? Welche Beschränkungen gelten?
    ‌  
  • Steuerliche Aspekte bei Verkauf


    ‌Wird eine Gewerbeimmobilie verkauft, unterliegt der Verkaufserlös der Einkommenssteuer, sowie der Gewerbssteuer. Eigentümer von Gewerbeimmobilien sollten hierbei die Spekulationsfrist beachten. Wird die Gewerbeimmobilie gewinnbringend verkauft und liegen zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre wird die Spekulationssteuer fällig. 

    ‌Denn: Der Gesetzgeber argumentiert, dass Eigentümer auf eine Wertsteigerung spekuliert haben. Der Verkaufsgewinn muss folglich mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert werden. Gleichzeitig können Verkäufer die Kosten – die beim Verkauf entstanden sind – vom Gewinn abziehen. 

    ‌Desweitern müssen Käufer die Grunderwerbssteuer, Grundsteuer und Gewerbesteuer einplanen.
    Achtung:
    Gehört die verkaufte Gewerbeimmobilie zum Betriebsvermögen, muss die Immobilie in der Einkommenssteuererklärung vorkommen – auch nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist.
    Der Verkauf von Gewerbeimmobilien unterliegt in der Regel keiner Umsatzsteuer. Es sei denn, es wurden vor dem Verkauf umsatzsteuerpflichtige Mieteinnahmen erzielt. Dann sind Sie als gewerblich-tätige Person zur Berichtigung des Vorsteuerabzugs verpflichtet. § 15a UStG

    Was spricht für den Kauf einer Gewerbeimmobilie?

  • Die Finanzierung beziehungsweise die Kreditaufnahme ist kein zu großes Risiko.  
  • Die Gewerbeimmobilie wird langfristig genutzt. 
  • Sie möchten das Objekt ohnehin umbauen oder erweitern. 
  • Eigentümer von Gewerbeimmobilien müssen sich nicht an Mietspiegel halten. Miethöhe ist daher unbegrenzt.  
  • Kosten für Instandhaltungen können bei Gewerbeimmobilien auf den Mieter umgelegt werden.  
  • Gewerbeimmobilien können als Kapitalanlage fungieren.
    ‌ 
  • Was spricht gegen den Kauf einer Gewerbeimmobilie?

  • Das Unternehmen hat nicht genügend Eigenkapital. 
  • Der Zeitraum der gewerblichen Tätigkeit ist ungewiss. 
  • Als Unternehmen möchten Sie flexibel bleiben und möglicherweise den Standort wechseln.  
  • Umbauten sind nicht geplant. 
  • Achtung:
    Bei Gewerbeimmobilien ist die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf – im Gegensatz zu Wohnimmobilien – nicht möglich.

    Gewerbeimmobilie kaufen – Wie sieht der Kaufvertrag aus?


    ‌Kaufverträge von Gewerbeimmobilien werden von einem Notar erstellt. Folgende Informationen kommen gewöhnlich darin vor:
  • Persönliche Daten (Käufer und Verkäufer) 
  • Bezeichnung der Gewerbeimmobilie und den beweglichen Sachen in der Immobilie  
  • Kaufpreis und Zahlungsabwicklung 
  • Vereinbarung über eventuelle Grundschuld im Grundbuch  
  • Zustand der Immobilie  
  • Datum der Besitzübertragung  

  • ‌Im Kaufvertrag von Gewerbeimmobilien kann außerdem eine abweichende Nutzung vereinbart werden. Das heißt: Käufer und Verkäufer können vereinbaren, dass die Immobilie anders als bisher genutzt werden darf. Sollte die Behörde diese neue Nutzung verbieten, könnte es im Vertrag beispielsweise ein Rücktrittrecht für den Käufer geben.

    Welche Gewerbeimmobilien kann man kaufen?


    ‌Abhängig vom eigenen Gewerbe und den spezifischen Anforderungen müssen Käufer sich überlegen, welche Art von Gewerbeimmobilie sie benötigen. Interessenten müssen vor dem Kauf die unterschiedlichen Eigenschaften der verschiedenen Gewerbeimmobilien prüfen. Eine Produktionsimmobilie beispielsweise, eignet sich vermutlich nicht als Café. Dazu kommt, dass diese Nutzung vielleicht gar nicht erlaubt ist. Folgende Gewerbeimmobilien werden unterschieden:
    Beispiel: Lagerhallen, Lagerräume
    Beispiel: nicht-störendes Gewerbe
    Beispiel: Fitnesscenter, Freizeitpark
    Beispiel: Supermärkte, Einzelhandel
    Beispiel: Tankstelle, Bahnhof
    Beispiel: Alle Flächen für Bürotätigkeiten

    Finanzierung von Gewerbeimmobilien


    ‌Gewerbeimmobilien werden genauso über Banken finanziert, wobei die Kreditsumme weitaus höher ist als bei Privatimmobilien. Zudem ist die Wertermittlung eine andere. Bei Gewerbeimmobilien verwendet man in der Regel das Ertragswertverfahren und nicht das Sachwertverfahren. 

    ‌Grundsätzlich lässt sich festhalten: Die Konditionen des Kredits werden bei Gewerbeimmobilien nicht genau festgelegt, sondern werden mit der Bank eigens vereinbart.

    Was beeinflusst die Kredit-Konditionen?

  • Immobiliennutzung
  • Art der Gewerbeimmobilie: Logistikimmobilie, Handelsimmobilie oder Spezialimmobilie 
  • Vorgaben am Standort  
  • Aktuelle Gesetze  
  • Werden Teile als Wohnraum genutzt?  
  • Handelt es sich um einen Neubau?  
  • Ist die Immobilie speziell auf das Unternehmen ausgerichtet?  
  • Hinweis:
    Neben herkömmlichen Banken sollten Interessenten verschiedene Fördermöglichkeiten in Betracht ziehen. Für die Finanzierung von Gewerbeimmobilien gibt es beispielsweise den KfW-Unternehmerkredit. Zudem bieten lokale Handelskammern verschiedene Serviceleistungen zum Thema Finanzierung an.

    Wie läuft die Finanzierung von Gewerbeimmobilien ab?


    ‌Zunächst müssen die eigene finanzielle Situation und die anfallenden Kosten bewertet werden. Damit können potenzielle Käufer die künftige Kreditbelastung der nächsten Jahre einschätzen. Im nächsten Schritt sollten Sie sich von Ihrem Kreditinstitut beraten lassen. Anschließend prüfen Banken die Bonität (Kreditwürdigkeit) der Gewerbetreibenden, um das Risiko eines Ausfalls zu minimieren. Die eigene Bonität zu prüfen, hilft Gewerbetreibenden auch dabei, gute Konditionen zu bekommen. 

    ‌Neben den Grundkosten für die Immobilie müssen potenzielle Käufer auch Kosten für Versicherungen, Wasser, Strom und Steuern einplanen.

    Gewerbeimmobilie prüfen


    ‌Bevor Sie der Gewerbeimmobilie zusagen, müssen bestimmte Bedingungen in jedem Fall geprüft werden. Im Vorfeld sollte die vorgesehene Nutzung der Immobilie gecheckt werden. Manche Immobilien dürfen nämlich nur für bestimmte Zwecke genutzt werden. Außerdem sollten sich Interessenten die Eigenschaften der Immobilie genau ansehen. Dazu gehören:
  • Flächengröße – wie viel Fläche benötigt das Gewerbe? 
  • Höhe 
  • Statik für Maschinen und sonstige Gegenstände  
  • Bodenbelastbarkeit  
  • Lichtverhältnisse  
  • Sanitäranlagen  
  • Wasser, Abwasser und Stromanschluss 
  • Parkplätze   
  • Energiewert 

  • ‌ Außerdem sollte auch das Potenzial der Gewerbeimmobilie eingeschätzt werden. Möglicherweise können die Flächen ausgebaut beziehungsweise erweitert werden. Für eine kompetente Einschätzung der Immobilie ist es grundsätzlich ratsam einen Immobiliengutachter heranzuziehen.

    Gewerbeimmobilien bewerten


    ‌Der Wert von Gewerbeimmobilien wird in der Regel durch das Ertragswertverfahren berechnet. Hierbei werden Faktoren, wie Bodenwert, Mieteinnahmen und Instandhaltungskosten herangezogen. Folgende Kriterien spielen für die Immobilienbewertung eine Rolle:
  • Die Lage: Liegt die Gewerbeimmobilie im Stadtzentrum oder in einer ländlichen Gegend? Gibt es eine gute Verkehrsanbindung?  
  • Mieteinnahmen: Welche Miteinnahmen sind zu erwarten? Gibt es bestehende, langfristige Mietverträge?  
  • Mietstatus: Ist die Gewerbeimmobilie vermietet oder leerstehend? Vermietete Immobilien haben meist einen höheren Wert, weil sofort sichere Einnahmen zu erwarten sind.  
  • Zustand: In welchem Zustand ist die Immobilie – ist eine komplette Sanierung notwendig oder müssen nur kleine Reparaturen durchgeführt werden?  
  • Drittverwendungsmöglichkeit: Kann die Immobilie für verschiedenen Gewerbearten genutzt werden?

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  • Gewerbeimmobilie Kaufen – Fazit


    ‌Gewerbeimmobilien kaufen lohnt sich vor allem dann, wenn Unternehmen genügend Eigenkapital aufbringen können, Planungssicherheit haben und wahrscheinlich auch umbauen werden. Ein weiterer Punkt, der für einen Kauf spricht, ist die erhöhte AfA, die den steuerlichen Gewinn verringert. Außerdem können Käufer nicht plötzlich gekündigt werden. 

    ‌Für Unternehmen, die allerdings weniger finanzielle Mittel haben, ist ein Kauf weniger sinnvoll. Durch einen Kauf sind Unternehmen zudem weniger flexibel bezüglich des Standorts und das Kapital ist an die Immobilie gebunden.

    Gewerbeimmobilie kaufen – Immobilien einfach erklärt

    Was ist beim Kauf einer Gewerbeimmobilie zu beachten?

    Gewerbeimmobilien unterliegen immer wieder Nutzungsbeschränkungen. Diese Beschränkungen können eine bestimmte Nutzung – beispielweise eine gastronomische Nutzung – untersagen. Vor der Vertragsunterzeichnung sollten Unternehmen dies unbedingt prüfen. Der Standort des Gewerbes ist ein weiterer wichtiger Faktor, der auch den wirtschaftlichen Erfolg beeinflusst. Je nach Gewerbeart sind unterschiedliche Lagen von Vorteil. 

    ‌Weiterlesen: Gewerbeimmobilie kaufen – Worauf sollte man achten?

    Welche Steuern fallen bei Gewerbeimmobilien an?

    Käufer von Gewerbeimmobilien müssen Gewerbesteuer, Grundsteuer und Grunderwerbssteuer einplanen. Sollte die Gewerbeimmobilie verkauft werden, wird die Spekulationsfrist relevant. Falls ein Verkaufsgewinn erzielt wird und zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen müssen Eigentümer Spekulationssteuer zahlen. Der Gesetzgeber geht in diesem Fall nämlich von einer spekulativen Wertsteigerung aus. 

    ‌Weiterlesen: Gewerbeimmobilie kaufen – Worauf sollte man achten?

    Welche Bank kommt für Gewerbeimmobilien in Frage?

    Gewerbeimmobilien werden – wie Wohnimmobilien auch – über herkömmliche Banken finanziert. Die Kreditsumme ist aber selbstverständlich größer. Für die Finanzierung von Gewerbeimmobilien ermitteln Banken den Immobilienwert. Die Kreditkonditionen hängen stark von der Nutzung, Immobilienart und Gesetzen ab. Unternehmen sollten zudem Förderungen – wie beispielsweise den KfW-Unternehmerkredit – in Betracht ziehen. 

    ‌Weiterlesen: Finanzierung von Gewerbeimmobilien

    Warum sollte man eine Gewerbeimmobilie kaufen?

    Gewerbeimmobilien zu kaufen, lohnt sich vor allem, wenn Unternehmen finanziell gut aufgestellt sind. Die Finanzierung sollte das Unternehmen demnach nicht stark belasten. Außerdem ist es ratsam eine Gewerbeimmobilie zu kaufen, wenn der Standort langfristig gleichbleiben und womöglich sogar ausgebaut werden soll. Die Immobilie kann zudem vermietet werden. 

    ‌Weiterlesen: Gewerbeimmobilie kaufen – Worauf sollte man achten?

    Was ist vor Kauf einer Gewerbeimmobilie zu prüfen?

    Potenzielle Käufer sollten bestimmte Eigenschaften des Objekts prüfen. Dazu gehören beispielsweise Höhe, Lichtverhältnisse oder Bodenbelastbarkeit. Letzteres ist wichtig zu wissen, wenn Maschinen benötigt werden. Ganz wichtig: Interessenten müssen prüfen, für welche Nutzung die Immobilie vorgesehen ist. Bei gewissen Immobilien ist nur eine bestimme Nutzung erlaubt. Das eigene Gewerbe könnte sonst behördlich untersagt werden. 

    ‌Weiterlesen: Gewerbeimmobilie prüfen

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