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In den meisten Fällen einer Immobilienfinanzierung besteht nach Ende der Zinsbindungsfirst eine Restschuld. Um nicht variablen Zinsen ausgesetzt zu sein, wird in den meisten Fällen eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen. Welche Punkte zu beachten sind, erfahren Sie hier.
Definition einer Anschlussfinanzierung bei Immobilien
Eine Anschlussfinanzierung kann auch als Fortführung einer bestehenden Immobilien- bzw. Baufinanzierung bezeichnet werden. Man benötigt eine solche Anschlussfinanzierung also, wenn nach Ende der Zinsbindung eines laufenden Darlehens oder eines laufenden Kredits noch eine Restschuld bestehen bleibt.
Wenn man für die Finanzierung seiner Immobilie ein Darlehen oder einen Kredit aufgenommen hat, dieser mit einer Zinsbindungsfrist vereinbart wurde und nach dieser Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld besteht, sollte man sich Gedanken über eine Anschlussfinanzierung machen.
Es gibt hier verschiedene Varianten einer Anschlussfinanzierung:
Prolongation:
Die Prolongation wird überwiegend als Verlängerung einer bestehenden Baufinanzierung bezeichnet. Im Falle des Bestehens einer Restschuld nach der Zinsbindung, ist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Dies sieht bei einer Prolongation folgendermaßen aus:
Der Darlehensnehmer verlängert die bestehende Finanzierung bei der gleichen Bank. Nur die Zinsen und die Zinsbindung werden neu festgelegt, die restlichen Konditionen bleiben beim Alten. Nach Ablauf der Zinsbindung wird die Restschuld mit den geänderten Konditionen weiterfinanziert.
Die Prolongation wird überwiegend als Verlängerung einer bestehenden Baufinanzierung bezeichnet. Im Falle des Bestehens einer Restschuld nach der Zinsbindung, ist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Dies sieht bei einer Prolongation folgendermaßen aus:
Der Darlehensnehmer verlängert die bestehende Finanzierung bei der gleichen Bank. Nur die Zinsen und die Zinsbindung werden neu festgelegt, die restlichen Konditionen bleiben beim Alten. Nach Ablauf der Zinsbindung wird die Restschuld mit den geänderten Konditionen weiterfinanziert.
Umschuldung:
Die Ablösung eines bestehenden Darlehens beim jetzigen Kreditinstitut durch ein neues Darlehen bei einem anderen Kreditinstitut wird Umschuldung genannt. Der Hauptpunkt für diese Art der Anschlussfinanzierung ist ein besserer Zinssatz. Dadurch kann sich der Darlehensnehmer viel Geld sparen.
Die Kündigung bei der alten Bank sollte erst erfolgen, wenn bereits ein neuer Darlehensvertrag mit der neuen Bank existiert. Dies ist eine reine Sicherheitsmaßnahme, da man im schlimmsten Fall ohne eine Anschlussfinanzierung dasteht.
Außerdem muss man beachten, dass bei einer Umschuldung zwar günstigere Konditionen möglich sind, aber auch sind Gebühren beim Grundbucheintrag zu entrichten sind und man sich einer erneuten Bonitätsprüfung unterziehen muss.
Die Ablösung eines bestehenden Darlehens beim jetzigen Kreditinstitut durch ein neues Darlehen bei einem anderen Kreditinstitut wird Umschuldung genannt. Der Hauptpunkt für diese Art der Anschlussfinanzierung ist ein besserer Zinssatz. Dadurch kann sich der Darlehensnehmer viel Geld sparen.
Die Kündigung bei der alten Bank sollte erst erfolgen, wenn bereits ein neuer Darlehensvertrag mit der neuen Bank existiert. Dies ist eine reine Sicherheitsmaßnahme, da man im schlimmsten Fall ohne eine Anschlussfinanzierung dasteht.
Außerdem muss man beachten, dass bei einer Umschuldung zwar günstigere Konditionen möglich sind, aber auch sind Gebühren beim Grundbucheintrag zu entrichten sind und man sich einer erneuten Bonitätsprüfung unterziehen muss.
Forward Darlehen:
Zu guter Letzt gilt es noch, das Forward Darlehen als eine Art der Anschlussfinanzierung zu erwähnen. Mit dieser Sonderform können bereits 5 Jahre vor dem Ende der Zinsbindung günstige Zinsen gesichert werden.
Nach dem Einholen von Angeboten und der Auswahl des Angebots mit den besten Konditionen wird mit dem gewünschten Kreditinstitut ein Darlehensvertrag abgeschlossen. Der Ablauf des Forward Darlehens ist aufgebaut wie beim Annuitätendarlehen und durch konstante Raten ausgezeichnet.
Mehr Informationen zum Forward Darlehen.
Zu guter Letzt gilt es noch, das Forward Darlehen als eine Art der Anschlussfinanzierung zu erwähnen. Mit dieser Sonderform können bereits 5 Jahre vor dem Ende der Zinsbindung günstige Zinsen gesichert werden.
Nach dem Einholen von Angeboten und der Auswahl des Angebots mit den besten Konditionen wird mit dem gewünschten Kreditinstitut ein Darlehensvertrag abgeschlossen. Der Ablauf des Forward Darlehens ist aufgebaut wie beim Annuitätendarlehen und durch konstante Raten ausgezeichnet.
Mehr Informationen zum Forward Darlehen.
Vor- und Nachteile der einzelnen Anschlussfinanzierungsarten
Bei der Wahl der Anschlussfinanzierung muss man bedenken, dass jede Variante ihre Vor- und Nachteile mit sich bringt.
Im Falle einer Prolongation zählen keine Gebühren wegen einer Änderung im Grundbuch, keine erneute Prüfung der Bonität und das Verfügen der Bank über alle Unterlagen zu den Vorteilen. Ein Nachteil der Prolongation ist, dass bei anderen Banken bzw. Kreditinstituten höchstwahrscheinlich niedrigere Zinsen verfügbar sind.
Bei einer Umschuldung sind die niedrigeren Zinsen und eine günstigere Finanzierung die positiven Aspekte. Auf der anderen Seite sind Gebühren bei der Grundbuchsänderung zu begleichen und man muss sich einer erneuten Bonitätsprüfung unterziehen.
Durch das Forward Darlehen kann man sich gegen steigende Zinsen in der Zukunft absichern und es verschafft Planungssicherheit. Im Gegensatz dazu berechnet die Bank einen Zinsaufschlag und falls die Zinsen sinken, kann man von diesen nicht mehr profitieren.
Beantragung und Vorgang
Eine Beantragung einer Anschlussfinanzierung muss je nach Art zu verschiedenen Zeitpunkten in Betracht gezogen werden.
Im Falle eine Prolongation oder einer Umschuldung sollte man Angebote von verschiedenen Banken und Kreditinstituten in etwa 12 Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist einholen. Auch den Abschluss dieser Anschlussfinanzierung kann man ab 12 Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist in Erwägung ziehen.
Wenn man sich schon früher mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen will und sich die gerade günstigen Zinsen sichern möchte, sollte man über ein Forward Darlehen nachdenken. Denn bei einem Forward Darlehen ist ein Vertragsabschluss bereits fünf Jahre vor Ende der Zinsbindungsfrist möglich.
Nach Betrachtung der verschiedenen Angebote sollte nach sorgfältiger Überlegung eines ausgewählt werden. Hier spielen sowohl Zinsen und Laufzeit als auch Sondertilgungen und Ausstiegsmodalitäten eine wichtige Rolle.
Hat man sich für ein Angebot entschieden, muss man mit der Bank die Art des Darlehens oder des Kredits besprechen und auswählen.
Genaueres finden Sie außerdem im Artikel Anschlussfinanzierung Vorgang.
Abschluss und Kündigung
Der Abschluss einer Anschlussfinanzierung erfolgt wie bei einem Darlehen oder einem Kredit über den sogenannten Darlehens- bzw. Kreditvertrag. In einem derartigen Vertrag sollten die Parteien die Bedingungen besonders genau bestimmen, um mögliche zukünftige Konflikte vorzubeugen. Vor allem in Bezug auf die Immobilie als Form der Sicherheit.
Wenn man die Kündigung einer Anschlussfinanzierung in Erwägung zieht, gibt es hier verschiedene Arten. Zuerst gibt es die Möglichkeit, die Anschlussfinanzierung vorzeitig zu kündigen. Hier sind jedoch einige Punkte zu beachten. Grundsätzlich sollte man einen speziellen Grund vorweisen können und Kündigungsfristen einhalten.
Unter gewissen Voraussetzungen kann man kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung entrichten zu müssen. Hierzu zählen etwa die Widerrufung oder eine einvernehmliche Kündigung. Mehr dazu finden Sie im Artikel Kündigung Anschlussfinanzierung.
Außerdem besteht ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren und eine besondere Regelung für die Zeit vor der Auszahlung beim Forward Darlehen.
Arbeitslosigkeit und Selbstständigkeit
Sollte man nach dem Abschluss der laufenden Immobilienfinanzierung arbeitslos werden, besteht dennoch die Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung. Hier unterscheiden sich aber wieder die Anforderungen je nach Art der Anschlussfinanzierung.
Eine Prolongation abzuschließen wird die wenigsten Umstände mit sich bringen, da hier die bereits eingereichten Unterlagen zur Beurteilung herangezogen werden. Im Falle einer Umschuldung müssen mehrere Punkte, wie eine gemeinsame Finanzierung mit dem Partner oder einzeln, in Betracht gezogen werden. Im Grunde fallen bei einer Umschuldung höhere Zinsen an, da das Risiko für die Bank höher ist.
Bei einem Forward Darlehen macht die Bank in der Regel eine erneute Prüfung und kann die Anschlussfinanzierung zurückziehen.
Mehr Informationen finden Sie im Artikel Anschlussfinanzierung trotz Arbeitslosigkeit.
Selbstständige müssen im Falle eine Immobilienfinanzierung bzw. einer Anschlussfinanzierung ihrer Immobilie einige wesentliche Punkt beachten. Zunächst sehen die Banken bei Selbständigen ein höheres Risiko und eine aufwendigere Bonitätsprüfung. Dadurch sind Selbstständige schlechteren Konditionen ausgesetzt.
Außerdem sollte Flexibilität in der Tilgung gegeben sein, da es bei Selbstständigen selten denselben Gewinn gibt. Hierbei sollte die Bank vor allen im Hinblick auf Sonderzahlungen dem Darlehensnehmer entgegenkommen.
Ausschlaggebende Aspekte für einen positiven Bescheid der Bank sind vor allem die Höhe des Einkommens, die Dauer und Entwicklung der Selbstständigkeit sowie eine positive SCHUFA und Bonitätsprüfung.
Nähere Informationen zur Anschlussfinanzierung bei Selbstständigkeit finden Sie im Artikel Anschlussfinanzierung für Selbstständige.
Anschlussfinanzierung bei Immobilien – Immobilien einfach erklärt
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Im Rahmen einer Anschlussfinanzierung wird eine bestehende Immobilienfinanzierung fortgesetzt. Eine Anschlussfinanzierung ist notwendig, wenn nach Ende der Zinsbindungsfrist der laufenden Finanzierung eine Restschuld besteht. Man hat hier die Möglichkeit, aus Prolongation, Umschuldung oder Forward Darlehen auszuwählen.
Weiterlesen: Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Weiterlesen: Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Was muss man beim Antrag einer Anschlussfinanzierung für eine Immobilie beachten?
Je nach Art der Anschlussfinanzierung sind Fristen für einen Antrag einzuhalten. So kann man ein Forward Darlehen bereits fünf Jahre vor Ende der Zinsbindungsfrist abschließen. Bei einer Prolongation oder einer Umschuldung ist ein solcher Abschluss maximal 12 Monate vor Ende der Frist möglich.
Weiterlesen: Was muss man beim Antrag einer Anschlussfinanzierung für eine Immobilie beachten?
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Wie läuft eine Anschlussfinanzierung ab?
Der genaue Ablauf einer Anschlussfinanzierung richtet sich nach der gewählten Art des Darlehens oder des Kredits. Die mit der Bank oder Kreditinstitut ausgemachten Zinsen und Raten sind zum jeweiligen Zeitpunkt zu begleichen.
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Wie sieht ein Abschluss einer Anschlussfinanzierung bei Immobilien aus?
Der Abschluss einer Anschlussfinanzierung wird mit einem Darlehensvertrag bzw. einem Kreditvertrag besiegelt. Nach sorgfältiger Vereinbarung der beiden Parteien wird ein solcher Vertrag aufgesetzt und von beiden Parteien unterzeichnet.
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Was muss bei der Kündigung einer Anschlussfinanzierung beachtet werden?
Je nach Art der Anschlussfinanzierung gibt es verschiedene Aspekte bei der Kündigung zu bedenken. Allgemein gibt es unter besonderen Umständen die Möglichkeit, den Vertrag vorzeitig zu kündigen. Außerdem gibt es ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren Vertragslaufzeit und eine besondere Kündigung beim Forward Darlehen.
Weiterlesen: Was muss bei der Kündigung einer Anschlussfinanzierung beachtet werden?
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Bekommt man eine Anschlussfinanzierung auch bei Arbeitslosigkeit?
Grundsätzlich ist eine Anschlussfinanzierung auch bei Arbeitslosigkeit möglich. Es kommt hier auf unterschiedliche Aspekte wie die Wahl der Anschlussfinanzierung und die Personen, welche an der Anschlussfinanzierung der Immobilie beteiligt sind, an.
Weiterlesen: Bekommt man eine Anschlussfinanzierung auch bei Arbeitslosigkeit?
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Was ist bei einer Anschlussfinanzierung für Selbstständige zu beachten?
Selbstständige sind für Banken ein höheres Risiko. Das bedeutet, dass die Zinsen höher als bei Angestellten ausfallen. Außerdem müssen Selbstständige eine geeignete Höhe des Einkommens, eine entsprechende Dauer und Entwicklung der Selbstständigkeit sowie eine positive SCHUFA und Bonitätsprüfung vorweisen.
Weiterlesen: Was ist bei einer Anschlussfinanzierung für Selbstständige zu beachten?
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