Die Immobilien-Rendite zu berechnen ist nicht schwer. Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Das Ergebnis ist aber lediglich die Bruttomietrendite – sämtliche Kosten werden hier noch nicht mitgerechnet. Welche weiteren Rendite-Berechnungen es gibt und was dabei zu beachten ist, lesen Sie in diesem Beitrag.

‌Die Rendite ist der Ertrag, der mit einer Investition in einem Jahr erwirtschaftet wird. Sie stellt außerdem das eingesetzte Kapital dem Gewinn gegenüber. Einfach gesagt: Die Rendite zeigt, ob sich ein Immobilieninvestment lohnt. Die Kennzahl wird in Prozent angegeben und gilt für ein Jahr. Mit der Rendite lässt sich die Rentabilität (Rentabilität = Ob sich ein Investment lohnt?) von unterschiedlichen Objekten miteinander vergleichen. Das hilft bei der Wahl der geeigneten Immobilie. Grundsätzlich gilt: Je höher die Prozentzahl der Rendite, desto höher ist der wahrscheinliche Gewinn.

‌Es gibt einige Varianten, um die Rendite bei Immobilien zu berechnen. Wichtig zu wissen: Die unterschiedlichen Formeln berücksichtigen unterschiedliche Einnahmen und Kosten. Daher sagen die Berechnungen nicht das gleiche aus. Folgende Rendite-Berechnungen werden verwendet:
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‌Der Mietpreismultiplikator auch „Vervielfältiger“ genannt gibt an, wie viele Jahresmieten insgesamt benötigt werden, um die Immobilie samt Kaufnebenkosten, Renovierungskosten und anderen Kosten zu finanzieren. Beispielsweise ob die Wohnung in 15, 20 oder 25 Jahren abbezahlt ist.

‌Die Kaufnebenkosten sollten nicht unterschätzt werden. Diese machen in der Regel zehn Prozent des Kaufpreises aus. Dazu zählen beispielsweise Maklergebühren, Notarkosten, Grundbucheintrag und die Grunderwerbssteuer.
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‌Der Berechnung der Bruttomietrendite ist einfach und gleichzeitig die am wenigsten aussagekräftige Formel. Denn: Die Berechnung schließt keinerlei Kosten mit ein, beispielsweise die Kaufnebenkosten. Daher sollte diese Kennzahl nur als grobe Einschätzung dienen.

‌Die Nettomietrendite ist genauer als die Bruttomietrendite. Bei dieser Kennzahl zieht man nämlich Kaufnebenkosten, Instandhaltungskosten und Rücklagen von den jährlichen Mieteinnahmen ab. Steuern und Zinskosten werden hier aber noch nicht berücksichtigt.

Die Nettomietrendite ist sicherlich aussagekräftiger als die Bruttomietrendite – auch weil die jährlichen Kosten abgezogen werden. Wichtig dabei: Die Rücklagen für Instandhaltung sollten so realistisch wie möglich geschätzt werden, um tatsächlich ermittelte Rendite zu kommen. Orientierung dafür geben die Peterssche Formel und zweite Berechnungsverordnung § 28, Absatz 2.
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‌Die Eigenkapitalrendite bezieht sich auf das eingesetzte Kapital und nicht mehr auf den Gesamtpreis der Immobilie. Die Eigenkapitalrendite zeigt: Welche Rendite ein potenzieller Käufer für sein eingesetztes Kapital jährlich erhalten könnte. Zudem werden Steuern und Finanzierungskosten (Zinskosten) miteinbezogen. Bei der Berechnung geht man davon aus, dass der „Leverage-Effekt“ (Hebeleffekt) entstehen könnte.
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‌Der Leverage-Effekt bezeichnet eine Hebelwirkung (engl. leverage), die durch den Einsatz von Fremdkapital entstehen kann. Günstige Kredite verringern den Eigenkapitalanteil und erhöhen in Folge die Rendite.

‌Die Berechnung der Objektrendite wird vor allem dazu verwendet, um festzustellen, ob mehr Fremdkapital für die Finanzierung der Immobilie verwendet werden soll. Dafür vergleicht man die Objektrendite mit dem Zinssatz des Immobilienkredits. Ist die Objektrendite höher als der Zinssatz lohnt sich ein höheres Fremdkapital zur Steigerung der Rendite.

Bei der Objektrendite werden Zinskosten nicht berücksichtigt, dafür wird berechnet, ob es sich lohnt, Fremdkapital zu investieren.
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‌Da es unterschiedliche Rendite-Formeln gibt, werden bei Angeboten verschiedene Kennzahlen angegeben, die nicht immer eindeutig erkennbar sind. Daher ist es wichtig, sich im Vorfeld einige Fragen zu stellen, wie beispielsweise:
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‌Auch wenn die meisten Rendite-Berechnungen gute Anhaltspunkte liefen, sollten Anleger nicht sofort kaufen, sondern verschiedene Kennzahlen miteinander vergleichen. Folgende Punkte helfen bei der Orientierung: 
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‌1) Alle Kennzahlen sind Schätzungen und können in Wirklichkeit durch verschiedene Faktoren beeinflusst werden. Daher: Je genauer man berechnet, desto realer werden die Werte ausfallen 
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‌2) Der Mietpreismultiplikator dient als erster Richtwert bezüglich der Höhe des Kaufpreises 
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‌3) Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie hoch die Rendite des eingesetzten Eigenkapitals ausfällt 
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‌4) Die Objektrendite sagt aus, ob der Einsatz von mehr Fremdkapital rentabel ist 
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‌5) Abgesehen von der Strategie und der Risikobereitschaft ist die persönliche finanzielle Situation maßgeblich. 
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‌6) Bevor Sie die Immobilie aufgrund von positiver Rendite tatsächlich kaufen, sollte die Lage und das Gebäude nochmals genau geprüft werden. (Versteckte Mängel könnten entdeckt werden.)
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‌Trotz aussichtsreicher Rendite können unerwartete Probleme auftreten, auf die man vorbereitet sein sollte. Zum Beispiel:
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‌Eine gute oder anders ausgedrückt realistische Rendite bei Immobilien liegt in Deutschland zwischen 3 und 4 Prozent. Renditen über 5 Prozent sind zwar möglich, deuten aber auf eher wage Prognosen hin, beziehungsweise lediglich auf die Bruttorendite. Grundsätzlich sollte man unterschiedliche Renditeberechnungen durchführen und die Gegend der Immobilie genau analysieren. Kaufen Sie nämlich ein günstiges Haus in einer strukturschwachen Gegend, kann die Rendite zwar hoch sein, das Risiko eines Leerstands aber auch. 
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‌Lagen mit geringer Rendite scheinen im ersten Moment womöglich unattraktiv, bedeuten in der Regel aber regelmäßige Mieter. Vor allem in den deutschen Großstädten, wo die Kaufpreise stark steigen, ist die Nachfrage sehr hoch und somit sind Leerstände unwahrscheinlich.
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‌Besonders Universitätsstädte und Boomstädte locken mit hohen Renditen im Vergleich zu den großen Metropolen. Gestiegene Kaufpreise in den Großstädten sorgen nur für mäßige Renditen. Die oben genannten Standorte lohnen sich im Augenblick daher besonders. 
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‌In Uni-Städten ist die Nachfrage nach kleinen Wohnungen hoch. Außerdem steigen die Kaufpreise in diesen Gegenden nicht so schnell an, wie beispielsweise in Berlin oder München. In vielen Städten sind die Kaufpreise demnach viel schneller gestiegen als die Mietpreise. Göttingen und Potsdam haben derzeit mit Renditen über vier Prozent die höchsten Bruttomietrenditen deutschlandweit.
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‌Laut dem UBS Global Real Estate Bubble Index ist Frankfurt die Stadt mit dem größten Blasenrisiko weltweit. Das heißt: Der Preiswachstum bei Eigenheimen ist in der Finanzstadt innerhalb von einem Jahr rasant gestiegen – und damit das Risiko. Untersucht wurden die Preise für Wohneigentum in 25 Großstädten weltweit.
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Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, wenn Sie eine Immobilie erwerben – selbst nutzen oder als Renditeobjekt vermieten. Wird die Immobilie vermietet, ist eine realistische Renditeberechnung im Vorfeld sehr wichtig. Schließlich entscheidet diese, ob sich der Kauf für Sie lohnt. 
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‌Falls Sie bereits eine Wohnimmobilie besitzen und eine weitere als Kapitalanlage kaufen möchten, bekommen Sie von Banken in der Regel günstige Hypothekenzinsen. Denn: Für die Finanzierung kann die bereits vorhandene Immobilie als Sicherheit hinterlegt werden. 
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‌Eine Selbstnutzung bietet ebenfalls Vorteile. Beispielsweise kann die Wohnung nach eigenen Wünschen verändert werden – ohne den Vermieter um Erlaubnis fragen zu müssen. Außerdem muss keine Miete mehr gezahlt werden und eine Immobilie im Eigentum bietet Sicherheit für die Familie.
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‌Anleger profitieren von steuerlichen Vorteilen bei Kauf einer Immobilie. So kann man beispielsweise jährlich zwei Prozent AfA (Absetzung für Abnutzung) vom Kaufpreis oder den Herstellungskosten steuerlich absetzen. Denkmalgeschützte Gebäude haben sogar einen Prozentsatz von neun Prozent.
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‌Wird eine Immobilie als Renditeobjekt vermietet, können am Ende des Jahres Aufwendungen – die als Werbungskosten deklariert sind – steuerlich abgesetzt werden. Dazu zählen beispielsweise:
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‌Vermieter sollten ausreichend Rücklagen für anfallende Reparaturen und Renovierungen bereitstellen. Zwar können Sie für bestimmte Modernisierungen eine erhöhte Miete verlangen – normale Instandhaltungen und Sanierungen betrifft das aber nicht. Diese müssen allesamt vom Vermieter gezahlt werden. Daher ist eine genaue Kostenabschätzung sehr wichtig, um eine langfristig positive Rendite zu erzielen.
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