‌Der Immobilienkaufvertrag/Grundstückskaufvertrag regelt die Details der Eigentumsübertragung eines Grundstücks. Gegenstand des Immobilienkaufvertrags ist somit das Grundstück, ein hinsichtlich der Größe und Lage genau definiertes Stück Land, welches im Grundbuch eingetragen wird. Jedes Grundstück hat einen eigenen Bereich im Grundbuch. Meist handelt es sich dabei um ein sogenanntes Grundbuchblatt. Gemäß Paragraf 94 des BGB gehört folgendes zum Grundstück: „die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen“.
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‌Ein Beispiel für einen Grundstückskaufvertrag ist der Vertrag beim Kauf eines Baugrundstücks für ein geplantes Neubauvorhaben. In diesem Fall umfasst der Grundstückskaufvertrag tatsächlich ausschließlich den Grund und Boden. Befindet sich auf dem Grundstück bereits ein Gebäude, so handelt es sich auch bei diesem Immobilienkaufvertrag um einen Grundstückskaufvertrag, denn es ist nicht möglich, eine Immobilie ohne das dazugehörige Grundstück zu kaufen. Sie schließen somit auch beim Kauf eines Einfamilienhauses einen Grundstückskaufvertrag ab. Beide Begriffe werden im Folgenden als Synonyme verwendet.
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‌Der Käufer übernimmt die Verpflichtung, den vereinbarten Kaufpreis fristgerecht zu bezahlen und der Verkäufer verpflichtet sich im Gegenzug, das Eigentum am Grundstück zu übertragen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt vor, dass ein Grundstückskaufvertrag von beiden Vertragsparteien im Beisein eines Notars unterschrieben werden muss. Erst durch die notarielle Beurkundung wird der Immobilienkaufvertrag gültig. Das gilt auch für jede Art von nachträglicher Änderung am Kaufvertrag. Weitere gesetzliche Grundlagen des Grundstückskaufvertrags sind die Grundbuchordnung (GBO) sowie das Beurkundungsgesetz (BeurkG).
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‌Der Kauf eines Grundstücks ist ein komplexer Prozess, der unter Beachtung verschiedener Vorschriften und Gesetze durchgeführt werden muss. Rechtswirksamkeit wird erst erlangt, wenn die erforderlichen Genehmigungen und Vollmachten vorliegen. Verantwortlich für das Einholen der Genehmigungen ist der Notar, der außerdem beim Grundbuchamt veranlasst, dass die veränderten Eigentumsverhältnisse im Grundbuch fixiert werden. Der Notar übernimmt als unparteiischer Experte eine beratende Funktion für den Käufer, aber auch für den Verkäufer und sorgt für den ordnungsgemäßen Ablauf des Verkaufs. Beide Vertragsparteien können sich mit Fragen an den Notar wenden. Außerdem erläutert der Notar die Rechte und Pflichten, die sich aus dem Kaufvertrag ergeben.
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‌Immobilienkaufverträge ähneln sich hinsichtlich des Aufbaus und der darin enthaltenen Inhalte. Sie können sich im Internet einen Immobilienkaufvertrag als Muster in Form einer PDF-Datei herunterladen. Der Grundstückskaufvertrag ist in verschiedene Teilbereiche gegliedert:
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‌Name, Anschrift und Geburtsdatum des Käufers
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‌Name, Anschrift und Geburtsdatum des Verkäufers
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‌Name des im Grundbuch eingetragenen Käufers
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‌Grundstücksdaten: Adresse, Größe, Flurnummer
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‌Baurechtlicher Zustand: planungsrechtliche Beurteilung, Baurecht
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‌Aktuelle Belastungen wie beispielsweise Hypotheken
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‌Erklärung zu vorhandenen Lasten: Wer übernimmt diese Lasten?
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‌Auflassungsvormerkung
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‌Kaufpreis
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‌Zahlungsmodalitäten (wann wird der Kaufpreis fällig?)
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‌Erklärung zur Kostenübernahme der Grundbuch- und Notarkosten (meist Käufer)
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‌Übergabedatum der Immobilie
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‌Liste eventuell vorhandenen Inventars
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‌Rücktrittsvorbehalte
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‌Nebenabsprachen
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‌Mängelhaftung des Verkäufers (wird üblicherweise ausgeschlossen)
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‌Zwangsvollstreckungsunterwerfung (direkte Zwangsvollstreckung möglich, wenn Käufer nicht zahlt)
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‌Rechtliche Belehrung (beispielsweise hinsichtlich der Informationspflicht des Notars, der die Finanzverwaltung über den Verkauf in Kenntnis setzt)
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‌Der Notar sorgt als unparteiischer Experte für den ordnungsgemäßen Ablauf des Verkaufs. Dennoch sollten Käufer und Verkäufer eines Grundstücks den Immobilienkaufvertrag selbst vor der Unterschrift prüfen, um sicherzustellen, dass alle darin enthaltenen Regelungen korrekt sind. Es ist insbesondere wichtig darauf zu achten, dass Details nicht nur unmissverständlich geregelt, sondern auch eindeutig benannt werden. Auf diese Weise schützen Sie sich vor späteren Problemen und langwierigen Rechtsstreits.
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‌Um genügend Zeit für eine eingehende Prüfung des Immobilienkaufvertrags zu haben, sollten Sie darauf bestehen, den Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zu erhalten. Achten Sie bei der Prüfung des Grundstückskaufvertrags auf folgende Punkte:
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‌Der Vertrag muss eine genaue Angabe darüber enthalten, wer aktuell im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Wird der Eigentümer beim Notartermin vertreten, muss dem Vertrag eine schriftliche Vollmacht, die den Vertreter eindeutig benennt, beigefügt werden.
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‌Als Käufer sollten Sie einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern, um den Vertrag hinsichtlich der relevanten Daten des Grundstücks zu überprüfen. Gleichzeitig können Sie kontrollieren, ob eventuell vorhandene Belastungen des Grundstücks korrekt in den Immobilienkaufvertrag übernommen wurden.
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‌Der Grundstückskaufvertrag muss eindeutige Informationen hinsichtlich des baurechtlichen Zustands enthalten, also eine Angabe darüber ob ein bebautes oder ein unbebautes Grundstück verkauft wird. Handelt es sich um Bauland, muss dies vom Verkäufer durch eine Beschaffenheitsbeschreibung zugesichert sein. Wenn Sie jedes Risiko vermeiden wollen, informieren Sie sich beim zuständigen Bauamt darüber, ob Ihr geplantes Bauvorhaben auf dem betreffenden Grundstück zulässig ist. Erst nach positivem Bescheid der Bauvoranfrage sollte der Kaufvertrag unterschrieben werden.
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‌Kontrollieren Sie die Angabe des Kaufpreises (Zahlendreher ausschließen). Bei einem mit Grundpfandrechten belasteten Grundstück darf der Kaufpreis nicht unter den Belastungen liegen. Das garantiert, dass die vorhandenen Belastungen mit dem Kaufpreis getilgt werden können.
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‌Da der Verkäufer nicht für die Grundstücksgröße haftet und die Angaben im Grundbuch ebenfalls nicht verbindlich sind, ist es sinnvoll, eine Vereinbarung über einen finanziellen Ausgleich in den Immobilienkaufvertrag aufzunehmen. Soll das Grundstück bebaut werden, ist ohnehin eine Vermessung notwendig.
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‌Vor der Vertragsunterzeichnung sollte der Käufer durch ein Bodengutachten klären, ob die Bodenbeschaffenheit in Ordnung ist. Dafür benötigt der Käufer die Einverständniserklärung des Eigentümers. Es ist außerdem empfehlenswert, darüber hinaus einen Passus im Grundstückskaufvertrag aufzunehmen, der zusichert, dass der Verkäufer keine Kenntnis über Altlasten und verdeckte Mängel hat.
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‌Beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie werden Gewährleistungsrechte (Nacherfüllung, Kaufpreisminderung, Schadensersatz und Rücktritt) üblicherweise ausgeschlossen. Allerdings darf der Verkäufer keine relevanten Mängel verschweigen, da er ansonsten dennoch haftet. Das gilt jedoch nur, wenn der Käufer dem Verkäufer ein arglistiges Verschweigen des Mangels nachweisen kann. Käufer sollten deshalb vor dem Kauf einer gebrauchten Immobilie ein professionelles Immobiliengutachten anfertigen lassen, das vor derartigen bösen Überraschungen schützt. Besteht ein konkreter Verdacht, dass sich auf dem Grundstück kontaminierte Altlasten befinden, kann ein befristetes Rücktrittsrecht in den Immobilienkaufvertrag aufgenommen werden.
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‌Wurde eine neue Immobilie gekauft, besteht eine gesetzliche Gewährleistungsfrist von fünf Jahren.
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‌Die Fälligkeit des Kaufpreises darf erst eintreten, wenn alle Genehmigungen vorliegen und im Grundbuch eingetragene Belastungen, die nicht übernommen werden, tatsächlich aus dem Grundbuch gelöscht wurden.
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‌Bestehen Sie als Käufer darauf, dass eine Auflassungsvormerkung in den Grundstückskaufvertrag aufgenommen wird. Auf diese Weise verhindern Sie, dass der Verkäufer vor der Eigentumsübertragung weitere Belastungen vornimmt oder das Grundstück sogar anderweitig verkauft. Die Auflassungsvormerkung ist sehr wichtig, denn sie schützt den Käufer, der trotz unterschriebenem Kaufvertrag noch nicht Eigentümer des Grundstücks ist.
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‌Die Auflassungsvormerkung gilt für die Zeit bis zur endgültigen Umschreibung des Grundstücks im Grundbuch, die wiederum vom Notar durchgeführt wird. Wenn die Auflassungsvormerkung in der Abteilung II des Grundbuchs eingetragen wurde, kann der Verkäufer nicht mehr über das Grundstück verfügen. Sie haben als Käufer sofort einen rechtmäßigen Anspruch auf das Grundstück und können Verfügungen wie eine Zwangsvollstreckung verhindern. Gläubiger haben keinen Zugriff auf die Immobilie und eine Insolvenz des Verkäufers hat keine Auswirkungen auf den Verkauf.
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‌Sogar bei einem unterschriebenen Kaufvertrag haben Verkäufer und Käufer beim Eintritt bestimmter Voraussetzungen ein Recht darauf, vom Vertrag zurückzutreten und demenentsprechend eine Rückabwicklung zu verlangen. Wurden im Immobilienkaufvertrag keine dementsprechenden Regelungen vereinbart, gelten die gesetzlichen Vorschriften. Ein Widerrufsrecht ist nur gegeben, wenn dies freiwillig im Immobilienkaufvertrag vereinbart wurde. Wurde ein Widerrufsrecht vereinbart, beträgt die Frist für den Widerruf meist 14 Tage.
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Ein Verkäufer kann nur beim Zahlungsverzug des Käufers vom Grundstückskaufvertrag zurücktreten. Bevor der Verkäufer beim Zahlungsverzug eine Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen kann, muss er den Käufer jedoch mahnen. Ist im Kaufvertrag eine Zahlungsfrist angegeben, gerät der Käufer auch ohne vorherige Mahnung in Verzug. Dennoch wird dem Käufer meist eine Nachfrist gesetzt. Verstreicht diese ebenfalls, hat der Verkäufer folgende Rechte:
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‌• Einfordern von Verzugszinsen (i. d. R. fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz)
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‌• Rücktritt und Rückabwicklung (ohne Vereinbarung und ohne Fristsetzung)
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‌• Schadensersatz für den Verzug
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‌• Einfordern der Zahlung des Kaufpreises
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‌Der Schadensersatz gleicht den finanziellen Schaden des Verkäufers aus und umfasst die Rechtsverfolgungskosten und die Notarkosten für das Aufsetzen des Rückabwicklungsvertrags. Des Weiteren kann der Verkäufer den Differenzbetrag fordern, wenn er das Grundstück nur noch zu einem geringeren Preis verkaufen kann. Weist der Verkäufer außerdem nach, dass er mit dem Kaufpreis einen Gewinn erwirtschaftet hätte, muss der Käufer auch für diesen entgangenen Gewinn Schadensersatz leisten. Schließlich muss der Käufer den sogenannten Mietwertvorteil erstatten, wenn er die Immobilie bereits genutzt hat.
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‌Will der Verkäufer den Verkauf nicht rückabwickeln, kann er auf Zahlung des Kaufpreises bestehen und dies wiederum auf dem Wege der Zwangsvollstreckung oder auf dem Wege eines Klageverfahrens durchsetzen.
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‌Da beim Kauf einer gebrauchten Immobilie meist ein Gewährleistungsausschluss erfolgt („gekauft wie gesehen“), kann ein Rücktritt vom Kaufvertrag nur durchgesetzt werden, wenn der Mangel arglistig verschwiegen wurde. Diese Arglist nachzuweisen, ist jedoch in der Praxis schwierig.
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‌Beim Kauf einer neuen Immobilie besteht eine fünfjährige Gewährleistung. Liegen wesentliche Mängel vor, wird Schadensersatz fällig. Es wird ein „kleiner Schadensersatz“ gewährt, der die Kosten der Mängelbeseitigung einschließt, oder ein „großer Schadensersatz“, der eine Rückabwicklung des Kaufvertrags ermöglicht. Darüber hinaus berechtigt der Anspruch auf einen großen Schadensersatz die Forderung aller mit der Investitionsentscheidung verbundenen Kosten (z. B. Maklerprovision, Finanzierungskosten, Modernisierungskosten, Notar- und Grundbuchkosten, Verfahrenskosten).
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‌Der Vorvertrag bindet Käufer und Verkäufer, wird notariell beurkundet und verursacht somit Kosten. Beide Vertragsparteien vereinbaren, zu einem späteren Zeitpunkt einen Immobilienkaufvertrag abzuschließen. Der Vorvertrag ist im Gegensatz zur Reservierungsvereinbarung rechtlich bindend und bietet Käufern und Verkäufern Sicherheit. Ein Rücktritt ist möglich, in diesem Fall muss jedoch ein Schadensersatz gezahlt werden, die vorher festgelegt wird. Der Vorvertrag bietet die Option, die Entscheidung nochmals zu überdenken und den Schadensersatz beim Widerruf zu begrenzen. Außerdem schützt ein Vorvertrag davor, dass eine Vertragspartei vor dem Notartermin abspringt.
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