Das Trauma der Finanzkrise scheint überwunden – Immobilienfonds sind beliebter denn je. Im Jahr 2020 investierten sogar mehr Menschen in Immobilienfonds als die Jahre zuvor, trotz Corona. Anleger sollten die Fondsgesellschaften trotzdem genau prüfen, das Risiko streuen und nicht zu große Renditen erwarten.

‌Immobilienfonds sind eine Anlageform, bei der das Geld vieler Anleger gebündelt wird. Einfach ausgedrückt: Das Geld von vielen einzelnen Anlegern kommt in einen Topf und wird in Immobilien investiert. Je mehr Menschen investieren, desto höher wird das Fondvermögen. Die Fondsgesellschaft verwaltet das gesamte Kapital. Mit dem gesammelten Geld der Anleger kauft der Fonds Immobilien und Grundstücke. Mieteinnahmen und Verkäufe der Immobilien erwirtschaften Erträge, die anteilig an die Anleger ausgezahlt werden. 
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‌Anteile an Immobilienfonds können Menschen bei Banken, sowie unabhängigen Finanzberatern kaufen. Diese Art der Geldanlage wird auch als indirektes Investment bezeichnet. Anleger kaufen nämlich keine eigene Immobilie – um die sie sich kümmern müssen – sondern erwerben lediglich Anteile am Fonds.
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‌Die Fondsgesellschaft kauft mit dem Geld der Anleger Immobilien und Grundstücke. Das Ziel: Vermietung und Wertsteigerung der Objekte. Daraus entstehen in der Regel Gewinne, die an die einzelnen Anleger ausbezahlt werden. Fondsmanager entscheiden, welche Gebäude gekauft werden, um eine möglichst hohe Rendite zu erzielen. In Folge bekommen Anleger Teile der entstandenen Gewinne ausbezahlt.

‌In der Regel erwerben Immobilienfonds gewerbliche Grundstücke und Gebäude. Darunter fallen beispielsweise auch Einzelhandelsflächen. Mit Unternehmen werden langfristige Mietverträge geschlossen, die in Folge regelmäßige Gewinne erzielen sollen. 
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‌Um auch in Zeiten von Inflation Gewinne zu erzielen, werden Indexmietverträge aufgesetzt.

‌Kapitalverwaltungsgesellschaften (Fondsgesellschaften) setzen grundsätzlich auf zwei Strategien zur Vermehrung des Kapitals. Das sind:
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‌Bei beiden Strategien zählen die gleichen Kriterien: Lage, Alter des Gebäudes, Vermietung und seit einigen Jahren auch Nachhaltigkeit.
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‌Grundsätzlich unterscheidet man zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Diese weisen verschiedene Merkmale auf – wie zum Beispiel die Mindestinvestitionssumme.
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‌Offene Immobilienfonds ermöglichen privaten Anlegern einen leichten Einstieg mit geringer Investmentsumme – oft bereits ab 50 Euro. Es können Anteile am Fonds gekauft, beziehungsweise verkauft werden. Die Fondsgesellschaft investiert das eingesammelte Geld in mehrere Immobilienprojekte – mindestens 51 Prozent des Kapitals muss in Gebäude und Grundstücke gesteckt werden. Der Rest kann auch aus Aktien und anderen Wertpapieren bestehen. Durch die Aufteilung auf mehrere Immobilien sinkt auch das Risiko für Anleger.

Geschlossene Immobilienfonds investieren meist in nur eine Immobilie – daher sollte diese genau geprüft werden: Gibt es genug Mieter? Wo steht die Immobilie? Stehen Umbauten an? Die vergangenen Aktivitäten der Fondsgesellschaften sollten ebenfalls beleuchtet werden, um ein klares Bild zu bekommen.
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‌Die wichtigsten Merkmale beider Fonds-Arten:
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‌Da offene Immobilienfonds als eher risikoarm gelten, sollten Anleger keine übermäßigen Renditen erwarten. Laut einer Studie von Scope Analysis betrugen 2019 in Deutschland die durchschnittlichen Renditen von offenen Immobilienfonds 3 Prozent. 
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‌Die Renditen werden zum größten Teil aus Mieteinnahmen und Verkäufen der im Fonds befindlichen Immobilien erwirtschaftet. Wertpapiere bringen zusätzlich Zinsen. 
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‌Geschlossene Immobilienfonds ermöglichen oftmals hohe Renditen – das Risiko ist aber demensprechend hoch. Ein totaler Verlust ist möglich, weil durch die Beteiligung das unternehmerische Risiko mitgetragen wird.
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‌Immobilienfonds erwirtschaften nicht nur Geld – sie kosten auch etwas. Normalerweise fallen folgende Gebühren an:
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‌Die Verwaltungsgebühr wird verwendet, um das Fondsmanagement zu gewährleisten. Sprich: Personal, technische Abwicklung usw. müssen bezahlt werden. Das Geld wird direkt aus dem Fonds entwendet – Anleger merken daher nicht viel.
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‌Bis 2018 mussten Anleger 25 % Abgeltungssteuer auf erhaltene Ausschüttungen zahlen. Nach einer Gesetzesreform änderte sich die Besteuerung – die Fondsgesellschaften zahlen nun selbst 15 % Körperschaftssteuer bei Verkäufen, Mieterträgen und Dividenden. Anleger müssen zwar noch immer Abgeltungssteuer auf Erträge abführen, aber die Steuerlast hat sich grundsätzlich verringert. Das heißt: Für private Anleger von offenen Immobilienfonds sind 60 % der Ausschüttungen steuerfrei, bei ausländischen Projekten sogar bis zu 80 %. 
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‌Bis zur Gesetzesänderung konnten Fondsgesellschaften ihre Immobilien – die länger als zehn Jahre im Besitz waren – steuerfrei verkaufen. Seit der Gesetzesänderung geht das nicht mehr. Ein Nachteil für Anleger, denn es bedeutet: Gewinne fallen geringer aus.
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‌Exchange Trade Funded (ETFs) sind keine aktiven Fonds. Mit ETFs investieren Anleger in Aktien von Immobilien-Unternehmen. ETFs werden an der Börse gehandelt und zeigen einen Aktienindex. Die gekauften Anteile werden nicht direkt in Immobilien investiert, sondern in Unternehmen aus der Branche. Beispielsweise Wohnbaugesellschaften oder Maklerfirmen. Der Einstieg ist mit geringen Beträgen möglich.
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‌Wenn Sie überlegen in einen Immobilienfond zu investieren, sollen Sie folgende Dinge beachten:
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‌Die Vermietungsquote informiert darüber, wie viele Flächen derzeit vermietet sind. Viele Leerstände sprechen nicht gerade für den Fonds. 
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‌Die Liquiditätsquote gibt an, wie viel Prozent des Vermögens nicht in Gebäuden steckt, sondern bar hinterlegt ist. Die Barreserve ist wichtig, um aussteigende Anleger auszahlen zu können. Die Barreserve sollte aber auch nicht zu hoch sein, da höhere Gewinne erst durch die Investition in Immobilien entstehen.
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‌Die Rendite kann nie hundertprozentig vorausgesagt werden. Hohe Renditeversprechen sind daher meist unseriös. Trotzdem sollte die Wertenwicklung der vergangenen genau beobachtet werden, um zu sehen, wie rentabel der Immobilienfonds war.
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‌Grundsätzlich gibt es bei Immobilienfonds zwei Anlagevarianten:
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‌Nach der Finanzkrise 2008 – bei der viele Immobilienfonds wegen abspringender Anleger geschlossen werden mussten – hat man 2013 die Rückgabe von Anteilen stärker reguliert. Seither gibt es für Anteile eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren und eine Kündigungsfrist von einem Jahr. Nach dieser Frist können Fondsanteile an die Fondsgesellschaften zurückgegeben werden und Anleger bekommen ihr Geld zurück. 
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‌Die neue Regelung soll verhindern, dass Fondsgesellschaften zu viele Barreserven für Anleger zurückhalten müssen. Denn: Wird das Geld nicht in Immobilien investiert – sondern nur „gelagert“ – sinkt der Ertrag. 
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‌Benötigen Anleger ihre Einlagen schnell zurück, können Fondsanteile auch an der Börse verkauft werden – und das ohne Fristen. Ein Verkauf an der Börse bedeutet aber auch einen möglichen Werteverlust. Der Grund: An der Börse richtet sich der Preis nach Angebot und Nachfrage, hingegen Fondsgesellschaften den Wert der Anteile jährlich ermitteln.
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‌Laut dem Handelsblatt betrug 2020 das Gesamtvolumen von offenen Immobilienfonds 117 Milliarden Euro. Trotz Corona stieg das Vermögen um 7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. 
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‌Laut Zahlen einer Scope-Studie investierten fast 30 Prozent der deutschen Immobilienfonds in verschiedene Gebäudearten. Darunter fallen beispielsweise:
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‌Laut Medienberichten sind das einige der größten offenen Immobilienfondsgesellschaften in Deutschland:
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‌Das kommt auf die Risikobereitschaft der Anleger an. Geschlossene Immobilienfonds sind in der Regel mit einem hohen Risiko verbunden, während Offene Immobilienfonds einem gemäßigten Risiko unterliegen. Trotzdem gilt: Auch bei offenen Immobilienfonds sollte man das Risiko nicht unterschätzen. Immobilien können an Wert verlieren und können zudem nicht so schnell liquidiert werden, wie beispielsweise Aktien und andere Wertpapiere. Immobilienfonds eignen sich grundsätzlich für ein Investment – vor allem in Zeiten des Immobilienbooms. Anleger sollten aber bereit sein ihr Geld für längere Zeit anzulegen. Wachsende Immobilienwerte erhöhen schließlich die Rendite.
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