Jemand tippt vor einem Haus eine Zahl in Taschenrechner © Adobe Stock | Andrey Popov

Gewerbeimmobilie bewerten – Arten, Berechnung, Gutachter

Einzelhandel, Lagerhalle oder Produktionsstätte – viele verschiedene Gewerbeimmobilien, die auch verschieden bewertet werden müssen. Gewerbeimmobilien zu bewerten ist schwierig, weshalb auch meist Gutachter zum Einsatz kommen. Über das Ertragswertverfahren und Merkmale, die den Wert beeinflussen lesen Sie hier.

Gewerbeimmobilie bewerten – Warum?


‌Inhaber von Gewerbeimmobilien verfolgen ein Ziel: Mit der gewerblichen Nutzung der Immobilie Erträge erzielen. Daher wird für die Bewertung von Gewerbeimmobilien der Ertragswert berechnet. Die Berechnung des Ertragswerts ist komplex, da beispielsweise der Bodenrichtwert oder die Nutzungsdauer herangezogen werden müssen. Für die Bewertung von Gewerbeimmobilien werden in der Regel Immobiliengutachter beauftragt, die eine fachliche Expertise und Ortskunde mitbringen. 

‌Ausführliche Informationen zum über das Thema Immobilienbewertung finden Sie im Artikel Immobilienbewertung

Wann werden Immobiliengutachter eingesetzt?


‌Immobiliengutachter werden vor allem in folgenden Fällen beauftragt:
  • Immobilienkauf 
    ‌Bevor Interessenten in eine Gewerbeimmobilie investieren, möchten sie den genauen Wert der Immobilie wissen. Schließlich handelt es sich um eine langfristige Kapitalanlage. Bloße Renditeversprechen vom Verkäufer reichen demnach nicht.
  • Bilanzierung 
    ‌Gewerbeimmobilien, als Teil des Immobilienvermögens, müssen für die Bilanz fachkundig bewertet werden.  
  • Immobilienverkauf 
    ‌Für den Verkauf der Gewerbeimmobilie benötigen Eigentümer einen realen Marktwert, um nicht unter Wert zu verkaufen.  
  • Erbe 
    ‌Wenn Sie als Erbe andere Miterben ausbezahlen, oder Ihren Anteil marktgerecht verkaufen möchten, wird ein Immobiliengutachter relevant.  
  • Darlehen 
    ‌Für einen Umbau der eigenen vier Wände benötigen Haus-Eigentümer oftmals Fremdkapital. Banken vergeben aber nicht einfach so Geld, sondern möchten sich mit einem Beleihungswertgutachten absichern. Daher kann sich eine Immobilienbewertung bereits im Vorhinein lohnen.

  • Jetzt Experten zum Thema "Immobilien" in Ihrer Region finden


    Wie werden Gewerbeimmobilien bewertet?


    ‌In Deutschland sind drei Verfahren der Immobilienbewertung durch die Immobilienwertermittlungsordnung (ImmoWertV) gesetzlich geregelt. Die folgenden Bewertungsverfahren kommen gewöhnlich zum Einsatz:

    Ertragswertverfahren


    ‌Die unterschiedlichen Gewerbeimmobilien haben eines gemeinsam: Der Fokus liegt auf der Erzielung von Gewinn. Beim Ertragswertverfahren berechnen Gutachter demnach, wie viel Ertrag mit der Immobilie wahrscheinlich erzielt werden kann. Der Ertragswert (auch Verkehrswert) ist speziell für Verkäufer interessant. Denn: Vom Ertragswert wird auch der erwartende Verkaufspreis der Immobilie abgeleitet Das Ertragswertverfahren wird häufig eingesetzt, wenn die Immobilie eine Drittverwendungsfähigkeit aufweist.

    Sachwertverfahren


    ‌Sachwertverfahren werden in der Regel eingesetzt, wenn es kaum vergleichbare Immobilien gibt. Anders ausgedrückt: Die Immobilie und deren Ausstattung sind so speziell, dass nachfolgende Mieter die Immobilie nicht anderweitig nutzen können. Beispielsweise könnte das Sachwertverfahren bei einem Chemielabor angewendet werden. Auch für selbstgenutzte Immobilien, wie beispielsweise Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser wird das Sachwertverfahren angewendet.

    Vergleichswertverfahren


    ‌Der Immobilienwert wird anhand von aktuell auf dem Markt existierenden Vergleichsgrundstücken berechnet. Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien genutzt, da es hierbei viele Vergleichsobjekte gibt.

    Discounted-Cashflow-Verfahren


    ‌Das DCF-Verfahren wird vor allem bei internationalen Investoren und Kapitalgebern angewendet, die ein Gutachten der Gewerbeimmobilie haben möchten.
    Hinweis:
    Im Bereich der Gewerbeimmobilien ist das Ertragswertverfahren das wohl am meisten genutzte Bewertungsverfahren. Allerdings nur, wenn Vermietbarkeit und Drittverwendung gegeben sind. Industrieimmobilien sind hingegen meist selbstgenutzt. Für die Bewertung heißt das: Technische Faktoren und Errichtungskosten spielen hierbei eine wichtige Rolle. In diesen Fällen werden Gutachter eher zum Sachwertverfahren greifen.

    Gewerbeimmobilie bewerten – Verschiedene Nutzungsarten


    ‌Gewerbeimmobilien werden allesamt unterschiedlich genutzt. Das bedeutet: Die Bewertung hängt stark von der Nutzungsart ab und wird somit nie gleich aussehen. Büroimmobilien, Hotels oder Fabriken haben verschiedene Merkmale, die es zu berücksichtigen gilt. Eine Frage, die für die Bewertung wichtig ist: Kann die Immobilie auch anders als bisher genutzt werden? Kann die Lagerhalle beispielsweise in ein Bürogebäude oder das Hotel in ein Pflegeheim umgewandelt werden? Je spezifischer die Gewerbeimmobilie, desto schwieriger lässt sich das Objekt anders nutzen und das senkt den Preis.

    Was macht die Bewertung von Gewerbeimmobilien schwierig?


    ‌Gewerbeimmobilien sind im Gegensatz zu Wohnhäusern sehr individuell und unterscheiden sich bezüglich Größe, Lage, Ausstattung und Nutzungsart maßgeblich voneinander. Das heißt: Gewerbeimmobilien zu bewerten ist nicht einfach und erfordert ausreichend Expertise.

    Die Größe


    ‌Jedes Unternehmen hat unterschiedliche Vorstellungen bei der Immobiliengröße. Beispielsweise haben große Handelsketten, andere Bedürfnisse als kleine Einzelhandelsläden. Eine Fläche, die für eine Supermarktkette noch zu klein wäre, ist für eine Ladenlokal bereits viel zu groß beziehungsweise nicht umsetzbar.

    Die Lage


    ‌Wenn Restaurants und Handelsimmobilien in der Innenstadt liegen und gut erreichbar sind, steigt der Wert dieser Immobilien. Bei anderen Gewerbeimmobilien – wie beispielsweise Logistikimmobilien – gelten bezüglich Lage andere Kriterien. Für Logistikimmobilien sind hingegen eine gute Verkehrsanbindung und Infrastruktur entscheidend. Das heißt: Diese Gewerbeimmobilien befinden sich häufig am Stadtrand oder in ländlichen Gegenden. Strenge Umweltauflagen wirken sich dagegen schlecht auf die Bewertung von Industrieimmobilien aus.

    Steuern


    ‌Der Standort von Gewerbeimmobilien hängt auch davon ab, ob Staat und Land Unternehmen fördern oder Steueranreize schaffen. Der Standort kann für Unternehmen aufgrund von hohen Abgaben auch abschreckend sein – beispielsweise durch eine hohe Grundsteuer 

    Was ist das Ertragswertverfahren?


    ‌Mit dem Ertragswertverfahren möchte man herausfinden, wie viel Ertrag eine Gewerbeimmobilie künftig erwirtschaften könnte. Besonders wichtig: Je unterschiedlicher die Immobilie genutzt werden kann, desto wertvoller ist sie für den Eigentümer. Wie viel Ertrag erzielt werden kann, hängt auch vom Liegenschaftszins, dem Bodenrichtwert und der Nutzungsdauer ab. Grundstück und Gebäude werden beim Ertragswertverfahren getrennt voneinander betrachtet.

    Wichtige Faktoren fürs Ertragswertverfahren

  • Grundstückwert 
    ‌Der Grundstückswert setzt sich zusammen aus Bodenrichtwert pro Quadratzentimeter und der Fläche. 
  • Bodenrichtwert 
    ‌Den Bodenrichtwert zeigt den Wert eines Quadratmeter unbebauten Bodens und dient der Immobilienbewertung. Die Werte werden – abhängig vom Bundesland – alle zwei Jahre neu ermittelt. Die Werte sind Grundlage für die Besteuerung von Grund und Boden (§ 196 Baugesetzbuch). 
  •  Liegenschaftszins 
    ‌Der Liegenschaftszins stellt den Prozentsatz der auf dem Markt üblichen Verzinsung von Immobilienvermögen dar. Bei Wohnimmobilien handelt es sich in der Regel um fünf Prozent.  
  • Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten 
    ‌Die jährlichen Mieteinnahmen werden auch Rohertrag genannt. Davon werden die nicht umlegbaren Betriebskosten, wie beispielsweise Instandhaltung oder Verwaltung abgezogen. Die Restsumme ist der Reinertrag, der dem Vermieter letztlich bleibt. 
  • Bauliche Zustand 
    ‌In welchem Zustand das Gebäude ist, spielt eine maßgebliche Rolle für den Immobilienwert. In die Bewertung fließt beispielsweise mit ein, ob die Immobilie saniert oder renoviert werden muss.
  • Ertragswertverfahren – keine leichte Aufgabe


    ‌Ist Nachfrage nach der Gewerbeimmobilie gering, ist es grundsätzlich schwierig die voraussichtliche Rendite zu ermitteln. Ein weiterer Faktor – die Bodenrichtwerte – basieren zudem nur auf Durchschnittswerten. Sachverständige müssen abschätzen können, ob die Gewerbeimmobilie drittverwendbar und im Zuge dessen auch rentabel ist. Dafür ist viel Erfahrung nötig. Weitere Faktoren, die den Wert beeinflussen:
  • Bewirtschaftungskosten  
  • Ist die Immobilie leerstehend oder vermietet?  
  • Bau- oder umweltrechtliche Bestimmungen  
  • Steuerrechtliche Fragen  
  • Rechte im Grundbuch

    ‌  
  • Ertragswertverfahren – Berechnung


    ‌Mit dem Vertragswertverfahren soll der potenzielle Gewinn der Immobiliennutzung berechnet werden. Der Ertragswert ergibt sich aus der Rechnung Bodenwert plus Gebäudeertragswert der bestehenden Immobilie. Bodenwert und Gebäudeertragswert werden demnach separat bewertet. In der Regel verändert sich der Bodenwert im Laufe der Zeit nicht. Der Wert des Gebäudes ändert sich hingegen und daher ist es wichtig die Benutzungsdauer einzubeziehen.
    Beispiel:
    Ein Grundstück hat 2.000 Quadratmeter. Der Bodenrichtwert liegt bei 100 Euro pro Quadratmeter und der Rohertrag (Jahresmiete) liegt bei 35.000 Euro im Jahr. Der Liegenschaftszins beträgt 5 %. Die Mängel am Gebäudedach werden mit 40.000 Euro bewertet und am Ende abgezogen.

    2.000 (Größe Grundstück) X 100 (Bodenrichtwert)
    ‌= 200.000 Euro Bodenwert

    35.000 (Jahresmiete)
    ‌- 4.000 (Bewirtschaftungskosten)
    ‌= 29.000 Grundstückreinertrag -200.000 X 5 % (Bodenwert X 5 % Liegenschaftszins) ‌= 4.000
    ‌= 25.000 Euro Gebäudereinertrag


     X 14 Vervielfältiger (Restnutzungsdauer 25 Jahre, Liegenschaftszins 5 %)
    ‌= 350.000 Euro Gebäudeertragswert

    200.000 (Bodenwert) + 350.000 (Gebäudeertragswert)
    ‌= 550.000 Euro Vorläufiger Ertragswert
    ‌-40.000 Euro Mängel
    ‌= 510.000 Euro Ertragswert

    Was beeinflusst den Wert von Gewerbeimmobilien?


    ‌Ein wichtiger Faktor bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien ist die Nutzungsart der Immobilie. Doch genauso wie bei herkömmlichen Immobilien fließen Kriterien, wie Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und Baujahr in die Bewertung mit ein. Zudem werden folgende Faktoren herangezogen:
  • Art der Nutzung 
    ‌Handelsimmobilie
    Logistikimmobilie
    ‌Büroimmobilie
    ‌Freizeitimmobilie
    ‌Produktionsimmobilie

    ‌Je nach dem, um welche Art von Gewerbeimmobilie es sich handelt, gelten unterschiedliche Besonderheiten.   
  • Drittverwendungsmöglichkeit 
    ‌Umso mehr Nutzungen mit der Immobilie möglich sind, desto höher sind die Chancen einen Käufer zu finden. Die flexible Nutzung lässt den Ertragswert gewöhnlich steigen.  
  •  Nutzungsdauer 
    ‌Je länger die Nutzungsdauer einer Gewerbeimmobilie, desto wertvoller ist sie. Das heißt: Eine hohe Abschreibungsrate ist wertmindernd, ein niedrige Abschreibungsrate wertsteigernd.  
  • Grundstück 
    ‌Ist das Grundstück in irgendeiner Form belastet? Gib es umweltrechtliche Auflagen? Diese Fragen fließen ebenfalls in die Bewertung mit ein. 
  • Lage 
    ‌Die Lage kann nicht pauschal bewertet werden, sondern hängt von der jeweiligen Nutzungsart ab. Beispielsweise wird die Lage von Logistikimmobilien anders bewertet als die Lage von Handelsimmobilien. 
  • Vermietete Objekte 
    ‌Vermietete Gewerbeimmobilien weisen normalerweise einen höheren Wert als leerstehende Gewerbeimmobilien auf.  
  • Mietvertrag 
    ‌Die Gewerbeimmobilie ist in der Regel wertvoller, wenn es sich um einen langfristigen Mietervertrag handelt. Die dauerhaft konstanten Mieteinnahmen erhöhen den Immobilienwert. 
  • Hinweis:
    Der Wert von Gewerbeimmobilien kann durch den Verkäufer gesteigert werden – beispielsweise, wenn alte Schäden vom Vorgewerbe beseitigt werden oder das Gebäude modernisiert wird.

    Gewerbeimmobilien bewerten – Immobilien einfach erklärt

    Wie bewertet man Gewerbeimmobilien?

    Gewerbeimmobilien können anhand mehrerer Verfahren bewertet werden. Am häufigsten verwenden Gutachter aber das Ertragswertverfahren. Hierbei wird kalkuliert, wie viel Gewinn mit der Immobiliennutzung erzielt werden kann. Das Ertragswertverfahren wird zudem oft verwendet, wenn die Gewerbeimmobilie verschiedene Nutzungsarten aufweist. 

    ‌Weiterlesen: Wie werden Gewerbeimmobilien bewertet?

    Wie berechnet man den Ertragswert?

    Der Ertragswert ergibt sich aus dem Bodenwert und Gebäudeertragswert. Der Bodenwert ergibt sich aus den von Bundesländern berechneten Bodenrichtwerten und der Grundstückgröße. Für den Gebäudeertragswert müssen Faktoren, wie die Nutzungsdauer und der Liegenschaftszins herangezogen werden. Der Liegenschaftszins beträgt bei gewerblich genutzten Grundstücken circa 5 %. 

    ‌Weiterlesen: Ertragswertverfahren – Berechnung

    Was erschwert die Bewertung von Gewerbeimmobilien?

    Gewerbeimmobilien haben sehr unterschiedliche Merkmale und oft gibt es keine vergleichbaren Immobilien. Größe, Ausstattung oder Lage sind ebenfalls facettenreich. Die Aufgabe von Gutachtern ist es den Wert der Gewerbeimmobilie – auch ohne Vergleichsimmobilien – real einzuschätzen und einen Verkaufspreis zu definieren. Für eine umfangreiche Bewertung ist Expertise erforderlich. 

    ‌Weiterlesen: Wie werden Gewerbeimmobilien bewertet?

    Was ist bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien zu beachten?

    Grundsätzlich unterscheiden sich die Kriterien je nach Nutzungsart – also beispielsweise Handelsimmobilie oder Produktionsimmobilie? Der Wert der Gewerbeimmobilie wird außerdem durch Belastungen auf dem Grundstück, Mietlänge und Nutzungsdauer beeinflusst. Der Wert von Gewerbeimmobilien kann auch direkt vom Eigentümer gesteigert werden. Beispielsweise, wenn alte Mängel vor der Bewertung beseitigt werden. 

    ‌Weiterlesen: Was beeinflusst den Wert von Gewerbeimmobilien?

    Wieso werden Immobiliengutachter beauftragt?

    Möchten Eigentümer Ihre Gewerbeimmobilie nicht unter Wert verkaufen, benötigen sie einen realen Marktwert. Ohne fachliche Kenntnisse ist eine korrekte Bewertung nur schwer möglich. Immobiliengutachter werden zudem häufig von Erben beauftragt. Wenn ein Erbe, andere Miterben ausbezahlen möchte, muss er zunächst den Wert des Hauses kennen. 

    ‌Weiterlesen: Wann werden Immobiliengutachter eingesetzt?

    Haftungsausschluss: Die auf dieser Website bereitgestellten Informationen sind lediglich allgemeine Informationen und ersetzen keine professionelle rechtliche Beratung. Jede Haftung für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität ist ausgeschlossen.

    Das könnte Sie auch interessieren

    Handelsimmobilien – Fachgeschäft oder Einkaufszentrum  - BERATUNG.DE
    Ob Gartencenter, Nagelstudio oder ein Supermarkt – Handelsimmobilien gibt es in fast allen Branchen. Handelsimmobilien findet man … mehr lesen
    Freizeitimmobilie – Wochenendhaus oder Kletterhalle  - BERATUNG.DE
    Ob Berghütten, Mini-Häuser oder ganze Ferienhäuser – Freizeitimmobilien unterscheiden sich vor allem anhand der Lage und Nutzung. … mehr lesen
    Mischmietverhältnis – für Wohn- und Gewerbeflächen  - BERATUNG.DE
    In einem Mischmietvertrag werden in einem gemeinsamen Vertrag private Räume sowie gewerblich genutzte Flächen vermietet. Bei … mehr lesen