‌Eine Definition für Mietmängel findet man in § 536 Abs. 1 BGB. Ein Mietmangel ist generell ein Zustand, der den Gebrauch der Mietsache einschränkt oder nicht mehr möglich macht. Dieser entspricht nicht dem im Mietvertrag vereinbarten Zustand der Wohnung. Mietmängel können zum einen baulich bedingt sein, durch ein Verhalten des Mieters oder Vermieters hervorgerufen werden oder durch das Umfeld der Wohnung entstehen. 
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‌Typische Beispiele dafür sind Schimmel an den Wänden oder defekte Leitungen. Genauso gut kann ein Mietmangel vorliegen, wenn eine Modernisierung durchgeführt wird und Sie in dieser Zeit gewisse Räume nicht oder nur sehr eingeschränkt nutzen können. Es muss in jedem Fall ein Mangel tatsächlich vorliegen und nicht nur möglich sein. Der Bundesgerichtshof stellt in einem Urteil fest, dass die Möglichkeit einer Entstehung von Schimmel bei unzureichender Lüftung und Heizung (in diesem Fall wegen Wärmebrücken in den Außenwänden) nicht als Mietmangel zu werten ist (BGH, Urteil v. 5.12.18, Az. VII ZR 67/18). 
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‌Neben Schimmel sind weitere häufige Ursachen für Mietmängel:
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Für die Zeit, in welcher der Mietmangel vorhanden ist, kann der Mieter grundsätzlich eine Mietminderung fordern. Doch Vorsicht: Die Miete darf nicht ungerechtfertigt gemindert werden. Ansonsten müssen womöglich Mietzahlungen nachgeleistet werden, wenn der Mieter nicht zur Mietminderung berechtigt war.

‌Erfährt der Vermieter von dem Mietmangel, muss er sich darum sorgen, dass der Mangel behoben wird. Denn er hat laut § 535 BGB dafür zu sorgen, dass die Mietsache in dem Zustand bleibt, der vertraglich vereinbart wurde. Dazu gehören auch Sanierungen sowie die Beseitigung von Mängeln. Ihn trifft eine sogenannte Instandsetzungspflicht. 
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‌Für die Behebung der Mietmängel kann er Handwerker oder eine andere Firma bestellen oder die Aufgabe selbst übernehmen. Der Mieter darf dies nicht blockieren und muss die Arbeiter in die Wohnung lassen. Vor dem Termin muss der Vermieter den Mieter darüber in Kenntnis setzen, wann die Arbeiten stattfinden werden. 
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‌Damit dieser Instandsetzungsanspruch des Mieters entsteht, muss der Vermieter laut § 536c Abs. 1 BGB sofort nach Kenntnisnahme des Mangels darüber informiert worden sein. Ist keine Mängelanzeige erfolgt, darf der Mieter seine Miete nicht aufgrund des Mangels mindern. 
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‌Nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte kann ebenso ein nachträglicher Mietmangel vorliegen, der einen Instandsetzungsanspruch begründet. Dies ist dann der Fall, wenn es wegen veränderter Umweltbedingungen zu Schäden an der Mietwohnung kommt (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil v. 08.10.20, Az. 27 C 21/20). In dem speziellen Fall handelt es sich um Wassereinbrüche durch Starkregen, welche bei einer Altbauwohnung in Berlin immer wieder aufgetreten sind. Das Gericht hat der Mieterin Recht gegeben und ihr einen Anspruch auf Instandsetzung der Entwässerung zugesprochen, damit nicht mehr regelmäßig bei Starkregen wegen der Entwässerungseinrichtung Abwasser in die Wohnung eindringt.
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‌Entdeckt man als Mieter in der Wohnung einen Mietmangel, sollten das weitere Vorgehen in mehreren Schritten erfolgen. Andernfalls ist man womöglich nicht zu einer Mietminderung berechtigt.
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‌Im ersten Schritt muss der Mieter den Mangel beim Vermieter anzeigen. Dies ist eine Pflicht des Mieters, die er nicht vernachlässigen sollte. Dabei sollte dem Vermieter gleich eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt werden. 
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‌Stellt man als Mieter einen Mangel in der Wohnung fest, sollte man nicht selbst Handwerker beauftragen. Der Eigentümer der Wohnung muss darüber informiert werden und genug Zeit für die Prüfung und Beseitigung des Mangels haben. Hält sich der Mieter daran nicht, muss er die Reparaturkosten laut dem Bundesgerichtshof selbst tragen (BHG, Urteil vom 16.01.2008, Az. VIII ZR 222/06). Auf dringende Fälle, wie beispielsweise einen Wasserrohrbruch, trifft dies nicht zu.
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‌Wurde der Mangel beim Vermieter angezeigt, darf der Mieter in Folge dessen die Miete nach § 536 BGB mindern. Kürzt er jedoch die Miete, ohne den Vermieter informiert zu haben, entsteht ein Mietrückstand. Wird dieser erheblich, kann das zu einer Kündigung des Mietvertrages führen. 
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‌Die Mietminderung darf nicht ab Auftreten des Mangels erfolgen, sondern ab der Anzeige des Mangels beim Vermieter. Möchte der Mieter nicht gleich die Miete mindern, kann er die Mietzahlung unter Vorbehalt leisten.

Im Fall einer Mietminderung ist es immer ratsam, einen Rechtsanwalt für Mietrecht zu kontaktieren. Dieser kann Sie dabei beraten, wann und wie hoch Sie die Miete in Ihrem individuellen Fall mindern dürfen. Denn mindern Sie ungerechtfertigt die Miete oder ist die Mietminderung unverhältnismäßig hoch, kann das negative Folgen wie die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter nach sich ziehen. Zusätzlich kann ein Anwalt über möglicherweise entstandene Schaden- und Aufwendungsersatzansprüche aufklären.
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‌Unter bestimmten Umständen kann der Mieter bei einem Mietmangel zusätzlich zur Mietminderung Schadenersatzansprüche nach § 536a BGB geltend machen. Das ist möglich, wenn der Mangel bereits bei der Vertragsunterzeichnung vorhanden war. Auch dann, wenn der Mangel zu einem späteren Zeitpunkt vom Vermieter verursacht wird oder er mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. 
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‌Zusätzlich sind Aufwendungsersatzansprüche möglich, wenn der Mieter den Mangel selbst beseitigt hat. Diese Ansprüche hat er dann, wenn der Vermieter im Verzug war oder wenn die Reparatur umgehend notwendig war, z.B. weil ein Rohr gebrochen ist.
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‌Kommt es zu einem Streitfall, muss der Mieter das Vorliegen des Mietmangels beweisen können. Das kann er in Form von beispielsweise Fotos einer defekten Leitung oder einem Lärmprotokoll im Fall einer Lärmbelästigung tun. Außerdem muss er beweisen, dass die Voraussetzungen nach § 536 BGB vorliegen, sofern er die Miete mindern möchte. Denn dafür muss er zusätzlich vorweisen können, dass er den Vermieter unmittelbar nach der Entdeckung des Mietmangels darüber informiert hat. Sollte der Vermieter beweisen können, dass der Mieter den Mangel absichtlich verursacht hat, kann es zu Schadenersatzansprüchen kommen. 
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‌In einem Fall am Amtsgericht Koblenz hat ein Mieter die Miete gemindert, da er einen massiven Schimmelbefall im Erdgeschoss sowie dem Schlafzimmer des Hauses entdeckt hat. Der Vermieter hat daraufhin das Mietverhältnis gekündigt. Weil das Gericht kein Beweissicherungsverfahren eingeleitet und den Mieter abgewiesen hat, hat der BGH diese Entscheidung aufgehoben und sie als Tatsacheninstanz zurückgewiesen (BGH, Urteil v. 10.04.18, Az. VIII ZR 223/17).
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‌Denn auch wenn der Mieter eine Darlegungs- und Beweislast trägt, dürfen die Gerichte die Anforderungen an die Darlegungslast des Mieters nicht überspannen (BGH, Beschl. v. 29.02.2012, Az. VIII ZR 155/11 sowie BGH, Beschl. v. 25.10.2011, Az. VIII ZR 125/11). Die Forderung nach einer detaillierten Beschreibung der Auswirkungen des Schimmels auf den Mieter waren laut dem BHG also zu viel verlangt. Das Gericht hätte selbst Beweise erheben müssen.
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‌Nicht für alle Mietmängel, die im Lauf der Zeit entstehen können, ist der Vermieter verantwortlich. In diesen Fällen darf folglich auch die Miete nicht gemindert werden, obwohl ein Mietmangel vorliegt.
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