AltText: Ein Taschenrechner, zwei Miniaturhäuser sowie Münzen und eine fließende Sanduhr werden als Symbole der Immobilienfinanzierung genutzt.

| Kategorie: Immobilienfinanzierung

Immobilienfinanzierung – durch Eigenkapital, Eigenleistung und Fremdkapital

Für die Immobilienfinanzierung stehen einem Käufer mehrere Wege offen. Durch die Diskussion der Finanzierung durch Eigenkapital, Eigenleistung und Fremdkapital sollte man einen Überblick darüber bekommen. Mehr erfahren Sie hier.

Vergleich und Unterschied Immobilienfinanzierung und Baufinanzierung


‌Es ist von Immobilienfinanzierung die Rede, wenn man eine Liegenschaft, also eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus, kaufen möchte und dies finanzieren muss. Es gibt verschiedene Arten der Finanzierung, definieren lässt sich diese folgendermaßen: 

‌Eine Finanzierung ist eine Mittelaufwendung, um etwas zu erwerben und dessen Eigentümer zu werden. Anders gesagt: Man muss Geld sparen oder sich welches borgen, um dieses Geld für eine Sache aufzuwenden und Eigentum daran zu erwerben. Im Fall der Immobilienfinanzierung wird das aufgewendete Geld für den Erwerb von Immobilien oder eines Grundstücks, auf welchem im Anschluss gebaut wird, genutzt. 

‌Man hört im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb oder dem Bau eines Hauses des Öfteren das Wort Baufinanzierung. Der Terminus Baufinanzierung wurde früher von Banken nur für die Finanzierung eines Hausbaus verwendet. Heutzutage werden Immobilienfinanzierung und Baufinanzierung als Synonyme verwendet. Das heißt, wenn man von Immobilienfinanzierung spricht, kann ebenso der Bau eines Hauses gemeint sein und bei der Verwendung der Baufinanzierung kann auch die Rede von einem Haus- oder Wohnungskauf sein.

Immobilienfinanzierung durch Eigenkapital und Eigenleistung


‌Zu den verschiedenen Arten von Immobilienfinanzierung gehört zunächst das Eigenkapital. Als Eigenkapital ist jenes Barvermögen zu verstehen, über welches der Käufer selbst verfügt und welches er in die Immobilie investieren kann. Umso mehr Kapital direkt vom Immobilienerwerber bzw. vom Bauherrn zum Kauf/Bau aufgewendet werden kann, desto weniger muss mittels eines Kredits oder eines Darlehens finanziert werden. 

‌Durch mehr Eigenkapital sinken in der Folge auch die Kosten, welche mit der Tilgung des Kredits oder des Darlehens verbunden sind. Um das Eigenkapital zu steigern, zählen verschiedene Formen des Vermögens mit dazu:
  • Baugrundstück
  • Erbe oder Schenkung
  • Lebensversicherung

  • ‌Aber auch eine Eigenleistung kann bis zu einem Prozentsatz von 15 % der Darlehens-/Kreditsumme oder maximal 30.000 Euro zum Eigenkapital hinzugerechnet werden. 

    ‌Unter Eigenleistung oder auch Muskelhypothek werden die vom Bauherrn und von Freunden, Bekannten und Familien eigenhändig erbrachten Leistungen bezeichnet. Diese Leistungen können sich von einfachen Arbeiten wie Malerarbeiten oder Fußbodenlegen bis hin zu komplexeren Tätigkeiten wie Installationen erstrecken. 

    ‌Die Eigenleistung ist ein beliebtes Mittel, um die Baukosten zu minimieren. Durch einen größeren Freundes- und Bekanntenkreis kann es zu einem Anstieg der Eigenleistung und so zu einer beträchtlichen Einsparung kommen. Je weniger Geld man benötigt, desto mehr kann man bei der Fremdfinanzierung sparen. 

    ‌Es ist auch möglich eine Finanzierung ohne Eigenkapital zu bekommen. Diese wird nur unter bestimmten Voraussetzungen vergeben und man muss mit meinem höheren Zinssatz rechnen.

    Immobilienfinanzierung durch Fremdkapital


    ‌Eine weitere Form der Immobilienfinanzierung ist jede durch Fremdkapital. Das Fremdkapital erhält man durch die Aufnahme eines Kredits oder eines Darlehens

    ‌Ob man sich für einen Kredit oder ein Darlehen entscheidet, liegt an der Summe, welche man benötigt. Wenn man eine höhere Summe zur Finanzierung der Immobilie benötigt, sollte man um ein Darlehen ansuchen. Da es sich bei einer höheren Antragssumme und einer längeren Laufzeit um ein Darlehen handelt. 

    ‌Ein Kredit hingegen hat eine kürzere Laufzeit und eine niedrigere Kreditsumme. Grundsätzlich handelt es sich bei jedem Darlehen um einen Kredit, aber nicht bei jedem Kredit um ein Darlehen

    ‌Wenn man sich für das benötigte Produkt entschieden hat, gibt es hier erneut Unterteilungen. Es gibt einige verschiedene Darlehensarten. Zu den beliebtesten zählen das Annuitätendarlehen, das Bauspardarlehen und das Volltilgerdarlehen

    ‌In der Regel besteht nach den Zinsbindungsfristen (Zeitraum in welchem ein Zinssatz festgeschrieben ist) eine Restschuld beim Darlehen und man sollte für eine Anschlussfinanzierung sorgen. Man kann hier zwischen Prolongation (bei der gleichen Bank), Umschuldung (bei einer anderen Bank) und dem Forward Darlehen (kann fünf Jahre vor Ende der Zinsbindungsfrist beantragt werden) wählen. 

    ‌Bei einem Kredit ist die Zinsbindung in der Regel an die Laufzeit angepasst und es ist hier keine Anschlussfinanzierung notwendig. Zu den bekanntesten Kreditarten gehören der Immobilienkredit, der Ratenkredit, der zinsfreie Kredit, der Sanierungskredit sowie der Lombardkredit

    ‌Der Abschluss eines Darlehens oder eines Kredits erfolgt mit einem Darlehensvertrag oder mit einem Kreditvertrag. Der Vertrag kann entweder zwischen zwei Privatpersonen, in diesem Fall handelt es sich um einen privaten Darlehens-/Kreditvertrag, oder zwischen einer Privatperson und einem Kreditinstitut, hierbei handelt es sich um einen geschäftlichen Darlehens-/Kreditvertrag, erfolgen. 

    ‌In welcher Reihenfolge eine Finanzierung genau ablaufen sollte, erfahren Sie im Artikel Finanzierungsablaufplan.

    Immobilienkauf


    ‌Um einen Immobilienkauf richtig anzugehen ist es wichtig, eine gewisse Reihenfolge zu beachten. Zunächst sollte man sich mit der Frage beschäftigen, ob man eine Eigentumswohnung oder ein Haus erwerben will. Im Anschluss sind wesentliche Fragen wie Größe, Alt- oder Neubau sowie Lage des Gebäudes zu beantworten. 

    ‌Es gilt, einen gewissen Ablauf beim Haus- oder Wohnungskauf einzuhalten:
  • Besichtigungen 
  • Finanzierung 
  • Kaufen 
  • Einziehen 

  • ‌Der Kauf einer Immobilie wird durch einen Kaufvertrag besiegelt. Im Kaufvertrag sind die einzelnen Punkte wie Zustand des Objekts oder Zahlungsabmachungen und Übergabe geregelt. 

    ‌Außerdem dürfen Nebenkosten beim Immobilienkauf nicht außer Acht gelassen werden. Zu diesen zusätzlichen Kosten zählen die Maklerkosten, hier fallen Gebühren in Höhe von drei bis sieben Prozent an. 

    ‌Aber auch Notarkosten sowie der Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer sind zu berücksichtigen. Darüber hinaus gilt es, die Kosten für eine Sanierung oder Renovierung zu beachten. Zusätzlich muss man Instandhaltungsmaßnahmen berücksichtigen, da es bei einer Immobilie immer wieder zu Erneuerungen kommen kann. Natürlich muss man auch weiterhin die Betriebskosten bezahlen. 

    ‌Hilfreiche Ratschläge zum Immobilienkauf
    finden Sie im Artikel Tipps zum Immobilienkauf.

    Immobilienbewertung


    ‌Einen Immobilienwert festzustellen ist sowohl für den Besitzer, den Veräußerer als auch für den Käufer interessant. Falls man sich für eine Immobilie interessiert, könnte der tatsächliche Wert interessanter sein als der Verkaufspreis. Aber auch im Falle einer Scheidung oder eines Erbes ist eine Immobilienbewertung von Vorteil, um das Vermögen angemessen aufzuteilen. 

    ‌Bereits viele Internetplattformen bieten kostenlose schnelle Bewertungen von Immobilien an. Diese Bewertungen können aber kein aussagekräftiges Ergebnis erzielen, da sie mit wenigen Daten arbeiten und die Auswertung nicht konkret genug ist. 

    ‌Eine Bewertung durch einen Gutachter oder Makler ist empfehlenswerter. Vor allem ist die Immobilienbewertung eines beeideten Gutachters vor Gericht gültig und kann somit in einem Streitfall Abhilfe schaffen. Aber auch die Bewertungen durch einen Baugutachter oder einen Makler sind ausreichend für eine ordnungsgemäße Wertermittlung. 

    ‌Es gibt viele Einflussfaktoren auf den Wert einer Immobilie. Zu diesen zählen unter anderem die Art der Immobilie, das Jahr der Errichtung sowie die Größe und Lage der Liegenschaft. 

    ‌Zu den verschiedenen Verfahren zur Bestimmung des Immobilienwerts zählen das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

    Immobilienfinanzierung – Immobilien einfach erklärt

    Was ist der Unterschied zwischen Immobilienfinanzierung und Baufinanzierung?

    Früher wurden Immobilienfinanzierung und Baufinanzierung unterschieden. Als Baufinanzierung wurde nur jene Finanzierung angesehen, welche auch für den Bau eines Objekts verwendet wurde. Heutzutage wird die Baufinanzierung als Synonym für die Immobilienfinanzierung verwendet. 

    ‌Weiterlesen: Was ist der Unterschied zwischen Immobilienfinanzierung und Baufinanzierung?

    Wie sieht die Immobilienfinanzierung durch Eigenkapital und Eigenleistung aus?

    Eine Immobilienfinanzierung durch Eigenkapital und Eigenleistung zeichnet sich durch Kapital aus, welches man bereits besitzt, oder durch Leistung, welche man selbst am Bau, an der Sanierung oder Renovierung am Objekt miteinbringt. Die Eigenleistung kann dem Eigenkapital zugerechnet werden. 

    ‌Weiterlesen: Wie sieht die Immobilienfinanzierung durch Eigenkapital und Eigenleistung aus?

    Was ist das Besondere an der Immobilienfinanzierung durch Fremdkapital?

    Durch eine Immobilienfinanzierung durch Fremdkapital kommen Kosten in Form von Zinsen sowie Gebühren der Bank auf den Darlehensnehmer oder den Kreditnehmer zu. Im Darlehensvertrag oder im Kreditvertrag werden die Einzelheiten der jeweiligen Finanzierung geregelt. 

    ‌Weiterlesen: Was ist das Besondere an der Immobilienfinanzierung durch Fremdkapital?

    Was ist bei der Immobilienfinanzierung in Bezug auf Immobilienkauf zu achten?

    Bei einem Immobilienverkauf ist darauf zu achten, mehrere Besichtigungen durchzuführen, die Finanzierung auf das Objekt auszurichten sowie sämtliche Nebenkosten, wie zum Beispiel Notarkosten, zu berücksichtigen. 

    ‌Weiterlesen: Was ist bei der Immobilienfinanzierung in Bezug auf Immobilienkauf zu achten?

    Wie läuft eine Immobilienbewertung ab und ist sie wichtig für die Immobilienfinanzierung?

    Die Immobilienbewertung sollte entweder von einem Makler oder einen Gutachter erstellt werden und nicht im Internet selbst berechnet werden. Falls man ein Objekt erwerben möchte ist es gut, den Wert der Immobilie zu kennen und diesen bei Fremdfinanzierung der Bank vorzulegen. 

    ‌Weiterlesen: Wie läuft eine Immobilienbewertung ab und ist sie wichtig für die Immobilienfinanzierung?

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