Eine Frau vor einer pinken Wand mit einem Miniaturhaus in der Hand © Adobe Stock | Asier

Offene Immobilienfonds – Solide Renditen, wenig Risiko

Ein Bürogebäude in Frankfurt und ein Hotel in Bangkok besitzen – das ist nicht nur großen Investoren vorbehalten. Kleinanleger können mittels offenen Immobilienfonds ein Teil davon sein. Offene Immobilienfonds investieren in verschiedene Gebäude weltweit und verwenden dabei das Geld ihrer Anleger.

Was sind offene Immobilienfonds?


‌Einen offenen Immobilienfonds kann man sich als eine Art Topf vorstellen. In diesen Topf zahlen verschiedene Anleger Geld ein. Der Fonds kauft Immobilien mit dem investierten Geld der Anleger. Durch Vermietung und Verkauf dieser Immobilien erwirtschaftet der Immobilienfonds Gewinne, die wiederum an die Anleger ausgezahlt werden. Der Immobilienfonds wird von einem professionellen Management betreut – Anleger müssen sich praktisch um nichts kümmern. 

‌Offene Immobilienfonds investieren in unterschiedliche Regionen, Lagen und Gebäudearten. Offene Immobilienfonds heißen offen, weil neue Interessenten jederzeit – bereits mit niedrigen Beträgen – einsteigen können und Anteile auch fristgerecht verkaufen können.

Wie arbeiten offene Immobilienfonds?


‌Das Fondsvermögen wird von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet. Im Rahmen der Verwaltung gibt es Fonds-Manager, die für den Immobilienfonds arbeiten und folgende Aufgaben haben:
  • Kauf der Immobilien 
  • Vermarktung der Immobilien 
  • Vermietung der Immobilien 
  • Instandhaltung der Immobilien  
  • ggf. Verkauf der Immobilien 

  • ‌Ein wesentliches Merkmal bei der Auswahl der Objekte ist: Diversifikation. Das Fonds-Management achtet auf ein breites Portfolio. Das heißt: Immobilien werden in unterschiedlichen Ländern und Gegenden gekauft. Auch die Art der Gebäude und deren Nutzung sollte verschiedene Merkmale aufweisen. Beispielsweise enthält ein breit gestreuter Immobilienfonds Bürogebäude in den USA, Hotelanlagen in Spanien und Einkaufsflächen in Deutschland. Je breiter gestreut, desto geringer ist das Risiko eines totalen Verlusts.
    Hinweis:
    Einer Scope-Studie zu Folge verwalten fast 30 Prozent der deutschen Immobilienfonds Gebäude mit mehreren Nutzungsarten.

    Unterschied zu geschlossenen Immobilienfonds


    ‌Geschlossene Immobilienfonds und offene Immobilienfonds ähneln sich nur im Namen – die Eigenschaften sind jedoch sehr unterschiedlich

    ‌Investieren Anleger in einen geschlossenen Immobilienfonds erwerben sie eine Unternehmensbeteiligung. Das bedeutet: Anleger haften mit ihrer Einlage oder gegebenenfalls auch mit ihrem Privatvermögen. Dafür erzielen geschlossene Immobilienfonds aber höhere Renditen. Weitere Unterschiede zu offenen Immobilienfonds:
  • Hohe Mindesteinstiegssumme  
  • Anlegerzahl ist begrenzt – ab erreichtem Mindestkapital wird der Fonds geschlossen 
  • Anteile können nicht zurückgegeben werden  
  • Investieren in wenige Immobilien  

  • ‌Ausführliche Informationen über geschlossene Immobilienfonds finden Sie im Artikel Geschlossene Immobilienfonds

    Anteile an offenen Immobilienfonds kaufen


    ‌Anteile an offenen Immobilienfonds können oft bereits ab 50 Euro gekauft werden. Im Gegenzug erhalten die Anleger Anteilsscheine, die mit regelmäßigen Renditen belohnt werden. Je nach Fonds-Art werden die Gewinne ausgeschüttet.

    Zwei Arten von Kauf


    ‌1) ‌Anleger können Beteiligungen an offenen Immobilienfonds direkt kaufen. Das bedeutet: Über Banken oder andere Finanzdienstleiser werden Anteile direkt von der Fondgesellschaft gekauft. Dabei wird in der Regel ein Ausgabeaufschlag fällig – dieser kann bis zu fünf Prozent des gekauften Anteils ausmachen. 

    ‌2) Die zweite Möglichkeit ist ein indirekter Kauf von Anteilen an der Börse. Hier zahlen Personen keinen oder nur einen minimalen Ausgabeaufschlag, dafür müssen die Kosten für Depotbank oder Broker mitgedacht werden. Die Anteilswerte werden an der Börse von Angebot und Nachfrage bestimmt. Anleger sollten daher die Preise mit jenen der Fondsgesellschaft vergleichen. Diese werden nämlich per Gutachten ermittelt und zeigen andere Werte, wie an der Börse.

    Ausschüttung – Rendite


    ‌Grundsätzlich gibt es bei Immobilienfonds zwei Anlagevarianten, die unterschiedlich mit den Gewinnen umgehen: 
  • Thesaurierend = Das heißt, Gewinne werden wieder im „Topf“ angelegt beziehungsweise werden die Erträge reinvestiert. Anleger bekommen also keine regelmäßigen Auszahlungen, vielmehr ist das Ziel eines thesaurierenden Fonds Vermögen aufzubauen.
  • Ausschüttend = Einnahmen aus Mieten, Zinsen und Dividenden werden zu festgelegten Zeitpunkten an die Anleger ausbezahlt. Ein Teil der Ausschüttung muss von Anlegern gewöhnlich versteuert werden. 
  • Hinweis:
    Es gibt auch teilausschüttende Fonds. Ein Teil der Gewinne wird reinvestiert, der andere Teil wird an die Anleger ausbezahlt.

    Wie funktioniert die Rückgabe von Anteilen?


    ‌Vor der Gesetzesänderung 2013 konnten Fonds-Anteile jederzeit an die Fondsgesellschafft zurückgeben werden. Anleger bekamen also sofort ihr Geld zurück. Heute können Anleger ihre Anteile immer noch zurückgeben, aber nur innerhalb bestimmter zeitlicher Fristen. Folgende Fristen gelten für Anleger, die ihre Anteile nach dem Stichtag 23.7.2013 erworben haben:
  • 24 Monate Haltefrist von Anteilen 
  • 12 Monate Ankündigungsfrist vor Rückgabe der Anteile  
  • Je nach Fonds kann ein bestimmter Tag im Jahr als Rückgabetag definiert werden
    ‌ 
  • Rückgabe von Anteilen vor dem Stichtag


    ‌Für Anleger, die ihre Anteile vor dem 23.7.2013 erworben haben, gelten die gleichen Fristen. Mit einer Ausnahme: Betroffen sind lediglich Einlagen über 30.000 Euro pro Kalenderjahr. Das heißt, Kleinanleger können ihre Anteile jederzeit zurückgeben.

    Verkauf über die Börse


    ‌Anleger haben vor Ende der Mindesthaltefrist die Möglichkeit Fondsanteile an der Börse zu verkaufen. Das geht aber nur, wenn noch keine Kündigung vereinbart wurde. Anleger sollten außerdem beachten, dass der Preis an der Börse durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird. Das heißt: Der Wert der Anteile kann unter dem der Fondsgesellschaften liegen. Diese lassen die Werte jährlich von Gutachtern bewerten.

    Vorteile von offenen Immobilienfonds


    ‌Offene Immobilienfonds weisen gewöhnlich ein geringes Risiko auf. Daher sind sie besonders für Kleinanleger interessant. Anleger profitieren bei offenen Immobilienfonds von:
  • Kleiner Einstiegssumme  
  • Einstieg ist jederzeit möglich  
  • Rückgabe von Anteilen an Fondsgesellschaft ist möglich  
  • Anteile können jederzeit verkauft werden  
  • Breite Risikostreuung aufgrund von vielen verschiedenen Immobilien  
  • Fondsverwaltung kümmert sich um alles  
  • Solide Renditen 
  • Jährliche Ausschüttungen  

  • ‌Viele offene Immobilienfonds erwirtschaften in der Regel langfristige, beständige Renditen. Anleger profitieren von einem Anlegerschutz (gesetzliche Aufklärung durch Berater) und vierteljährlich von vergleichbaren Risikoklassen. Diese werden vom Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) veröffentlicht.

    Nachteile von offenen Immobilienfonds


    ‌Offene Immobilienfonds sind nicht für jeden Anlegertyp geeignet. Risikoreiche Anleger beispielsweise werden womöglich auf höhere Renditen abzielen und tendieren eher zu anderen Geldanlagen. Folgende Punkte zeigen die Nachteile von offenen Immobilienfonds:
  • Kapital ist länger gebunden  
  • Keine hohe Rendite  
  • Immobilien können an Wert verlieren  
  • Anleger sind abhängig vom Fondsmanagement

    ‌  
  • Strategien von offenen Immobilienfonds


    ‌Verschiedene Fonds haben verschiedene Strategien, um Gewinne zu erzielen. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen zwei Methoden:
  • Transaktionshäuser 
    ‌Bei diesem Modell setzt die Fondverwaltung hauptsächlich auf Kauf und Verkauf von Immobilien. Das heißt, der Marktwert der Objekte wird ständig beobachtet. Ist der richtige Zeitpunkt gekommen, wird verkauft beziehungsweise gekauft. 
  •  Asset Management 
    ‌Bei dieser Form setzen die Fonds-Manager hauptsächlich auf die Vermietung von (Bestands)-Immobilien. Die daraus entstandenen Erlöse sichern die Renditen der Anleger.

  • Offene Immobilienfonds – Risiken


    ‌Obwohl offene Immobilienfonds als eher sichere Geldanlage gelten, gibt es gewisse Risiken, die zu beachten sind. Folgende Punkte erläutern dies näher:

    Liquiditätsrisiko


    ‌Zu wenig Liquidität kann zu Fondsschließungen führen. Anleger könnten dabei Teile ihres Investments verlieren. Damit nicht zu viele Anleger ihre Anteile gleichzeitig verkaufen, gibt es seit 2013 Mindesthaltefristen. Das heißt: Personen müssen ab Zeitpunkt des Kaufs, ihre Anteile für mindestens zwei Jahre halten. Die Kündigungsfrist beträgt zudem ein Jahr. 

    ‌Auch zu viel Liquidität kann unter Umständen problematisch sein. Es kann sein, dass Fondsmanager eine Zeit lang keine passenden Objekte finden. Falls zur selben Zeit viele Anleger Anteile kaufen, jedoch das Geld aber nicht in Immobilien investiert wird, sondern nur „herumliegt“, kann dass die Rendite senken.

    Portfoliorisiko


    ‌Einerseits sollte die Anzahl an Immobilien beachtet werden. Je weniger Objekte gekauft werden, desto höher ist das Risiko. Die Streuung des Kapitals ist wichtig. Andererseits ist die geographische Lage ein bedeutender Faktor. Stehen die Immobilien in nur einem Land oder verteilt auf mehreren Kontinenten? Auch die Gebäudearten sollten divers sein: Büros, Wohnhäuser, Hotels oder Gewerbekomplexe.

    Währungsrisiko


    ‌Das betrifft vor allem Immobilien im Ausland. Stürzt der Kurs der ausländischen Währung ab, kann das den Wert der Anteile stark reduzieren.

    Fondsmanagementrisiko


    ‌Sie, als Anleger können nur Ihr Geld anlegen. Damit Ihr Kapital Gewinne erzielt, sind Sie von einem guten Fondsmanagement abhängig. Werden falsche Entscheidungen getroffen, wirkt sich das direkt auf die Rendite aus. Beispielsweise, wenn Immobilien zu teuer gekauft und dann zu niedrigeren Preisen vermietet oder verkauft werden.

    Preisrisiko


    ‌Die Kaufpreise müssen in Relation zu den Mieteinnahmen stehen. Bei fehlender Liquidität müssen Immobilien eventuell günstiger verkauft werden, als sie gekauft wurden. Das schmälert die Rendite.

    Risiko von Großinvestitionen


    ‌Besteht der Immobilienfonds aus vielen institutionellen Anlegern kann ein schnelles Ungleichgewicht entstehen. Ziehen große Anleger ihr Geld nämlich ab, kann dies eine längerfristige Zahlungsunfähigkeit an private Anleger bedeuten.
    Hinweis:
    Durch die Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) 2013, wurde die Verfügbarkeit von Anteilen eingeschränkt. War es früher möglich, Anteile jederzeit liquidieren zu lassen, haben Anleger heute eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine einjährige Ankündigungsfrist vor Rückgabe. Mit der Gesetzesänderung sollen Massenrückgaben von Anteilen – wie einst bei der Finanzkrise – verhindert werden.
    Durch das KAGB sind außerdem folgende Bereiche gesetzlich geregelt:
  • Fremdfinanzierung  
  • Bewertungsvorgang  
  • Liquiditätssicherung  
  • Haltefristen  
  • Rückgabefristen  
  • Kündigungsfristen  

  • Offene Immobilienfonds – Vergleichen lohnt sich


    ‌Wenn Sie überlegen in einen offenen Immobilienfond zu investieren, sollten Sie folgende Kriterien zur Beurteilung verwenden:

    Kosten


    ‌In den meisten Fällen wird bei Kauf ein Ausgabeaufschlag (6 % der Anteile) fällig – sofern Sie direkt von der Fondsgesellschaft kaufen. Alternativ können Fondsanteile auch an der Börse erworben werden. Dort gibt es keinen Ausgabeaufschlag, dafür eine Ordergebühr für den Broker. Vergleichen Sie am besten die Kosten verschiedener Fondsgesellschaften.

    Vermietungsquote und Liquiditätsquote


    ‌Die Vermietungsquote informiert darüber, wie viele Flächen derzeit vermietet sind. Viele Leerstände sprechen nicht gerade für den Fonds. 

    ‌Die Liquiditätsquote gibt an, wie viel Prozent des Vermögens nicht in Gebäuden steckt, sondern bar hinterlegt ist. Die Barreserve ist wichtig, um aussteigende Anleger auszahlen zu können. Die Barreserve sollte aber auch nicht zu hoch sein, da höhere Gewinne erst durch die Investition in Immobilien entstehen.

    Rendite


    ‌Die Rendite kann nie hundertprozentig vorausgesagt werden. Hohe Renditeversprechen sind daher meist unseriös. Trotzdem sollte die Wertenwicklung der vergangenen Jahre genau beobachtet werden, um zu sehen, wie rentabel der Immobilienfonds war.

    Die Lage


    ‌Die Lage der Immobilien entscheidet über eine durchgehende Vermietung. Innenstadtlagen sind nach wie vor sehr begehrt und sollten daher in jedem Portfolio von offenen Immobilienfonds vorhanden sein.

    Offene Immobilienfonds – Was muss man versteuern?


    ‌Bis 2018 mussten Anleger 25 Prozent Abgeltungssteuer auf erhaltene Fondserträge zahlen. Ein neues Steuersystem hat dies geändert. Mittlerweile muss der Fonds selbst 15 Prozent Körperschaftssteuer auf Dividenden, Mieterträge und Verkaufserlöse zahlen. Dadurch erhalten Anleger grundsätzlich weniger, dafür werden sie durch die sogenannte Teilfreistellung entlastet. Ungefähr 60 Prozent der Ausschüttungen von heimischen offenen Immobilienfonds sind steuerfrei – dazu zählen zum Beispiel Ausschüttungen und Verkaufserlöse (nach der zehnjährigen Spekulationsfrist). Bei Auslandsimmobilien sind sogar bis zu 80 Prozent der Ausschüttungen steuerfrei. Sofern ein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem jeweiligen Land besteht.
    Achtung:
    Anleger sollten bei ihrer Bank einen Freistellungsauftrag einreichen. Der Grund: Der Sparerfreibetrag ist darin enthalten. Erträge aus Kapitalanlagen bleiben damit bis zu einer Summe von 801 Euro steuerfrei – bei Ehepaaren sind es 1.602 Euro.

    Welche offenen Immobilienfonds gibt es?


    ‌In Deutschland gibt es zahlreiche offene Immobilienfonds. Laut dem Statista Research Department betrug im Jahr 2017 das Gesamtkapital der Fonds 89 Milliarden Euro. Folgende offene Immobilienfonds zählen laut Medienberichten zu den Größten in Deutschland:

    Offene Immobilienfonds – Liste (keine Priorisierung) 

    • Deka-ImmobilienEuropa  
    • WERTGRUND WohnSelect D 
    • Fokus Wohnen Deutschland 
    • UniImmo: Deutschland 
    • UniImmo: Europa  
    • HausInvest  
    • Westinvest  
    • Grundbesitz Europa  
    • Deka-ImmobilienGlobal 
    • Immo-Invest Europa 
    • UniImmo: Global  
    • Grundbesitz-Global  
    • USB Euroinvest  

    Bewertung – Offene Immobilienfonds


    ‌Der deutsche Fondsverband BVI veröffentlicht quartalsweise Zahlen zu offenen Immobilienfonds. Dabei werden beispielsweise das Gesamtvermögen der Fonds, oder die Nutzungsarten analysiert. Zum Stichtag 30.06.2021 gab es folgende Ergebnisse:

    Für wen sind offene Immobilienfonds geeignet?


    ‌Offenen Immobilienfonds eignet sich vor allem für Menschen, die mit kleinen Beträgen und einem überschaubaren Risiko am Immobilienmarkt teilnehmen möchten. Außerdem kann mit einem offenen Immobilienfonds das bereits vorhandene Portfolio ergänzt werden. Offene Immobilienfonds sind langfristige Investments, dass sollte Personen beim Kauf bewusst sein. Im Gegenzug zu Aktien werden Anteile von offenen Immobilienfonds nicht schnell gehandelt. Die Kündigungsfristen spielen dabei eine wesentliche Rolle.

    Wie viel Geld sollte man in offene Immobilienfonds investieren?


    ‌Das kommt auf die persönliche Situation an. Anleger können mit fünfzig Euro oder mehreren tausend Euro einsteigen. Grundsätzlich sollte nie das gesamte verfügbare Kapital in offene Immobilienfonds investiert werden. Als Faustregel gilt 15 bis 20 Prozent des Vermögens.

    Können offene Immobilienfonds geschlossen werden?


    ‌Offene Immobilienfonds können unter bestimmten Voraussetzungen die Rücknahme von Fondsanteilen stoppen. Der Fonds wird sozusagen eingefroren. Das geschah mehrfach während der Finanzkrise. Damals wollten zur gleichen Zeit viele Anleger – vor allem große institutionelle Anleger – Geld vom Fonds abziehen. Diese Menge an Barreserven hatten offene Immobilienfonds aber nicht – das meiste Kapital wurde schließlich in Immobilien investiert. Ein schneller Verkauf der Immobilien war demnach nur mit Verlusten möglich. Deshalb wurden die Fonds erst Jahre später schrittweise abgewickelt. Aufgrund dieser Problematik wurden 2013 die Halte- und Kündigungsfristen eingeführt.  

    Nachhaltige Immobilienfonds


    ‌Das Thema Nachhaltigkeit ist auch bei offenen Immobilienfonds angekommen. Deshalb spricht man in diesem Kontext oft vom „ESG-Gedanken“. Environment, Social, Governance = Umwelt, Soziales und Unternehmensführung. 

    ‌Offene Immobilienfonds setzen zunehmend auf diesen Ansatz, der sich im Bau, wirtschaftlichen Lebenszyklus und der Bewohnerstruktur wiederfinden lässt. 

    ‌Die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB e.V) betreibt ein Zertifizierungssystem mit 40 Nachhaltigkeitskriterien. Unabhängige Experten entwickeln die Kriterien laufend weiter. Laut DGNB sollen die ESG-Kriterien die Kosten für Gebäude sogar senken, da die Betriebskosten längerfristig minimiert werden.

    Offene Immobilienfonds – Immobilien einfach erklärt

    Sind offene Immobilienfonds sicher?

    Offene Immobilienfonds sind tendenziell sicherer als andere Geldanlagen. Das Risiko hängt zum einen davon ab, wie breit der Fonds aufgestellt ist und zum anderen, wie gut er verwaltet wird. Offene Immobilienfonds erzielen in der Regel eine langfristige, solide Rendite. Anleger sollten aber keine hohen Renditen erwarten, da das Risiko überschaubar ist. 

    ‌Weiterlesen: Wie arbeiten offene Immobilienfonds?

    Was sind die Vorteile von offenen Immobilienfonds?

    Anleger können ihr Geld in Immobilien anlegen, ohne selbst ein Haus kaufen zu müssen. Personen können jederzeit in offene Immobilienfonds investieren und das mit bereits geringen Beträgen. Außerdem wird die Arbeit vom Fonds-Management abgenommen. Anleger müssen also nur investieren und auf die Ausschüttungen warten. 

    ‌Weiterlesen: Vorteile von offenen Immobilienfonds

    Welche offenen Immobilienfonds gibt es?

    Grundsätzlich wird zwischen thesaurierenden und ausschüttenden offenen Immobilienfonds unterschieden. Thesaurierende Fonds reinvestieren ihre Gewinne und ausschüttende Fonds zahlen ihre Gewinne jährlich an ihre Anleger aus. Wird das Geld wieder angelegt, steigt dadurch in der Regel die Rendite und Anleger profitieren daher zukünftig. Teilausschüttende Fonds sind ein Mittelweg aus beiden Varianten. 

    ‌Weiterlesen: Anteile an offenen Immobilienfonds gibt es?

    Kann ein offener Immobilienfonds geschlossen werden?

    Ja das geht, aber damit ist nicht gemeint, dass ein offener Fonds zu einem geschlossenen wird. Offene Immobilienfonds können für eine gewisse Zeit eingefroren werden, um genügend Bargeld zu beschaffen. Sprich: Immobilien müssen verkauft werden. Das passierte während der Finanzkrise 2008. Damals hatten offene Immobilienfonds zu wenig liquide Mittel und konnten ihre Investoren daher nicht auszahlen. 

    ‌Weiterlesen: Können offene Immobilienfonds geschlossen werden?

    Wie viel Geld sollte man in offene Immobilienfonds investieren?

    Man sollte auf keinen Fall sein ganzes Vermögen in offene Immobilienfonds investieren. Als Faustregel spricht man häufig von 15 bis 20 Prozent des eigenen Kapitals. Da Immobilien nicht schnell verkauft werden können, sollte das Risiko mit anderen Geldanlagen ausgeglichen werden. Kleinanleger profitieren von den niedrigen Einstiegssummen und können demnach problemlos in mehrere Fonds investieren. 

    ‌Weiterlesen: Für wen sind offene Immobilienfonds geeignet?

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