Vollgepackte Hochregale in einer Logistikimmobilie © Adobe Stock | industrieblick

Logistikimmobilie – Arten, Standortwahl und nachhaltiges Investment

Große Lagerhallen mit langen Gängen und unzähligen Regalen – so stellen sich vermutlich viele eine Logistikimmobilie vor. Aufgrund des wachsenden Online-Handles ist eine Logistikimmobilie aber längst keine reine Lagerfläche mehr. Im Gegenteil: Logistikimmobilien werden digitaler, effizienter und nachhaltiger.

Was ist eine Logistikimmobilie?


‌Eine Logistikimmobilie dient der Lagerung, Kommissionierung und Distribution von Waren und Gütern. Logistikimmobilien gehören zur Gruppe der Gewerbeimmobilien. Im Gegensatz zu reinen Lagerhallen sind Logistikimmobilien die Schnittstelle zwischen Produzenten und Kunden – vor allem im Online-Handel. Die Waren werden hierbei nicht nur zwischengelagert, sondern auch geprüft, kommissioniert und rückabgewickelt (Retoursendung). Logistikimmobilien beanspruchen viel Platz und haben in der Regel eine Fläche von 10.000 bis 40.000 Quadratmetern. Logistikimmobilien befinden sich meist in der Nähe von Autobahnen, Flughäfen oder Meerhäfen. Eine gute Verkehrsanbindung ist für Logistikimmobilien von Vorteil.
Hinweis:
Unter Kommissionierung versteht man das Zusammenstellen bestimmter Artikel aus einer bereitgestellten Gesamtmenge (Sortiment). Das Zusammenstellen erfolgt aufgrund von Kunden- oder Produktionsaufträgen, kann aber auch auftragslos passieren.

Was sollte man bei Logistikimmobilien beachten?


‌Eine Logistikimmobilie sollte folgende Merkmale ausweisen:
  • Richtige Lagerform: Hochregale, Blocklager oder Speziallager  
  • IT-Ausstattung  
  • Automatisierung (besonders für Online-Händler) 
  • Gute Verkehrsanbindung  
  • Lage am Rand von Ballungszentren („Versorgung der letzten Meile“) 

  • ‌Je nach Art des Unternehmens und Handels (B2B oder B2C) sind unterschiedliche Merkmale besonders wichtig. Der Online-Handel braucht beispielsweise mehr Flächen als der stationäre Handel.

    Arten der Logistikimmobilie


    ‌Logistikimmobilien unterscheiden sich je nach Nutzung des Unternehmens. Folgende Arten werden unterschieden:

    Umschlaghallen


    ‌Die Waren werden in Umschlaghallen bereits vorkommissioniert geliefert. In einer Umschlaghalle werden die Waren sortiert, jedoch nicht eingelagert. Die Umschlaghalle dient nur als kurzes Zwischenlager. Es gibt viele Tore, um die Waren möglichst effizient anzuliefern. Die Hallenhöhe ist zudem eher niedrig.

    Lagerhallen


    ‌Wie der Name vermuten lässt, dienen Lagerhallen dem schlichten Lagern von Waren und Gütern. Je nach Nutzungsart und Produkten variieren Größe und Ausstattung der Lagerhalle. Lagerhallen können auch Teil einer Kühlkette sein, was spezifische Merkmale für die Lagerhalle erfordert. Ein weiterer Sonderfall sind Gefahrengüter.

    Distributionshallen


    ‌In Distributionshallen werden Güter eingelagert, kommissioniert und verteilt. Diese Hallen haben eine größere Hallenhöhe und mehr Tore als gewöhnliche Lagehallen. Die Distributionshalle vereint die Eigenschaften der Umschlaghalle mit jenen der Lagerhalle.

    Logistikpark


    ‌Logistikparks bieten Platz für mehrere Logistikunternehmen. Der Vorteil: Unternehmen profitieren von der vorhandenen Infrastruktur, Investoren haben ein geringeres Risiko als bei Einzelobjekten. Betreiber von Logistikparks vermieten und bewirtschaften die Flächen. Dazu gehört auch ein Diebstahlschutz.

    Speziallager


    ‌Speziallager unterliegen meist gesetzlichen Anforderungen was den Bau und die Logistik betrifft. Der Grund: In Speziallagern werden beispielsweise Gefahrengüter oder Kühlprodukte gelagert und diese brauchen bestimmte Logistikvorgänge.

    Logistikparks


    ‌Neben den bestimmten Hallentypen werden auch verschiedene Logistikparks unterschieden:
  • Citypark 
    ‌Cityparks befinden sich in Innenstadtlagen und sollen der „letzten Meile“ dienen. Gründe für die städtische Lage sind kürzere Lieferzeiten und Anfahrtswege. Immer mehr Online-Händler möchten die Ware noch am Bestellungstag ausliefern. Kurier- und Paketdienstleister nutzen solche Cityparks daher häufig. 
  • Großflächige Logistikparks 
    ‌Großflächige Logistikparks findet man meist auf der „grünen Wiese“ in der Nähe von Ballungszentren. Die einzelnen Einheiten haben meist eine Fläche von mehreren tausend Quadratmetern. Auch hier ist die Anbindung ans Verkehrsnetz sehr wichtig. 
  • Businesspark 
    ‌Der Businesspark liegt von der Größe her zwischen Citypark und großflächigem Logistikpark und befindet sich häufig am Rande von Städten. Die mietbaren Flächen beginnen bei 200 Quadratmeter und eigenen sich besonders für Klein- und Mittelbetriebe

  • E-Commerce – Logistikimmobilien


    ‌Logistikimmobilien profitieren stark vom Online-Handel. Laut dem Immobiliendienstleister CBRE werden bis 2025 4 Millionen Quadratmeter zusätzliche Logistikfläche benötigt. Die Corona-Pandemie beschleunigte das Wachstum von E-Commerce und den damit verbundenen Logistikimmobilien. Im Jahr 2020 befanden sich unter den fünf größten Neubauten, vier Logistikimmobilien. Dieser hohen Nachfrage steht jedoch ein niedriges Flächenangebot entgegen – vor allem in der Nähe von Ballungszentren. Die zunehmende Digitalisierung sorgt für Veränderung in der Handelsbranche. Das heißt: Lagerhallen werden größer, moderner und effizienter und sollen möglichst digital und nachhaltig funktionieren. Das steigende Interesse an Logistikimmobilien lockt auch immer mehr Investoren und Immobilienfonds an, was unter anderem auch an langfristigen Mietverträgen liegt.
    Hinweis:
    In ganz Europa wächst das Segment der Industrie- und Logistikimmobilien. 2021 wurden europaweit 62 Milliarden investiert. Das ist ein Anstieg von 79 % gegenüber dem Durchschnittswert der letzten fünf Jahre. Am meisten Geld investierte Großbritannien, gefolgt von Deutschland und Frankreich.

    Welche Bedeutung haben Logistikimmobilien?


    ‌Die ganze Welt ist wirtschaftlich eng miteinander verknüpft. Das ist unter anderem ein Grund, warum Logistikimmobilien im Laufe der Zeit immer wichtiger geworden sind. Logistikimmobilien sind längst nicht nur mehr ein reines Warenlager, sondern fungieren als Drehkreuz zwischen Produktion, Handel und Kunden. Logistikimmobilien sollten mehrere Nutzungsmöglichkeiten aufweisen, da sie so für internationale Investoren interessant werden. Stichwort: Drittverwendungsfähigkeit

    ‌Die Logistikimmobilie sollte demnach nicht zu individuell gebaut werden. Verkauf oder Vermietung könnte sonst schwieriger werden. In Bezug auf die Drittverwendungsfähigkeit sollten unter anderem folgende Punkte beachtet werden:
  • Die Logistikimmobilie sollte ohne Zwischengeschosse errichtet werden  
  • Die Logistikimmobilie sollte mindestens zehn Meter hoch sein 
  • Teile der Gesamtfläche (ca. 10 oder 15 %) sollten beispielsweise als Büros ausgewiesen werden 
  • Es sollte Tore für alle LKW-Größen geben

    ‌  
  • Wie nachhaltig sind Logistikimmobilien?


    ‌Da die Nachfrage nach Logistikimmobilien kontinuierlich steigt, das Angebot jedoch nicht, müssen die vorhandenen Flächen so effizient wie möglich genutzt werden. Neben der optimalen Flächennutzung sollten Unternehmen auch den Energiebedarf besonders beachten. Aspekte wie Beleuchtung, Heizung und Automatisierung sollten im Vorhinein gut geplant werden. Denn: Die Nebenkosten von Logistikimmobilien belaufen sich oftmals auf 50 % der Miete. Durch bestimmte Maßnahmen – wie beispielsweise Photovoltaik oder einer guten Wärmedämmung – können die Kosten vermutlich reduziert werden. Außerdem sollten Logistikimmobilien so gebaut werden, dass die ursprünglichen Elemente, bei einem Abriss, wiederverwendet werden können. Die Logistik sollte demnach wirtschaftlich, sozial und ökologisch nachhaltig gestaltet werden.

    Trends bei Logistikimmobilien


    ‌Eine schnelle und stadtnahe Lieferung der Waren wird bei Logistikimmobilien künftig immer wichtiger. Beispielsweise gibt es Dienstleister für Getränkelieferung, die innerhalb von zwei Stunden liefern. Das Gleiche gilt für Lebensmittel und Haushaltsprodukte. Diese Dienstleister brauchen Lagermöglichkeiten in den Städten, um flexibel und zeitnah liefern zu können. 

    ‌Ein weiterer Trend sind Elektrofahrzeuge. Immer mehr Anbieter liefern ihre Waren mit E-Autos oder elektronischen Lastenrädern aus. Letzteres vor allem in einem Radius von ein paar Kilometern. 

    ‌Die Logistikimmobilie der Zukunft wird voraussichtlich auch viele Abläufe räumlich miteinander vereinen, wie beispielsweise:
  • Serverzentren 
  • Büroflächen 
  • Warenerfassung 
  • Teile der Warenproduktion 
  • Logistik 

  • ‌Eine wichtige Rolle spielt hierbei die Digitalisierung. Softwares können dafür sorgen, dass die einzelnen Abteilungen miteinander vernetzt werden und die Organisation somit leichter wird. Mit diversen Apps kann auch die Vergabe von Parkplätzen und Ladestationen vereinfacht werden.

    Brownfield


    ‌Bei einem Brownfield handelt es sich um ein Grundstück, das in der Vergangenheit schon für Industriezwecke verwendet wurde. Das heißt: Im Gegensatz zur „grünen Wiese“ ist die Infrastruktur hier bereits vorhanden. Entstehen Logistikimmobilien auf Brownfields ist in der Regel keine weitere Flächenversiegelung nötig. Die Grundstücke sind meist erschlossen und liegen in verkehrsgünstigen Lagen. Risiken bestehen jedoch – beispielsweise wegen einer möglichen Bodenverunreinigung aus der Vergangenheit und instabilem Baugrund. Jedenfalls müssen Investoren potenzielle Mehrkosten – aufgrund von Sanierungen – miteinbeziehen.
    Hinweis:
    Die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen e.V. (DGNB) vergibt Zertifikate für nachhaltig gebaute Logistikimmobilien. Außerdem achten auch Immobilienfonds darauf, zertifizierte Objekte in ihrem Portfolio zu haben.

    Logistikimmobilie – Kaufen oder mieten?


    ‌Logistikimmobilien in Eigentum erlauben den Käufern mehr Spielraum bei Umbauten oder erforderlichen Veränderungen. Käufer können ihre Logistikimmobilie spezifisch an die eigenen Bedürfnisse anpassen, beispielsweise was die Höhe der Regale oder die Technik betrifft. Auf der anderen Seite müssen Eigentümer selbst für Modernsierungen und Instandhaltungen aufkommen. Gesetzliche Vorgaben müssen zusätzlich eingehalten werden.

    Logistikimmobilie mieten


    ‌Bei wenig finanziellen Mitteln oder für kurze Zeiträume ist es ratsam eine Logistikimmobilie zu mieten. Unternehmen bleiben somit flexibel und haben ein geringeres, finanzielles Risiko. Kleine Online-Händler können anfangs auch private Räume nutzen, um Geld zu sparen. Garagen oder Dachböden dienen hierbei als Lagerfläche. Eine weitere Möglichkeit sind Storage-Center, in denen einzelne Boxen gemietet werden können und die für Mieter jeder Zeit zugänglich sind.

    Logistikimmobilie vermieten


    ‌Angesichts der Corona-Pandemie waren viele Eigentümer von Logistikimmobilien bereit ihre Flächen auch kurzfristig zu vermieten – beispielsweise ab sechs Monaten Laufzeit. Die Nachfrage nach kurzfristigen und flexiblen Mietverhältnissen stieg vor allem im Lebensmittel- und Medizinbereich. Der Grund: Die Hersteller produzierten Waren schneller und der Handel kam diesem Überschuss nicht hinterher.

    Logistikimmobilie – Mietpreis


    ‌Die Preise pro Quadratmeter steigen. In den sogenannten Top-Lagen (Berlin, Hamburg, Köln, München, Düsseldorf, Stuttgart und Frankfurt am Main) sind die Preise innerhalb von drei Jahren um 70 Cent gestiegen. Durchschnittlich zahlt man in A-Städten 6,40 Euro pro Quadratmeter. Im Gegensatz: 4,30 Euro pro Quadratmeter kosten Logistikimmobilien in weniger attraktiven Lagen.

    Wertermittlung bei Logistikimmobilien


    ‌Auch bei Logistikimmobilien werden Immobilienbewertungen durchgeführt. Sachverständige ziehen dafür normalerweise das Ertragswertverfahren heran. Für Investoren ist es schließlich wichtig zu wissen, welche Rendite über einen längeren Zeitraum erzielt werden kann. Wird die Logistikimmobilie vom Eigentümer nicht vermietet, sondern selbst genutzt, eignet sich für die Wertermittlung auch das Sachwertverfahren

    ‌Folgende Merkmale fließen in die Bewertung mit ein:

    Bauweise


    ‌Eine Hallenhöhe von mindestens acht Metern und eine Flächengröße von 10.000 Quadratmetern ist von Vorteil. Die Halle sollte außerdem keine Stockwerke haben. Der Boden sollte einiges an Gewicht aushalten und die Logistikimmobilie sollte von zwei Seiten befahrbar sein.

    Drittverwendungsfähigkeit


    ‌Die Drittverwendungsfähigkeit sagt aus, ob das Gebäude von den Nachmietern – auch ohne große Umbauten – weitergenutzt werden kann. Deshalb sollte eine Logistikimmobilie nicht auf einzelne Produktarten spezialisiert sein beziehungsweise sollten die gehandelten Waren keinen (negativen) Einfluss auf die Weiternutzung haben. Um die Drittverwendbarkeit der Logistikimmobilie zu prüfen, gibt es einen Wiederverwertbarkeitsindex.

    Lage


    ‌Logistikimmobilien müssen eine gute Verkehrsanbindung haben – sowohl für Lieferanten und Mitarbeiter. Die Top-Lagen befinden sich meist an den Toren der Ballungsräume. Die guten Standorte müssen aber leicht erreichbar sein – auch in der Nacht. Die Auffahrt zur Autobahn sollte einfach und schnell möglich sein. Weitere positive Merkmale sind Mitarbeiterparkplätze und genügend Rangier- und Verladeflächen.

    Ausstattung


    ‌Qualität und Ausstattung fließen maßgeblich in die Bewertung mit ein. Die Faktoren spielen für die Drittverwendungsfähigkeit und die Restnutzungsdauer eine Rolle. 

    ‌Mehr Informationen zum Thema Immobilienbewertung finden Sie auch im Artikel Immobiliengutachten.

    Wer nutzt Logistikimmobilien?


    ‌Logistikimmobilien können von Unternehmen entweder selbst oder von Logistikimmobiliendienstleistern betrieben werden. In Deutschland sind die größten Nutzer von Logistikimmobilien laut Medienberichten allen voran Speditionsunternehmen, gefolgt vom Online-Modehandel und anderen Branchen:
  • Post DHL Group  
  • Amazon 
  • Otto Group  
  • Zalando  
  • Schwarz Gruppe  
  • Metro Gruppe  
  • Große Autohersteller  
  • Investoren von Logistikimmobilien in Deutschland

  • Garbe Industrial Real Estate GmbH  
  • Global Logistic Properties 
  • Goodman Germany GmbH 
  • Logicor Deutschland GmbH 
  • Logivest GmbH 
  • Realogis Immobile Deutschland GmbH

    ‌ 
  • Logistikimmobilien – Immobilien einfach erklärt

    Was bedeutet Logistikimmobilie?

    In Logistikimmobilien werden Waren und Güter gelagert, kommissioniert und distribuiert. Logistikimmobilien gehören zur Kategorie Gewerbeimmobilien und gewinnen im mehr an Bedeutung. Der rasante Anstieg des Online-Handels erfordert große, moderne und effiziente Logistikimmobilien. Die Logistikimmobilie ist die Schnittstelle zwischen Produzenten und Kunden. 

    ‌Weiterlesen: Was ist eine Logistikimmobilie?

    Welche Logistikimmobilien gibt es?

    Logistikimmobilien unterscheiden sich vor allem in der Größe, Ausstattung und dem Automatisierungsgrad. Zusätzlich unterscheidet man zwischen einzelnen Lagerhallen und großen Logistikparks, wo mehrere Unternehmen stationiert sind. Außerdem gibt es Unterschiede bei der Lage – Logistikimmobilien können sich in der Stadt, am Stadtrand oder auf der grünen Wiese befinden. 

    ‌Weiterlesen: Arten der Logistikimmobilie

    Welche Trends gibt es bei Logistikimmobilien?

    Bei den Trends stechen zwei Bereiche besonders hervor: Digitalisierung und kurze Lieferwege. Logistikimmobilien sollen künftig komplett digitalisiert sein, damit alle Abteilungen miteinander vernetzen sind. Neben großen Lagerzentren außerhalb der Städte wird es auch immer mehr dezentrale Standorte in den Städten geben, um kurze Lieferwege in wenig Zeit abzuwickeln. 

    ‌Weiterlesen: Wie nachhaltig sind Logistikimmobilien?

    Wie werden Logistikimmobilien bewertet?

    Sachverständige greifen bei Logistikimmobilien meist zum Ertragswertverfahren, weil somit der künftige Ertrag abgeschätzt werden kann – das ist speziell für Investoren interessant. In die Bewertung fließen Faktoren, wie die Lage, Bauweise, Drittverwendungsfähigkeit und Ausstattung mit ein. Die Drittverwendbarkeit ist für eine Wiedervermietung besonders wichtig. 

    ‌Weiterlesen: Wertermittlung bei Logistikimmobilien?

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