‌Die Umkehrhypothek (engl. Reversal Mortage) ist eine Form der Immobilienrente, welche ursprünglich in den USA entwickelt wurde. Heutzutage wird diese Form der Hypothek auch in europäischen Ländern wie Deutschland oder Österreich angeboten, wenngleich sie bis heute außerhalb der Vereinigten Staaten nicht sehr verbreitet ist.
‌
‌Der Sinn der Umkehrhypothek besteht darin, dass Eigenheimbesitzer ab dem 65. Lebensjahr sich zusätzliche regelmäßige Einkünfte verschaffen können. Um diese Einkünfte zu generieren, wird eine (Umkehr)Hypothek auf die eigene Immobilie aufgenommen. In Folge wird der Gesamtbetrag der Hypothek in Form von monatlichen Raten an den Hypothekennehmer ausbezahlt. Zusammengefasst belastet also ein Immobilienbesitzer seine Immobilie und bekommt dafür einen Geldbetrag, welcher ihm in einem gewissen Zeitraum regelmäßig ausbezahlt wird.
‌
‌Andere Modelle wie die Auszahlung des kompletten Betrags im Zuge einer Einmalzahlung oder beispielsweise halbjährliche Auszahlung der Raten sind nach Vereinbarung bei manchen Anbietern möglich. Der wesentliche Vorteil für den Hypothekennehmer ist zudem, dass er neben regelmäßigen Zahlungen weiterhin mietfrei in seiner Immobilie wohnen kann.‌‌

Im Gegensatz zu einer "normalen" Hypothek besteht seitens des Hypothekengebers (Bank, Versicherung) kein Grundpfandrecht. Dahingehend handelt es sich bei der Umkehrhypothek, trotz des Namens, eher um eine Art Kredit für welchen das Eigenheim als Sicherheit dient.
‌
‌Auch im Grundbuch wird nur ein Vermerk über die Belehnung der Immobilie eingetragen, die Eigentumsverhältnisse bleiben jedoch unverändert, sprich der Hypothekennehmer bleibt auch Besitzer der Immobilie. Während der Laufzeit der Umkehrhypothek werden in der Regel keine Rückzahlungen oder Zinstilgungen vom Hypothekennehmer geleistet. Die Schuld muss somit erst getilgt werden, wenn:
‌
‌• der Hypothekennehmer verstirbt
‌• der Hypothekennehmer die Immobilie verkaufen möchte
‌• der Hyopthekennehmer den dauerhaften Auszug aus der Immobilie anstrebt
‌
‌Dahingehend erscheint speziell für Rentner ohne Erben bzw. ohne spezifische Nachlassplanung die Umkehrhypothek attraktiv. Dies führt jedoch dazu, dass sofern ein Hypothekennehmer während der Laufzeit der Umkehrhypothek verstirbt, die Immobilie in der Regel an den Hypothekengeber (Bank, Versicherung) fällt.
‌
‌Wünscht ein Hypothekennehmer auf Grund seiner aktiven Nachlassplanung den eigenen Erben eine Möglichkeit einzuräumen trotz der Belastung mittels Umkehrhypothek die Immobilie zu erwerben, so muss eine sogenannte Rentengarantie zu Gunsten der Erben vereinbart werden. Diese Rentengarantie ermöglicht den Erben die noch offene Schuld nach Ableben des Hypothekennehmers zu tilgen und selbst Besitzer der Immobilie zu werden.
‌
‌

‌Wer im Alter sein Vermögen überwiegend in einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung „gebunden“ hat, kann durch eine Umkehrhypothek die eigene Liquidität erhöhen. Zielgruppe sind vor allem ältere, kinderlose Immobilienbesitzer, die auch im Alter in der gewohnten Umgebung wohnen wollen.

Wer ein schuldenfreies Eigenheim in guter Lage und in gutem Zustand besitzt, kann sich via Umkehrhypothek die Rente aufbessern. Eine monatliche Rentenzahlung in nennenswerter Höhe ist hauptsächlich mit lastenfreien, gepflegten Immobilien in begehrten Lagen erzielbar.
‌
‌

‌Da es sich bei der Umkehrhypothek um ein spezielles Finanzprodukt handelt, welches eine spezifische Klientel adressiert, stellen die meisten Anbieter diverse Anforderungen an Hypothekennehmer und potentielle Interessenten:
‌
‌• In der Regel muss der Hypothekennehmer mindestens 60 Jahre alt sein bzw. das Rentenalter von 65 Jahren erreicht haben.
‌• Die Immobilie muss frei von Schulden (Lasten) sein.
‌• Die Immobilie muss je nach Anbieter einen gewissen Mindestwert haben.‌

‌Wie hoch Zahlungen bei einer Umkehrhypothek ausfallen, hängt von folgenden Faktoren ab:
‌
‌• Alter des Kreditnehmers
‌• Vertragslaufzeit
‌• Wert der Immobilie (Zustand, Lage, Größe, Ausstattung usw.)
‌• Risikoabschläge des Anbieters
‌• Zinsen
‌• Gebühren und Verwaltungskosten des Anbieters
‌
‌Die maximale Hypothekensumme ist mit dem Wert der Immobilie und dem Alter des Eigentümers gekoppelt: Je mehr eine Immobilie wert und je älter ein Eigentümer ist, desto höher fällt die höchstmögliche Kreditsumme aus. Der Zeitraum der Auszahlung ist je nach Anbieter und Vertrag unterschiedlich. Es gibt Modelle mit lebenslanger Auszahlung und solche mit einer zeitlichen Befristung, beispielsweise mit einer Laufzeit von zehn Jahren oder mit einer Laufzeit in der Höhe der statistischen Lebenserwartung.
‌
‌Beispielrechnungen sind nicht immer einfach möglich, da der Grundzinssatz zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und die Verwaltungskosten sowie Risikozuschläge je Anbieter unterschiedlich ausfallen.‌

‌Als Begünstigter einer Umkehrhypothek bleibt man unverändert Inhaber aller Rechte und Pflichten eines Immobilienbesitzers. Das betrifft beispielweise notwendige Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen und Steuern.
‌
‌Der Hypothekengeber wiederum ist zur pünktlichen Auszahlung der Raten verpflichtet. Zum Ablauf der Vertragslaufzeit ist die Schuld abzulösen. Nach dem Tod des Begünstigten bzw. nach Ablauf der Umkehrhypothek darf der Kreditgeber die Immobilie pfänden und öffentlich zwangsversteigern lassen, falls die offenen Forderungen nicht beglichen werden können.
‌
‌

‌Bei der Immobilienrente sowie bei ihrer Sonderform der Umkehrhypothek wird nur der Reinertragswert besteuert, also Einnahmen welche durch die Immobilie erzielt werden. Da im Zuge einer Beleihung der Immobilie mittel Umkehrhypothek in der Regel nicht zum Erwirtschaften von Erträgen kommt fallen im Regelfall auch keine Steuern an.‌

‌Unbedingt sollte man alternative, möglicherweise rentablere Alternativen abwägen, je nach individueller Situation können verschiedene Alternativen in Bezug auf die Umkehrhypothek attraktiver sein:
‌• die klassische Immobilienrente
‌• die Leibrente
‌• den Verkauf
‌• das Modell „Verkauf und Rückanmietung“
‌• die Vermietung des Eigentums
‌
‌

‌Eine in Deutschland geläufigere Form der Altersfinanzierung ist die sogenannte Leibrente.
‌
‌Bei Abschluss einer Leibrente wird die Immobilie tatsächlich verkauft und der Käufer als Besitzer in das Grundbuch eingetragen. Dem Bezieher der Leibrente wird nur ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Ähnlich wie bei der Umkehrhypothek erhält der Bezieher der Leibrente monatliche Zahlungen, jedoch sind diese nicht Teil einer Hypothek, sondern Teilzahlungen des Verkaufspreises der Immobilie der in Raten ausbezahlt wird.
‌
‌Bei Abschluss einer Umkehrhypothek bleibt der Hypothekennehmer weiterhin Eigentümer der Immobilie und erhält die aufgenommene Hypothek in Raten ausbezahlt.‌