AltText: Ein Haus wird modernisiert und das Dach wird repariert.

| Kategorie: Miete & Betriebskosten

Modernisierung Mietrecht – Mieterhöhung nach Modernisierung von Mietwohnung oder Haus

Eine Modernisierung kann ein Gebäude aufwerten. Für die Mieter bedeutet das meist eine Mieterhöhung. Doch nicht immer kann der Vermieter die Kosten auf den Mieter umlegen. Welche Vorschriften dabei zu beachten sind und welche Möglichkeiten Mieter haben, lesen Sie in diesem Beitrag.

Was gilt als Modernisierung?


‌Bei einer Modernisierung wird der Zustand eines Hauses oder einer Wohnung durch bauliche Maßnahmen verbessert. Doch nicht alle Änderungen führen zu einer Modernisierung, die zu einer Mieterhöhung berechtigt. Laut § 555b BGB zählen zu Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen, …
  • durch die nachhaltig Endenergie gespart wird. (🡪 energetische Modernisierung) 
  • durch die das Klima nachhaltig geschützt erneuerbare Energie eingespart wird. 
  • durch die Wasser gespart wird. 
  • die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen. 
  • die die Wohnverhältnisse verbessern. 
  • die aufgrund behördlicher Anordnungen durchgeführt werden müssen. 
  • die neuen Wohnraum schaffen. 

  • ‌Eine häufige Frage ist zum Beispiel, ob der Einbau einer neuen Küche eine Modernisierung ist. Diese Maßnahme gilt als Modernisierung, wenn damit erstmals eine Einbauküche eingebaut wird, da dies den Gebrauchswert erhöht. Wird die alte Einbauküche jedoch nur durch eine neue ersetzt, stellt das keine Modernisierung dar. 

    ‌Wichtig dabei zu beachten ist die Unterscheidung zwischen Modernisierungsmaßnahmen und Erhaltungsmaßnahmen im Mietrecht nach § 555a BGB, denn die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen.
    Hinweis:
    Erhaltungsmaßnahmen: Erhaltungsmaßnahmen betreffen erforderliche Instandhaltungen oder Instandsetzungen. Sie dienen dazu, den im Mietvertrag vereinbarten Zustand der Mietsache zu behalten bzw. wiederherzustellen. Darunter fallen beispielsweise Reparaturen von Mietmängeln oder Schäden. Vor allem aber Reparaturen, die weitere Schäden verhindern sollen. Typische Beispiele dafür sind Reparaturen an der Heizung oder das Austauschen kaputter Rohre.

    Ankündigung der Modernisierung


    ‌Wollen Vermieter an einer Mietwohnung eine Modernisierung durchführen, haben sie dem Mieter gegenüber eine Ankündigungspflicht. Sie müssen laut § 555c BGB die Maßnahmen zumindest drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen. Diese Ankündigung kann der Vermieter per Post, E-Mail oder Fax an den Mieter schicken. Eine mündliche Information genügt dagegen nicht. Das Anschreiben sollte folgende Punkte enthalten:
  • welche Maßnahmen im Einzelnen durchgeführt werden 
  • den Beginn der Modernisierung 
  • die voraussichtliche Dauer der Maßnahmen 
  • worauf sich die Mieterhöhung und die neuen Betriebskosten nach Fertigstellung der Arbeiten belaufen werden 
  • ggf. ob die Miete im vereinfachten Verfahren erhöht wird (Erläuterung unter der Überschrift „Mieterhöhung nach Modernisierung“) 

  • ‌Die Modernisierungsankündigung ist nicht wirksam, wenn der Vermieter die dreimonatige Ankündigungsfrist verpasst hat. Der Mieter muss die Modernisierung dann nicht dulden. 

    ‌Handelt es sich um eine Modernisierung, die nur gering auf die Wohnung einwirkt und die Mietkosten nicht stark erhöht, muss der Vermieter die Ankündigungsfrist nicht einhalten. Davon spricht man, wenn die Miete um höchstens 5% der monatlichen Nettokaltmiete erhöht wird. Das kann beispielsweise das Hinzufügen eines Kabelanschlusses oder das Installieren von Rauchmeldern in der Wohnung betreffen. 

    ‌Neben der Modernisierungsankündigung gibt es die Möglichkeit einer Modernisierungsvereinbarung gemäß § 555f BGB. Auf diese Weise können Vermieter und Mieter gemeinsam über Modernisierungen sprechen und sie einvernehmlich planen. Diese Vereinbarung wird schriftlich abgeschlossen und muss zumindest den Zeitraum und die Art der Maßnahme beinhalten sowie Gewährleistungs- und Aufwandsersatzansprüche des Mieters. Zudem ist die zukünftige Miete nach der Mieterhöhung darin festzulegen.

    Duldung der Modernisierung und Härtefälle


    ‌Wurde die Modernisierung der Mietwohnung gemäß den oben genannten Vorgaben angekündigt, muss sie vom Mieter grundsätzlich geduldet werden. Sie können also nicht einfach die Unterlassung der Maßnahmen vom Vermieter verlangen, da eine Duldungspflicht besteht. Ein Widersprechen gegen die Modernisierungsmaßnahmen ist trotz einer korrekten Ankündigung möglich, wenn der Vermieter eine „Luxusmodernisierung“ vornehmen will. Das kann beispielsweise der Einbau eines speziell angefertigten Holzfußbodens sein. Die Duldungspflicht gilt zudem dann nicht, wenn dadurch eine erhebliche Grundrissänderung entsteht oder der Mieter vor kurzem die Wohnung selbst mit dem Einverständnis des Vermieters modernisiert hat. Auch einer Modernisierung im Winter oder kurz vor Auszug des Mieters muss der Mieter nicht dulden. Zuletzt kann sich der Mieter auf eine vorliegende Härte berufen.

    Härteeinwand des Mieters


    ‌Härteeinwand des Mieters Ein Härtefall liegt bei einer Modernisierung dann vor, wenn durch die Maßnahmen eine besondere Belastung für den Mieter und seinen Personenkreis entsteht. Diese Belastung oder Härte ist nicht mit den Interessen des Vermieters oder anderer Mieter bzw. durch Klimaschutz-Gründe zu rechtfertigen. Ist das der Fall, muss der Mieter die Modernisierung nicht dulden, sondern kann sie verweigern. Dafür muss sich der Mieter schriftlich innerhalb eines Monats nach Erhalt der Modernisierungsankündigung an den Vermieter wenden und begründen, warum er einen Härteeinwand vorbringt. Folgende Gründe gelten als Härtegründe, die der Duldungspflicht entgegenstehen:
  • starke Beeinträchtigungen durch die Maßnahmen (z.B. ist über mehrere Tage hinweg kein Wasser vorhanden) 
  • die Person müsste aufgrund der Maßnahmen vorübergehend umziehen (z.B. wegen einer Krankheit oder Schwangerschaft) 
  • der entstehende Schmutz und Lärm wären unzumutbar 
  • das Leben und die Gesundheit des Mieters wären gefährdet (z.B. durch hohes Alter oder eine Krankheit) 
  • die Kündigung des Mieters liegt bereits vor (die Maßnahmen dürfen dann erst nach dem Auszug des Mieters starten) 

  • ‌Darüber hinaus kann ein Härtefall aus finanziellen Gründen vorliegen. Das ist der Fall, wenn die folgende Mieterhöhung eine unangemessene Belastung für den Mieter wäre. Eine finanzielle Härte besteht dann, wenn sich die Miete nach der Modernisierung auf 30 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens beläuft. In das Haushaltseinkommen fallen die Einkommen aller Haushaltsangehörigen.
    Hinweis:
    Ein finanzieller Härteeinwand wirkt sich nicht grundsätzlich auf die Duldungspflicht der Modernisierung aus. Dabei geht es um die Mieterhöhung, die normalerweise nach einer Modernisierungsmaßnahme erfolgt.
    Wollen Sie einen Härteeinwand stellen, empfiehlt sich immer der Kontakt zu einem Fachanwalt für Mietrecht. Dieser kann Ihnen unter anderem bei der Formulierung und Begründung des Einwandes helfen, sodass er nicht schon wegen Formalien scheitert. Außerdem kann er einschätzen, ob bei einem solchen Einwand überhaupt eine Aussicht auf Erfolg besteht.

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    Sonderkündigungsrecht


    ‌Selbst wenn eine finanzielle Härte vorliegt, muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen dennoch dulden. Ist dies der Fall, hat er laut § 555e BGB nach der Ankündigung ein Sonderkündigungsrecht. Sind erhebliche Modernisierungsmaßnahmen geplant, können Sie außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (interne Verlinkung – Mietvertragskündigung). Dafür reicht als Kündigungsgrund bereits die Modernisierungsankündigung. Die Kündigung muss dann bis zum Ablauf des auf den Erhalt der Ankündigung folgenden Monats für den Ablauf des folgenden Monats erfolgen. Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Erhält man eine Modernisierungsankündigung am 16. Mai, kann man bis 30. Juni zum 31. Juli kündigen. 

    ‌Mieter haben auch nach dem Erhalt der Mieterhöhungsankündigung ein Sonderkündigungsrecht. Sie können gemäß § 561 BGB nach Zugang der Ankündigung bis zum Ende des zweiten Monats, das auf den Zugangsmonat folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Wenn der Mieter kündigt, tritt die Mieterhöhung nicht ein. Ein Beispiel: Erhält ein Mieter eine Mieterhöhungsankündigung im Januar, kann er bis Ende März kündigen, wodurch das Mietverhältnis am 31. Mai endet.

    Kosten und Finanzierung der Modernisierung


    ‌Beabsichtigen Sie als Eigentümer oder Mieter, eine Modernisierung durchzuführen, ist auf jeden Fall ein Kostenplan hilfreich. Auf Basis dessen können Prioritäten gesetzt und mehrere Angebote von Handwerkern etc. eingeholt werden. Damit können Sie besser abschätzen, ob sich die geplanten Modernisierungen beispielsweise bei einem alten Haus überhaupt noch lohnen. Für die Berechnung der gesamten Kosten rechnet man die Kosten für Handwerker, für Architekten, Bauantrag, Sachverständigen und Energiesparausweis zusammen und zieht etwaige Fördermittel ab. 

    ‌Um die Modernisierung zu finanzieren, können mehrere Angebote für einen Finanzierungskredit von Banken eingeholt werden. Ein Finanzberater kann Ihnen die günstigste Lösung suchen. Für verschiedenste Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen gibt es staatliche Förderungen. Darunter sind KfW-Förderungen bei Modernisierungen für altersgerechtes Wohnen, für Sicherheitssysteme und für energetische Sanierungen. Diese Förderungen müssen vor Beginn der Baumaßnahmen beantragt werden und können entweder auf ein Darlehen oder einen Zuschuss der KfW hinauslaufen. 

    ‌Als Mieter sollten Sie grundsätzlich immer alle Pläne bezüglich Modernisierungen mit dem Vermieter besprechen. Geht die Modernisierung vom Vermieter aus, haben Mieter Anspruch auf einen Aufwendungsersatz. Hat der Mieter beispielsweise Abdeckfolien für die Möbel bereitgestellt oder musste er durch zeitweilige Unbewohnbarkeit der Wohnung zusätzliche Mietkosten bezahlen, muss der Vermieter für einen angemessenen Ersatz sorgen. Damit der Mieter dies verlangen kann, muss er die Aufwendungen belegen können.

    Mietminderung durch den Mieter


    ‌Entstehen durch die Modernisierungsmaßnahmen Beeinträchtigungen für den Mieter, darf er für die Dauer der Arbeiten eine Mietminderung vornehmen. Das kann beispielsweise Lärm oder Schmutz betreffen. Dafür sollte genau dokumentiert werden, was zu der Mietminderung geführt hat. 

    ‌Sicherer ist es, wenn die gesamte Miete bezahlt wird und dem Vermieter zu Beginn der Maßnahmen schriftlich mitgeteilt wird, dass Sie sich eine Rückforderung durch eine Mietminderung vorbehalten. Denn nach den vollendeten Bauarbeiten lässt sich die annehmbare Höhe der Mietminderung mithilfe einer anwaltlichen Beratung genauer ermitteln. Ansonsten kann es sein, dass Sie die zu wenig gezahlte Miete im Nachhinein leisten müssen, wenn Sie die Miete ungerechtfertigt gemindert haben sollten.
    Hinweis:
    Eine Mietminderung wegen Baulärm, Schmutz usw. ist bei einer energetischen Modernisierung in den ersten drei Monaten ab dem Beginn der Arbeiten nicht möglich. Dauern die Maßnahmen länger als drei Monate, kann der Mieter nach Ablauf des dritten Monats die Miete mindern.

    Mieterhöhung nach Modernisierung


    ‌Auf Basis von § 559 Abs. 1 BGB darf der Vermieter nach vollbrachter Modernisierung eine Mieterhöhung vornehmen. Dabei darf er bis zu 8% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Von den Kosten abzuziehen sind etwaige Fördermittel sowie Kosten für Instandhaltungen. Auch die Betriebskosten können nach § 560 BGB erhöht werden. 

    ‌Sind mehrere Wohnungen in einem Mietshaus von der Modernisierung betroffen, müssen die Kosten angemessen aufgeteilt werden (§ 559 Abs. 3 BGB). Der Vermieter hat die Mieterhöhung schriftlich an alle betroffenen Mieter mitzuteilen.

    Wann ist keine Mieterhöhung nach einer Modernisierung möglich?


    ‌Eine Mieterhöhung ist dagegen nicht möglich, wenn …
  • die Maßnahme der Energieeinsparung oder dem Klimaschutz dient 
  • durch die Maßnahme neuer Wohnraum geschaffen wird 
  • beim Mieter ein Härtefall vorliegt 
  • im Mietvertrag eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart ist 
  • es sich um einen sozialen Wohnbau handelt 
  • Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen bereits erreicht sind – diese sind erreicht, wenn die Miete innerhalb von drei Jahren bereits um 20% erhöht wurde. In Berlin muss zusätzlich die Begrenzung durch den Mietendeckel nach dem Gesetz zur Mietenbegrenzung im. Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bin) beachtet werden. 
  • Vereinfachtes Verfahren


    ‌Das „vereinfachte Verfahren“ kann zur Anwendung kommen, wenn die Modernisierungskosten je Wohnung höchstens 10.000 Euro betragen (§ 559c BGB). Dass die Miete nach diesem Verfahren erhöht werden soll, muss bereits in der Ankündigung zu lesen sein. Allerdings muss der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht alle Instandhaltungskosten einzeln angeben und abziehen, sondern er zieht pauschal 30% der Kosten als Instandsetzungsteil ab. Auch die zu erwartenden Betriebskosten muss er nicht anführen. 

    ‌Im Rahmen des vereinfachten Verfahrens gibt es eine weitere Grenze bezüglich der Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Das Verfahren schließt eine weitere Modernisierungs-Mieterhöhung für fünf Jahre aus. Ausgenommen davon sind Modernisierungen, die der Vermieter per Gesetz durchführen muss. Außerdem gilt die Grenze nicht, wenn ein Wohnungseigentümerbeschluss – der frühestens zwei Jahre nach der letzten Modernisierungsmaßnahme zustande kam – zu der Modernisierung führt.

    Vorschriften und Genehmigungen beachten


    ‌Sind Modernisierungen an einem Haus oder einer Wohnung geplant, sollten diverse Vorschriften beachtet und unter Umständen Genehmigungen eingeholt werden.

    Baugenehmigung


    ‌Zunächst sollte überprüft werden, ob eine Baugenehmigung notwendig ist. Baurechtliche Vorgaben regeln die Nutzung und Gestaltung eines Gebäudes. Zusätzlich gibt es Vorgaben bezüglich der Standsicherheit und Bauphysik wie beispielsweise Schallschutz, Brandschutz und Wärme- und Feuchteschutz. Abhängig von der Art der Modernisierung brauchen Sie womöglich eine Baugenehmigung von einer Bauaufsichtsbehörde. Diese ist meist bei der Kreis- oder Gemeindeverwaltung zu beantragen. 

    ‌Eine Baugenehmigung ist beispielsweise dann notwendig, wenn sich durch die Modernisierung die Nutzung oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes ändert. Auch jene Änderungen, welche die Stand- und Funktionssicherheit des Gebäudes betreffen, bedürfen einer Baugenehmigung. Handelt es sich dagegen, zum Beispiel nur um Schönheitsreparaturen oder soll der Wärmeschutz verbessert werden, braucht man keine Baugenehmigung.

    Vorschriften zu Schall- und Brandschutz


    ‌Im weiteren Schritt müssen die Schall- und Brandschutzvorschriften bei der Modernisierung in Betracht gezogen werden. Durch den Schallschutz sollen die Parteien im Haus vor Lärm in der Wohnung geschützt werden. Die Norm DIN 4109 regelt einen Mindestschallschutz. 

    ‌Wird das Gebäude nach der Modernisierung anders genutzt als zuvor, gelten die gleichen Brandschutzvorschriften wie für einen Neubau. Dabei müssen Sie die Vorschriften der Landesbauordnung beachten. 

    ‌Je nachdem, welche Modernisierungen geplant sind, kann eine Nachbesserung des Schall- und Brandschutzes im Rahmen der Modernisierung miteingebunden werden.

    Gebäudeenergiegesetz (GEG)


    ‌Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden, für die Energieausweise sowie an den Einsatz von erneuerbarer Energie. Es löst die Energiesparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ab. 

    ‌Beispielsweise müssen Warmwasser- und Heizungsrohre in unbeheizten Räumen gedämmt werden und bestimmte Heizkessel wie Öl- und Gas-Heizkessel ausgetauscht werden. Außerdem ist die oberste Geschoßdecke oder das Dach zu dämmen. Um die kostengünstigste Heizungsart herauszufinden, kann ein Heizkostenvergleich angestellt werden. Für eine Heizungsoptimierung kann eine KfW-Förderung oder eine Förderung der BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude) beantragt werden.

    Unterschied zwischen Modernisierung von Haus und Wohnung


    ‌Nicht immer dürfen Vermieter alleine über Modernisierungsmaßnahmen entscheiden. Dabei ist zu unterscheiden, ob einem Eigentümer nur eine Mietwohnung oder das gesamte Haus gehört. Denn, wenn die geplanten Maßnahmen das Gemeinschaftseigentum betreffen, müssen Änderungen in der Eigentümerversammlung abgesprochen werden. Betreffen die Maßnahmen dagegen die anderen Bewohner nicht, weil beispielsweise ein Boden in der Mietwohnung ausgetauscht wird, bedarf es keiner Absprache mit den anderen Eigentümern.

    Modernisierung – Recht einfach erklärt

    Was fällt alles unter Modernisierung?

    Unter Modernisierung fallen diverse Maßnahmen, die den Zustand einer Mietwohnung oder eines Hauses verbessern. Nur diese Maßnahmen können auch zu einer Mieterhöhung führen. 

    ‌Weiterlesen: Was fällt alles unter Modernisierung?

    Ist der Einbau einer neuen Küche eine Modernisierung?

    Wird die alte Einbauküche durch eine neue ersetzt, ist das keine Modernisierung. Wird jedoch zum ersten Mal eine Küche eingebaut, zählt dies als Modernisierung. 

    ‌Weiterlesen: Ist der Einbau einer neuen Küche eine Modernisierung?

    Muss der Vermieter die Modernisierung ankündigen?

    Der Vermieter hat gegenüber den Mietern eine Ankündigungspflicht. Die Modernisierung muss zumindest drei Monate vorher schriftlich angekündigt werden. 

    ‌Weiterlesen: Muss der Vermieter die Modernisierung ankündigen?

    Müssen Mieter einer Modernisierung zustimmen?

    Mieter haben grundsätzlich eine Duldungspflicht. Wenn sie damit nicht einverstanden sind, haben sie ein Sonderkündigungsrecht. Auch wenn ein Härtefall vorliegt, muss der Mieter nicht zustimmen. 

    ‌Weiterlesen: Müssen Mieter einer Modernisierung zustimmen?

    Welche Modernisierungskosten können auf den Mieter umgelegt werden?

    Nach der abgeschlossenen Modernisierung darf der Vermieter bis zu 8% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Instandhaltungskosten sowie Kosten für Sanierungen darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen. 

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    Folgt auf eine Modernisierung immer eine Mieterhöhung?

    Der Vermieter darf nach einer Modernisierung grundsätzlich die Miete erhöhen, außer es ist beispielsweise eine Index- oder Staffelmiete vereinbart oder die Kappungsgrenze ist bereits erreicht. 

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