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| Kategorie: Immobilienwert, Bewertung | Immobilienfinanzierung

Immobilienbewertung: Einflussfaktoren und Verfahren

Vor der Veräußerung einer Immobilie oder im Falle einer Scheidung oder eines Todesfalls muss der Wert einer Immobilie festgestellt werden, um den Parteien einen Überblick über die Vermögensumstände zu geben. Welche Arten und Verfahren zur Immobilienbewertung es gibt, erfahren Sie hier.

Warum ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?


‌Den Wert einer Immobilie zu kennen oder herauszufinden ist sowohl für Immobilienbesitzer, Immobilienveräußerer als auch für Immobilienkäufer sehr interessant. Falls man auf der Suche nach der Traumimmobile ist, ist es sinnvoll, herauszufinden, was ein Objekt in der Tat wert ist und nicht nur, um welchen Preis es verkauft wird.

‌Aber auch im Falle eines Erbes kann eine Immobilienbewertung von Vorteil sein. In den meisten Fällen, in denen eine Immobilie vom Erblasser vererbt wird, kennt man den Wert des Objekts nicht und dennoch sollte eine gerechte Aufteilung des Erbes erfolgen. Um dies zu gewährleisten, ist eine Immobilienbewertung sinnvoll.

‌Gleiches gilt für den Fall einer Scheidung bzw. einer Trennung. Sollte eine Immobilie gemeinsam erworben worden sein, muss es im Falle einer Trennung zu einer gerechten Aufteilung des Hauses kommen. Nähere Infos finden Sie im Artikel Scheidung und Haus.

Arten der Immobilienbewertung


‌Heutzutage bieten schon viele Internetplattformen eine kostenlose und schnelle Bewertung von Immobilien an. Bei dieser Bewertung müssen nur ein paar Informationen wie Adresse, Grundstücksfläche und Quadratmeteranzahl eingetippt werden und schon hat man den geschätzten Wert der Immobilie.

‌Diese Bewertungen können unter keinen Umständen den wirklichen Wert des Objekts bestimmen. Für eine aussagekräftige Wertbestimmung müssen erheblich mehr Daten erfasst und ausgewertet werden. Außerdem wird durch eine Inspizierung der Immobilie, die den genauen Zustand des Objekts bekannt gibt, der Hauptpunkt der Immobilienbewertung abgedeckt.

‌Deshalb sind Bewertungen durch Gutachter oder Makler empfehlenswerter als von Internetportalen.

‌Durch die Bewertung eines Gutachters entstehen folgende Vorteile:

  •  Die Bewertung erfolgt mit mehr Daten und ist somit genauer.
  •  Wenn die Immobilienbewertung von einem vereidigten Gutachter erstellt wurde, ist sie im Streitfall auch vor Gericht gültig.
  •  Gutachter nehmen oft selbst die Maße ab und sicherzustellen, mit den richtigen Zahlen zu arbeiten.
  •  Sie prüfen beim Gutachterausschuss ähnliche Immobilien und deren Wert.
  •  Zusätzlich werden von ihnen Baulasten und Baugenehmigungen untersucht, welche auch einen Einfluss auf den Wert der Immobilie haben.

  • ‌Um die Gutachten und Bewertungen vor Gericht nutzen zu können, sollten diese von einem beeideten Gutachter erstellt worden sein. Außerdem kann der Preis von Wertgutachten zwischen 1.500 und 3.000 Euro liegen. Wenn man eine Immobilienbewertung plant, sollte man sich über die Kosten bewusst sein und abwiegen, ob sich der Nutzen, der daraus entsteht, lohnt.

    ‌Neben den Gutachtern gibt es die Möglichkeit sogenannte Baugutachter wie Handwerker, Ingenieure oder Architekten zu beauftragen. Diese können genaue Auskunft zur Bausubstanz geben und eine Schätzung zur Renovierung abgeben. Diese Bewertung erfolgt jedoch lediglich mündlich und ist im Vergleich zu beeideten Gutachtern billiger, sie kostet nur zwischen 400 und 500 Euro.

    ‌Wenn man das Bewertungsgutachten nicht vor Gericht vorlegen muss oder möchte und die Immobilie in einem guten Zustand ist, reicht eine Bewertung durch einen Makler aus. Falls man sich für diese Art der Immobilienbewertung entscheidet, sollte man mehrere Makler beauftragen und den für sich Besten auswählen, um einen Vertrag mit ihm zu vereinbaren. Außerdem können Makler eine Weiterbildung zum Immobiliengutachter absolviert haben, was die Entscheidung erleichtert.

    Einflussfaktoren auf den Wert einer Immobilie


    ‌Die folgenden Faktoren sind ausschlaggebend für den Wert einer Immobilie:
  •  Art der Immobilie (Haus, Wohnung, ...)
  •  Jahr der Errichtung
  •  Anzahl der Quadratmeter, Räume und Stockwerke
  •  Lage und Belichtung
  •  Energieaufwand
  •  Zustand des Objekts
  •  Mängel am Objekt
  •  Zusätzliche Ausstattung (Balkon, Terrasse, Garten, …)
  •  Parkplatz und Zufahrt
  •  Umfeld
  •  Lärm- und Geruchsbelästigungen

  • ‌Dies ist nur eine grobe Einteilung, man kann hier natürlich noch in die Tiefe gehen und alle Bereiche unterkategorisieren.

    Verfahren zur Bestimmung des Immobilienwerts


    ‌Zur Bestimmung des Immobilienwerts gibt es drei verschiedene Verfahren:

    1. Vergleichswertverfahren:


    ‌Das Vergleichswertverfahren wird in der Regel für die Ermittlung des Immobilienwerts von Eigentumswohnungen aber auch von Einfamilienhäusern genutzt. Bei diesem Verfahren orientiert sich die Bewertung am aktuellen Immobilienmarkt.

    ‌Hierfür werden Objekte, welche in ähnlicher Lage liegen und eine gleiche Größe sowie Ausstattung besitzen, verglichen. Auch unter Berücksichtigung von Baujahr und Errichtungskosten ermittelt der Sachverständiger den Immobilienwert.

    ‌Wenn zum Beispiel eine Wohnung in ähnlicher Lage in der letzten Zeit oft nachgefragt wurde, kann diese Immobilie einen höheren Wert erzielen als bei einer anderen Methode.

    ‌Eine Berechnung erfolgt in der Regel über den Preis pro Quadratmeter und die Fläche der Immobilie. Wenn zum Beispiel eine vergleichbare Wohnung um 2.000 Euro pro Quadratmeter verkauft wurde und die zu bewertende Immobilie eine Größe von 75 Quadratmetern hat, sieht eine Berechnung folgendermaßen aus:

    ‌2.000 € x 75 m2 = 150.000 €

    ‌Die Immobilie ist somit 150.000 Euro wert.

    2. Sachwertverfahren:


    ‌‌Das Sachwertverfahren findet im Bereich Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und gelegentlich bei Eigentumswohnungen Anwendung. Hier soll der Sachwert der Liegenschaft ermittelt werden und dafür sind folgende Aspekte von Bedeutung:
  • der Wert des Grundstücks,
  • die Herstellkosten des Gebäudes
  • die Herstellkosten von Außenanlagen wie Carports, Garagen, Parkplätze und Wege.

  • ‌Sobald die Werte verfügbar sind, muss der Grundstückswert an die aktuellen Preise angepasst werden und die Gebilde nach Nutzungsdauer abgewertet werden. Im Anschluss können diese Werte addiert werden und der Sachwert des Gebäudes ist berechnet.

    ‌Die Berechnung nach dem Sachwertverfahren wird in fünf Schritte gegliedert:

    ‌1. Berechnung des Bodenwerts:
    ‌    Grundstücksgröße mal Preis pro Quadratmeter

    ‌   600 m2 x 230 € = 138.000 €

    ‌2. Gebäudeherstellkosten:
    ‌     Herstellkosten pro Quadratmeter mal die Fläche

    ‌    1.500 € x 200 m2 = 300.000

    3. Gebäudesachwert:
    ‌    Gebäudeherstellkosten minus Alterswertminderung

    ‌    300.000 € – 50.000 € = 250.000 €

    4. Vorläufiger Sachwert:
    ‌    Gebäudesachwert plus Bodenwert

    ‌    250.000 € + 138.000 € = 388.0000 €

    5. Sachwert:
        Vorläufiger Sachwert mal Marktanpassungsfaktor

    ‌    388.000 € x 0,9 = 349.200 €

    ‌So erhält man einen Immobilienwert von 349.200 Euro.

    3. Ertragswertverfahren:


    ‌Im Falle eines vermieteten oder verpachteten Gebäudes ist das Ertragswertverfahren anzuwenden. Durch die Erträge, welches das Gebäude oder die Wohnung abwerfen, ist dies für Verkäufer und Käufer von größerer Bedeutung als der Sachwert der Immobilie.

    ‌Zur Ermittlung des Ertragswerts sind folgende Faktoren essentiell:

  • der Grundstückswert
  • der Nettoertrag, welcher durch Miete oder Pacht in einem bestimmten Zeitraum erzielt wird
  • der Zustand des Gebäudes

  • ‌‌Zur genauen Berechnung ist das Heranziehen eines Gutachters zu empfehlen, da es sich hier um eine komplexe Aufgabe handelt. Von einigen Experten wird das Ertragswertverfahren durch den Bezug zu realen Zahlen als praxisnah beschrieben. ‌

    Immobilienbewertung – Immobilien einfach erklärt


    Welche Arten der Immobilienbewertung gibt es?

    Eine Immobilienbewertung kann sowohl online als auch von Gutachtern und Maklern erfolgen. Eine Bewertung im Internet ist jedoch nicht ratsam, da hier viele Aspekte unbeachtet bleiben. Die sicherste Variante ist es die Immobilienbewertung von einem beeideten Gutachter erstellen zu lassen, somit ist das Wertgutachten auch vor Gericht gültig.

    ‌Weiterlesen: Welche Arten der Immobilienbewertung gibt es?

    Welche Faktoren beeinflussen den Wert der Immobilie?

    Es sind verschiedenste Faktoren, welche Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben. Zu den Wichtigsten zählen die Art der Immobilie, die Quadratmeteranzahl, das Baujahr, der Zustand und vor allem die Lage des Objekts.

    ‌Weiterlesen: Welche Faktoren beeinflussen den Wert der Immobilie?

    Welche Verfahren gibt es bei der Bestimmung des Immobilienwerts?

    Zur Bestimmung des Immobilienwerts sind in der Regel drei verschiedene Verfahren möglich. Zu diesen Verfahren zählen erstens das Vergleichswertverfahren, zweitens das Sachwertverfahren und drittens das Ertragswertverfahren.

    ‌Weiterlesen: Welche Verfahren gibt es bei der Bestimmung des Immobilienwerts?

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