Große Lagerhallen mit langen Gängen und unzähligen Regalen – so stellen sich vermutlich viele eine Logistikimmobilie vor. Aufgrund des wachsenden Online-Handles ist eine Logistikimmobilie aber längst keine reine Lagerfläche mehr. Im Gegenteil: Logistikimmobilien werden digitaler, effizienter und nachhaltiger.

‌Eine Logistikimmobilie dient der Lagerung, Kommissionierung und Distribution von Waren und Gütern. Logistikimmobilien gehören zur Gruppe der Gewerbeimmobilien. Im Gegensatz zu reinen Lagerhallen sind Logistikimmobilien die Schnittstelle zwischen Produzenten und Kunden – vor allem im Online-Handel. Die Waren werden hierbei nicht nur zwischengelagert, sondern auch geprüft, kommissioniert und rückabgewickelt (Retoursendung). Logistikimmobilien beanspruchen viel Platz und haben in der Regel eine Fläche von 10.000 bis 40.000 Quadratmetern. Logistikimmobilien befinden sich meist in der Nähe von Autobahnen, Flughäfen oder Meerhäfen. Eine gute Verkehrsanbindung ist für Logistikimmobilien von Vorteil.

‌Eine Logistikimmobilie sollte folgende Merkmale ausweisen:
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‌Je nach Art des Unternehmens und Handels (B2B oder B2C) sind unterschiedliche Merkmale besonders wichtig. Der Online-Handel braucht beispielsweise mehr Flächen als der stationäre Handel.
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‌Logistikimmobilien unterscheiden sich je nach Nutzung des Unternehmens. Folgende Arten werden unterschieden:
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‌Die Waren werden in Umschlaghallen bereits vorkommissioniert geliefert. In einer Umschlaghalle werden die Waren sortiert, jedoch nicht eingelagert. Die Umschlaghalle dient nur als kurzes Zwischenlager. Es gibt viele Tore, um die Waren möglichst effizient anzuliefern. Die Hallenhöhe ist zudem eher niedrig.
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‌Wie der Name vermuten lässt, dienen Lagerhallen dem schlichten Lagern von Waren und Gütern. Je nach Nutzungsart und Produkten variieren Größe und Ausstattung der Lagerhalle. Lagerhallen können auch Teil einer Kühlkette sein, was spezifische Merkmale für die Lagerhalle erfordert. Ein weiterer Sonderfall sind Gefahrengüter.
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‌In Distributionshallen werden Güter eingelagert, kommissioniert und verteilt. Diese Hallen haben eine größere Hallenhöhe und mehr Tore als gewöhnliche Lagehallen. Die Distributionshalle vereint die Eigenschaften der Umschlaghalle mit jenen der Lagerhalle.
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‌Logistikparks bieten Platz für mehrere Logistikunternehmen. Der Vorteil: Unternehmen profitieren von der vorhandenen Infrastruktur, Investoren haben ein geringeres Risiko als bei Einzelobjekten. Betreiber von Logistikparks vermieten und bewirtschaften die Flächen. Dazu gehört auch ein Diebstahlschutz.
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‌Speziallager unterliegen meist gesetzlichen Anforderungen was den Bau und die Logistik betrifft. Der Grund: In Speziallagern werden beispielsweise Gefahrengüter oder Kühlprodukte gelagert und diese brauchen bestimmte Logistikvorgänge.
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‌Neben den bestimmten Hallentypen werden auch verschiedene Logistikparks unterschieden:
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‌Logistikimmobilien profitieren stark vom Online-Handel. Laut dem Immobiliendienstleister CBRE werden bis 2025 4 Millionen Quadratmeter zusätzliche Logistikfläche benötigt. Die Corona-Pandemie beschleunigte das Wachstum von E-Commerce und den damit verbundenen Logistikimmobilien. Im Jahr 2020 befanden sich unter den fünf größten Neubauten, vier Logistikimmobilien. Dieser hohen Nachfrage steht jedoch ein niedriges Flächenangebot entgegen – vor allem in der Nähe von Ballungszentren. Die zunehmende Digitalisierung sorgt für Veränderung in der Handelsbranche. Das heißt: Lagerhallen werden größer, moderner und effizienter und sollen möglichst digital und nachhaltig funktionieren. Das steigende Interesse an Logistikimmobilien lockt auch immer mehr Investoren und Immobilienfonds an, was unter anderem auch an langfristigen Mietverträgen liegt.

‌Die ganze Welt ist wirtschaftlich eng miteinander verknüpft. Das ist unter anderem ein Grund, warum Logistikimmobilien im Laufe der Zeit immer wichtiger geworden sind. Logistikimmobilien sind längst nicht nur mehr ein reines Warenlager, sondern fungieren als Drehkreuz zwischen Produktion, Handel und Kunden. Logistikimmobilien sollten mehrere Nutzungsmöglichkeiten aufweisen, da sie so für internationale Investoren interessant werden. Stichwort: Drittverwendungsfähigkeit. 
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‌Die Logistikimmobilie sollte demnach nicht zu individuell gebaut werden. Verkauf oder Vermietung könnte sonst schwieriger werden. In Bezug auf die Drittverwendungsfähigkeit sollten unter anderem folgende Punkte beachtet werden:
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‌Da die Nachfrage nach Logistikimmobilien kontinuierlich steigt, das Angebot jedoch nicht, müssen die vorhandenen Flächen so effizient wie möglich genutzt werden. Neben der optimalen Flächennutzung sollten Unternehmen auch den Energiebedarf besonders beachten. Aspekte wie Beleuchtung, Heizung und Automatisierung sollten im Vorhinein gut geplant werden. Denn: Die Nebenkosten von Logistikimmobilien belaufen sich oftmals auf 50 % der Miete. Durch bestimmte Maßnahmen – wie beispielsweise Photovoltaik oder einer guten Wärmedämmung – können die Kosten vermutlich reduziert werden. Außerdem sollten Logistikimmobilien so gebaut werden, dass die ursprünglichen Elemente, bei einem Abriss, wiederverwendet werden können. Die Logistik sollte demnach wirtschaftlich, sozial und ökologisch nachhaltig gestaltet werden.
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‌Eine schnelle und stadtnahe Lieferung der Waren wird bei Logistikimmobilien künftig immer wichtiger. Beispielsweise gibt es Dienstleister für Getränkelieferung, die innerhalb von zwei Stunden liefern. Das Gleiche gilt für Lebensmittel und Haushaltsprodukte. Diese Dienstleister brauchen Lagermöglichkeiten in den Städten, um flexibel und zeitnah liefern zu können. 
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‌Ein weiterer Trend sind Elektrofahrzeuge. Immer mehr Anbieter liefern ihre Waren mit E-Autos oder elektronischen Lastenrädern aus. Letzteres vor allem in einem Radius von ein paar Kilometern. 
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‌Die Logistikimmobilie der Zukunft wird voraussichtlich auch viele Abläufe räumlich miteinander vereinen, wie beispielsweise:
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‌Eine wichtige Rolle spielt hierbei die Digitalisierung. Softwares können dafür sorgen, dass die einzelnen Abteilungen miteinander vernetzt werden und die Organisation somit leichter wird. Mit diversen Apps kann auch die Vergabe von Parkplätzen und Ladestationen vereinfacht werden.
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‌Bei einem Brownfield handelt es sich um ein Grundstück, das in der Vergangenheit schon für Industriezwecke verwendet wurde. Das heißt: Im Gegensatz zur „grünen Wiese“ ist die Infrastruktur hier bereits vorhanden. Entstehen Logistikimmobilien auf Brownfields ist in der Regel keine weitere Flächenversiegelung nötig. Die Grundstücke sind meist erschlossen und liegen in verkehrsgünstigen Lagen. Risiken bestehen jedoch – beispielsweise wegen einer möglichen Bodenverunreinigung aus der Vergangenheit und instabilem Baugrund. Jedenfalls müssen Investoren potenzielle Mehrkosten – aufgrund von Sanierungen – miteinbeziehen.

‌Logistikimmobilien in Eigentum erlauben den Käufern mehr Spielraum bei Umbauten oder erforderlichen Veränderungen. Käufer können ihre Logistikimmobilie spezifisch an die eigenen Bedürfnisse anpassen, beispielsweise was die Höhe der Regale oder die Technik betrifft. Auf der anderen Seite müssen Eigentümer selbst für Modernsierungen und Instandhaltungen aufkommen. Gesetzliche Vorgaben müssen zusätzlich eingehalten werden.
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‌Bei wenig finanziellen Mitteln oder für kurze Zeiträume ist es ratsam eine Logistikimmobilie zu mieten. Unternehmen bleiben somit flexibel und haben ein geringeres, finanzielles Risiko. Kleine Online-Händler können anfangs auch private Räume nutzen, um Geld zu sparen. Garagen oder Dachböden dienen hierbei als Lagerfläche. Eine weitere Möglichkeit sind Storage-Center, in denen einzelne Boxen gemietet werden können und die für Mieter jeder Zeit zugänglich sind.
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‌Angesichts der Corona-Pandemie waren viele Eigentümer von Logistikimmobilien bereit ihre Flächen auch kurzfristig zu vermieten – beispielsweise ab sechs Monaten Laufzeit. Die Nachfrage nach kurzfristigen und flexiblen Mietverhältnissen stieg vor allem im Lebensmittel- und Medizinbereich. Der Grund: Die Hersteller produzierten Waren schneller und der Handel kam diesem Überschuss nicht hinterher.
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‌Die Preise pro Quadratmeter steigen. In den sogenannten Top-Lagen (Berlin, Hamburg, Köln, München, Düsseldorf, Stuttgart und Frankfurt am Main) sind die Preise innerhalb von drei Jahren um 70 Cent gestiegen. Durchschnittlich zahlt man in A-Städten 6,40 Euro pro Quadratmeter. Im Gegensatz: 4,30 Euro pro Quadratmeter kosten Logistikimmobilien in weniger attraktiven Lagen.
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‌Auch bei Logistikimmobilien werden Immobilienbewertungen durchgeführt. Sachverständige ziehen dafür normalerweise das Ertragswertverfahren heran. Für Investoren ist es schließlich wichtig zu wissen, welche Rendite über einen längeren Zeitraum erzielt werden kann. Wird die Logistikimmobilie vom Eigentümer nicht vermietet, sondern selbst genutzt, eignet sich für die Wertermittlung auch das Sachwertverfahren. 
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‌Folgende Merkmale fließen in die Bewertung mit ein:
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‌Eine Hallenhöhe von mindestens acht Metern und eine Flächengröße von 10.000 Quadratmetern ist von Vorteil. Die Halle sollte außerdem keine Stockwerke haben. Der Boden sollte einiges an Gewicht aushalten und die Logistikimmobilie sollte von zwei Seiten befahrbar sein.
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‌Die Drittverwendungsfähigkeit sagt aus, ob das Gebäude von den Nachmietern – auch ohne große Umbauten – weitergenutzt werden kann. Deshalb sollte eine Logistikimmobilie nicht auf einzelne Produktarten spezialisiert sein beziehungsweise sollten die gehandelten Waren keinen (negativen) Einfluss auf die Weiternutzung haben. Um die Drittverwendbarkeit der Logistikimmobilie zu prüfen, gibt es einen Wiederverwertbarkeitsindex.
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‌Logistikimmobilien müssen eine gute Verkehrsanbindung haben – sowohl für Lieferanten und Mitarbeiter. Die Top-Lagen befinden sich meist an den Toren der Ballungsräume. Die guten Standorte müssen aber leicht erreichbar sein – auch in der Nacht. Die Auffahrt zur Autobahn sollte einfach und schnell möglich sein. Weitere positive Merkmale sind Mitarbeiterparkplätze und genügend Rangier- und Verladeflächen.
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‌Qualität und Ausstattung fließen maßgeblich in die Bewertung mit ein. Die Faktoren spielen für die Drittverwendungsfähigkeit und die Restnutzungsdauer eine Rolle. 
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‌Mehr Informationen zum Thema Immobilienbewertung finden Sie auch im Artikel Immobiliengutachten.
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‌Logistikimmobilien können von Unternehmen entweder selbst oder von Logistikimmobiliendienstleistern betrieben werden. In Deutschland sind die größten Nutzer von Logistikimmobilien laut Medienberichten allen voran Speditionsunternehmen, gefolgt vom Online-Modehandel und anderen Branchen:
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