AltText: Ein Paar beim Renovieren vor einer Wand.

Schönheitsreparaturen – Muss man bei Auszug die Wand streichen?

Schönheitsreparaturen sind eigentlich keine klassischen Reparaturen, sondern Ausbesserungsarbeiten. Sie fallen in der Regel durch eine längere Wohndauer an. Ob Mieter dafür verantwortlich sind, was alles zu Schönheitsreparaturen zählt und was die einzelnen Klauseln bedeuten, erfahren Sie hier.

Was sind Schönheitsreparaturen?


‌Nach mehreren Jahren Wohnen in einer Wohnung gibt es Dinge, die nicht mehr so aussehen, wie am Tag des Einzugs – das ist normal. Sogenannte Schönheitsreparaturen beziehungsweise Renovierungen gehören zum Wohnen dazu. Doch wer muss sich um diese Angelegenheiten kümmern: Vermieter oder Mieter? 

‌Laut § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet eine Mietsache (zum Beispiel eine Wohnung) in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das heißt: Der Vermieter ist laut Gesetz für anfallende Schönheitsreparaturen zuständig. Das gilt aber nur, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. 

‌Schönheitsreparaturen sind Arbeiten, die durch eine durchschnittliche Nutzung der eigenen vier Wände in der Regel entstehen. Zu Schönheitsreparaturen zählen beispielsweiße:
  • Tapezieren 
  • Wände und Decken anstreichen oder kalken  
  • Heizkörper einschließlich Heizrohre streichen  
  • Innentüren streichen  
  • Risse im Putz beseitigen  
  • Fenster und Außentüren von Innen streichen 
  • Ausbessern von Dübel-Löchern an der Wand  
  • Die Grundlage dafür bildet die Berechnungsverordnung § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV.
    Hinweis:
    Wenn im Mietvertrag beispielsweise „Die Fenster sind zu streichen.“ steht, ist der Außenbereich der Fenster automatisch inbegriffen. Das Streichen des Außenbereichs fällt aber nicht unter die Kategorie Schönheitsreparaturen, sondern Instandhaltung – und dafür ist der Vermieter verantwortlich. In so einem Fall bedeutet das: Die Klausel im Mietvertrag für die Fensterrenovierung gilt nicht mehr. Der Mieter muss demnach nicht mehr renovieren.

    Was sind keine Schönheitsreparaturen?


    ‌Dazu zählen beispielsweise:
  • Abschleifen und Versiegeln von Parkett  
  • Erneuerung des Teppichbodens  
  • Reparatur von Elektronik und Leitungen  
  • Streichen von Fenstern und Türen im Außenbereich 
  • Austausch von Türschlössern 
  • Renovierung von Gemeinschafsräumen 
  • Diese Tätigkeiten sind Aufgabe des Vermieters und müssen daher von ihm übernommen werden. Anders ist es bei Schäden. Dabei gilt: Wer für den Schaden verantwortlich ist, muss die Kosten dafür tragen. Ein Beispiel wäre Brandfleck auf der Küchenzeile oder ein Sprung im Kochfeld.

    Wer ist für Schönheitsreparaturen verantwortlich?


    ‌Das kommt auf den Zustand der Wohnung bei Einzug oder den vereinbarten Mietvertrag an. Ein einfacher Satz wie, „Der Mieter trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen.“ im Mietvertrag, überträgt die Pflicht der Renovierung an den Mieter. Wird das nicht ausdrücklich vereinbart ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich. 

    ‌Bei einer Renovierung können Sie sich an einem Urteil des Bundesgerichtshofs VIII ZR 185/14 orientieren. Als Mieter müssen Sie Schönheitsreparaturen nur durchführen, wenn Sie die Wohnung bereits renoviert übernommen haben.
    Hinweis:
    Ein Wohnungsübergabeprotokoll hilft dabei den Zustand der Wohnung bei Einzug festzustellen. Das kann Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter vermeiden. Hier geht’s zum Download für ein Wohnungsübergabeprotokoll für Mietwohnungen

    Was ist ein Übergabeprotokoll?


    ‌Die Fertigung eines Übergabeprotokolls ist dringend zu empfehlen, um böse Überraschungen zu vermeiden – auf Seite von Mieter und Vermieter. Ein Dokument, das beweisen kann, wie die Wohnung bei Einzug ausgesehen hat. Vor allem sollten Mängel, die nicht unter Schönheitsreparaturen fallen, angeführt werden. Ein Übergabeprotokoll sollte folgende Punkte enthalten:
  • Existierende Mängel notieren  
  • Notiz, auch wenn es keine Mängel gibt 
  • Zählerstand von Heizkörper und Stromzähler 
  • Wie viele Schlüssel übergeben wurden  
  • Namen der beteiligten Personen  
  • Adresse der Wohnung  
  • Datum und Uhrzeit  
  • Unterschrift
  • Wichtig zu wissen: Mit den Unterschriften beider Parteien gilt das Übergabeprotokoll sogar als Urkunde, das vor Gericht verwendet werden kann.

    Unwirksame Klauseln bei Schönheitsreparaturen


    ‌Alte Mietverträge – alte Klauseln. Immer wieder bekamen Mieter vor Gericht Recht, weil einige Klauseln für Schönheitsreparaturen als ungültig erklärt wurden – vor allem bei alten Mietverträgen. 

    ‌Solche ungültigen Vereinbarungen in Mietverträgen bedeuten: Sie, als Mieter müssen am Ende der Mietdauer keine Schönheitsreparaturen durchführen. Falls Sie die Wohnung trotzdem renoviert haben, können die Kosten auf den Vermieter übertragen werden. Viele dieser unwirksamen Schönheitsreparatur-Klauseln, finden sich in vielen Mieterverträgen wieder.

    Beispiele für unwirksame Klauseln


    ‌Nicht renovierte Wohnung 
    ‌Ein Mieter übernimmt eine nicht-renovierte Wohnung und bekommt im Gegenzug keinen angemessenen Ausgleich (Kosten für die gegeben falls übernommene Renovierung). Schönheitsreparaturen muss er in der Regel daher nicht zahlen, da der Vermieter keinen Ausgleich gezahlt hat. Aber: Der Mieter muss im Streitfall beweisen, dass die Wohnung nicht renoviert war. 

    ‌Farbwahlklausel 
    ‌Ein Vermieter darf während eines Mietverhältnisses nicht bestimmen welche Farbe die Wand, oder der Türrahmen haben soll. Das schränkt den Mieter nämlich während seines Aufenthalts in der Wohnung ein. Das ist gemäß BGH Urteil vom 20. Januar 2010, VIII ZR 50/09 unzulässig. 

    ‌Endrenovierungsklausel 
    ‌Stehen im Mietvertrag zum Beispiel Sätze wie: „Alle Räume wurden neu gestrichen, Innentüren und Türrahmen neu lackiert. Der Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug die Wohnung in dem beschriebenen Zustand zurückzugeben“, ist der Mieter nicht verpflichtet die Wohnung zu renovieren. Der Grund: So eine Klausel besagt, dass der Vermieter eine perfekt renovierte Wohnung zurückhaben möchte – egal, ob Renovierungen überhaupt nötig sind. Das ist gemäß BGH-Urteil vom 18. Februar 2009, VIII ZR 166/08 unzulässig. 

    ‌Fristen sind zu kurz 
    ‌Schönheitsreparaturen sind abhängig vom Raum alle 3,5 oder 7 Jahre durchzuführen. Bei neueren Mietverträgen sind es 5, 8 oder 10 Jahre. Stehen im Mietervertrag kürzere Fristen als die anfangs genannten, müssen diese nicht eingehalten werden. Starre Fristen Auch wenn die Renovierungsfristen im Mietvertrag korrekt angegeben sind, darf der Vermieter keinen starren Zeitplan für Renovierungen verlangen. Der Zustand der Wohnung muss miteinbezogen werden und gegebenenfalls gibt es daher Abweichungen. Zum Beispiel, wenn die Türen noch keine Gebrauchsspuren aufweisen. Formulierungen im Mietvertrag wie, „muss mindestens“, oder „spätestens“ deuten auf eine starre Klausel hin. Das ist gemäß BGH-Urteil vom 5. April 2006 VIII ZR 178/05 unzulässig. 

    ‌Quoten- und Abgeltungsklausel 
    ‌Zieht ein Mieter vor den üblichen Renovierungsfristen (zum Beispiel „Streichen der Wände alle 3 Jahre) aus der Wohnung aus, sollte man im Mietvertrag auf Abgeltungs- oder Quotenklauseln achten. Diese besagen, dass ein Mieter einen Anteil der Renovierungskosten bezogen auf die Mietdauer zahlen muss. Der BGH erklärte in seinem Urteil vom 18. März 2015 VIII ZR 242/13 die Quoten- und Abgeltungsklausel für ungültig. Der Kostenanteil sei schwierig zu ermitteln, heißt es.

    Aktuellstes BGH Urteil Schönheitsreparaturen


    ‌Kosten teilen: Die Bundesrichter aus Karlsruhe entschieden am 8.Juli 2020 mit Ihren Urteilen VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 das ein Vermieter – der eine nicht renovierte Wohnung an den Mieter übergeben hat – Schönheitsreparaturen durchführen muss. Das gilt aber nur dann: 

    ‌1) Die Renovierungspflicht konnte auch nicht durch Klauseln auf den Mieter abgewälzt werden. 

    ‌2) Der Zustand der Wohnung hat sich seit dem Einzug stark verschlechtert

    ‌Aus Mietersicht gibt es einen weiteren Punkt. Mieter müssen sich in Zukunft an den Kosten für Schönheitsreparaturen beteiligen – im Regelfall die Hälfte der Kosten.
    Hinweis:
    Bei zwei Berliner Fällen, die der Bundesgerichtshof zum Anlass für seine Urteile nahm, betrug die Mietdauer 14 beziehungsweise 25 Jahre. Dass eine Wohnung, nach einer so langen Zeit Renovierungsbedarf hat, dürfte klar sein. Fakt ist: Vermieter müssen für Schönheitsreparaturen aufkommen – auch viele Jahre nach Einzug. Sie müssen die Wohnung instand halten. Gleichzeitig müssen Mieter im Fall einer Renovierung mitzahlen, weil die Wohnung – durch die Renovierung – bessergestellt wird, als beim Einzug.
    Falls Sie unsicher sind welche Klauseln in Ihrem Mietvertrag stehen, oder wissen wollen, ob diese überhaupt wirksam sind, wäre ein Expertenrat bei einem Rechtsanwalt für Mietrecht empfehlenswert.

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    Fristen von Schönheitsreparaturen


    ‌Schönheitsreparaturen sind bereits während des Mietverhältnisses durchzuführen, wenn im Mietvertrag eine Renovierungsklausel wirksam vereinbart wurde. Sprich: Die Klausel muss gültig sein. Sollten zudem die üblichen Fristen verstreichen und die Wohnung erheblichen Renovierungsbedarf aufweisen, werden Schönheitsreparaturen fällig. Konkret: Die Wohnräume wirken abgenutzt und sind nicht mehr ansehnlich

    ‌Übliche Fristen für Renovierungen:
  • Alle 3 Jahre für Küche, Bad und Dusche  
  • Alle 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure und Toiletten  
  • Alle 7 Jahre sonstige Nebenräume 
  • Achtung:
    Werden die Fristen vom Mieter verkürzt, wird die Übertragungsklausel ungültig. Der Mieter muss demnach keine Renovierungen durchführen. Nach oben hin können die Fristen hingegen verändert werden. Statt den standardisierten Fristenplänen können 5, 8 oder 10 Jahre festgelegt werden.

    Wer muss Schönheitsreparaturen durchführen?


    ‌Grundsätzlich besagt § 535 BGB, dass der Vermieter für diese Arbeiten verantwortlich ist. Rechtlich und praktisch ist es aber möglich, diese Tätigkeiten auf den Mieter umzulegen. Aufpassen: Sie, als Vermieter müssen im Mietvertrag genau auf die Formulierungen achten. In der Vergangenheit wurden viele Renovierungsklauseln vom Bundesgerichtshof als unwirksam erklärt. Ist das der Fall, müssen Sie als Vermieter die Arbeiten aus der eigenen Tasche zahlen oder der Mieter bekommt eine Entschädigung für die geleisteten Schönheitsreparaturen.

    Ausgleich von Schönheitsreparaturen


    ‌Übergibt ein Vermieter eine nicht-renovierte Wohnung können Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter übertragen werden. Der Grund: Der Mieter könnte die Wohnung womöglich in einem besseren Zustand zurückgeben – dazu darf er nicht verpflichtet werden. 

    ‌Eine Ausnahme gibt es dennoch. Der Vermieter kann geleistete Renovierungen entsprechend ausgleichen– zum Beispiel mit Verzicht der ersten zwei Monatsmieten vom Mieter. Der Ausgleich muss gleichwertig gegenüber den Kosten für die Reparaturen sein. Es ist oft eine Einzelfallentscheidung, da Vermieter und Mieter verschiedene Vorstellungen haben können, was eine Renovierung beinhaltet.

    Kosten für Schönheitsreparaturen


    ‌Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch trägt grundsätzlich der Vermieter die Kosten für Schönheitsreparaturen. Stehen jedoch gültige Klauseln im Mietvertrag – die den Mieter zum Reparieren verpflichten – zahlt der Mieter. 

    ‌Laut § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV sind die maximalen Kosten für Schönheitsreparaturen 8,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr. Bei 70 m2 Wohnfläche wären das 595 € im Jahr. Nach fünf Jahren könnten die Kosten theoretisch 2.975 € betragen.

    Schadenersatz und Kaution


    ‌Erfüllt ein Mieter seine Pflicht zur Ausführung von Schönheitsarbeiten nicht, darf der Vermieter in Ausnahmefällen einen Teil der Kaution zurückhalten. Das gilt aber nur für eine maximale Frist von 6 Monaten ab Schlüsselübergabe. Der Mieter hat in diesem Fenster Zeit den Anspruch zu prüfen. Falls vertraglich keine Renovierungen vereinbart wurden, darf der Vermieter die Kaution nicht kürzen – auch wenn er gerne einen neuen Anstrich hätte. 

    ‌Zudem kann der Vermieter Schadenersatz vom Mieter verlangen, sobald dieser seinen Pflichten nicht nachkommt. Das regeln § 281 BGB und 282 BGB.
    Achtung:
    Sollte ein Mieter die Wohnung in einem bunten, beziehungsweise ausgefallenen farblichen Zustand hinterlassen, muss er vermutlich Schadenersatz leisten. So urteilt der Bundesgerichtshof am 6.11.2013 VIII ZR 416/12. Die Richter argumentieren, das zukünftige Mieter diesen Farbzustand nicht akzeptieren könnten.

    Wie müssen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?


    ‌Falls der Mieter – aufgrund des Mietvertrags – verpflichtet ist zu renovieren, müssen diese Arbeiten fachkundig erledigt werden. Es liegt trotzdem in der Hand des Mieters, ob die Schönheitsreparaturen von ihm selbst, oder von einer Fachfirma durchgeführt werden. Der Vermieter muss ungenaue Arbeiten aber nicht akzeptieren. Zum Beispiel: Falten in der Tapete. 

    ‌Der Mieter muss auf Nachfrage beweisen, das bestimmte Renovierungen gemacht wurden. Am besten dokumentiert der Mieter das mit:
  • Fotos  
  • Rechnungen von Handwerkern  
  • Zeugenaussagen 
  • um auf der sicheren Seite zu sein.

    Nicht renovierungsbedürftig – Was heißt das?


    ‌Die Bezeichnung „nicht renovierungsbedürftig“ bedeutet nicht, dass eine Wohnung restlos renoviert wurde. Einzelne Gebrauchsspuren werden von den Gerichten akzeptiert, solange die Wohnung gesamtheitlich in Ordnung aussieht. Falls Vermieter und Mieter nicht einig werden und es zu einem Gerichtsverfahren kommt, entscheidet der Richter im Einzelfall.

    Schönheitsreparaturen bei Auszug


    ‌Der Mieter muss – im Fall einer wirksamen Klausel im Mietvertrag – auf jeden Fall renovieren. Die Regelung sieht vor, dass der Mieter die Wohnung in einem hell-neutralen Zustand hinterlässt. Der Mieter darf beispielsweise eine rote Wand nicht einfach lassen, er muss diese in den ursprünglichen Zustand zurückbringen. Das ist gültig, wenn die letzte Renovierung erst vor kurzer Zeit stattfand. Ein paar Monate später ist die Wand rot gestrichen. Konkret geht es hierbei um keine Schönheitsreparaturen, sondern eben um den ursprünglichen Zustand der Wohnung, der wiederhergestellt werden muss. 

    ‌Sollte der Mieter der Forderung nicht sofort nachkommen, muss der Vermieter eine angemessene Frist zum Erledigen gewähren. Wenn innerhalb dieser Frist nichts geschieht, hat der Vermieter Anspruch auf Entschädigung.

    Kleinreparaturen sind nicht gleich Schönheitsreparaturen


    ‌Kleinreparaturen, auch Bagatellschäden genannt, sind Instandhaltungen beziehungsweise das Beheben kleiner Schäden bei Wasser, Elektrizität, Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenstern und Türen, sowie Rollläden. Diese können durch die Nutzung der Wohnung entstehen und entfallen entweder auf Mieter oder Vermieter.

    Wer zahlt welche Kleinreparaturen?


    ‌Ein Vermieter darf vom Mieter Geld verlangen, wenn zum Beispiel der Wasserhahn defekt ist, oder ein Türgriff klemmt. Bei einer Verkalkung in der Dusche zahlt wiederum der Vermieter. Die Kostengrenze einer Reparatur liegt laut einigen Gerichten zwischen 75 und 110 Euro. Wichtig: Nicht nur einzelne Reparaturen fallen ins Gewicht, sondern auch die Höchstgrenze aller Reparaturen zusammen gezählt pro Jahr. 8 Prozent von der jährlichen Nettokaltmiete sind üblich. Wird das im Mietvertrag nicht explizit erwähnt, zahlt der Mieter nichts.

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    Schönheitsreparaturen – Recht einfach erklärt

    Ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?

    Das hängt von der Art des Mietvertrags ab und dem Zustand der Wohnung bei Einzug. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet die Wohnung in einem geeigneten Zustand zu übergeben und diese während der Mietzeit auch Instand zu halten. Aber er kann Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen – dazu braucht es aber wirksame Klauseln im Mietvertrag. 

    ‌Weiterlesen: Wer ist für Schönheitsreparaturen verantwortlich?

    Welche Schönheitsreparaturen sind beim Auszug fällig?

    Schönheitsreparaturen umfassen Dinge, die durch einen regelmäßigen Wohngebrauch entstehen. Folgende Tätigkeiten fallen darunter: Tapezieren, Streichen von Wänden und Decken, oder das Streichen von Heizkörpern. Ob der Mieter oder der Vermieter dafür zuständig ist, regelt normalerweise der Mietvertrag. 

    ‌Weiterlesen: Was sind Schönheitsreparaturen?

    Wann sind Schönheitsreparaturen auszuführen?

    In der Regel fallen Schönheitsreparaturen bereits während der Mietdauer an. Oft wird dennoch nicht renoviert – das kann verschiedene Gründe haben, wie beispielsweise Uneinigkeit zwischen Vermieter und Mieter. Laut Gesetz betragen die Fristen für die Renovierung von Küche und Bad 3 Jahre, für Wohn-und Schlafräume 5 Jahre. 

    ‌Weiterlesen: Fristen von Schönheitsreparaturen

    Wann sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam?

    Das kann mehrere Gründe haben. Entscheidend sind die Angaben im Mietvertrag. Oft werden Formulierungen verwendet, die der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren für ungültig erklärt hat. Zum Beispiel darf ein Vermieter vom Mieter beim Auszug keine „perfekt“ renovierte Wohnung verlangen. Denn damit wäre die Wohnung in einem besseren Zustand wie bei Einzug. 

    ‌Weiterlesen: Unwirksame Klauseln bei Schönheitsreparaturen

    Welche Instandhaltungskosten muss der Mieter begleichen?

    Laut Gesetz muss der Vermieter die Wohnung instand halten. Es gibt aber Kosten, die er auf den Mieter umlegen kann. Darunter fallen beispielsweise Kleinreparaturen – bis zu einer gewissen Kostengrenze. Die Grenze beläuft sich auf 75 bis 110 Euro pro Reparatur und jährlich nicht mehr wie 8 % der Nettomiete – ohne Nebenkosten. 

    ‌Weiterlesen: Kleinreparaturen sind nicht gleich Schönheitsreparaturen

    Was sind keine Schönheitsreparaturen?

    Alles was außerhalb der Wohnung renoviert werden muss, ist Aufgabe des Vermieters. Es gibt aber auch Arbeiten in der Wohnung, die nicht vom Mieter zu erledigen sind. Zum Beispiel das Versiegeln des Parkettbodens, oder der Austausch von Türschlössern. 

    ‌Weiterlesen: Was sind keine Schönheitsreparaturen?

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