Geschlossene Immobilienfonds haben mit offenen Immobilienfonds – bis auf den Namen – wenig gemeinsam. Sie bergen ein hohes Risiko, was ich für Anleger im besten Fall lohnen könnte. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie geschlossene Immobilienfonds funktionieren und auf was Anleger achten sollten.

‌Geschlossene Immobilienfonds bauen oder erwerben mit dem Geld von Anlegern eine Immobilie. Wird das Gebäude irgendwann verkauft, profitieren Anleger von Wertsteigerungen und in weiterer Folge vom Verkaufserlös. 
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‌Geschlossene Immobilienfonds haben im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds ein begrenztes Volumen – der Fonds wird ab einer bestimmten Anlegerzahl und bei genügend Kapital geschlossen. Geschlossene Immobilienfonds investieren in der Regel in nur eine Immobilie, dafür mit einer langen Laufzeit. Ein frühzeitiger Ausstieg aus geschlossenen Immobilienfonds ist schwierig, und wenn dann nur über sogenannte Zweitmärkte möglich. Ein Verkauf auf diesem Wege kann aber häufig zu Verlusten führen, da Anteile unter Wert verkauft werden.
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‌Beide Fonds-Arten wirken im ersten Moment sehr ähnlich, sind bei näherer Betrachtung aber grundsätzlich verschieden. Während offene Immobilienfonds in viele verschiedene Immobilien investieren, konzentrieren sich geschlossene Immobilienfonds auf ein Projekt. Das bedeutet: Höhere Rendite bei gleichzeitig höherem Risiko. Denn: Das Risiko wird nicht auf mehrere Gebäude gestreut. Geschlossene Immobilienfonds haben hohe Einstiegssummen. Kleinanleger haben es somit schwer, überhaupt in geschlossene Immobilienfonds zu investieren. Menschen mit viel Eigenkapital, welches sie in Zwangslagen nicht benötigen, eignen sich eher für ein Investment.
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‌Vor mehr als hundert Jahren gab es bereits Schiffsbeteiligungen – damals eine Möglichkeit in Unternehmen zu investieren. Flugzeuge, Container und Immobilien folgten erst im Laufe der Zeit. Die letzten Jahrzehnte waren vor allem von neuen Fonds aus den Bereichen Medien, Infrastruktur und Private-Equity-Fonds geprägt. 
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‌2013 schaffte der Gesetzgeber mit dem Kapitalanlagegesetzbuch einheitliche Regelungen bezüglich Transparenz und Anlegerschutz. Die offizielle Bezeichnung für geschlossene Fonds lautet seither Alternative Investmentfonds (AIF).
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‌Immobilienfonds agieren azyklisch. Soll heißen: Die Fonds-Gesellschaften kaufen Immobilien in schwachen beziehungsweise günstigen Zeiten, um diese dann in Hochzeiten teurer zu verkaufen. Der daraus entstehende Gewinn sichert die Rendite der Anleger.
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‌Anleger investieren mit ihrer Einlage in ein mittel- bis langfristiges Immobilienprojekt – zum Beispiel in den Bau eines Einkaufszentrums. Das Ziel: Durch beständige Miteinnahmen und einer Wertsteigerung bei Verkauf der Immobilie erhoffen sich Anleger eine hohe Rendite. Der Zeitpunkt an dem die Immobilie verkauft wird, ist jedoch nicht festgelegt. 
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‌Allgemein durchläuft ein geschlossener Immobilienfonds verschiedene Phasen. Dazu gehören: 
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‌1) Konzeption des Fonds 
‌Merkmale wie benötigtes Kapital, Laufzeit, Immobilienart und Nutzung werden bestimmt. Kurz gesagt: Es wird ein Businessplan erstellt. 
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‌2) Gründung der Gesellschaft 
‌Hier wird festgelegt, welche Rechtsform am besten geeignet ist. (In vielen Fällen wird eine KG gewählt.) Im Gesellschaftsvertrag wird beispielsweise die Mindestanlagesumme fixiert. 
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‌3 )Veröffentlichung von Verkaufsprojekt 
‌Der Verkaufsprojekt wird erstellt und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) eingereicht. Die BaFin kontrolliert, ob die Pflichtangaben im Prospekt enthalten sind. Betriebswirtschaftliche Kennzahlen werden nicht geprüft. 
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‌4) Fonds anbieten 
‌Banken und Finanzdienstleister werden beauftragt den Fonds anzubieten. Das daraus entstandene Geld bildet das Eigenkapital. Gleichzeitig werden Kredite beschafft, die das Fremdkapital sichern. Sobald genügend Geld vorhanden ist, wird der Fonds geschlossen. 
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‌5) Betrieb des Fonds 
‌In dieser Phase sind Immobilien bereits gekauft und vermietet. Jährliche Gesellschafterversammlungen entscheiden über den Zeitpunkt und die Höhe der Ausschüttungen. Die Phase dauert – je nach Verkauf der Immobilie – zehn bis dreißig Jahre. 
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‌6) Fonds wird aufgelöst 
‌Die Immobilie wird nach Ende der Laufzeit verkauft. Der Gewinn aus dem Verkauf abzüglich der Kosten wird auf alle Anleger aufgeteilt. Danach wird die Gesellschaft aus dem Handelsregister entfernt und der Fonds damit aufgelöst.
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‌Anteile an geschlossenen Immobilienfonds können entweder über eine Bank oder einen Anlageberater gekauft werden. Anlagerberater sind seit mehreren Jahren dazu verpflichtet, Interessenten ausreichend über die Risiken von geschlossenen Immobilienfonds aufzuklären. 
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‌Ein anderer Weg führt über Fondbörsen – auch Zweitmärkte genannt. Auf diesen digitalen Handelsplätzen – die gesetzlich nicht geschützt sind – verkaufen Menschen ihre Fondsanteile. Anteile sind hier in der Regel günstiger als bei den Fondsgesellschaften direkt. Anleger sollten jedenfalls bedenken, warum Menschen ihre Anteile vor Ende der Laufzeit verkaufen möchten. Womöglich läuft der Immobilienfonds nicht wie erwartet und das drängt die Besitzer zu einem schnellen Verkauf.
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‌Laut der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) sind Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds verpflichtet folgende Dinge zu veröffentlichen:
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‌Geschlossene Immobilienfonds eignen sich grundsätzlich für vermögende Anleger, die bereits ein breites Portfolio besitzen und das eingesetzte Kapital nicht dringend benötigen. Durch das hohe Risiko entstehen aber auch einige Vorteile, wie beispielsweise:
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‌Geschlossene Immobilienfonds sind eine risikoreiche Anlageform. Anleger sollten daher folgende Punkte berücksichtigen:
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‌Falls Sie überlegen in einen geschlossenen Immobilienfonds zu investieren, sollten die einmaligen und laufenden Kosten nicht unterschätzt werden. Dazu gehören:
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‌Das Fondskapital besteht nicht nur aus dem Geld der Anleger, sondern auch aus Krediten und Darlehen. Diese müssen während der Laufzeit zurückgezahlt werden. Läuft der Fonds wie geplant, ist das normalerweise kein Problem. Kommt es jedoch zu Mietausfällen oder anderen Engpässen, müssen die Gläubiger trotzdem bedient werden und das drückt die Rendite.
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‌In einen geschlossenen Immobilienfonds zu investieren heißt, man wird Unternehmer. Der Grund: Sie, als Anleger sind am Gewinn, sowie am Verlust der Fondsgesellschaft beteiligt. Daher könnten Anleger hohe Verluste machen. Bei offenen Immobilienfonds wird das Geld der Anleger als Sondervermögen gesehen – Im Falle einer Pleite ist es gemäß § 92 Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) geschützt. Bei geschlossenen Immobilienfonds werden das Fondskapital und das Geld der Anleger nicht getrennt. 
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‌Die Rechtsform der Fondsgesellschaft entscheidet über das jeweilige Verlustrisiko. Hierbei unterscheidet man zwischen: 
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‌Anleger sollten vor einem Investment in geschlossene Immobilienfonds die Anbieter genau unter die Lupe nehmen. Immer wieder werden Anleger Opfer von dubiosen Geschäften, die auf den ersten Blick oftmals seriös wirken. Folgende Checkliste zeigt „schwarze Schafe“ der Branche und beinhaltet Tipps für Anleger. Die Stiftung Warentest veröffentlicht jährliche eine Warnliste, in dieser kommen auch Anbieter für geschlossene Immobilienfonds vor.
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‌Normalerweise haben geschlossene Immobilienfonds lange Laufzeiten – zehn bis zwanzig Jahre sind üblich. Wann Gewinne ausbezahlt werden, ist aber nicht sicher, da der Verkaufszeitpunkt der Immobilie nicht fixiert ist. Das heißt: Die Laufzeit könnte beispielsweise zwanzig Jahre betragen, veräußert wird die Immobilie aber erst nach 25 Jahren. Anteile können vor Ende der Mindestlaufzeit in der Regel nur mit Verlusten verkauft werden. Geht das Unternehmen in der Zwischenzeit bankrott, können Anleger ihr gesamtes Kapital verlieren.
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‌Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds – bei denen Anteilsscheine jederzeit verkauft werden können – können Anteile an geschlossenen Immobilienfonds nicht vor Ende der Laufzeit an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Die einzige Möglichkeit ist der sogenannte Zweitmarkt (Fondbörse).
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‌Deutschlands größter Handelsplatz für geschlossene Beteiligungen ist die Fondsbörse Deutschland. Hier können Beteiligungen unabhängig zwischen Interessenten und Verkäufern gehandelt werden. Auf dem Zweitmarkt werden Beteiligungen – meist Kommanditanteile – gehandelt, die vor Ende der Laufzeit verkauft werden sollen. 
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‌Es gibt keine staatlichen Regulierungen oder einen Anlegerschutz. Zudem können Anteile mit Nachschlusspflichten des Verkäufers belastet sein. Das heißt: Die neuen Besitzer der Anteile könnten für die Lasten der Vorgänger haften.
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‌Anleger haben während der Laufzeit keinen Anspruch auf eine ordentliche Kündigung. Es besteht jedoch die Möglichkeit des Sonderkündigungsrechts. Das kann in folgenden Fällen gelten:
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‌Eine außerordentliche Kündigung gilt immer, beispielsweise bei einer falschen Beratung im Vorhinein oder Fehlern im Prospekt. In Folge können Anleger Schadensersatz fordern.
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‌Von sogenannten Blindpools spricht man, wenn Fondsgesellschaften in ihren Prospekten weder die Branche noch das Anlageobjekt veröffentlichten. Beispielsweise, wenn Anleger nicht wissen, in welche Immobilie ihr Geld fließt. Im Juli 2021 wurde im Rahmen des Vermögensanlagegesetzes (VermAnlG) ein Verbot von „Blindpool-Konstruktionen“ verabschiedet.

‌Die Rendite entsteht bei geschlossenen Immobilienfonds aus den Netto-Mieteinnahmen und der Wertentwicklung des Gebäudes. Am Ende der Laufzeit wird das Fondsvermögen samt Überschüssen an die Anleger ausbezahlt. 
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‌Die Renditechancen sind bei geschlossenen Immobilienfonds deutlich höher als bei offenen Immobilienfonds. Stichwort Chance: Die Rendite ist keinesfalls sicher, sondern es wird lediglich ein Renditeversprechen gemacht. Läuft das Projekt gut, kann das Versprechen eingehalten werden. Das Risiko und die anfallenden Kosten (bis zu 25 % der Beteiligung) sollten zudem nicht unterschätzt werden. Die Rendite hängt in Folge stark von den jeweiligen Fondskosten ab. Durch hohe Kosten verringert sich die Rendite erheblich. 
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‌Für die lange Laufzeit bekommen Anleger in vielen Fällen eine sogenannte Illiquiditätsprämie. Diese Prämie wird aufgrund der langen Kapitalbindung ausgezahlt.
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‌Grundsätzlich fallen Einkünfte aus heimischen Immobilienfonds unter die Kategorie „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ und müssen von Anlegern selbst versteuert werden. Da Erträge von Fonds oft erst Jahre später ausgezahlt werden, kann dies in der Steuererklärung auch entsprechend eingetragen werden. Beispielsweise im Betragsfeld mit: „Noch nicht festgestellt“. Gewinne aus dem Verkauf der Immobilien werden nach der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei.
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‌Investiert der geschlossene Immobilienfonds in ausländische Immobilien, müssen die Erträge in Deutschland nicht versteuert werden. Der Grund: Das Doppelbesteuerungsabkommen, bei dem Steuersätze der jeweiligen Länder herangezogen werden. Trotzdem gilt der Progressionsvorbehalt – die nicht versteuerten Einkünfte aus dem Ausland werden für die Ermittlung des Steuersatzes in Deutschland verwendet.
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‌Geschlossene Immobilienfonds sind nicht für jeden geeignet. Falls Sie trotzdem am Immobilienmarkt teilnehmen möchten, bieten sich folgende Optionen an:
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‌Ausführliche Informationen über Alternativen finden Sie in den Artikeln Offene Immobilienfonds und Crowdinvesting Immobilien.