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Einzelhandel, Lagerhalle oder Produktionsstätte – viele verschiedene Gewerbeimmobilien, die auch verschieden bewertet werden müssen. Gewerbeimmobilien zu bewerten ist schwierig, weshalb auch meist Gutachter zum Einsatz kommen. Über das Ertragswertverfahren und Merkmale, die den Wert beeinflussen lesen Sie hier.
Inhaltsverzeichnis
Gewerbeimmobilie bewerten – Warum?
Inhaber von Gewerbeimmobilien verfolgen ein Ziel: Mit der gewerblichen Nutzung der Immobilie Erträge erzielen. Daher wird für die Bewertung von Gewerbeimmobilien der Ertragswert berechnet. Die Berechnung des Ertragswerts ist komplex, da beispielsweise der Bodenrichtwert oder die Nutzungsdauer herangezogen werden müssen. Für die Bewertung von Gewerbeimmobilien werden in der Regel Immobiliengutachter beauftragt, die eine fachliche Expertise und Ortskunde mitbringen.
Ausführliche Informationen zum über das Thema Immobilienbewertung finden Sie im Artikel Immobilienbewertung
Wann werden Immobiliengutachter eingesetzt?
Immobiliengutachter werden vor allem in folgenden Fällen beauftragt:
Immobilienkauf
Bevor Interessenten in eine Gewerbeimmobilie investieren, möchten sie den genauen Wert der Immobilie wissen. Schließlich handelt es sich um eine langfristige Kapitalanlage. Bloße Renditeversprechen vom Verkäufer reichen demnach nicht.
Bevor Interessenten in eine Gewerbeimmobilie investieren, möchten sie den genauen Wert der Immobilie wissen. Schließlich handelt es sich um eine langfristige Kapitalanlage. Bloße Renditeversprechen vom Verkäufer reichen demnach nicht.
Bilanzierung
Gewerbeimmobilien, als Teil des Immobilienvermögens, müssen für die Bilanz fachkundig bewertet werden.
Gewerbeimmobilien, als Teil des Immobilienvermögens, müssen für die Bilanz fachkundig bewertet werden.
Immobilienverkauf
Für den Verkauf der Gewerbeimmobilie benötigen Eigentümer einen realen Marktwert, um nicht unter Wert zu verkaufen.
Für den Verkauf der Gewerbeimmobilie benötigen Eigentümer einen realen Marktwert, um nicht unter Wert zu verkaufen.
Erbe
Wenn Sie als Erbe andere Miterben ausbezahlen, oder Ihren Anteil marktgerecht verkaufen möchten, wird ein Immobiliengutachter relevant.
Wenn Sie als Erbe andere Miterben ausbezahlen, oder Ihren Anteil marktgerecht verkaufen möchten, wird ein Immobiliengutachter relevant.
Darlehen
Für einen Umbau der eigenen vier Wände benötigen Haus-Eigentümer oftmals Fremdkapital. Banken vergeben aber nicht einfach so Geld, sondern möchten sich mit einem Beleihungswertgutachten absichern. Daher kann sich eine Immobilienbewertung bereits im Vorhinein lohnen.
Für einen Umbau der eigenen vier Wände benötigen Haus-Eigentümer oftmals Fremdkapital. Banken vergeben aber nicht einfach so Geld, sondern möchten sich mit einem Beleihungswertgutachten absichern. Daher kann sich eine Immobilienbewertung bereits im Vorhinein lohnen.
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Wie werden Gewerbeimmobilien bewertet?
In Deutschland sind drei Verfahren der Immobilienbewertung durch die Immobilienwertermittlungsordnung (ImmoWertV) gesetzlich geregelt. Die folgenden Bewertungsverfahren kommen gewöhnlich zum Einsatz:
Ertragswertverfahren
Die unterschiedlichen Gewerbeimmobilien haben eines gemeinsam: Der Fokus liegt auf der Erzielung von Gewinn. Beim Ertragswertverfahren berechnen Gutachter demnach, wie viel Ertrag mit der Immobilie wahrscheinlich erzielt werden kann. Der Ertragswert (auch Verkehrswert) ist speziell für Verkäufer interessant. Denn: Vom Ertragswert wird auch der erwartende Verkaufspreis der Immobilie abgeleitet Das Ertragswertverfahren wird häufig eingesetzt, wenn die Immobilie eine Drittverwendungsfähigkeit aufweist.
Sachwertverfahren
Sachwertverfahren werden in der Regel eingesetzt, wenn es kaum vergleichbare Immobilien gibt. Anders ausgedrückt: Die Immobilie und deren Ausstattung sind so speziell, dass nachfolgende Mieter die Immobilie nicht anderweitig nutzen können. Beispielsweise könnte das Sachwertverfahren bei einem Chemielabor angewendet werden. Auch für selbstgenutzte Immobilien, wie beispielsweise Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser wird das Sachwertverfahren angewendet.
Vergleichswertverfahren
Der Immobilienwert wird anhand von aktuell auf dem Markt existierenden Vergleichsgrundstücken berechnet. Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien genutzt, da es hierbei viele Vergleichsobjekte gibt.
Discounted-Cashflow-Verfahren
Das DCF-Verfahren wird vor allem bei internationalen Investoren und Kapitalgebern angewendet, die ein Gutachten der Gewerbeimmobilie haben möchten.
Hinweis:
Im Bereich der Gewerbeimmobilien ist das Ertragswertverfahren das wohl am meisten genutzte Bewertungsverfahren. Allerdings nur, wenn Vermietbarkeit und Drittverwendung gegeben sind. Industrieimmobilien sind hingegen meist selbstgenutzt. Für die Bewertung heißt das: Technische Faktoren und Errichtungskosten spielen hierbei eine wichtige Rolle. In diesen Fällen werden Gutachter eher zum Sachwertverfahren greifen. Gewerbeimmobilie bewerten – Verschiedene Nutzungsarten
Gewerbeimmobilien werden allesamt unterschiedlich genutzt. Das bedeutet: Die Bewertung hängt stark von der Nutzungsart ab und wird somit nie gleich aussehen. Büroimmobilien, Hotels oder Fabriken haben verschiedene Merkmale, die es zu berücksichtigen gilt. Eine Frage, die für die Bewertung wichtig ist: Kann die Immobilie auch anders als bisher genutzt werden? Kann die Lagerhalle beispielsweise in ein Bürogebäude oder das Hotel in ein Pflegeheim umgewandelt werden? Je spezifischer die Gewerbeimmobilie, desto schwieriger lässt sich das Objekt anders nutzen und das senkt den Preis.
Was macht die Bewertung von Gewerbeimmobilien schwierig?
Gewerbeimmobilien sind im Gegensatz zu Wohnhäusern sehr individuell und unterscheiden sich bezüglich Größe, Lage, Ausstattung und Nutzungsart maßgeblich voneinander. Das heißt: Gewerbeimmobilien zu bewerten ist nicht einfach und erfordert ausreichend Expertise.
Die Größe
Jedes Unternehmen hat unterschiedliche Vorstellungen bei der Immobiliengröße. Beispielsweise haben große Handelsketten, andere Bedürfnisse als kleine Einzelhandelsläden. Eine Fläche, die für eine Supermarktkette noch zu klein wäre, ist für eine Ladenlokal bereits viel zu groß beziehungsweise nicht umsetzbar.
Die Lage
Wenn Restaurants und Handelsimmobilien in der Innenstadt liegen und gut erreichbar sind, steigt der Wert dieser Immobilien. Bei anderen Gewerbeimmobilien – wie beispielsweise Logistikimmobilien – gelten bezüglich Lage andere Kriterien. Für Logistikimmobilien sind hingegen eine gute Verkehrsanbindung und Infrastruktur entscheidend. Das heißt: Diese Gewerbeimmobilien befinden sich häufig am Stadtrand oder in ländlichen Gegenden. Strenge Umweltauflagen wirken sich dagegen schlecht auf die Bewertung von Industrieimmobilien aus.
Steuern
Der Standort von Gewerbeimmobilien hängt auch davon ab, ob Staat und Land Unternehmen fördern oder Steueranreize schaffen. Der Standort kann für Unternehmen aufgrund von hohen Abgaben auch abschreckend sein – beispielsweise durch eine hohe Grundsteuer
Was ist das Ertragswertverfahren?
Mit dem Ertragswertverfahren möchte man herausfinden, wie viel Ertrag eine Gewerbeimmobilie künftig erwirtschaften könnte. Besonders wichtig: Je unterschiedlicher die Immobilie genutzt werden kann, desto wertvoller ist sie für den Eigentümer. Wie viel Ertrag erzielt werden kann, hängt auch vom Liegenschaftszins, dem Bodenrichtwert und der Nutzungsdauer ab. Grundstück und Gebäude werden beim Ertragswertverfahren getrennt voneinander betrachtet.
Wichtige Faktoren fürs Ertragswertverfahren
Grundstückwert
Der Grundstückswert setzt sich zusammen aus Bodenrichtwert pro Quadratzentimeter und der Fläche.
Der Grundstückswert setzt sich zusammen aus Bodenrichtwert pro Quadratzentimeter und der Fläche.
Bodenrichtwert
Den Bodenrichtwert zeigt den Wert eines Quadratmeter unbebauten Bodens und dient der Immobilienbewertung. Die Werte werden – abhängig vom Bundesland – alle zwei Jahre neu ermittelt. Die Werte sind Grundlage für die Besteuerung von Grund und Boden (§ 196 Baugesetzbuch).
Den Bodenrichtwert zeigt den Wert eines Quadratmeter unbebauten Bodens und dient der Immobilienbewertung. Die Werte werden – abhängig vom Bundesland – alle zwei Jahre neu ermittelt. Die Werte sind Grundlage für die Besteuerung von Grund und Boden (§ 196 Baugesetzbuch).
Liegenschaftszins
Der Liegenschaftszins stellt den Prozentsatz der auf dem Markt üblichen Verzinsung von Immobilienvermögen dar. Bei Wohnimmobilien handelt es sich in der Regel um fünf Prozent.
Der Liegenschaftszins stellt den Prozentsatz der auf dem Markt üblichen Verzinsung von Immobilienvermögen dar. Bei Wohnimmobilien handelt es sich in der Regel um fünf Prozent.
Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten
Die jährlichen Mieteinnahmen werden auch Rohertrag genannt. Davon werden die nicht umlegbaren Betriebskosten, wie beispielsweise Instandhaltung oder Verwaltung abgezogen. Die Restsumme ist der Reinertrag, der dem Vermieter letztlich bleibt.
Die jährlichen Mieteinnahmen werden auch Rohertrag genannt. Davon werden die nicht umlegbaren Betriebskosten, wie beispielsweise Instandhaltung oder Verwaltung abgezogen. Die Restsumme ist der Reinertrag, der dem Vermieter letztlich bleibt.
Bauliche Zustand
In welchem Zustand das Gebäude ist, spielt eine maßgebliche Rolle für den Immobilienwert. In die Bewertung fließt beispielsweise mit ein, ob die Immobilie saniert oder renoviert werden muss.
In welchem Zustand das Gebäude ist, spielt eine maßgebliche Rolle für den Immobilienwert. In die Bewertung fließt beispielsweise mit ein, ob die Immobilie saniert oder renoviert werden muss.
Ertragswertverfahren – keine leichte Aufgabe
Ist Nachfrage nach der Gewerbeimmobilie gering, ist es grundsätzlich schwierig die voraussichtliche Rendite zu ermitteln. Ein weiterer Faktor – die Bodenrichtwerte – basieren zudem nur auf Durchschnittswerten. Sachverständige müssen abschätzen können, ob die Gewerbeimmobilie drittverwendbar und im Zuge dessen auch rentabel ist. Dafür ist viel Erfahrung nötig. Weitere Faktoren, die den Wert beeinflussen:
Bewirtschaftungskosten
Ist die Immobilie leerstehend oder vermietet?
Bau- oder umweltrechtliche Bestimmungen
Steuerrechtliche Fragen
Rechte im Grundbuch
Ertragswertverfahren – Berechnung
Mit dem Vertragswertverfahren soll der potenzielle Gewinn der Immobiliennutzung berechnet werden. Der Ertragswert ergibt sich aus der Rechnung Bodenwert plus Gebäudeertragswert der bestehenden Immobilie. Bodenwert und Gebäudeertragswert werden demnach separat bewertet. In der Regel verändert sich der Bodenwert im Laufe der Zeit nicht. Der Wert des Gebäudes ändert sich hingegen und daher ist es wichtig die Benutzungsdauer einzubeziehen.
Beispiel:
Ein Grundstück hat 2.000 Quadratmeter. Der Bodenrichtwert liegt bei 100 Euro pro Quadratmeter und der Rohertrag (Jahresmiete) liegt bei 35.000 Euro im Jahr. Der Liegenschaftszins beträgt 5 %. Die Mängel am Gebäudedach werden mit 40.000 Euro bewertet und am Ende abgezogen.
2.000 (Größe Grundstück) X 100 (Bodenrichtwert)
= 200.000 Euro Bodenwert
35.000 (Jahresmiete)
- 4.000 (Bewirtschaftungskosten)
= 29.000 Grundstückreinertrag -200.000 X 5 % (Bodenwert X 5 % Liegenschaftszins) = 4.000
= 25.000 Euro Gebäudereinertrag
X 14 Vervielfältiger (Restnutzungsdauer 25 Jahre, Liegenschaftszins 5 %)
= 350.000 Euro Gebäudeertragswert
200.000 (Bodenwert) + 350.000 (Gebäudeertragswert)
= 550.000 Euro Vorläufiger Ertragswert
-40.000 Euro Mängel
= 510.000 Euro Ertragswert
Was beeinflusst den Wert von Gewerbeimmobilien?
Ein wichtiger Faktor bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien ist die Nutzungsart der Immobilie. Doch genauso wie bei herkömmlichen Immobilien fließen Kriterien, wie Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und Baujahr in die Bewertung mit ein. Zudem werden folgende Faktoren herangezogen:
Art der Nutzung
Handelsimmobilie
Logistikimmobilie
Büroimmobilie
Freizeitimmobilie
Produktionsimmobilie
Je nach dem, um welche Art von Gewerbeimmobilie es sich handelt, gelten unterschiedliche Besonderheiten.
Handelsimmobilie
Logistikimmobilie
Büroimmobilie
Freizeitimmobilie
Produktionsimmobilie
Je nach dem, um welche Art von Gewerbeimmobilie es sich handelt, gelten unterschiedliche Besonderheiten.
Drittverwendungsmöglichkeit
Umso mehr Nutzungen mit der Immobilie möglich sind, desto höher sind die Chancen einen Käufer zu finden. Die flexible Nutzung lässt den Ertragswert gewöhnlich steigen.
Umso mehr Nutzungen mit der Immobilie möglich sind, desto höher sind die Chancen einen Käufer zu finden. Die flexible Nutzung lässt den Ertragswert gewöhnlich steigen.
Nutzungsdauer
Je länger die Nutzungsdauer einer Gewerbeimmobilie, desto wertvoller ist sie. Das heißt: Eine hohe Abschreibungsrate ist wertmindernd, ein niedrige Abschreibungsrate wertsteigernd.
Je länger die Nutzungsdauer einer Gewerbeimmobilie, desto wertvoller ist sie. Das heißt: Eine hohe Abschreibungsrate ist wertmindernd, ein niedrige Abschreibungsrate wertsteigernd.
Grundstück
Ist das Grundstück in irgendeiner Form belastet? Gib es umweltrechtliche Auflagen? Diese Fragen fließen ebenfalls in die Bewertung mit ein.
Ist das Grundstück in irgendeiner Form belastet? Gib es umweltrechtliche Auflagen? Diese Fragen fließen ebenfalls in die Bewertung mit ein.
Lage
Die Lage kann nicht pauschal bewertet werden, sondern hängt von der jeweiligen Nutzungsart ab. Beispielsweise wird die Lage von Logistikimmobilien anders bewertet als die Lage von Handelsimmobilien.
Die Lage kann nicht pauschal bewertet werden, sondern hängt von der jeweiligen Nutzungsart ab. Beispielsweise wird die Lage von Logistikimmobilien anders bewertet als die Lage von Handelsimmobilien.
Vermietete Objekte
Vermietete Gewerbeimmobilien weisen normalerweise einen höheren Wert als leerstehende Gewerbeimmobilien auf.
Vermietete Gewerbeimmobilien weisen normalerweise einen höheren Wert als leerstehende Gewerbeimmobilien auf.
Mietvertrag
Die Gewerbeimmobilie ist in der Regel wertvoller, wenn es sich um einen langfristigen Mietervertrag handelt. Die dauerhaft konstanten Mieteinnahmen erhöhen den Immobilienwert.
Die Gewerbeimmobilie ist in der Regel wertvoller, wenn es sich um einen langfristigen Mietervertrag handelt. Die dauerhaft konstanten Mieteinnahmen erhöhen den Immobilienwert.
Hinweis:
Der Wert von Gewerbeimmobilien kann durch den Verkäufer gesteigert werden – beispielsweise, wenn alte Schäden vom Vorgewerbe beseitigt werden oder das Gebäude modernisiert wird. Gewerbeimmobilien bewerten – Immobilien einfach erklärt
Wie bewertet man Gewerbeimmobilien?
Gewerbeimmobilien können anhand mehrerer Verfahren bewertet werden. Am häufigsten verwenden Gutachter aber das Ertragswertverfahren. Hierbei wird kalkuliert, wie viel Gewinn mit der Immobiliennutzung erzielt werden kann. Das Ertragswertverfahren wird zudem oft verwendet, wenn die Gewerbeimmobilie verschiedene Nutzungsarten aufweist.
Weiterlesen: Wie werden Gewerbeimmobilien bewertet?
Weiterlesen: Wie werden Gewerbeimmobilien bewertet?
Wie berechnet man den Ertragswert?
Der Ertragswert ergibt sich aus dem Bodenwert und Gebäudeertragswert. Der Bodenwert ergibt sich aus den von Bundesländern berechneten Bodenrichtwerten und der Grundstückgröße. Für den Gebäudeertragswert müssen Faktoren, wie die Nutzungsdauer und der Liegenschaftszins herangezogen werden. Der Liegenschaftszins beträgt bei gewerblich genutzten Grundstücken circa 5 %.
Weiterlesen: Ertragswertverfahren – Berechnung
Weiterlesen: Ertragswertverfahren – Berechnung
Was erschwert die Bewertung von Gewerbeimmobilien?
Gewerbeimmobilien haben sehr unterschiedliche Merkmale und oft gibt es keine vergleichbaren Immobilien. Größe, Ausstattung oder Lage sind ebenfalls facettenreich. Die Aufgabe von Gutachtern ist es den Wert der Gewerbeimmobilie – auch ohne Vergleichsimmobilien – real einzuschätzen und einen Verkaufspreis zu definieren. Für eine umfangreiche Bewertung ist Expertise erforderlich.
Weiterlesen: Wie werden Gewerbeimmobilien bewertet?
Weiterlesen: Wie werden Gewerbeimmobilien bewertet?
Was ist bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien zu beachten?
Grundsätzlich unterscheiden sich die Kriterien je nach Nutzungsart – also beispielsweise Handelsimmobilie oder Produktionsimmobilie? Der Wert der Gewerbeimmobilie wird außerdem durch Belastungen auf dem Grundstück, Mietlänge und Nutzungsdauer beeinflusst. Der Wert von Gewerbeimmobilien kann auch direkt vom Eigentümer gesteigert werden. Beispielsweise, wenn alte Mängel vor der Bewertung beseitigt werden.
Weiterlesen: Was beeinflusst den Wert von Gewerbeimmobilien?
Weiterlesen: Was beeinflusst den Wert von Gewerbeimmobilien?
Wieso werden Immobiliengutachter beauftragt?
Möchten Eigentümer Ihre Gewerbeimmobilie nicht unter Wert verkaufen, benötigen sie einen realen Marktwert. Ohne fachliche Kenntnisse ist eine korrekte Bewertung nur schwer möglich. Immobiliengutachter werden zudem häufig von Erben beauftragt. Wenn ein Erbe, andere Miterben ausbezahlen möchte, muss er zunächst den Wert des Hauses kennen.
Weiterlesen: Wann werden Immobiliengutachter eingesetzt?
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