Eine Lagerhalle mit vollgepackten Regalen © Adobe Stock | Zixp@ck

Gewerbeimmobilie – Das Wichtigste zusammengefasst

Egal ob Bürogebäude, Geschäftslokal oder Werkstatt – Gewerbeimmobilien dürfen meist nur gewerblich genutzt werden. Gewerbeimmobilien müssen gewisse Anforderungen erfüllen, beispielsweise was die Ausstattung oder die Lage betrifft. Über die Besonderheiten der Gewerbeimmobilie, lesen Sie in diesem Überlicksartikel.

Gewerbeimmobilie – Was ist das?


‌Gewerbeimmobilien sind Immobilien, die mehrheitlich für gewerbliche Zwecke genutzt und vermietet werden – beispielsweise Büros, Lagerhallen oder Restaurants. Gewerbeimmobilien unterscheiden sich steuerrechtlich, baurechtlich und finanzierungstechnisch klar von Wohnimmobilien. Weitere Beispiele für Gewerbeimmobilien sind:
  • Arztpraxis 
  • Anwaltskanzlei  
  • Modegeschäft 
  • Supermarkt  
  • Einkaufszentrum  
  • Hotel
  • Industriegelände 

  • ‌Manchmal gibt es auch Mischformen: Hier wird ein Gebäude sowohl von Unternehmen als auch von privaten Bewohnern genutzt. Beispielsweise wenn sich im Erdgeschoss ein Supermarkt, im ersten Stock Arztpraxen und im zweiten Stock Wohnungen befinden.

    Handelsimmobilien


    ‌In Handelsimmobilien werden Waren/Produkte verkauft. Handelsimmobilien können beispielsweise die kleine Modeboutique nebenan oder ein großes Shopping-Center sein. Handelsimmobilien befinden sich häufig in beliebten Innenstadtlagen – das sorgt für hohe Miet- und Verkaufspreise. 

    ‌Ausführliche Informationen dazu finden Sie im Artikel Handelsimmobilie.

    Wie finde ich eine Gewerbeimmobilie?


    ‌Potenzielle Besitzer von Gewerbeimmobilien sollten den Standort der Gewerbeimmobilie genau analysieren und sich vor Kauf oder Miete folgende Fragen stellen:
  • Wie hoch ist die Nachfrage nach meinem Produkt/Dienstleistung an dem Standort?  
  • Gibt es Mitbewerber und wenn ja wie viele?  
  • Müssen Genehmigungen und Konzessionen für den Betrieb eingeholt werden?  
  • Wie hoch ist die Kaufkraft der am Standort lebenden Bevölkerung?  
  • Welche Bevölkerungsgruppen leben an diesem Standort: Studenten, Senioren, junge Paare mit oder ohne Kinder usw.  
  • Bietet die Lage eine gute Infrastruktur?  
  • Muss die Gewerbeimmobilie noch umgebaut werden und gibt es Bauvorhaben an Nebengebäuden?  
  • Wie sieht die Bausubstanz aus? Ist das Gebäude gut gedämmt und sind die Wände schimmelfrei? (Eine mangelnde Bausubstanz könnte zukünftig hohe Renovierungskosten verursachen)  
  • Hinweis:
    Die Miethöhe ist bei Gewerbeimmobilien frei verhandelbar. Das heißt: Vermieter müssen sich nicht an den örtlichen Mietspiegel halten.

    Unterschiedliche Arten von Gewerbeimmobilien


    ‌Laut dem Bewertungsgesetz § 181 BewG handelt sich um eine Gewerbeimmobilie, wenn das Grundstück zu mehr als 80 % „eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dient“. 

    ‌Grundsätzlich unterscheidet man zwischen sechs Arten von Gewerbeimmobilien:
  • Freizeitimmobilien 
    ‌Beispielsweise Fitnessstudios, Kinos oder Spielhallen  
  • Produktionsimmobilien
    ‌Beispielsweise Produktionshallen  
  • Logistikimmobilien 
    ‌Beispielsweise Lagerhallen  
  • Spezialimmobilien 
    ‌Beispielsweise Sporthallen oder Autobahnraststätten   
  • Handelsimmobilien 
    ‌Beispielsweise Ladengeschäfte, Einkaufszentren oder Supermärke  

  • Welche Besonderheiten gibt es bei Gewerbeimmobilien?


    ‌Gewerbeimmobilien unterscheiden sich in einigen Punkten von Wohnimmobilien – insbesondere wegen des gewerblichen Mietrechts:
  • Maklerprovision 
    ‌Die Höhe Maklerprovision ist frei wählbar und beim gewerblichen Mietrecht nicht limitiert. Bei Wohnimmobilien darf die Provision maximal zwei Monatsmieten betragen. 
  • Kündigungsfrist 
    ‌Gewerbliche Mietverträge können – ohne Begründung – beidseitig gekündigt werden. Es gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Quartalsende. Bei festgelegten Laufzeiten gilt das jedoch nicht. 
  • Miethöhe 
    ‌Die Miethöhe können sich Vermieter und Mieter frei vereinbaren – Mietendeckel oder Mietspiegel müssen hierbei nicht beachten werden. Modernisierungen an der Immobilie führen nicht automatisch zu Mieterhöhungen, dies muss vertraglich vereinbart sein. 
  • Eigenbedarf 
    ‌Im Gegensatz zu Wohnimmobilien dürfen Vermieter bei Gewerbeimmobilien keinen Eigenbedarf anmelden. Zahlen Mieter zu spät, können sie jedoch fristlos gekündigt werden.  

  • Gewerbeimmobilie – Mieten oder Kaufen?


    ‌Ob Sie eine Gewerbeimmobilie mieten oder kaufen sollten, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise:
  • Art der Nutzung 
  • Gebäudeart 
  • Lage/Standort  
  • Finanzierung  

  • ‌Kaufen Sie eine Gewerbeimmobilie sind Mieterhöhungen ausgeschlossen. Außerdem profitieren Käufer von der Abschreibung. Auf der anderen Seite müssen Käufer mit einer aufwendigen Finanzierung rechnen, die in der Regel für eine längerfristige Verschuldung sorgt. 

    ‌Im Gegensatz zu Käufern, haben Mieter von Gewerbeimmobilien einen geringeren Finanzierungsaufwand. Daher ist auch die Standortfrage eher flexibel. Mieter können aber nicht alles selbst entscheiden und sind bei geplanten Umbauten vom Vermieter abhängig. 

    ‌Mehr Informationen dazu finden Sie in den Artikeln: 



    Gewerbeimmobilie pachten


    ‌Wird eine Gewerbeimmobilie gemietet, handelt es sich im engeren Sinne um eine Pacht. Der Grund: Während Mieter Räume nur nutzen dürfen, haben Pächter zudem das Recht auf Fruchtziehung. Pächter dürfen demnach Räume und vorhandene Einrichtung (beispielsweise Bar, Küchenzeile, Regale usw.) nutzen, um damit Umsätze zu erzielen

    ‌Mehr Information über die Abläufe bei gewerblicher Miete finden Sie im Artikel Gewerbeimmobilie - mieten.

    Gewerbeimmobilie finanzieren


    ‌Die Finanzierung von gewerblichen Immobilien verursacht weitaus höhere Kosten als die Finanzierung von privat genutzten Immobilien. Gewerbeimmobilien werden vor Finanzierung aber auch in zwei Kategorien unterteilt: Wohnimmobilien und gewerbliche Nutzflächen (Lagerhallen, Supermärkte, Büros usw.) 

    ‌Wohnimmobilien werden üblicherweise über herkömmliche Banken und Kreditinstitute finanziert. Gewerblich genutzte Flächen werden hingegen über spezielle Institute finanziert. Zum Beispiel:
  • Landes- oder Hypothekenbanken  
  • Leasinggesellschaften (Spezialisierung auf höhere Summen) 

  • ‌Investoren sollten sich bei mehreren Banken und Institutionen erkundigen, da die Konditionen - abhängig vom Projekt – sehr unterschiedlich sein können.

    Wie werden die Zinssätze festgelegt?


    ‌Banken und Kreditinstitute entscheiden anhand folgender Faktoren, welche Konditionen sie anbieten:
  • Lage  
  • Art des Objekts – Ladengeschäft, Einkaufszentrum oder Hotel  
  • Bauqualität/Bausubstanz – Hierauf achten Banken besonders, da Gebäude mit schlechter Bauqualität hohe Sanierungskosten bedeuten könnten.  
  • Achtung:
    Die Laufzeiten für Gewerbeimmobilien-Kredite können bis zu 15 Jahre betragen.

    Gewerbeimmobilie inserieren


    ‌Auf folgende Schritte sollten Verkäufer von Gewerbeimmobilien bei ihrem Exposé achten:
  • Eckdaten nennen (Genau Adresse)  
  • Fotos hochladen – Auf Helligkeit, Qualität und verschiedene Blickwinkel achten. Zudem eignen sich auch Fotos von der nahen Umgebung.  
  • Details der Immobilie – Arte der Immobilie, Nutzung, Baujahr, Ausstattung, Zustand, Modernisierungen, Verfügbarkeit etc.  
  • Ausstattung genau beschreiben – Die Merkmale der Immobilie sollten möglichst präzise angegeben werden. Gibt eine Klimaanlage? Gibt es eine funktionierende Küche? Gibt es Parkplätze?  
  • Energiedaten – Welche Energiequelle wird verwendet? (Gas, Fernwärme, Öl, Solar) Welche Heizungsart? Gibt es einen Energieausweis?  
  • Titel wählen – Der Titel sollte das Besondere der Immobilie hervorheben – beispielsweise durch Beschreibungen wie „frisch renoviertes Bürogebäude mit guter Verkehrsanbindung zu vermieten“  

  • ‌Mehr dazu im Leitartikel „Gewerbeimmobilien inserieren“ lesen.

    Gewerbeimmobilie bewerten


    ‌Die Bewertung von Gewerbeimmobilien läuft anders ab als bei gewöhnlichen Wohnimmobilien. Bei Gewerbeimmobilien ist der Ertrag, der aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden kann, wesentlich. Daher wird für die Bewertung auch häufig das Ertragswertverfahren verwendet. Damit wird der Ertragswert der Immobilie festgestellt. Für die Berechnung müssen folgende Faktoren einbezogen werden:
  • Bodenrichtwert  
  • Benutzungsdauer  
  • Liegenschaftszins  

  • ‌Bei Gewerbeimmobilien sind vor allem die künftig erzielbaren Gewinne ein wichtiges Kriterium. Je mehr Nutzungsmöglichkeiten eine Immobilie bietet desto wertvoller ist sie für Eigentümer. 

    ‌Das Ertragswerterfahren ist komplex und die Immobilienbewertung sollte daher am besten von erfahrenen und ortskundigen Immobiliengutachtern durchgeführt werden.

    Darf man in einer Gewerbeimmobilie wohnen?


    ‌Gewerbegebiete sind grundsätzlich nicht fürs Wohnen ausgelegt – hier bekommen Interessenten nur schwer eine Genehmigung erteilt. In sogenannten Mischgebieten liegt die Chance für eine Wohnerlaubnis höher.

    Bauamt kontaktieren


    ‌Falls Sie eine Gewerbeimmobilie zum Wohnen nutzen möchten, sollten Sie das zuständige Bauamt kontaktieren. Mit der Bauvoranfrage kann geklärt werden, ob eine Umwidmung des Gebiets generell möglich ist. Das bedeutet: Es wird geklärt, ob die Immobilie auch zu Wohnzwecken genutzt werden darf.

    Wer darf im Gewerbegebiet wohnen?


    ‌Grundsätzlich dürfen nur Gewerbetreibende im Gewerbegebiet wohnen. Die Immobilie muss außerdem in Verbindung mit einem angesiedelten Unternehmen stehen. Dabei ist es egal, ob die Firma Mieter oder Eigentümer der Immobilie ist. Folgende Personengruppen dürfen Gewerbeimmobilien für Wohn- und Gewerbezwecke nutzen:
  • Eigentümer Gewerbe  
  • Hausmeister  
  • Betriebsleiter  
  • Aufsichtspersonal
    ‌  
  • Private Wohnung gewerblich nutzen


    ‌In Zeiten von Home-Office und flexiblen Arbeitszeiten gibt es immer mehr Menschen, die von zu Hause arbeiten. Dabei stellt sich die Frage, was in Mietwohnungen rechtlich erlaubt ist. Ein Eigentümer darf eine gewerbliche Tätigkeit jedenfalls nicht unbegründet ablehnen. Vielmehr entscheidet die Art der Tätigkeit über die gewerbliche Nutzung. Folgende Fälle sind zu beachten:
  • Mieter dürfen laut dem BGH-Urteil VIII ZR 165/08 die Mietwohnung – auch ohne Erlaubnis des Vermieters – gewerblich nutzen, wenn die Tätigkeit nicht nach außen auftritt. Beispielsweise Grafikdesigner, Journalisten oder andere Freiberufler.  
  • Mieter brauchen eine Erlaubnis des Vermieters: Tätigkeiten, die zwar nach außen in Erscheinung treten, aber weder die Wohnung abnutzen noch Nachbarn beeinträchtigt.  
  • Gewissen Tätigkeiten muss der Vermieter nicht zustimmen. Dies ist der Fall, wenn die Tätigkeit nach außen auftritt und andere Mieter dadurch gestört werden. Beispielsweise Musikunterricht oder Kindertagestätten. Wird die Wohnung durch eine bestimmte Tätigkeit stärker abgenutzt als bei privater Nutzung, kann der Vermieter ebenfalls ablehnen.  

  • Gewerbeimmobilie mieten – Das sollte man beachten


    ‌Wer eine Gewerbeimmobilie kaufen oder mieten möchte, sollte nichts überstürzen und das Objekt genau analysieren. Schließlich möchten Unternehmer langfristig am gleichen Standort bleiben. An folgenden Punkten können sich Interessenten orientieren: 

    ‌1) Nehmen Sie zur Besichtigung jemanden mit. Am besten jemanden, der eine gute räumliche Vorstellung hat und handwerklich geschickt ist. 

    ‌2) Der erste Eindruck der Immobilie ist nicht unbedingt ausschlaggebend. Trotzdem: Beim Betreten der Immobilie sollten Sie ein gutes Gefühl haben. Fühlen Sie sich wohl? Sind die Räume hell? Wie hoch ist der Geräuschpegel? 

    ‌3) Lassen Sie sich einen Grundriss oder eine Wohnflächenberechnung geben. Sind die Flächen für Ihre Ausstattung und Mitarbeiter groß genug? Leere Räume wirken bei der Besichtigung oftmals größer. 

    ‌4) Prüfen Sie unbedingt, ob ihr geplantes Gewerbe in der Immobilie erlaubt ist. Stichwort: Gewerbeausschussregelung 

    ‌5) Wie sind die Räume ausgestattet? Reicht die Ausstattung für meine Tätigkeit? Je nach Gewerbe sind unterschiedliche Merkmale, wie gutes Internet, Wärmedämmung, Strom, ausgestatte Küche, oder Bodenbelag zu berücksichtigen. 

    ‌6) Sie möchten etwas umbauen oder renovieren? Am besten Fragen Sie den Vermieter gleich bei der Besichtigung. 

    ‌7) Schauen Sie sich den Standort genau an. Wie ist die Verkehrsanbindung? Gibt es Parkplätze für Kunden? Wie sieht es mit Lagerräumen aus? Gibt es öffentlichen Nahverkehr? Wie ist die Geräuschkulisse? 

    ‌8) Prüfen Sie, wie hoch die laufenden Betriebskosten sind. 

    ‌9) In guten Lagen sollten Sie eine Konkurrenzanalyse durchführen, um zu sehen, wie viele Mitbewerber an dem Standort bereits tätig sind. 

    10) Bei Geschäften oder Cafés ist die Laufkundschaft besonders wichtig. Prüfen Sie zudem, wie hoch die Kaufkraft in der Gegend ist.

    Vermietung von Gewerbeimmobilien


    ‌Die Vermietung von Gewerbeimmobilien gestaltet sich anders als eine Wohnungsvermietung. Eigentümer müssen beachten, dass Unternehmen – je nach Tätigkeit – unterschiedliche Anforderungen an die Gewerbeimmobilie haben. Das heißt: Eine IT-Firma braucht beispielsweise eine andere Ausstattung als eine Tischlerei oder ein Café. Häufige Mieterwechsel sollten daher vermieden werden, da so oft hohe Umbau-Kosten auf Sie zukommen. 

    Längerfristige Mietverträge sind demnach effektiver und erhöhen die Chance auf eine lukrative Rendite. Vermieter von Gewerbeimmobilien können die Miete außerdem frei festlegen. Da die zahlreichen Gewerbeobjekte aber sehr unterschiedlich sind, sind Durchschnittswerte schwer zu berechnen. Eigentümer engagieren daher oftmals Gewerbemakler, um einen realistischen Immobilienwert zu bekommen.

    Gewerbeimmobilie – Immobilien einfach erklärt

    Was ist eine gewerbliche Immobilie?

    Eine Gewerbeimmobilie ist eine Immobilie, die hauptsächlich für gewerbliche Zwecke genutzt wird – offiziell zu über 80 % der Nutzungszeit. In vielen Fällen werden Gewerbeimmobilien als Büros, Lagerhallen oder Freizeitlokale vermietet. Gewerbeimmobilien unterscheiden sich einigen Aspekten von Wohnimmobilien, insbesondere beim Mietrecht. Vermieter von Gewerbeimmobilien haben hierbei mehr Spielraum. 

    ‌Weiterlesen: Gewerbeimmobilie – Was ist das?

    Welche besonderen Merkmale haben Gewerbeimmobilien?

    Im Mietrecht unterscheiden sich Gewerbeimmobilien wesentlich von Wohnimmobilien. Die Miethöhe kann beispielsweise frei vereinbart werden – Vermieter müssen sich hierbei an keinen Mietspiegel halten. Zudem dürfen Mietverträge (von Mieter und Vermieter) ohne Begründung gekündigt werden. Im Gegensatz zu Wohnimmobilien dürfen Vermieter bei Gewerbeimmobilien keinen Eigenbedarf anmelden. 

    ‌Weiterlesen: Welche Besonderheiten gibt es bei Gewerbeimmobilien?

    Kann man eine Wohnung als Büro nutzen?

    Immer mehr Menschen arbeiten im Home-Office. Das bedeutet, dass eine Mietwohnung – nicht nur zum Wohnen – sondern auch zum Arbeiten genutzt wird. Mieter sollten eine gewerbliche Nutzung der Wohnung mit dem Vermieter abklären. Bei Berufen, die ohnehin von zu Hause ausgeübt werden, gibt es meist keine Probleme. Anders sieht es bei Tätigkeiten aus, die andere Mieter stören. Hier kann der Vermieter eine gewerbliche Nutzung ablehnen. 

    ‌Weiterlesen: Darf man in einer Gewerbeimmobilie wohnen?

    Wie finanziert man eine Gewerbeimmobilie?

    Gewerbeimmobilien sind in der Regel deutlich teurer als Wohnimmobilien. Die Finanzierung ist demnach aufwendiger. Für die Finanzierung von Gewerbeimmobilie haben sich vor allem Landes- und Hypothekenbanken, Immobilienfonds und Leasinggesellschaften spezialisiert. Herkömmliche Banken eignen sich eher für die Finanzierung von Wohnimmobilien. 

    ‌Weiterlesen: Gewerbeimmobilie finanzieren

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