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Rendite berechnen bei Immobilien – Je realer desto besser

Die Immobilien-Rendite zu berechnen ist nicht schwer. Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Das Ergebnis ist aber lediglich die Bruttomietrendite – sämtliche Kosten werden hier noch nicht mitgerechnet. Welche weiteren Rendite-Berechnungen es gibt und was dabei zu beachten ist, lesen Sie in diesem Beitrag.

Rendite bei Immobilien – Was ist das?


‌Die Rendite ist der Ertrag, der mit einer Investition in einem Jahr erwirtschaftet wird. Sie stellt außerdem das eingesetzte Kapital dem Gewinn gegenüber. Einfach gesagt: Die Rendite zeigt, ob sich ein Immobilieninvestment lohnt. Die Kennzahl wird in Prozent angegeben und gilt für ein Jahr. Mit der Rendite lässt sich die Rentabilität (Rentabilität = Ob sich ein Investment lohnt?) von unterschiedlichen Objekten miteinander vergleichen. Das hilft bei der Wahl der geeigneten Immobilie. Grundsätzlich gilt: Je höher die Prozentzahl der Rendite, desto höher ist der wahrscheinliche Gewinn.
Achtung:
Anlageimmobilien sind langfristige Investments und eine hohe Rendite lässt sich daher nur mit einer langen Laufzeit erzielen. Außerdem muss man die Spekulationssteuer im Auge haben. Wird die Immobilie, vor der 10-jährigen Frist verkauft, fällt die Steuer an.

Rendite berechnen – Es gibt viele Möglichkeiten


‌Es gibt einige Varianten, um die Rendite bei Immobilien zu berechnen. Wichtig zu wissen: Die unterschiedlichen Formeln berücksichtigen unterschiedliche Einnahmen und Kosten. Daher sagen die Berechnungen nicht das gleiche aus. Folgende Rendite-Berechnungen werden verwendet:
  • Mietpreismultiplikator  
  • Bruttomietrendite
  • Nettomietrendite  
  • Eigenkapitalrendite 
  • Objektrendite
    ‌ 
  • Mietpreismultiplikator


    ‌Der Mietpreismultiplikator auch „Vervielfältiger“ genannt gibt an, wie viele Jahresmieten insgesamt benötigt werden, um die Immobilie samt Kaufnebenkosten, Renovierungskosten und anderen Kosten zu finanzieren. Beispielsweise ob die Wohnung in 15, 20 oder 25 Jahren abbezahlt ist.
    Beispiel:
    Berechnung Mietpreismultiplikator

    Kaufpreis (+ Kaufnebenkosten + Renovierungskosten) / Jahresnettokaltmiete = Mietpreismultiplikator


    Beispiel:


     Sie möchten eine Wohnung für 250.000 Euro kaufen – die Kaufnebenkosten sind bereits miteingerechnet. Mit dem örtlichen Mietpreisspiegel (online auffindbar) ermitteln Sie die durchschnittliche jährliche Nettokaltmiete: Diese liegt bei 10.000 Euro. Rechnet man die 250.000 durch die 10.000 kommt man auf 25 Jahre.
    Hinweis:
    Wie hoch oder wie niedrig der Vervielfältiger sein soll, lässt sich nicht allgemein sagen. Experten sprechen zwar bei 25 von einem angemessenen Ergebnis – bei einer ungünstigen Lage könnte das aber bereits viel zu hoch sein.

    Kaufnebenkosten


    ‌Die Kaufnebenkosten sollten nicht unterschätzt werden. Diese machen in der Regel zehn Prozent des Kaufpreises aus. Dazu zählen beispielsweise Maklergebühren, Notarkosten, Grundbucheintrag und die Grunderwerbssteuer.

    Bruttomietrendite


    ‌Der Berechnung der Bruttomietrendite ist einfach und gleichzeitig die am wenigsten aussagekräftige Formel. Denn: Die Berechnung schließt keinerlei Kosten mit ein, beispielsweise die Kaufnebenkosten. Daher sollte diese Kennzahl nur als grobe Einschätzung dienen.
    Beispiel:
    Berechnung Bruttomietrendite

    Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis Immobilie X 100 = Bruttomietrendite


    Beispiel:

     Die jährliche Nettokaltmiete beträgt 12.000 Euro und der Kaufpreis der Immobilie 270.000 Euro. Rechnet man die 12.000 durch 270.000 X 100 beträgt die Bruttomietrendite 4,4 %.
    Achtung:
    Falls Sie In Immobilien-Inseraten hohe Renditen finden, sollen Sie aufpassen. Oftmals wird die Bruttomietrendite angegeben und nicht die Nettomietrendite.

    Nettomietrendite


    ‌Die Nettomietrendite ist genauer als die Bruttomietrendite. Bei dieser Kennzahl zieht man nämlich Kaufnebenkosten, Instandhaltungskosten und Rücklagen von den jährlichen Mieteinnahmen ab. Steuern und Zinskosten werden hier aber noch nicht berücksichtigt.
    Beispiel:
    Berechnung Nettomietrendite:

    (Jährliche Mieteinnahmen – jährlichen Kosten) / Kaufpreis inkl. Kaufnebenosten X 100 = Nettomietrendite


    Beispiel:


    Kaufpreis Immobilie: 300.000 €

    Kaufnebenkosten: 30.000 €

    Jahreskaltmiete: 11.500 €

    Verwaltungskosten: 500 €

    Reparaturkosten: 500 €

    Rücklagen für Instandhaltung: 500 €

     

    Rechnet man die 10.000 (Jahreskaltmiete – Kosten) durch die 330.000 (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) X 100 beträgt die Nettomietrendite 3,03 %.
    Die Nettomietrendite ist sicherlich aussagekräftiger als die Bruttomietrendite – auch weil die jährlichen Kosten abgezogen werden. Wichtig dabei: Die Rücklagen für Instandhaltung sollten so realistisch wie möglich geschätzt werden, um tatsächlich ermittelte Rendite zu kommen. Orientierung dafür geben die Peterssche Formel und zweite Berechnungsverordnung § 28, Absatz 2.

    Eigenkapitalrendite


    ‌Die Eigenkapitalrendite bezieht sich auf das eingesetzte Kapital und nicht mehr auf den Gesamtpreis der Immobilie. Die Eigenkapitalrendite zeigt: Welche Rendite ein potenzieller Käufer für sein eingesetztes Kapital jährlich erhalten könnte. Zudem werden Steuern und Finanzierungskosten (Zinskosten) miteinbezogen. Bei der Berechnung geht man davon aus, dass der „Leverage-Effekt“ (Hebeleffekt) entstehen könnte.

    Leverage-Effekt


    ‌Der Leverage-Effekt bezeichnet eine Hebelwirkung (engl. leverage), die durch den Einsatz von Fremdkapital entstehen kann. Günstige Kredite verringern den Eigenkapitalanteil und erhöhen in Folge die Rendite.
    Beispiel:
    Berechnung Eigenkapitalrendite

     Jährliche Nettokaltmiete – Verwaltungskosten – Instandhaltungskosten – Zinsen und Steuern / Eigenkapital X 100 = Eigenkapitalrendite


    Beispiel:

    Jahresnettokaltmiete: 15.000 €

    Verwaltungskosten: 800 €

    Instandhaltungskosten: 1800 €

    Steuern: 2000 € Zinsen: 1000 €

    Eingesetztes Eigenkapital: 100.000 €


     Zieht man von den Mieteinnahmen alle Kosten ab ergibt das 9400. Dividiert durch 100.000 (Eigenkapital) X 100 beträgt die Eigenkapitalrendite 9,4 %.
    Hinweis:
    Wenn der Kauf ausschließlich mit Eigenkapital (Interne Verlinkung – Eigenleistung mit Eigenkapital) gedeckt wird, entspricht die Eigenkapitalrendite der Nettomietrendite.

    Objektrendite


    ‌Die Berechnung der Objektrendite wird vor allem dazu verwendet, um festzustellen, ob mehr Fremdkapital für die Finanzierung der Immobilie verwendet werden soll. Dafür vergleicht man die Objektrendite mit dem Zinssatz des Immobilienkredits. Ist die Objektrendite höher als der Zinssatz lohnt sich ein höheres Fremdkapital zur Steigerung der Rendite.
    Beispiel:
    Berechnung Objektrendite

    Jahresnettokaltmiete – Kosten für Rücklagen – Verwaltungskosten – Instandhaltungskosten – Steuern / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) X 100 = Objektrendite


    Beispiel:


    Jahresnettokaltmiete: 15.000 €

    Rücklagen: 600 €

    Instandhaltungskosten: 1800 €

    Verwaltungskosten: 800 €

    Steuern: 2000 €

    Kaufpreis + Kaufnebenkosten: 330.000 €

     Zieht man Kosten, Rücklagen und Steuern von jährlichen Mieteinnahmen ab ergibt das 9800. Dividiert durch 330.000 (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) X 100 kommt man auf 2,9 % Objektrendite.
    Bei der Objektrendite werden Zinskosten nicht berücksichtigt, dafür wird berechnet, ob es sich lohnt, Fremdkapital zu investieren.

    Renditeangaben prüfen


    ‌Da es unterschiedliche Rendite-Formeln gibt, werden bei Angeboten verschiedene Kennzahlen angegeben, die nicht immer eindeutig erkennbar sind. Daher ist es wichtig, sich im Vorfeld einige Fragen zu stellen, wie beispielsweise:
  • Welche Kennzahl ist hier genau gemeint? 
  • Wird die Wärme-oder Kaltmiete verwendet? 
  • Sind die Zinskosten realistisch? 
  • Ist der Erhaltungsaufwand gerechtfertigt? (Alter des Gebäudes beachten) 
  • Sind Steuern und Kaufnebenkosten berücksichtigt?  
  • Werden Wertsteigerungen/Wertminderungen einbezogen?

    ‌ 
  • Rendite berechnen von Immobilien – Das sollte man beachten


    ‌Auch wenn die meisten Rendite-Berechnungen gute Anhaltspunkte liefen, sollten Anleger nicht sofort kaufen, sondern verschiedene Kennzahlen miteinander vergleichen. Folgende Punkte helfen bei der Orientierung: 

    ‌1) Alle Kennzahlen sind Schätzungen und können in Wirklichkeit durch verschiedene Faktoren beeinflusst werden. Daher: Je genauer man berechnet, desto realer werden die Werte ausfallen 

    ‌2) Der Mietpreismultiplikator dient als erster Richtwert bezüglich der Höhe des Kaufpreises 

    ‌3) Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie hoch die Rendite des eingesetzten Eigenkapitals ausfällt 

    ‌4) Die Objektrendite sagt aus, ob der Einsatz von mehr Fremdkapital rentabel ist 

    ‌5) Abgesehen von der Strategie und der Risikobereitschaft ist die persönliche finanzielle Situation maßgeblich. 

    ‌6) Bevor Sie die Immobilie aufgrund von positiver Rendite tatsächlich kaufen, sollte die Lage und das Gebäude nochmals genau geprüft werden. (Versteckte Mängel könnten entdeckt werden.)

    Rendite-berechnen-Immobilien – Kalkulieren Sie Risiken mit ein


    ‌Trotz aussichtsreicher Rendite können unerwartete Probleme auftreten, auf die man vorbereitet sein sollte. Zum Beispiel:
  • Leerstände – es kann immer wieder passieren, dass für mehrere Monate keine neuen Mieter gefunden werden. 
  • Mietausfälle – Besonders bei gewerblichen Immobilien ist das nicht ungewöhnlich  
  • Unerwartete Sanierungen/Reparaturen  
  • Die Kosten für die Verwaltung des Gebäudes können steigen 
  • Bei der Anschlussfinanzierung könnten Kreditkosten steigen und somit sinkt die Rendite. 

  • Was ist eine gute Rendite?


    ‌Eine gute oder anders ausgedrückt realistische Rendite bei Immobilien liegt in Deutschland zwischen 3 und 4 Prozent. Renditen über 5 Prozent sind zwar möglich, deuten aber auf eher wage Prognosen hin, beziehungsweise lediglich auf die Bruttorendite. Grundsätzlich sollte man unterschiedliche Renditeberechnungen durchführen und die Gegend der Immobilie genau analysieren. Kaufen Sie nämlich ein günstiges Haus in einer strukturschwachen Gegend, kann die Rendite zwar hoch sein, das Risiko eines Leerstands aber auch. 

    ‌Lagen mit geringer Rendite scheinen im ersten Moment womöglich unattraktiv, bedeuten in der Regel aber regelmäßige Mieter. Vor allem in den deutschen Großstädten, wo die Kaufpreise stark steigen, ist die Nachfrage sehr hoch und somit sind Leerstände unwahrscheinlich.

    Wo sind die Renditen besonders hoch?


    ‌Besonders Universitätsstädte und Boomstädte locken mit hohen Renditen im Vergleich zu den großen Metropolen. Gestiegene Kaufpreise in den Großstädten sorgen nur für mäßige Renditen. Die oben genannten Standorte lohnen sich im Augenblick daher besonders. 

    ‌In Uni-Städten ist die Nachfrage nach kleinen Wohnungen hoch. Außerdem steigen die Kaufpreise in diesen Gegenden nicht so schnell an, wie beispielsweise in Berlin oder München. In vielen Städten sind die Kaufpreise demnach viel schneller gestiegen als die Mietpreise. Göttingen und Potsdam haben derzeit mit Renditen über vier Prozent die höchsten Bruttomietrenditen deutschlandweit.

    Blasenrisiko


    ‌Laut dem UBS Global Real Estate Bubble Index ist Frankfurt die Stadt mit dem größten Blasenrisiko weltweit. Das heißt: Der Preiswachstum bei Eigenheimen ist in der Finanzstadt innerhalb von einem Jahr rasant gestiegen – und damit das Risiko. Untersucht wurden die Preise für Wohneigentum in 25 Großstädten weltweit.

    Immobilie – Eigenheim oder Kapitalanlage?


    Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, wenn Sie eine Immobilie erwerben – selbst nutzen oder als Renditeobjekt vermieten. Wird die Immobilie vermietet, ist eine realistische Renditeberechnung im Vorfeld sehr wichtig. Schließlich entscheidet diese, ob sich der Kauf für Sie lohnt

    ‌Falls Sie bereits eine Wohnimmobilie besitzen und eine weitere als Kapitalanlage kaufen möchten, bekommen Sie von Banken in der Regel günstige Hypothekenzinsen. Denn: Für die Finanzierung kann die bereits vorhandene Immobilie als Sicherheit hinterlegt werden. 

    ‌Eine Selbstnutzung bietet ebenfalls Vorteile. Beispielsweise kann die Wohnung nach eigenen Wünschen verändert werden – ohne den Vermieter um Erlaubnis fragen zu müssen. Außerdem muss keine Miete mehr gezahlt werden und eine Immobilie im Eigentum bietet Sicherheit für die Familie.

    Rendite erhöhen – Steuer und Abschreibung


    ‌Anleger profitieren von steuerlichen Vorteilen bei Kauf einer Immobilie. So kann man beispielsweise jährlich zwei Prozent AfA (Absetzung für Abnutzung) vom Kaufpreis oder den Herstellungskosten steuerlich absetzen. Denkmalgeschützte Gebäude haben sogar einen Prozentsatz von neun Prozent.

    Werbungskosten


    ‌Wird eine Immobilie als Renditeobjekt vermietet, können am Ende des Jahres Aufwendungen – die als Werbungskosten deklariert sind – steuerlich abgesetzt werden. Dazu zählen beispielsweise:
  • Maklerkosten 
  • Abschreibung  
  • Verwaltungskosten 
  • Versicherungen  
  • Strom, Heizung, Wasser  
  • Entsorgungskosten (Müll, Schornsteinfeger usw.) 
  • Hausverwaltung 
  • Kosten beeinflussen die Rendite


    ‌Vermieter sollten ausreichend Rücklagen für anfallende Reparaturen und Renovierungen bereitstellen. Zwar können Sie für bestimmte Modernisierungen eine erhöhte Miete verlangen – normale Instandhaltungen und Sanierungen betrifft das aber nicht. Diese müssen allesamt vom Vermieter gezahlt werden. Daher ist eine genaue Kostenabschätzung sehr wichtig, um eine langfristig positive Rendite zu erzielen.

    Rendite berechnen Immobilien – Immobilien einfach erklärt

    Wie berechnet man die Rendite von Immobilien?

    In dem man das eingesetzte Kapital dem Gewinn gegenüberstellt. Die Rendite soll demnach zeigen, ob sich ein Investment lohnt. Am einfachsten geht das mit der Berechnung der Bruttomietrendite. Dafür teilt man die gesamten Mieteinnahmen eines Jahres durch den Kaufpreis und multipliziert das Ergebnis mit hundert. Eine Prozentzahl über drei deutet auf eine positive Rendite hin. 

    ‌Weiterlesen: Rendite berechnen – Es gibt viele Möglichkeiten

    Wie hoch ist die Rendite bei Immobilien?

    Das kommt auf das Objekt und die Lage an. In Metropolen mit viel Zuzug werden die Renditen eher gering ausfallen, da die Kaupreise sehr hoch sind. In ländlichen Gegenden können aufgrund von niedrigen Preisen hohe Renditen warten. Dafür ist das Risiko eines Leerstands größer. In Deutschland sind Renditen zwischen zwei und fünf Prozent üblich. Zurzeit bieten Universitätsstädte und sogenannte Boomstädte hohe Renditen. 

    ‌Weiterlesen: Was ist eine gute Rendite?

    Was sollte man bei der Rendite beachten?

    Die Rendite bei Immobilien sagt voraus, ob sich ein Investment lohnt. Die Kennzahl ist wichtig für die Kaufentscheidung. In der Praxis können aber unerwartete Dinge auftreten, die die berechnete Rendite schmälern. Deshalb ist es wichtig die Berechnung so realistisch wie möglich durchzuführen. Beispielsweise sind Leerstände oder Sanierungen mögliche Ereignisse, die unbedingt einkalkuliert werden sollten. 

    ‌Weiterlesen: Rendite-berechnen-Immobilien – Das sollte man beachten

    Was ist die Rendite bei Immobilien?

    Die Rendite zeigt das Verhältnis zwischen eingesetztem Kapital und Gewinn. Die Rendite soll zeigen welchen Ertrag das eingesetzte Kapital in einem Jahr erwirtschaftet. Demnach berechnet man die Rendite, um zu sehen, ob sich die Investition lohnt. Die Rendite wird in Prozent angegeben und gilt für ein Jahr. 

    ‌Weiterlesen: Was ist eine gute Rendite?

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