Sanierungskredit: Sanierung der Wohnung durch Kfw © Adobe Stock | hanohiki

Sanierungskredit - Eigenheim renovieren oder modernisieren

Gebäudesanierungen sind zeit- und kostenintensiv. Mit Sanierungskrediten und staatlichen Zuschüssen stehen attraktive Finanzierungshilfen zur Verfügung. Staatlich geförderte KfW-Kredite, klassische Ratenkredite oder Baufinanzierungen sind individuell kombinierbar.

1 Das steckt hinter dem Begriff Sanierung


‌Die Bezeichnung Sanierung kommt aus dem Lateinischen und bedeutet so viel wie heilen oder wiederherstellen. Sanierungsmaßnahmen gehen über reine Instandsetzungsarbeiten hinaus, da in die Bausubstanz eingegriffen wird. Nicht immer muss das komplette Bauwerk saniert werden. Auch Teilsanierungen sind möglich. Im Ergebnis verbessern sich Wohnwert und -qualität. Zu den Sanierungsmaßnahmen gehören beispielsweise bauliche Veränderungen, die eine bessere Wärmedämmung und einen effizienteren Lärmschutz erzielen. Der Austausch schlecht isolierender, undichter Fenster und eine Erneuerung des Dachstuhls mit besserer Wärmedämmung sind Paradebeispiele für Sanierungsmaßnahmen. Der Bandbreite von Sanierungen reicht von kleinen bis hin zu größeren baulichen Veränderungen, etwa bei der Kernsanierung.

‌Immobilienbesitzer sollten regelmäßig Bauteile erneuern, damit Immobilien- und Wohnwert erhalten bleiben. Schließlich haben die einzelnen Bestandteile eines Hauses eine begrenzte Lebensdauer. Zeit und Geld sparen Sie, wenn Sie Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten vornehmen, bevor diese notwendig werden. Außenfenster aus den Materialien Holz, Kunststoff und Metall bleiben etwa 40 Jahre gut nutzbar. Für Außentüren wird eine Lebensdauer von 30 Jahren veranschlagt und für Innentüren etwa 50 Jahre. Der Außenputz einer Fassade sollte spätestens nach 50 Jahren erneuert werden, Verblendmauerwerk hingegen hat eine Lebensdauer von 80 Jahren. Diese Angaben sind nur als pauschale Richtwerte zu verstehen. Schließlich hängt die individuelle Lebensdauer der Bauteile von weiteren Faktoren wie Material, Qualität und Beanspruchung ab.

‌Ziehen Sie Expertinnen und Experten hinzu bei der Beurteilung des Zustands. Sie können genau feststellen, ob und in welchem Umfang eine Sanierung notwendig ist. Rücklagen zur Finanzierung dieser Arbeiten sind hilfreich. Kann die komplette Sanierung nicht aus Eigenkapital finanziert werden, helfen spezielle Sanierungskredite und staatliche Fördermittel.

1.1 Sonderform energetische Sanierung


‌Energetische Sanierungen unter Berücksichtigung der Energieeinsparverordnung (EnEV) sind heute besonders wichtig. Die ENEV schreibt den genauen Sanierungsstandard einzelner Bauteile vor. Nach Abschluss der Bauarbeiten stellt das Bauunternehmen einen Nachweis aus, dass die Anforderungen der Energiesparverordnung berücksichtigt wurden. Ziel der energetischen Sanierung ist die wirksame Reduzierung des Energieverbrauchs. Praktischer und langfristiger Nebeneffekt sind die geringeren Betriebskosten. Energiekosten lassen sich insbesondere bei Altbauten um bis zu 75 Prozent senken. Der Sanierungskonfigurator des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie hilft bei der Kostenkalkulation.

‌Zu den Maßnahmen der energetischen Sanierung gehören:

  • Außenwanddämmung
  • Innenwanddämmung
  • Dachdämmung
  • Dämmung der Keller-Außenwände
  • Austausch der Fenster
  • Heizungssanierung (ganzheitliches Energiekonzept auf dem neuesten Stand der Technik)

  • ‌‌Energetische Sanierungsmaßnahmen können in den meisten Fällen über zinsgünstige Sanierungskredite und staatlich geförderte KfW-Kredite finanziert werden. Beachten Sie, dass es für denkmalgeschützte Gebäude wie Altbauten noch zusätzliche Steuervergünstigungen für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten gibt.

    2 Finanzierungsmöglichkeiten


    ‌Die wenigsten Immobilienbesitzerinnen und -besitzer sind jederzeit in der Lage, umfangreiche Sanierungs- und Renovierungsarbeiten mit Eigenkapital zu finanzieren. Spezielle Kreditangebote und staatliche Zuschüsse sind eine wertvolle Unterstützung. Je nach Situation kommen andere Finanzierungsmöglichkeiten infrage. Egal, ob die Wunsch-Immobilie direkt nach dem Kauf den eigenen Wünschen entsprechend saniert oder modernisiert werden soll oder das in die Jahre gekommene Haus eine dringende Renovierung benötigt: Lesen Sie nachfolgend mehr zu den unterschiedlichen Finanzierungsmöglichkeiten.

    2.1 Zweckgebundene Sanierungskredite ohne Grundbucheintrag


    ‌Sanierungskredite sind geeignet für alle, die ein Eigenheim besitzen. Die Konditionen sind besonders attraktiv. Sanierungskredite sind für den langfristigen Werterhalt der Immobilie gedacht, während Baufinanzierungen typischerweise für den Immobilienkauf und wertsteigernde Modernisierungsmaßnahmen genutzt werden. Der Finanzierungsumfang liegt je nach Kreditinstitut zwischen 5.000 und 50.000 Euro. Diese Kredite erfordern keine Grundbucheintragung. Kosten für Notar und Grundbuchamt fallen somit nicht an. Sie profitieren von guten Konditionen, günstigen Zinsen und kurzen Kreditlaufzeiten. Der Immobilienbesitz muss mittels Grundbuchauszug nachgewiesen werden.

    ‌Auch wenn die Immobilie mit Schulden vorbelastet ist, wird ein Sanierungskredit häufig problemlos gewährt. Möglicherweise stoßen Sie bei Recherchen auch auf andere Bezeichnungen. Renovierungskredit ist ebenfalls gebräuchlich. Je nach Kreditinstitut variieren die Voraussetzungen. Manche Kreditinstitute verlangen vorab den Grundbuchauszug, einen genauen Maßnahmenplan oder Kostenvoranschläge. Ggf. verlangt das Kreditinstitut nachträglich eine Kopie der Rechnungen über die umgesetzten Baumaßnahmen.

    2.2 Staatliche Förderung mit KfW-Kredit


    ‌Dank staatlicher Förderung sind die KfW-Kredite besonders zinsgünstig. Sie erhalten mit dieser Förderung hohe Tilgungszuschüsse. Zur finanziellen Entlastung ist die Anfangsphase komplett tilgungsfrei. Die KfW-Kredite sind zweckgebunden. Energetische Sanierungen werden individuell gefördert. Schließlich möchte die Bundesregierung den Gebäudebestand bis 2050 auf ein möglichst energieneutrales Niveau bringen. Lesen Sie nachfolgend mehr über die einzelnen Kreditangebote und Zuschussmöglichkeiten, die sie bei der KfW beantragen können.

    ‌Der KfW-Kredit 151 ist für die energetische Sanierung vorgesehen. Bestandsimmobilien, die durch Komplettsanierung zum KfW-Energieeffizienzhaus umgebaut werden sollen, erhalten Beträge bis zu einer Höhe von 120.000 Euro. Ein staatlicher Tilgungszuschuss bis zu 48.000 Euro kann erzielt werden. Auch kleinere Kreditrahmen sind möglich. Sie möchten Ihre Heizanlage auf erneuerbare Energien umstellen, eine Biomasseanlage installieren oder auf Solarthermie und Wärmepumpe setzen?

    ‌Mit dem Kredit 167 können Sie pro Wohneinheit einen Kreditrahmen bis zu 50.000 Euro erhalten. Kredit 159 finanziert Nachrüstungen für einen erhöhten Einbruchschutz. Auch für Umbauarbeiten, die dem altersgerechten und barrierefreien Wohnen dienen, kann der Kredit mit einer Summe bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit oder Immobilie genutzt werden. Kredit 270 dient der Finanzierung von Umbaumaßnahmen, um die Warmwassererzeugung und das Heizen mit erneuerbaren Energien umzusetzen. Immobilienbesitzerinnen und -besitzer, die künftig auf regenerative Energie setzen wollen, sollten sich den Kredit 275 genauer anschauen. Neben dem Einbau einer Photovoltaikanlage ist auch die Nachrüstung einer bestehenden Anlage mit einem zusätzlichen Energiespeicher möglich. Sie profitieren von langfristig stabilen und günstigen Zinsen und einem Tilgungszuschuss.

    ‌Spannend ist die Kombination mit Zuschüssen der KfW. Diese können zweckgebunden für ein bestimmtes Bauvorhaben beantragt und mit den Wunschkrediten kombiniert werden. Sanierungen werden auf diese Weise solide finanziert. Vorgaben zu technischen Mindestvoraussetzungen müssen eingehalten werden, um den Zuschuss zu erhalten. Die KfW bleibt dank staatlicher Förderung der attraktivste Anbieter von Finanzierungen für die Sanierung. Sanierungs- und Bauvorhaben müssen zuvor in einem Maßnahmenplan dargelegt werden und die Umsetzung muss im Nachhinein mit Rechnungen belegbar sein.

    ‌Für denkmalgeschützte Gebäude gibt es vereinfachte Förderauflagen. Die KfW-Kredite sind besonders zinsgünstig. Die Höhe der Tilgungszuschüsse hängt vom Kreditprogramm ab. Mehrere KfW-Kredite können problemlos kombiniert werden. Die einzigen Nachteile der Kreditform sind der bürokratische Aufwand im Vorfeld und die erforderliche Grundbucheintragung über die Kreditsumme. KfW-Kredite und Zuschüsse müssen vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen beantragt und bewilligt werden. Den Antrag stellen Sie direkt bei einem Kreditinstitut, das mit der KfW zusammenarbeitet.

    2.3 Weitere Finanzierungsmöglichkeiten


    ‌Immobilienkredite sind zweckgebunden, der Immobilienbesitz muss nachgewiesen werden. Voraussetzung für solch einen Kredit ist die Aufnahme der Kreditsumme in das Grundbuch. Ab einer Kreditsumme von 30.000 Euro bestehen die Banken meist auf dieser Art der Kreditabsicherung. Dies dient der Bank als Absicherung gegen Zahlungsausfälle. Auf die Immobilie wird sozusagen eine Hypothek aufgenommen. Bei Beträgen unter 30.000 Euro verzichten Kreditinstitute häufig auf einen Grundbucheintrag. Möglicherweise verlangt die Bank weitere Unterlagen wie Sanierungspläne und Kostenvoranschläge der Baumaßnahmen. Die Kreditsumme muss für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen eingesetzt werden. Dadurch steigert sich der Wert der Immobilie. Zweckgebundene Immobilienkredite sind meist zinsgünstiger im Vergleich zu den klassischen und frei verwendbaren Ratenkrediten.

    ‌Der Vorteil eines Ratenkredits ohne Zweckbindung liegt auf der Hand: Im Vorfeld ist weniger Bürokratie notwendig. Meist vergeht nicht viel Zeit zwischen dem Kreditantrag und der Auszahlung der Summe. Ein Immobilienbesitznachweis ist nicht erforderlich und Kostenvoranschläge für die geplanten Baumaßnahmen sind der Bank nicht vorzulegen. Voraussetzung für Ratenkredite ist eine gute Bonität. Diese Kredite sind bereits ab 1.000 Euro verfügbar und ergänzen ggf. andere Finanzierungsmöglichkeiten sinnvoll. Modernisierungen, die nicht KfW-förderfähig sind, können mit einem Ratenkredit bezahlt werden. Die höheren Zinsen sichern den Kredit ab.

    ‌Ersterwerber, die eine sanierungsbedürftige Immobilie kaufen, können Folgekosten der Sanierung ggf. über die zuvor abgeschlossene Baufinanzierung stemmen. Ein Bausparvertrag mit Guthaben kann ebenfalls für Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten einer Bestandsimmobilie eingesetzt werden. Baufinanzierungen bieten günstigen Zinsen. Die Rückzahlung entsprechend der festgelegten Zinsbindung dauert länger. Ob ein Grundbucheintrag des Kredits stattfindet, hängt von der Kreditsumme ab.

    ‌Bausparkredite sind häufig zinsgünstiger als die klassischen Kredite. Diese Kreditvariante kann auch zur Finanzierung von Sanierungs- und Renovierungsarbeiten eingesetzt werden. Für einen erfolgreichen Kredit auf Baufinanzierungsbasis muss die Immobilie fast schuldenfrei sein, die Grenze liegt bei etwa 80 Prozent. Eine weitere Voraussetzung ist der wertsteigernde Effekt der geplanten Baumaßnahmen. Instandhaltungsmaßnahmen sind nicht mit einem Bausparkredit finanzierbar. Die Wertsteigerung ist für die Bank wichtig, da diese als weitere Sicherheit für den Kredit dient.

    ‌Baufinanzierungen lohnen sich bei Beträgen ab 50.000 Euro und aufwärts. Die Formalitäten für den Baukredit sind aufwendiger im Vergleich zum Sanierungskredit. Ein Grundbucheintrag über die Kreditsumme muss von einem Notar ab einer Kreditsumme von 30.000 Euro vorgenommen werden. Es entstehen zusätzliche Kosten, die Sie mit hilfreichen Tools wie online-basierten Grundbuchrechnern vorab kalkulieren können.

    ‌Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) bietet Zuschüsse für eine Erneuerung der Heizungsanlage. Voraussetzung ist, dass die neue Anlage auf Basis erneuerbarer Energien arbeitet. Die Summe der Kreditfinanzierung verringert sich um die Zuschusshöhe.

    2.4 Die richtige Vorbereitung


    ‌Planen Sie Umfang und Finanzierung der Sanierungsvorhaben so genau wie möglich. Tragen Sie zusammen, welche Arbeiten ausgeführt werden sollen. Schätzen Sie die Kostenhöhe möglichst exakt. Kostenvoranschläge von Bauunternehmen helfen, unvorhergesehene Kosten zu vermeiden. Berechnen Sie die Höhe des benötigten Kapitals, die Sie nicht mit Eigenkapital decken können. Schauen Sie im nächsten Schritt, welche Zuschüsse und Förderungen Sie erhalten können. KfW-Kredite sind langfristig günstiger und sollten einem klassischen Kredit vorgezogen werden. Ist dann noch ein Betrag offen, kann dieser mit Hilfe eines Verbraucherkredits bei Ihrem Wunschkreditinstitut finanziert werden.

    ‌Es lohnt sich vorab für den Überblick mehrere Finanzierungsangebote einzuholen und zu vergleichen. Der Nachweis des Immobilienbesitzes ist Voraussetzung für einen Sanierungs- oder KfW-Kredit. Holen Sie rechtzeitig einen Grundbuchauszug ein. Dies ist online über das Grundbuch-Portal möglich und kostet etwa 10 bis 20 Euro.

    2.5 Passende Finanzierung wählen


    ‌Im Wirrwarr der Finanzprodukte den genauen Überblick zu behalten, ist gar nicht so einfach. Holen Sie sich unterschiedliche Angebote ein und kombinieren Sie verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten. Zweckgebundene Kredite erfordern mehr bürokratischen Aufwand, sind jedoch meist zinsgünstiger. Direktbanken bieten zudem günstigere Kredite an im Vergleich zu den Kreditprodukten der Filialbanken.

    ‌Darauf sollten Sie bei der Kreditwahl achten:

  • Höhe des effektiven Jahreszins als Vergleichsparameter heranziehen
  • Kredit auf versteckte Gebühren prüfen, beispielsweise für die Kontoführung und Sondertilgungskosten
  • Kredite mit kostenfreien Sondertilgungsrechten gelten als besonders seriös
  • Ratenanpassungen etwa durch eine veränderte berufliche Situation sollten möglich sein ‌

  • ‌‌Egal ob Sanierung oder Modernisierung, für jede bauliche Maßnahme gibt es passende Kredite und Förderungen. ‌Alle Infos zu den Kreditarten auf einen Blick:
  • Absicherung über das Grundbuch sind bei Bausparkrediten, KfW-Krediten oder Immobilienkrediten ab einer Summe von 30.000 Euro notwendig
  • Nachweis des Immobilienbesitzes erforderlich für Sanierungs- und Immobilienkredit, Baufinanzierung und KfW-Förderung
  • Baufinanzierung ist am zinsgünstigsten, ein klassischer Ratenkredit hat die höchsten Zinsen
  • Sanierungskredite profitieren von einer kürzeren Kreditlaufzeit
  • Ratenkredite können ohne großen bürokratischen Aufwand beantragt werden, Kostenvoranschläge für die Baumaßnahmen sind nicht notwendig

  • ‌‌Beste Finanzierungsmöglichkeit ist der Sanierungskredit, die Baufinanzierung ist aufgrund der Konditionen die zweitbeste Variante. Es ist empfehlenswert, größere Beträge für Baumaßnahmen mit diesen Kreditarten abzudecken. Nur wenn noch ein Betrag offen bleibt oder die anderen Finanzierungsmöglichkeiten nicht infrage kommen, sollten Sie den klassischen Ratenkredit in Betracht ziehen.

    ‌Beantragen Sie probeweise immer einen KfW-Kredit, bevor Sie auf andere Finanzierungsmöglichkeiten ausweichen. So profitieren Sie optimal von allen staatlichen Fördermöglichkeiten. Reine Modernisierungsmaßnahmen, etwa ein neuer Wintergarten, neue Bodenbeläge, eine neue Einbauküche o. ä. werden mit Bausparkrediten oder klassischen Krediten finanziert. ‌ ‌ 

    ‌‌Bevor Sie den Wunschkredit beantragen, lohnt sich eine vergleichende Recherche bei verschiedenen Kreditsuchmaschinen. So kann gezielt nach Finanzierungsmöglichkeiten ohne Grundbucheintrag recherchiert werden und Sie halten die eigene Verschuldung auf einen für Sie risikolosen und geringen Level. Die Finanzierung kann direkt online beantragt werden. Die erwähnten Suchmaschinen und Kreditinstitute dienen nur der Orientierung. Natürlich gibt es noch weitere interessante Angebote und Finanzierungsmöglichkeiten auf dem Finanzmarkt. ‌

    3 Neuerungen


    ‌Im Bereich der energetischen Sanierung gab es bei den KfW-Krediten immer wieder Neuerungen und Anpassungen. Bereits 2015 wurden die Tilgungszuschüsse für die KfW-Effizienzhaus-Kredite um 5 Prozent erhöht. Ebenso die maximale Kreditsumme. Bei Krediten für Einzelmaßnahmen änderte sich nichts. Die Bundesregierung fördert energetische Sanierungen auf diese Weise. Sanierungszuschüsse für KfW-Effizienzhäuser wurden ebenfalls um 5 Prozent erhöht.

    ‌Am 24.01.2020 wurden die Förderkonditionen für Sanierungen zur Erhöhung der Energieeffizienz noch einmal verbessert. Der Tilgungszuschuss zu Krediten für die Sanierung zum KfW-Effizienzhaus (Kredit 151 und 152) erhöhte sich um satte 12,5 Prozent. Die maximale Kreditsumme für Kredit 151 wurde um 20.000 Euro auf 120.000 Euro angehoben. Der Investitionszuschuss (430) für Energieeffizienz-Sanierungen (ebenfalls KfW-Effizienzhaus) wurde um 10 Prozent angehoben.

    ‌Ein genauer Blick auf die Kreditangebote der Banken ist unerlässlich. Seit einigen Jahren gibt es die von der EZB veranlasste Niedrigzinspolitik. Einige Banken geben diese niedrigen Zinsen an die Verbraucherinnen und Verbraucher weiter. So gab es bei Smava Kleinkredite mit Negativzinsen. Solch ein Angebot kann eine besonders interessante Finanzierungsergänzung sein.

    4 Sanierungskredit - Immobilien einfach erklärt

    Was ist eine Sanierung?

    Der lateinische Begriff bedeutet so viel wie heilen oder wiederherstellen. Sanierungsmaßnahmen gehen über reine Instandsetzungsmaßnahmen hinaus. Umgesetzt werden können kleinere Arbeiten ebenso wie Komplett- und Kernsanierungen. Verschlissene Bauteile werden ersetzt. Im Ergebnis erhöht sich der Wohnwert bzw. die Wohnqualität. Einer Sonderform ist die energetische Sanierung.

    Was ist ein Sanierungskredit?

    Sanierungskredite sind eine besondere Kreditform speziell zur Finanzierung von Sanierungsarbeiten an der eigenen Immobilie. Diese Kredite sind zweckgebunden und bieten besonders gute Konditionen. Die zinsgünstigen Sanierungskredite erfordern häufig einen Grundbucheintrag. Im Vorfeld ist dem Kreditinstitut ein Maßnahmenplan vorzulegen, nachträglich ggf. die Rechnungen über die Sanierungsarbeiten.

    Gibt es Fördermittel für die Finanzierung von Sanierungsarbeiten?

    Die Förderbank Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet attraktive Kredite und Zuschüsse auf Basis staatlicher Förderung. So kann das Eigenheim besonders günstig renoviert werden. Für die Finanzierung der KfW-Bankengruppe ist ein Grundbucheintrag notwendig. Der Kredit wird nicht direkt bei der KFW beantragt. Den Kredit beantragen sie bei Banken, die mit der KfW zusammenarbeiten.

    Welche weiteren Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?

    Bausparkredite bieten ebenfalls attraktive Konditionen zur Finanzierung von Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten. Interessant ist eine Kombination dieser Finanzierung mit anderen Kreditprodukten. Ein Grundbucheintrag ist notwendig. Bausparkredite sind besonders zinsgünstig. Voraussetzung ist jedoch eine gute Bonität und Schuldenfreiheit der Immobilie.

    Nach welchen Kriterien die passende Finanzierung wählen?

    Überlegen Sie vorab, welcher Kredit der passende für Ihre individuelle Situation ist. Am zinsgünstigsten sind die KfW-Kredite mit staatlichen Zuschüssen. Zweckbindung und Grundbucheintrag, der effektive Jahreszins und Sondertilgungskosten sind neben der Kredithöhe wichtige Entscheidungskriterien. Kredit-Vergleichs-Suchmaschinen verschaffen einen optimalen Überblick über den Markt.

    Haftungsausschluss: Die auf dieser Website bereitgestellten Informationen sind lediglich allgemeine Informationen und ersetzen keine professionelle rechtliche Beratung. Jede Haftung für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität ist ausgeschlossen.

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