Die Umkehrhypothek - alle Infos auf einem Blick!

| Kategorie: Wohnimmobilien | Immobilienfinanzierung

Die Umkehrhypothek - alle Infos auf einem Blick!

Ältere Immobilienbesitzer bzw. Rentner können im Zuge einer Umkehrhypothek ihre Immobilie bei einer Bank beleihen und erhalten den Hypothekenwert in Form von monatlichen Raten ausbezahlt. Neben den monatlichen Raten können die Hypothekennehmer zudem weiter mietfrei in ihrer Immobilie wohnen bleiben. Somit stellt die Umkehrhypothek eine Lösung für Rentner dar, welche ihre monatlich verfügbaren finanziellen Mittel erhöhen wollen.

Was ist eine Umkehrhypothek und wie funktioniert sie?

Die Umkehrhypothek (engl. Reversal Mortage) ist eine Form der Immobilienrente, welche ursprünglich in den USA entwickelt wurde. Heutzutage wird diese Form der Hypothek auch in europäischen Ländern wie Deutschland oder Österreich angeboten, wenngleich sie bis heute außerhalb der Vereinigten Staaten nicht sehr verbreitet ist.

‌Der Sinn der Umkehrhypothek besteht darin, dass Eigenheimbesitzer ab dem 65. Lebensjahr sich zusätzliche regelmäßige Einkünfte verschaffen können. Um diese Einkünfte zu generieren, wird eine (Umkehr)Hypothek auf die eigene Immobilie aufgenommen. In Folge wird der Gesamtbetrag der Hypothek in Form von monatlichen Raten an den Hypothekennehmer ausbezahlt. Zusammengefasst belastet also ein Immobilienbesitzer seine Immobilie und bekommt dafür einen Geldbetrag, welcher ihm in einem gewissen Zeitraum regelmäßig ausbezahlt wird.

‌Andere Modelle wie die Auszahlung des kompletten Betrags im Zuge einer Einmalzahlung oder beispielsweise halbjährliche Auszahlung der Raten sind nach Vereinbarung bei manchen Anbietern möglich. Der wesentliche Vorteil für den Hypothekennehmer ist zudem, dass er neben regelmäßigen Zahlungen weiterhin mietfrei in seiner Immobilie wohnen kann.

Achtung:
In der Regel sichern sich Anbieter von Umkehrhypotheken gegen diverse Risiken wie Zahlungsausfälle oder vorzeitiges Ableben ab. Somit wird die Kalkulation der Risiken immer zu Lasten des Hypothekennehmers vorgenommen. Die Höhe der Hypothek entspricht somit oft nicht dem gewünschten Betrag.
Im Gegensatz zu einer "normalen" Hypothek besteht seitens des Hypothekengebers (Bank, Versicherung) kein Grundpfandrecht. Dahingehend handelt es sich bei der Umkehrhypothek, trotz des Namens, eher um eine Art Kredit für welchen das Eigenheim als Sicherheit dient.

‌Auch im Grundbuch wird nur ein Vermerk über die Belehnung der Immobilie eingetragen, die Eigentumsverhältnisse bleiben jedoch unverändert, sprich der Hypothekennehmer bleibt auch Besitzer der Immobilie. Während der Laufzeit der Umkehrhypothek werden in der Regel keine Rückzahlungen oder Zinstilgungen vom Hypothekennehmer geleistet. Die Schuld muss somit erst getilgt werden, wenn:

‌• der Hypothekennehmer verstirbt
‌• der Hypothekennehmer die Immobilie verkaufen möchte
‌• der Hyopthekennehmer den dauerhaften Auszug aus der Immobilie anstrebt


‌Dahingehend erscheint speziell für Rentner ohne Erben bzw. ohne spezifische Nachlassplanung die Umkehrhypothek attraktiv. Dies führt jedoch dazu, dass sofern ein Hypothekennehmer während der Laufzeit der Umkehrhypothek verstirbt, die Immobilie in der Regel an den Hypothekengeber (Bank, Versicherung) fällt.

‌Wünscht ein Hypothekennehmer auf Grund seiner aktiven Nachlassplanung den eigenen Erben eine Möglichkeit einzuräumen trotz der Belastung mittels Umkehrhypothek die Immobilie zu erwerben, so muss eine sogenannte Rentengarantie zu Gunsten der Erben vereinbart werden. Diese Rentengarantie ermöglicht den Erben die noch offene Schuld nach Ableben des Hypothekennehmers zu tilgen und selbst Besitzer der Immobilie zu werden.

Für wen ist eine Umkehrhypothek geeignet?

Wer im Alter sein Vermögen überwiegend in einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung „gebunden“ hat, kann durch eine Umkehrhypothek die eigene Liquidität erhöhen. Zielgruppe sind vor allem ältere, kinderlose Immobilienbesitzer, die auch im Alter in der gewohnten Umgebung wohnen wollen.

Inwieweit sich diese spezielle Finanzdienstleistung lohnt, hängt von der individuellen Situation und daraus resultierenden Fragen ab:

    Wieviel ist die Immobilie wert?

    ‌Wie alt ist der Eigentümer?
    Ist die Immobilie schuldenfrei?

    ‌Will man in Zukunft das Eigentum selbst bewohnen?
Wer ein schuldenfreies Eigenheim in guter Lage und in gutem Zustand besitzt, kann sich via Umkehrhypothek die Rente aufbessern. Eine monatliche Rentenzahlung in nennenswerter Höhe ist hauptsächlich mit lastenfreien, gepflegten Immobilien in begehrten Lagen erzielbar.

Welche Vorrausetzungen bestehen für die Aufnahme einer Umkehrhypothek?

Da es sich bei der Umkehrhypothek um ein spezielles Finanzprodukt handelt, welches eine spezifische Klientel adressiert, stellen die meisten Anbieter diverse Anforderungen an Hypothekennehmer und potentielle Interessenten:

• In der Regel muss der Hypothekennehmer mindestens 60 Jahre alt sein bzw. das Rentenalter von 65 Jahren erreicht haben.
‌• Die Immobilie muss frei von Schulden (Lasten) sein.
‌• Die Immobilie muss je nach Anbieter einen gewissen Mindestwert haben.

Achtung:
Personen, welche sich für eine Umkehrhypothek interessieren, sollten vor Vertragsabschluss genau prüfen ob die Umkehrhypothek für sie die beste Variante darstellt ihre Rente aufzubessern. In der Praxis kommen meist mehrere Finanzdienstleistungen bzw. Alternativen in Frage deren Vor- und Nachteile gewissenhaft abzuwägen sind.

Welche Vor- und Nachteile gibt es in Bezug auf die Umkehrhypothek zu beachten?

- Nachteile

    ‌• Eigentümer können ihre Immobilie für mehr Liquidität einsetzen.

    ‌‌• Eigentümer wohnen lebenslang weiterhin in ihrem gewohnten Umfeld.

    ‌‌• Man erhält monatliche Raten und bessert sich die eigene Rente auf.

    ‌‌• Man muss sich nicht um mögliche Anlagestrategien kümmern.
    ‌• Kreditzinsen und Gebühren sind hoch.

    ‌‌• Ausgezahlte Beträge sind relativ gering (Risikoabschläge, Gebühren, Rückversicherung der Bank gegen das Risiko eines langen Lebens).

    ‌‌• Die Immobilie dient zur Besicherung der Umkehrhypothek, kann infolgedessen nicht mehr für andere Besicherungen verwendet werden.

    ‌‌• Als Eigentümer muss man für alle Instandhaltungskosten, Steuern und Reparaturen aufkommen.

    ‌‌• Die Erbmasse wird durch die Umkehrhypothek gemindert.

Wie läuft der Abschluss einer Umkehrhypothek ab?

  1. Immobilienbesitzer nehmen bei einem Hypothekengeber (Bank, Versicherung) auf ihre Immobilien eine Umkehrhypothek auf.
  2. ‌Der Hypothekenvertrag regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien.
  3. ‌Die Schuld wird im Grundbuch an erster Stelle als Grundschuld eingetragen. Die Immobilie dient dem Hypothekengeber als Sicherheit.
  4. ‌Das Kreditinstitut überweist monatliche Rentenzahlungen, deren Höhe von der Größe der gewährten Hypothek und der Laufzeit abhängt. Die Laufzeit ist im Vertrag geregelt und kann befristet oder bis ans Lebensende sein. Auch eine Einmalzahlung ist möglich.
  5. ‌Zinsen und Tilgung werden bis zum Ende der Laufzeit bzw. zum Tod des Hypothekennehmers gestundet. Die Schuldenlast steigt also mit der Länge der Laufzeit.
  6. ‌Zum Ende der Laufzeit fällt die Entscheidung, ob
    ‌• der Hypothekennehmer (im Erlebensfall nach Entnahme der gesamten Hypothek) bzw. Erben die gesamte Hypothekenschuld inklusive Zinsen tilgen, z.B. durch den Verkauf der Immobilie oder
    ‌• ob die Bank Eigentümerin wird und endabrechnet.

    ‌Wenn die Bank die Wohnung oder das Haus verwertet, zahlt sie eine Differenz zwischen Kreditschuld und Verkaufssumme an mögliche Erben aus.

Wie wird die Zahlung (Rente) bei einer Umkehrhypothek berechnet?

Wie hoch Zahlungen bei einer Umkehrhypothek ausfallen, hängt von folgenden Faktoren ab:

• Alter des Kreditnehmers
‌• Vertragslaufzeit
‌• Wert der Immobilie (Zustand, Lage, Größe, Ausstattung usw.)
‌• Risikoabschläge des Anbieters
‌• Zinsen
‌• Gebühren und Verwaltungskosten des Anbieters


‌Die maximale Hypothekensumme ist mit dem Wert der Immobilie und dem Alter des Eigentümers gekoppelt: Je mehr eine Immobilie wert und je älter ein Eigentümer ist, desto höher fällt die höchstmögliche Kreditsumme aus. Der Zeitraum der Auszahlung ist je nach Anbieter und Vertrag unterschiedlich. Es gibt Modelle mit lebenslanger Auszahlung und solche mit einer zeitlichen Befristung, beispielsweise mit einer Laufzeit von zehn Jahren oder mit einer Laufzeit in der Höhe der statistischen Lebenserwartung.

‌Beispielrechnungen sind nicht immer einfach möglich, da der Grundzinssatz zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und die Verwaltungskosten sowie Risikozuschläge je Anbieter unterschiedlich ausfallen.

Beispiel:
Eine 70 Jahre alte Immobilienbesitzerin erhält für ein Eigenheim mit einem Marktwert von 290.000 EUR rund 23% als Kreditsumme. Das entspricht 66.700 EUR. Bei einer Laufzeit von 20 Jahren sind das rund 277 EUR je Monat zusätzliche monatliche Rente.

Welche Rechte und Pflichten gibt es im Rahmen einer Umkehrhypothek?

Als Begünstigter einer Umkehrhypothek bleibt man unverändert Inhaber aller Rechte und Pflichten eines Immobilienbesitzers. Das betrifft beispielweise notwendige Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen und Steuern.

‌Der Hypothekengeber wiederum ist zur pünktlichen Auszahlung der Raten verpflichtet. Zum Ablauf der Vertragslaufzeit ist die Schuld abzulösen. Nach dem Tod des Begünstigten bzw. nach Ablauf der Umkehrhypothek darf der Kreditgeber die Immobilie pfänden und öffentlich zwangsversteigern lassen, falls die offenen Forderungen nicht beglichen werden können.

Fallen bei der Umkehrhypothek Steuern an?

Bei der Immobilienrente sowie bei ihrer Sonderform der Umkehrhypothek wird nur der Reinertragswert besteuert, also Einnahmen welche durch die Immobilie erzielt werden. Da im Zuge einer Beleihung der Immobilie mittel Umkehrhypothek in der Regel nicht zum Erwirtschaften von Erträgen kommt fallen im Regelfall auch keine Steuern an.
Achtung:
Wenn Sie auf Grund von aufrechten Untermietverträgen oder anderen Ertragsquellen welche in Zusammenhang mit Ihrer Immobilie Einnahmen generieren sollten Sie vor Abschluss einer Umkehrhypothek einen Experten für Recht oder Steuern konsultieren!

Welche Alternativen gibt es zur Umkehrhypothek?

Unbedingt sollte man alternative, möglicherweise rentablere Alternativen abwägen, je nach individueller Situation können verschiedene Alternativen in Bezug auf die Umkehrhypothek attraktiver sein:
• die klassische Immobilienrente
‌• die Leibrente
‌• den Verkauf
‌• das Modell „Verkauf und Rückanmietung“
‌• die Vermietung des Eigentums


Wie unterscheiden sich Umkehrhypothek und Leibrente?

Eine in Deutschland geläufigere Form der Altersfinanzierung ist die sogenannte Leibrente.

‌Bei Abschluss einer Leibrente wird die Immobilie tatsächlich verkauft und der Käufer als Besitzer in das Grundbuch eingetragen. Dem Bezieher der Leibrente wird nur ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Ähnlich wie bei der Umkehrhypothek erhält der Bezieher der Leibrente monatliche Zahlungen, jedoch sind diese nicht Teil einer Hypothek, sondern Teilzahlungen des Verkaufspreises der Immobilie der in Raten ausbezahlt wird.

‌Bei Abschluss einer Umkehrhypothek bleibt der Hypothekennehmer weiterhin Eigentümer der Immobilie und erhält die aufgenommene Hypothek in Raten ausbezahlt.
Hinweis:
Umkehrhypotheken sind offener gestaltbar als der Verkauf auf Leibrente. Allerdings ist die Höhe der ausgezahlten Summe geringer als bei einem Verkauf auf Leibrente.

Unterschiede auf einen Blick



    ‌Grundlage


    ‌Eigentümer

    ‌Zahlungen




    ‌Wohnrecht

    ‌Rentenhöhe

    Umkehrhypothek

    Für eine Immobilie wird ein Kredit vergeben. Fällig wird dieser, wenn der Eigentümer ablebt.

    ‌Der Eigentümer bleibt unverändert.

    ‌Der Eigentümer erhält monatliche Rentenzahlungen entsprechend der Kreditsumme und der vertraglich festgelegten Laufzeit. In dieser Zeit fallen keine Zins- und Tilgungsleistungen an.

    ‌Der Eigentümer hat weiterhin das Wohnrecht.

    ‌Es fallen Gebühren und Risikoabschläge an. Monatliche Raten sind häufig niedriger als bei Verkauf auf Leibrenten.

    Verkauf auf Leibrente

    Der Wert einer Immobilie wird verrentet.


    ‌Die Immobilie wechselt den Eigentümer.

    ‌Der ehemalige Eigentümer erhält monatliche Raten für den Kaufpreis der Immobilie.



    ‌Der ehemalige Eigentümer hat lebenslanges Wohnrecht.

    ‌Die Auszahlungen sind häufig höher als bei der Umkehrhypothek.

Umkehrhypohek - Immobilien einfach erklärt

Was ist die Umkehrhypothek und wie funktioniert sie?

Immobilienbesitzer erhalten für ihre Immobilie eine Rente. Besichert wird die dafür aufgenommene Kreditsumme über die Immobilie. Ein Immobilienbesitzer, in der Regel jemand über 65, bekommt von der Bank eine monatliche Rente auf Kredit ausbezahlt. Wenn er stirbt, ist die Gesamtsumme inkl. Zinsen zur Zahlung fällig. Als Sicherheit für diese Form des Kredites dient die Immobilie.

‌Weiterlesen: Was ist die Umkehrhypothek und wie funktioniert sie?

Welche Arten der Umkehrhypothek gibt es?

Kreditinstitute bieten Auszahlungen in Form eines einmaligen Betrages oder in Form einer monatlichen Rente an. Die monatliche Rente gibt es sowohl lebenslang als auch auf bestimmte Jahre begrenzt (beispielsweise gemäß der statistischen Lebenserwartung des Eigentümers).

‌Weiterlesen: Welche Arten der Umkehrhypothek gibt es?

Was ist der Unterschied zwischen Umkehrhypothek und Leibrente?

Anders als bei einem Verkauf auf Leibrente bleibt der Immobilienbesitzer der Eigentümer des Hauses oder der Wohnung.

‌Weiterlesen: Das ist der Unterschied zwischen Umkehrhypothek und Leibrente?

Was sind die Vorteile einer Umkehrhypothek?

Immobilienbesitzer bezahlen bis zum Ende der Laufzeit weder Zinsen noch Tilgung. Sie bleiben Eigentümer der Immobilie und wohnen in der gewohnten Wohnumgebung. Gleichzeitig profitieren sie in Form einer aufgebesserten Rente von einem Vermögen, das zu großen Teilen in der Immobilie steckt.

‌Weiterlesen: Welche Vor- und Nachteile gibt es in Bezug auf die Umkehrhypothek zu beachten?

Was sind die Nachteile einer Umkehrhypothek

Die Umkehrhypothek ist ein relativ teures Produkt. Zahlreiche Gebühren fallen an (z.B. für Notar, Gutachter und Risikoabsicherung). Die Auszahlungsbeträge sind tendenziell gering. Der Darlehensnehmer tätigt weiterhin alle Investitionen und Reparaturen in der Immobilie selbst.

‌Weiterlesen: Welche Vor- und Nachteile gibt es in Bezug auf die Umkehrhypothek zu beachten?

Haftungsausschluss: Die auf dieser Website bereitgestellten Informationen sind lediglich allgemeine Informationen und ersetzen keine professionelle rechtliche Beratung. Jede Haftung für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität ist ausgeschlossen.

Das könnte Sie auch interessieren

Mietminderung – Voraussetzungen und Vorgehen - BERATUNG.DE
Mietminderung – Voraussetzungen und Vorgehen
Von dem Recht auf Mietminderung haben die meisten Personen schon einmal gehört. Doch wann genau ist eine Mietminderung möglich? … mehr lesen
Zwischenmietvertrag für Wohnungen und WG-Zimmer - BERATUNG.DE
Zwischenmietvertrag für Wohnungen und WG-Zimmer
Eine längere Abwesenheit durch ein Auslandssemester oder berufliche Verpflichtungen kann die Zwischenvermietung der Wohnung … mehr lesen
Mietvertrag – Alle Informationen auf einem Blick - BERATUNG.DE
Mietvertrag – Alle Informationen auf einem Blick
Ein Mietvertrag regelt das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Mieter dürfen gegen Bezahlung in dem vom Vermieter zur … mehr lesen