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Immobilienkredit: Antrag, Arten und Abschluss

Zur Finanzierung der Traumimmobilie wird von den meisten Deutschen ein Kredit bzw. ein Darlehen aufgenommen. Im Rahmen eines Immobilienkredits sind einige Aspekte bei der Antragsstellung und beim Abschluss zu beachten. Was man bei hierbei beachten sollte, erfahren Sie hier.

Definition und Funktionsweise Immobilienkredit


‌Bei einem Immobilienkredit handelt es sich um eine Immobilien- bzw. Baufinanzierung. Die Finanzierung der Immobilie wird durch einen Kredit bzw. ein Darlehen ermöglicht. In der Regel ist ein Immobilienkredit ein sogenanntes Annuitätendarlehen.

‌Bei dieser Ausführung des Kredits bezahlt der Kreditnehmer dem Kreditgeber (in den meisten Fällen der Bank) immer gleichbleibende Raten. Diese Rate setzt sich aus dem Zins und der Tilgung zusammen. 
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  •  Der Zins ist der Anteil der Rate, welcher für die Zahlung der Zinsen herangezogen wird. 
  •  Die Tilgung bezeichnet den Betrag, welcher direkt zum Zurückzahlen der Darlehenssumme verwendet wird. 

  • ‌‌Der Anteil von Zins und Tilgung unterscheiden sich jedoch von Rate zu Rate. Der Zins wird nämlich immer von der noch offenen Restschuld berechnet. Das heißt: Ist bei der Restschuld ein hoher Betrag offen, sind die Zinsen höher als bei einem niedrigeren Betrag. Dadurch ist der Zinsanteil am Anfang höher als am Ende. ‌ ‌

    ‌Durch die im Kreditvertrag festgelegten Parameter wie Zins, Zinsbindung sowie die Höhe der Rate hat der Kreditnehmer stets einen guten Überblick über die Finanzen und eine gewisse Planungssicherheit. Außerdem gibt es die Chance, einen Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungen zu vereinbaren. ‌ 

    ‌‌In der Regel vergeben Banken und Kreditinstitute Immobilienkredite nur unter der Prämisse des Kaufs oder Baus einer Immobilie. Eben genau diese Immobilien dienen im Fall der Krediterteilung als Sicherheit für die geliehene Kreditsumme. ‌ ‌

    ‌Ausschlaggebend für diese Sicherheit ist eine Eintragung im Grundbuch. In dieser Grundbuchseintragung sind die Ansprüche der Bank an den Kreditnehmer dokumentiert. Durch diese Eintragung, welche auch Grundschuld genannt wird, erwirbt die Bank ein Grundpfandrecht an der Liegenschaft. Dadurch ist die Einleitung einer Zwangsversteigerung möglich. ‌

    ‌ ‌Diese muss jedoch nur dann eingeleitet werden, wenn der Kreditnehmer nicht im Stande ist, seine Raten zu bezahlen bzw. mit diesen im Rückstand ist. Die Grundschuld ist eine Sicherung der Bank, um im Falle eines Zahlungsausfalls am Ende nicht leer auszugehen. Deshalb sind die Zinsen durch das geringere Risiko im Normalfall niedriger als zum Beispiel bei einem Ratenkredit. ‌ ‌

    ‌Sobald die Kreditsumme vollständig getilgt wurde, wird die Eintragung im Grundbuch herausgestrichen. Es besteht die Möglichkeit, die Eintragung bestehen zu lassen und als Sicherheit für einen anderen Form des Kredits zu nutzen.

    Antrag auf einen Immobilienkredit


    ‌Bei einem Antrag auf einen Immobilienkredit sind einige wichtige Punkte zu beachten. 

    ‌1. Erstens sollten sich Kreditnehmer genau überlegen, welche Art von Immobilie sie erwerben möchten. Zudem ist in Betracht zu ziehen, wie hoch die Gesamtkosten für diese Immobilie sein werden und wie viel man davon selbst aufbringen kann. Weiters muss man sich überlegen, wann man schuldenfrei sein will und wie viel Geld im Monat für die Bezahlung der Rate zur Verfügung steht. 

    ‌2. Bevor man ein Beratungsgespräch für eine Immobilienfinanzierung in Erwägung zieht, sollte man den Marktzinssatz beobachten. Innerhalb von ein oder zwei Monaten kann der Zinssatz bis zu einem halben Prozent fallen. Durch genaues Beobachten ist ein niedrigerer Zinssatz möglich, was eine deutliche Kostenersparnis hervorruft. 

    ‌3. Außerdem sind einige Dokumente für den Antrag eines Kredits notwendig: 
  •  Einkommensnachweise sowie Vermögensaufstellungen ‌
  •  Sicherheiten oder die Immobilie als Sicherheit angeben 
  •  Ausweisdokumente
  •  Baugenehmigungen, Flächenberechnungen, Baupläne, Fotos der Immobilie 
  •  Gegebenenfalls: Auflistung von laufenden Krediten und Unterhaltszahlungen, Nachweise über Mieteinkünfte, bei Selbstständigen die Einkommensteuererbescheide der letzten zwei Jahre sowie die Einnahmen-Überschuss-Rechnungen für Geschäftsjahre, für die noch kein Steuerbescheid vorliegt ‌

  • ‌‌4. Einer der wichtigsten Punkte ist die Wahl des Anbieters. Die meisten Kreditanwärter erwägen eine Immobilienfinanzierung bei der Bank, bei der sie bereits ihr Girokonto führen. Es sollte aber nicht für selbstverständlich genommen werden, dass die Hausbank die günstigsten Konditionen verspricht. Deshalb ist es wichtig, auch Angebote von anderen Banken und Kreditinstituten in Betracht zu ziehen. ‌ ‌

    ‌5. Zu einem Beratungsgespräch sollte man gut vorbereitet und in angemessener Kleidung sowie pünktlich erscheinen. Dadurch erscheint man sehr kompetent und wirkt sympathisch. Durch eine freundliche Gesprächsführung fallen auch die Besprechung ernsterer Themen leichter. Außerdem sollte der Kreditnehmer sich wie auch seinem Gegenüber ehrlich bezüglich seiner finanziellen Situation und Zukunft sein. ‌ ‌

    ‌6. Seit dem 21. März 2016 sind Banken und Kreditinstitute laut § 18a KWG (Kreditwesengesetz) verpflichtet, den Kreditnehmer ausführlich über die Risiken eines Kredits zu informieren. Sollten Banken dieser Pflicht nicht nachkommen, bestehen hier besondere Schutzfunktionen für den Konsumenten.
    Hinweis:
    Man sollte sich auf ein Beratungsgespräch gut vorbereiten und schon im Vorfeld genau wissen, was man will. Wenn man sich gut vorbereitet und genaustens informiert, kann man die Schwächen eines ungeübten Bankangestellten beseitigen. Denn versteht man die einzelnen Punkte im Kreditvertrag gut, kann man schnell mal ein paar hundert bis ein paar tausend Euro sparen.

    Tilgungsmodelle und andere Kreditarten zur Immobilienfinanzierung


    ‌Beim Immobilienkredit wird meist ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Raten gewählt. Es gibt jedoch noch andere Darlehensarten, welche für einen Immobilienkredit in Frage kommen: 
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  • Volltilgerdarlehen: 
    ‌‌Das Volltilgerdarlehen ist durch hohe konstante Raten mit fixer Zinsbindung gekennzeichnet. Da die Laufzeit mit der Zinsbindung abgestimmt wird, erhält man durch dieses Darlehen die Möglichkeit, am Ende der Zinsbindung ohne Restschuld auszusteigen.
  • Endfälliges Darlehen:
    ‌Der Unterschied zu Annuitäten- oder Volltilgerdarlehen ist der, dass beim endfälligen Darlehen die Darlehenssumme am Ende der Zinsbindung im vollen Umfang zurückbezahlt wird. Während der Laufzeit müssen lediglich die vereinbarten Zinsen beglichen werden.
  • ‌Variables Darlehen: 
    ‌‌Beim variablen Darlehen ändern sich die Zinsen im Dreimonatsrhythmus. Die Zinsen orientieren sich am EURIBOR und liegen durch den Aufschlag der Bank meist 1-2 % über dem Marktzins. ‌
  • Bauspardarlehen: 
    ‌‌Im Falle eines Bauspardarlehens wird mit den Banken ein Bausparvertrag abgeschlossen. Dieser setzt sich aus einem Bausparer und einem Darlehen zusammen. In der Ansparphase wird vom Darlehensnehmer eine vereinbarte Summe angespart und in der Darlehensphase wird das ausbezahlte Darlehen an die Bank zurückbezahlt. 

  • ‌‌Wenn man eine Immobilienfinanzierung anstrebt, sollte man auch andere Kreditarten in Betracht ziehen. Die Wichtigsten sind hier zusammengefasst:
  • Avalkredit: ‌
    ‌Der Avalkredit ist keine herkömmliche Kreditart. Denn hier wird nicht Kapital an den Kreditnehmer weitergegeben, sondern die Kreditwürdigkeit der Bank oder des Kreditinstituts wird geborgt.
  • Baukredit: ‌
    ‌Der Baukredit ist eine Form der Immobilienfinanzierung, welche zum Zweck eines Neu- oder Umbaus vergeben wird. Ein Baukredit wird in der Regel als Annuitätendarlehen oder Volltilgerdarlehen ausgeführt. ‌
  • Beamtenkredit: 
    ‌‌Beim Beamtenkredit handelt es um einen normalen Ratenkredit, bei welchem Beamten besseren Konditionen bekommen, als ihn andere Kreditnehmer bekommen. Niedrige Zinsen und lange Laufzeiten sind besonders reizvoll für die Kreditnehmer.
  • Onlinekredit: 
    ‌‌Ein Onlinekredit unterscheidet sich in der Regel nicht vom Ratenkredit. Jedoch gibt es bei den meisten Onlinekrediten eine Höchstgrenze wie etwa 75.000 Euro. 

  • ‌‌Er bietet aber im Vergleich zum Ratenkredit einige Vorteile wie die ständige Verfügbarkeit, geringe Kreditkosten durch weniger Personalkosten, schnellere Bearbeitungszeit sowie Unverbindlichkeit gegenüber der Banken und eine relative schufaneutrale Erteilung des Kredits.

    ‌ ‌Zu den Nachteilen gehören etwa die fehlende persönliche Kommunikation und eine sinkende Hemmschwelle für die Aufnahme von Onlinekrediten. ‌
  • ‌Privatkredit: 
    ‌‌Im Rahmen eines Privatkredits können die Kreditnehmer einen Kredit bei Privatpersonen wie bei der Familie oder bei Freunden aufnehmen. Das bedeutet, dass der Vertrag zwischen zwei oder mehreren Privatpersonen zustande kommt. 

  • ‌‌Zu den wichtigsten Unterschieden zwischen Privat- und Geschäftskrediten (Kredit zwischen Privatperson und einer Bank) zählen die Laufzeit, die Bonitätsprüfung und die Abfrage bei der SCHUFA sowie die gesetzlichen Vorschriften bei der Gestaltung des Vertrages. Außerdem werden bei Privatkrediten in den meisten Fällen keine Sicherheiten verlangt. ‌
  • Ratenkredit: 
    ‌‌Ein Ratenkredit ist nicht zweckgebunden und wird auch Konsumentenkredit genannt. Im Grunde gilt eine gleichbleibende Rate bis zur Schlusstilgung. Laufzeit und Zinsen bestimmen die Ratenhöhe.

  • Immobilienkredit mit negativer oder ohne SCHUFA


    ‌Die SCHUFA ist ein privatwirtschaftliches Unternehmen, welches wirtschaftsrelevante Daten der Deutschen sammelt und sie bei Abfrage an Banken weitergibt. 

    ‌Der sogenannte SCHUFA-Score wird aus den gesammelten Informationen erstellt. Je höher der Wert, desto besser ist die Zahlungsfähigkeit des Bewerteten. Wenn man einen negativen Score besitzt, bedeutet das ein höheres Ausfallrisiko für die Bank. Es gibt dennoch eine Möglichkeit an die Finanzierung der Immobilie zu kommen: 
  • Immobilienkredit trotz negativer SCHUFA: ‌
    ‌Auch mit negativer SCHUFA ist ein Immobilienkredit in der Regel möglich. Dem Kreditnehmer sollte aber bewusst sein, dass sich die Chancen auf einen positiven Bescheid der Bank erhöhen, wenn man eine Finanzierung gemeinsam mit einem Partner anstrebt. Sollte man in keiner Beziehung sein, ist ein Bürge von Vorteil. 

  • ‌‌Außerdem sollte man über ein angemessenes Eigenkapital sowie über einen sicheren Job und ein entsprechendes Einkommen verfügen. ‌ ‌

    ‌Durch diese Punkte ist auch bei negativer SCHUFA ein Immobilienkredit möglich. Die Bank bzw. das Kreditinstitut werden die Zinsen durch den negativen SCHUFA-Score höher ansetzen. Durch die höheren Zinsen wird das größere Risiko kompensiert.
  • Immobilienkredit ohne SCHUFA: 
    ‌‌Laut deutschem Gesetz sind Banken und Kreditinstitute dazu verpflichtet, bei Krediten eine Abfrage der Bonität zu machen. Deshalb ist es in Deutschland nicht möglich, einen Immobilienkredit ohne SCHUFA zu bekommen. Die einzige Ausnahme stellt der Kleinkredit bis zu tausend Euro dar. ‌
  • Vor- und Nachteile


    ‌Bei einem Immobilienkredit gilt es, stets Vor- und Nachteile abzuwägen.
    Vorteile: 

  • Durch Sicherheit bessere Konditionen 
  • Planungssicherheit - Tilgungsplan 
  • Zinsbindung - konstanter Zinssatz 
  • Bei jeder Rate erhöht sich der Tilgungsanteil 
  • Sondertilgungen etc. können vertraglich vereinbart werden

  • Nachteile: 
  • Lange Laufzeit 
  • Restschuld 
  • Eingeschränkte Flexibilität 
  • Eintrag in die SCHUFA möglich

  • Abschluss und Kündigung Immobilienkredit


    ‌Der Abschluss eines Immobilienkredits erfolgt über die Unterfertigung eines Kreditvertrages. Es handelt sich hier um einen schuldrechtlichen Vertrag. Das heißt, man borgt sich etwas aus und muss es dann in einer vereinbarten Menge zurückgeben. 

    ‌Da man im Falle einer Immobilienfinanzierung grundsätzlich von einem Darlehen spricht, finden Sie genauere Informationen zu einem Kreditvertrag ebenfalls im Artikel Darlehensvertrag

    ‌In der Regel kann man laut § 355 Abs2 BGB 14 Tage nach Vertragsabschluss ohne Angabe von Gründen den Vertrag kündigen - dies ist das sogenannte Widerrufsrecht. 

    ‌Eine vorzeitige Kündigung ist nur unter besonderen Umständen, wie Trennung, Todesfall oder unerwartetes Erbe, möglich. Bei einer vorzeitigen Kündigung muss in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichtet und die Kündigungsfrist eingehalten werden. 

    ‌Laut einem Urteil vom EuGH (Europäischer Gerichtshof) hat man die Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen, wenn das Widerrufsrecht nicht umfassend und klar formuliert wurde. Wenn man eine Kündigung unter diesen Punkten tätig, muss man keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. 

    ‌Außerdem besteht bei einem Vertrag mit einer Laufzeit von mindestens 10 Jahren, nach § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Durch dieses Recht kann man mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Kredit austreten. Es muss allerdings beachtet werden, dass der Vertrag nach Unterzeichnung 10 Jahre alt ist und in der Zwischenzeit keine Veränderung vorgenommen wurde.

    Immobilienkredit – Immobilien einfach erklärt

    Was ist ein Immobilienkredit?

    Ein Immobilienkredit wird zur Finanzierung einer Immobilie verwendet. Es handelt sich hier in der Regel um ein Annuitätendarlehen. Das bedeutet, dass die Raten, welche sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen, immer gleich hoch sind.

    ‌Weiterlesen: Was ist ein Immobilienkredit?

    Wie läuft ein Antrag eines Immobilienkredits ab?

    Wenn man sich überlegt hat, eine Immobilie zu kaufen oder zu errichten aber nicht über genügend Eigenkapital verfügt, kann man einen Antrag auf einen Immobilienkredit stellen. Neben der Volljährigkeit und dem Wohnsitz in Deutschland sind auch Einkommensnachweise bei der Bank vorzulegen. Nach eingehender Bonitätsprüfung erteilt die Bank entweder eine Zu- oder Absage.

    ‌Weiterlesen: Wie läuft ein Antrag eines Immobilienkredits ab?

    Welche Tilgungsmodelle eines Immobilienkredits sind in Betracht zu ziehen?

    Die meistgewählte Tilgungsart ist die des Annuitätendarlehens mit immer gleichbleibender Ratenhöhe. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit eines endfälligen Darlehens, bei welchem die Tilgungssumme erst am Ende der Laufzeit bezahlt werden muss.

    ‌Weiterlesen: Welche Tilgungsmodelle eines Immobilienkredits sind in Betracht zu ziehen?

    Welche Kreditarten sollte man mit dem Immobilienkredit vergleichen?

    Der Vergleich verschiedener Kreditarten ist ein wesentlicher Punkt, welcher von allen Kreditnehmern beachtet werden soll. Avalkredit, Baukredit oder Beamtenkredit gehören genau so wie Onlinekredit, Privatkredit und Ratenkredit zu den Kreditarten, welche eine Immobilienfinanzierung ermöglichen.

    ‌Weiterlesen: Welche Kreditarten sollte man mit dem Immobilienkredit vergleichen?

    Ist ein Immobilienkredit trotz negativer oder ohne SCHUFA möglich?

    Es ist durchaus möglich, eine positive Antwort der Bank zu bekommen, wenn man einen negativen SCHUFA-Score besitzt. Wenn man gemeinsam mit einem Partner oder mit einem Bürgen einen Antrag unterzeichnet, steht einer Immobilienfinanzierung im Grunde nichts im Weg. Ein Kredit ohne SCHUFA ist in Deutschland per Gesetz verboten.

    ‌Weiterlesen: Ist ein Immobilienkredit trotz negativer oder ohne SCHUFA möglich?

    Welche Vor- und Nachteile gibt es beim Immobilienkredit?

    Zu den Vorteilen beim Immobilienkredit zählen unter anderem die Planungssicherheit, der konstante Zinssatz sowie die möglichen Sondertilgungen, welche vertraglich vereinbart werden können. Zu den negativen Aspekten zählen zum Beispiel ein Eintrag in der SCHUFA oder die lange Laufzeit.

    ‌Weiterlesen: Welche Vor- und Nachteile gibt es beim Immobilienkredit?

    Was sollte man bei der Kündigung eines Immobilienkredits beachten?

    Unter gewissen Bedingungen ist eine vorzeitige Kündigung möglich. Hierbei sollte jedoch beachtet werden, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten ist. Außerdem gibt es die Möglichkeit auf ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahre Vertragsbestand.

    ‌Weiterlesen: Was sollte man bei der Kündigung eines Immobilienkredits beachten?

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