AltText: Der Mieter entdeckt im Bad Schimmel, woraufhin er wegen einem Mietmangel die Miete mindert.

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Mietmangel – Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter

Ein Mietmangel führt dazu, dass sich die Mietwohnung nicht mehr wie im Mietvertrag vereinbart nutzen lässt. Das kann viele Ursachen haben. Der Vermieter hat den Mangel nach der Anzeige des Mieters zu beheben. Welche weiteren Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter bestehen, erfahren Sie hier.

Was ist ein Mietmangel?


‌Eine Definition für Mietmängel findet man in § 536 Abs. 1 BGB. Ein Mietmangel ist generell ein Zustand, der den Gebrauch der Mietsache einschränkt oder nicht mehr möglich macht. Dieser entspricht nicht dem im Mietvertrag vereinbarten Zustand der Wohnung. Mietmängel können zum einen baulich bedingt sein, durch ein Verhalten des Mieters oder Vermieters hervorgerufen werden oder durch das Umfeld der Wohnung entstehen. 

‌Typische Beispiele dafür sind Schimmel an den Wänden oder defekte Leitungen. Genauso gut kann ein Mietmangel vorliegen, wenn eine Modernisierung durchgeführt wird und Sie in dieser Zeit gewisse Räume nicht oder nur sehr eingeschränkt nutzen können. Es muss in jedem Fall ein Mangel tatsächlich vorliegen und nicht nur möglich sein. Der Bundesgerichtshof stellt in einem Urteil fest, dass die Möglichkeit einer Entstehung von Schimmel bei unzureichender Lüftung und Heizung (in diesem Fall wegen Wärmebrücken in den Außenwänden) nicht als Mietmangel zu werten ist (BGH, Urteil v. 5.12.18, Az. VII ZR 67/18). 

‌Neben Schimmel sind weitere häufige Ursachen für Mietmängel:
  • Heizungsausfall
  • Feuchtigkeit an den Wänden 
  • Mangelnde Warmwasserversorgung 
  • Wasserschaden
  • Defekter Fahrstuhl 
  • Ungeziefer
  • Die Wohnfläche wurde im Mietvertrag falsch vermerkt 
  • Undichte Fenster 
  • Hinweis:
    Nicht immer, wenn die Wohnfläche der Mietwohnung falsch angegeben wurde, liegt ein Mietmangel vor. Laut einem Urteil des Landesgerichts Dresden entsteht nur dann ein Recht zur Mietminderung wegen einer Flächenabweichung von über 10%, wenn die Flächenangabe im Mietvertrag der Festlegung der Sollbeschaffenheit dient. Beschreibt die Angabe lediglich das Mietobjekt, handelt es sich nicht um einen Mietmangel (OLG Dresden, Urteil v. 21.10.20, Az. 5 U 1257/20).
    Für die Zeit, in welcher der Mietmangel vorhanden ist, kann der Mieter grundsätzlich eine Mietminderung fordern. Doch Vorsicht: Die Miete darf nicht ungerechtfertigt gemindert werden. Ansonsten müssen womöglich Mietzahlungen nachgeleistet werden, wenn der Mieter nicht zur Mietminderung berechtigt war.
    Hinweis:
    Ausnahmefälle 

    ‌In der Corona-Pandemie führten die behördlichen Maßnahmen dazu, dass viele Unternehmer ihr Geschäft für eine Weile schließen mussten. Das Landesgericht München hat 2020 in einem Fall eines Einzelhandelsgeschäftes in der Münchner Innenstadt die gezwungene Schließung als Mietmangel eingestuft, da der Nutzungszweck als erheblich gestört angesehen wurde (LG München I, Urteil v. 22.09.20, Az. 3 O 4495/20). Daraufhin durfte der Mieter eine Mietminderung von 80% vornehmen. 

    ‌Daran ist zu erkennen, dass durchaus auch ungewöhnliche Umstände als Mietmangel eingestuft werden können. Ob tatsächlich ein Mietmangel vorliegt, kann im Einzelfalls von einem Gutachter geprüft werden.

    Instandsetzungspflicht des Vermieters


    ‌Erfährt der Vermieter von dem Mietmangel, muss er sich darum sorgen, dass der Mangel behoben wird. Denn er hat laut § 535 BGB dafür zu sorgen, dass die Mietsache in dem Zustand bleibt, der vertraglich vereinbart wurde. Dazu gehören auch Sanierungen sowie die Beseitigung von Mängeln. Ihn trifft eine sogenannte Instandsetzungspflicht. 

    ‌Für die Behebung der Mietmängel kann er Handwerker oder eine andere Firma bestellen oder die Aufgabe selbst übernehmen. Der Mieter darf dies nicht blockieren und muss die Arbeiter in die Wohnung lassen. Vor dem Termin muss der Vermieter den Mieter darüber in Kenntnis setzen, wann die Arbeiten stattfinden werden. 

    ‌Damit dieser Instandsetzungsanspruch des Mieters entsteht, muss der Vermieter laut § 536c Abs. 1 BGB sofort nach Kenntnisnahme des Mangels darüber informiert worden sein. Ist keine Mängelanzeige erfolgt, darf der Mieter seine Miete nicht aufgrund des Mangels mindern. 

    ‌Nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte kann ebenso ein nachträglicher Mietmangel vorliegen, der einen Instandsetzungsanspruch begründet. Dies ist dann der Fall, wenn es wegen veränderter Umweltbedingungen zu Schäden an der Mietwohnung kommt (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil v. 08.10.20, Az. 27 C 21/20). In dem speziellen Fall handelt es sich um Wassereinbrüche durch Starkregen, welche bei einer Altbauwohnung in Berlin immer wieder aufgetreten sind. Das Gericht hat der Mieterin Recht gegeben und ihr einen Anspruch auf Instandsetzung der Entwässerung zugesprochen, damit nicht mehr regelmäßig bei Starkregen wegen der Entwässerungseinrichtung Abwasser in die Wohnung eindringt.

    Was kann der Mieter im Fall eines Mietmangels tun?


    ‌Entdeckt man als Mieter in der Wohnung einen Mietmangel, sollten das weitere Vorgehen in mehreren Schritten erfolgen. Andernfalls ist man womöglich nicht zu einer Mietminderung berechtigt.

    Mietmangel anzeigen


    ‌Im ersten Schritt muss der Mieter den Mangel beim Vermieter anzeigen. Dies ist eine Pflicht des Mieters, die er nicht vernachlässigen sollte. Dabei sollte dem Vermieter gleich eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt werden. 

    ‌Stellt man als Mieter einen Mangel in der Wohnung fest, sollte man nicht selbst Handwerker beauftragen. Der Eigentümer der Wohnung muss darüber informiert werden und genug Zeit für die Prüfung und Beseitigung des Mangels haben. Hält sich der Mieter daran nicht, muss er die Reparaturkosten laut dem Bundesgerichtshof selbst tragen (BHG, Urteil vom 16.01.2008, Az. VIII ZR 222/06). Auf dringende Fälle, wie beispielsweise einen Wasserrohrbruch, trifft dies nicht zu.

    Mietminderung


    ‌Wurde der Mangel beim Vermieter angezeigt, darf der Mieter in Folge dessen die Miete nach § 536 BGB mindern. Kürzt er jedoch die Miete, ohne den Vermieter informiert zu haben, entsteht ein Mietrückstand. Wird dieser erheblich, kann das zu einer Kündigung des Mietvertrages führen. 

    ‌Die Mietminderung darf nicht ab Auftreten des Mangels erfolgen, sondern ab der Anzeige des Mangels beim Vermieter. Möchte der Mieter nicht gleich die Miete mindern, kann er die Mietzahlung unter Vorbehalt leisten.
    Hinweis:
    Die Ankündigung einer Mietminderung stellt laut dem Landesgericht Berlin noch keinen Vorbehalt der Mietzahlung dar. Zahlt der Mieter nach der Ankündigung der Mietminderung wegen Mietmängel weiterhin die komplette Miete, kann er sie nicht rückwirkend zu einem späteren Zeitpunkt mindern (LG Berlin, Beschluss vom 11. März 2016, Az. 63 T 28/16).
    Im Fall einer Mietminderung ist es immer ratsam, einen Rechtsanwalt für Mietrecht zu kontaktieren. Dieser kann Sie dabei beraten, wann und wie hoch Sie die Miete in Ihrem individuellen Fall mindern dürfen. Denn mindern Sie ungerechtfertigt die Miete oder ist die Mietminderung unverhältnismäßig hoch, kann das negative Folgen wie die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter nach sich ziehen. Zusätzlich kann ein Anwalt über möglicherweise entstandene Schaden- und Aufwendungsersatzansprüche aufklären.

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    ‌Schaden- und Aufwendungsersatz


    ‌Unter bestimmten Umständen kann der Mieter bei einem Mietmangel zusätzlich zur Mietminderung Schadenersatzansprüche nach § 536a BGB geltend machen. Das ist möglich, wenn der Mangel bereits bei der Vertragsunterzeichnung vorhanden war. Auch dann, wenn der Mangel zu einem späteren Zeitpunkt vom Vermieter verursacht wird oder er mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. 

    ‌Zusätzlich sind Aufwendungsersatzansprüche möglich, wenn der Mieter den Mangel selbst beseitigt hat. Diese Ansprüche hat er dann, wenn der Vermieter im Verzug war oder wenn die Reparatur umgehend notwendig war, z.B. weil ein Rohr gebrochen ist.

    Beweisen des Mietmangels


    ‌Kommt es zu einem Streitfall, muss der Mieter das Vorliegen des Mietmangels beweisen können. Das kann er in Form von beispielsweise Fotos einer defekten Leitung oder einem Lärmprotokoll im Fall einer Lärmbelästigung tun. Außerdem muss er beweisen, dass die Voraussetzungen nach § 536 BGB vorliegen, sofern er die Miete mindern möchte. Denn dafür muss er zusätzlich vorweisen können, dass er den Vermieter unmittelbar nach der Entdeckung des Mietmangels darüber informiert hat. Sollte der Vermieter beweisen können, dass der Mieter den Mangel absichtlich verursacht hat, kann es zu Schadenersatzansprüchen kommen. 

    ‌In einem Fall am Amtsgericht Koblenz hat ein Mieter die Miete gemindert, da er einen massiven Schimmelbefall im Erdgeschoss sowie dem Schlafzimmer des Hauses entdeckt hat. Der Vermieter hat daraufhin das Mietverhältnis gekündigt. Weil das Gericht kein Beweissicherungsverfahren eingeleitet und den Mieter abgewiesen hat, hat der BGH diese Entscheidung aufgehoben und sie als Tatsacheninstanz zurückgewiesen (BGH, Urteil v. 10.04.18, Az. VIII ZR 223/17). Denn auch wenn der Mieter eine Darlegungs- und Beweislast trägt, dürfen die Gerichte die Anforderungen an die Darlegungslast des Mieters nicht überspannen (BGH, Beschl. v. 29.02.2012, Az. VIII ZR 155/11 sowie BGH, Beschl. v. 25.10.2011, Az. VIII ZR 125/11). Die Forderung nach einer detaillierten Beschreibung der Auswirkungen des Schimmels auf den Mieter waren laut dem BHG also zu viel verlangt. Das Gericht hätte selbst Beweise erheben müssen.

    Bei welchen Mietmängeln ist keine Mietminderung möglich?


    ‌Nicht für alle Mietmängel, die im Lauf der Zeit entstehen können, ist der Vermieter verantwortlich. In diesen Fällen darf folglich auch die Miete nicht gemindert werden, obwohl ein Mietmangel vorliegt.
  • Unerhebliche Mängel 
    ‌Liegt ein unerheblicher Mangel vor, ist keine Kürzung der Miete möglich. Laut dem BGH ist ein Mangel unerheblich, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann (BGH, Urteil v. 30.06.04, Az. XII ZR 251/02). Ist der Mietmangel also nur von kurzer Dauer oder stellt nur eine kleine optische Verschlechterung dar, darf der Mieter die Miete nicht mindern. Beispielsweise hat sich eine Fliese im Badezimmer gelöst oder es herrscht für ein paar Stunden Lärm wegen Arbeiten an der Fassade.
  • Bekannte Mietmängel 
    ‌Wusste der Mieter bereits vor Abschluss des Mietvertrages von dem Mangel, darf er nicht später wegen dieses Mangels die Miete mindern. 
  • Geduldete Mietmängel 
    ‌Im Lauf der Zeit entdeckt der Mieter, dass ein Mietmangel in der Wohnung besteht. Daraufhin macht er deutlich, dass dies kein Problem für ihn darstellt. Dann darf er auch später nicht die Miete aufgrund dieses Mangels mindern. 
  • Selbstverschuldeter Mietmangel
    ‌Ist der Mieter oder ein Bekannter etc. Schuld an der Entstehung des Mangels, berechtigt das nicht zu einer Mietminderung. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn sich durch unregelmäßiges und falsches Lüften Schimmel an den Wänden bildet. Der Mieter muss diesen Schaden selbst beseitigen.  

  • Mietmangel – Recht einfach erklärt

    Wann gilt etwas als Mietmangel?

    Durch einen Mietmangel befindet sich die Mietwohnung nicht mehr im vertraglich vereinbarten Zustand. Das kann unterschiedliche Ursachen haben, wie beispielsweise defekte Leitungen oder Lärm aus der Nachbarschaft. 

    ‌Weiterlesen: Wann gilt etwas als Mietmangel? 

    Welche Mängel muss der Mieter beseitigen?

    Den Vermieter trifft die sogenannte Instandsetzungspflicht. Er muss dafür sorgen, dass die Wohnung im vertraglich vereinbarten Zustand bleibt. Dazu zählen auch Sanierungen und die Beseitigung von Mietmängeln. 

    ‌Weiterlesen: Welche Mängel muss der Mieter beseitigen?

    Ist der Mieter verpflichtet, Mietmängel anzuzeigen?

    Es liegt in der Pflicht des Mieters, einen Mietmangel umgehend beim Vermieter anzuzeigen. Im Zuge dessen sollte er dem Vermieter gleich eine Frist setzen, in welcher der Mangel behoben werden soll. Erfolgt keine Anzeige, ist der Mieter auch nicht zu einer Mietminderung berechtigt. 

    ‌Weiterlesen: Ist der Mieter verpflichtet, Mietmängel anzuzeigen?

    Wann kann man bei einem Mietmangel eine Mietminderung geltend machen?

    Nachdem die Anzeige des Mietmangels beim Vermieter erfolgt ist, darf der Mieter grundsätzlich die Miete mindern. Die Höhe der Mietminderung muss angemessen sein und die Minderung darf nicht unberechtigt geschehen. Ansonsten riskiert der Mieter die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter. 

    ‌Weiterlesen: Wann kann man bei einem Mietmangel eine Mietminderung geltend machen?

    Kann man eine Mietminderung rückwirkend geltend machen?

    Man kann eine Mietminderung nicht rückwirkend geltend machen und das Geld vom Vermieter zurückverlangen. Möchte man die Miete mindern, sollte man dies ab der Anzeige beim Vermieter tun. Es ist ratsam, den nicht gezahlten Betrag auf die Seite zu legen, damit im Fall eines Missverständnisses der Restbetrag umgehend nachgezahlt werden kann. Auf diese Weise riskiert man keine fristlose Kündigung. 

    ‌Weiterlesen: Kann man eine Mietminderung rückwirkend geltend machen?

    Wer muss einen Mietmangel beweisen?

    Grundsätzlich liegt die Beweispflicht beim Mieter. Die Gerichte dürfen allerdings nicht verlangen, dass der Mieter im Streitfall eine detaillierte Aufstellung der Auswirkungen des Mietmangels auf ihn vorlegen muss. 

    ‌Weiterlesen: Wer muss einen Mietmangel beweisen?

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