Moderne Büroimmobilie mit Glaswänden © Adobe Stock | rh2010

Büroimmobilie – Das richtige Konzept wählen

Um die 15 Millionen Büroimmobilien gibt es allein in Deutschland. Büro ist aber nicht gleich Büro. Die Büroimmobilie ist derzeit im Wandel – die digitale Arbeit scheint Nutzung und Räumlichkeiten zu verändern. Über die Arten von Büroimmobilien, Standortfragen und dem Home-Office lesen Sie hier.

Was ist eine Büroimmobilie?


‌Büroimmobilien sind eine Unterkategorie der Gewerbeimmobilien und werden für gewerbliche Zwecke genutzt. Einfach gesagt: In Büroimmobilien wird gearbeitet. In Deutschland arbeiten knapp 15 Millionen Menschen in Büros – der Markt ist demensprechend groß und von hoher Bedeutung. Eine Büroimmobilie sollte jedenfalls eine gute Ausstattung und ausreichend Platz aufweisen. Aufgrund einer flexibler werdenden Arbeitswelt werden sich die Anforderungen an Büroimmobilien stetig verändern.

Arten von Büroimmobilien


‌Längst gibt es nicht nur mehr klassische Einzelbüros. Die erhöhte Nachfrage nach Büroräumen hat viele verschiedene Arten hervorgebracht, wie beispielsweise:
  • Großraumbüro 
  • Einzelbüro
  • Kombibüro
  • Mehrpersonenbüro
  • Flexibles Büro 
  • Coworking-Space 

  • ‌Die Art der Büroimmobilie hängt auch von der Zahl der Mitarbeiter und der Tätigkeit ab. Einige Büros setzen auch auf Mischformen und vereinen Einzelbüros mit Mehrpersonenbüros. Folgende Büroarten werden näher erklärt:

    Einzelbüro


    ‌In Einzelbüros sitzen gewöhnlich Führungskräfte. In Einzelbüros lässt es sich ungestört arbeiten. Dinge, wie Raumtemperatur, Licht und persönliche Deko können allein bestimmt werden. Gewiss haben Einzelbüros nicht nur Vorteile. Interne Kommunikation und Teamarbeiten werden dadurch erschwert. Mitarbeiter in Einzelbüros müssen sich aktiv einbringen, um nicht vergessen zu werden.

    Mehrpersonenbüro


    ‌In Mehrpersonenbüros arbeiten bis 3 bis 4 Leute. Oft sind es Teams, die zusammen an einem Projekt arbeiten. In einem Mehrpersonenbüro ist die Kommunikation einfach, denn die Arbeitsplätz stehen nahe zueinander. Im Gegensatz zum Einzelbüro ist man hier nicht allein und hat trotzdem seine Privatsphäre. Auf der anderen Seite kann es in Mehrpersonenbüros schnell zu Konflikten kommen. Lautstarkes Telefonieren oder unterschiedliche Raumtemperaturvorstellungen können die Stimmung auf Dauer verschlechtern. Für eine gute Atmosphäre sollte sich das Team untereinander gut verstehen.

    Kombibüro


    ‌Das Kombibüro vereint gemeinschaftlich genutzte Flächen mit abgetrennten Büros. Die gemeinsamen Flächen dienen hierbei für Meetings oder einfach zum Entspannen. Oft werden Glaswände verwendet, damit die Einzel- und Gemeinschafträume keiner strikten Trennung unterliegen. Das Kombibüro beansprucht in der Regel eine große Fläche, was wiederum teurer ist.

    Großraumbüro


    ‌Das Großraumbüro hat eine hohe Anzahl an Schreibtischen – meist über zwanzig. In Großraumbüros arbeiten viele Menschen gleichzeitig, was einen hohen Lärmpegel auslöst. Die hohe Lautstärke führt in der Regel zu Stress und Konzentrationsproblemen bei Mitarbeitern. Dazu kommt die fehlende Privatsphäre. Raumteiler und bestimmte Entspannungszonen können die Atmosphäre zwar etwas verbessern, das Großraumbüro macht das Arbeiten im Team aber schwierig. Das Hauptmotiv von Großraumbüros ist die Kosteneinsparung.

    Coworking-Space


    ‌Ein Coworking-Space ist eine geteilte Bürofläche. Unternehmen, Selbständige oder Freiberufler können – je nach Bedarf – einzelne Schreibtische oder ganze Büros mieten. Im Mietpreis sind üblicherweise Internet, Drucker, Aufenthaltsräume, Kaffee und Obst inbegriffen. Die Dauer ist auch flexibel und kann von einem Tag bis zu einem Jahr gehen. Die vielen unterschiedlichen Berufsgruppen, können sich leicht miteinander austauschen und Kooperationen schließen. Coworking-Spaces haben häufig einen Großraumbüro-Charakter. Auch wenn es bestimmte Räume zum Telefonieren gibt, ist eine Geräuschkulisse vorhanden.

    Flexibles Büro


    ‌Häufig setzen große Unternehmen auf flexible Büros. Dabei steht es den Mitarbeitern frei, ob sie im Büro, zu Hause oder irgendwo anders arbeiten. Einen fixen Arbeitsplatz gibt es nicht – im Büro können sich Mitarbeiter zu einem freien Schreibtisch setzen. Mitarbeiter haben zwar einen Platz für persönliche Arbeitsmaterialien, einen privaten Tisch gibt es aber nicht. Bei diesem Modell verkleinern Unternehmen die Arbeitsfläche und sparen somit Geld. Mitarbeiter bekommen dafür viel Flexibilität.

    Worauf sollte man bei Büroimmobilien achten?


    ‌Die Ausstattung einer Büroimmobilie ist gewiss nicht immer gleich – eine IT-Firma hat beispielsweise andere Anforderungen als ein Textilhändler. Trotzdem gibt es bestimmte Merkmale, die Büroimmobilien grundsätzlich haben sollten:
  • Elektronik 
  • Sanitäranlagen 
  • Duschen – Für Arbeitnehmer, die vor der Arbeit Sport treiben beziehungsweise mit dem Fahrrad zur Arbeit fahren 
  • EDV- und Telefonanschlüsse 
  • Genügend Parkplätze – sowohl für Mitarbeiter als auch Kunden  
  • Verkehrsanbindung (öffentlicher Nahverkehr) 
  • Pausenräume  
  • Besprechungsräume 
  • Küche und Aufenthaltsraum  
  • Belüftungssystem  
  • Eigener Arbeitsplatz für jeden Mitarbeiter  

  • ‌Neben diesen Grundmerkmalen sollten Büroimmobilien außerdem hell und lärmgeschützt sein. Zudem ist es wichtig, das Büros – für Mitarbeiter sowie Kunden – schön gestaltet werden und eine beruhigende Atmosphäre ausstrahlen. Ebenfalls sollten Sie auf Lärm von Schulen oder Fabriken achten. Dies kann ein konzentriertes Arbeiten deutlich erschweren.
    Hinweis:
    Die Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) regelt wie groß die Arbeitsplätze von Mitarbeitern mindestens sein müssen. Arbeitgeber müssen sich an die Verordnung halten.

    Lage der Büroimmobilie


    ‌Der Standort der Büroimmobilie sollte gut erreichbar sein – sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Büros in Industriegebieten außerhalb der Städte sind zwar günstiger, die Lage ist dafür aber weniger attraktiv. Vor allem beim Thema Essen könnte ein zentraler Standort wichtig werden. Mitarbeiter sollten in der Nähe der Büroimmobilie, Restaurants, Supermärkte und eventuell Cafés auffinden. Schließlich möchten Mitarbeiter nicht jeden Tag in der Büroküche essen.

    Standortanalyse für Büroimmobilien


    ‌Mit der Standortanalyse werden demographische, wirtschaftliche, sowie soziodemographische Gegebenheiten am Standort untersucht. Für Büroimmobilien zählen hierbei vor allem Faktoren, wie
  • Verkehrsanbindung  
  • Image der Lage  
  • Infrastruktur  
  • Konkurrenz 
  • Welche Nutzung ist erlaubt? 

  • ‌eine wichtige Rolle. Der Standort kann für den wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens entscheidend sein.

    Größe der Büroimmobilie


    ‌Die Räumlichkeiten dürfen keineswegs zu klein sein. Abgesehen von den Arbeitsplätzen sollte genügend Platz für Konferenzräume, Küchen, Toiletten und Entspannungsbereiche vorhanden sein. Unternehmer dürfen außerdem die Fluchtwege nicht vergessen – diese müssen für alle Personen leicht erreichbar und sichtbar gekennzeichnet sein. Eine gute Beleuchtung ist für ein Büro auch selbstverständlich.

    Büroimmobilie mieten oder kaufen?


    ‌Mieten Unternehmer eine Büroimmobilie, sind sie grundsätzlich flexibler. Auf Veränderungen – wie eine steigende oder sinkende Mitarbeiterzahl – können Mieter leichter reagieren. In solchen Fällen kann leicht ein neues Büro gemietet werden. Andererseits können Mieter das Gebäude nicht ohne Erlaubnis des Vermieters verändern. Zudem wird für die Miete eine Mehrwertsteuer fällig. 

    ‌Kauft man eine Büroimmobilie, ist in der Regel eine langfristige Nutzung geplant. Unternehmern haben hierbei eine Planungssicherheit, aber gleichzeitig einen sehr hohen Kostenaufwand. Käufer können die Räume so gestalten wie sie möchten und die Immobilie ist zudem ein Vermögensgegenstand. Ein Nachteil: Unternehmer müssen Grunderwerbssteuer zahlen.

    Welche Kosten fallen an?


    ‌Im Rahmen einer Büromiete ergeben sich unter anderem folgende Kosten:
  • Miete 
  • Internet
  • Telefonie
  • Versicherung 
  • Kaution 
  • Müllabfuhr 
  • Ggf. Kantine  

  • ‌Die Kosten für eine Büroimmobilie lassen sich zudem noch in Anlaufkosten und monatlich wiederkehrende Kosten unterteilen. Die Anlaufkosten sind einmalig und dazu gehören beispielsweise das Einrichten und das Fertigstellen des Büros. Einrichtung, Technik und Geräte werden beschafft. 

    ‌Zu den monatlich wiederkehrenden Kosten gehören beispielsweise die Miete, Versicherungen, Betriebskosten oder Reinigungskosten.

    Büroimmobilie – Home-Office


    ‌2019 lag die Quote von Arbeitnehmern die gewöhnlich im Home-Office arbeiten laut statistischem Bundesamt nur bei 3,3 %. Die Corona-Pandemie hat das Wachstum der digitalen Arbeit beschleunigt und viele Arbeitnehmer ins Home-Office gebracht. Nach zwei Jahren Pandemie ist das Home-Office für viele Unternehmen nicht mehr wegzudenken. Daher möchten viele Arbeitgeber in Zukunft ein flexibles Model anbieten – Angestellte können demnach manche Tage im Büro und manche Tage von zu Hause arbeiten. Das Institut für Arbeitsmarktforschung und Berufsforschung fand in einer Studie heraus, dass bei 60 % der Firmen mit Home-Office die Produktivität der Mitarbeiter unverändert blieb, bei 22 % stieg diese sogar. 

    ‌Trotz der positiven Erfahrungen mit dem Home-Office klagen viele Unternehmen über eine verschlechterte interne Kommunikation. Der persönliche und soziale Austausch unter Mitarbeitern leide dadurch. Vor allem neue Mitarbeiter und Auszubildende tun sich schwer Anschluss zu finden und die Unternehmenskultur kennen zu lernen. Ein weiterer Punkt ist die fehlende Infrastruktur zu Hause. Während das Büro alle nötigen Arbeitsmaterialien zu Verfügung stellt, kann das in den eigenen vier Wänden anders aussehen. Nicht jeder Mitarbeiter hat einen: passenden Bürostuhl, Laptop, Schreibtisch, schnelle Internetverbindung, genügend Platz usw. Stichwort Platz: In kleinen Wohnungen lassen sich Wohnbereich und Arbeitsbereich nur schwer voneinander trennen. Das Büro gibt Mitarbeitern demnach die benötigte Infrastruktur und sorgt für ein soziales Umfeld.
    Hinweis:
    In Portugal haben Mitarbeiter seit Januar 2022 das Recht auf Home-Office – auch gegen den Willen des Arbeitsgebers. Das geht unter folgenden gesetzlichen Bedingungen: Das Unternehmen hat mehr als zehn Mitarbeiter, es geht um Büroarbeit und Mitarbeiter haben bis zu 8-jährige Kinder. Arbeitnehmer können somit flexibel entscheiden, wo sie arbeiten möchten. Arbeiten Mitarbeiter von zu Hause, bekommen sie außerdem die entstandenen Strom- und Internetkosten erstattet. Das Gesetz sieht zusätzlich vor, dass Mitarbeiter nach Feierabend, nur in absoluten Notfällen kontaktiert werden dürfen.

    Büroimmobilie – Immobilien einfach erklärt

    Was sind Büroimmobilien?

    Büroimmobilien sind Gewerbeimmobilien und werden für gewerbliche Tätigkeiten (Arbeit) genutzt. In Büroimmobilien arbeiten Millionen Menschen, in deutschen Städten sind sie daher sehr präsent. Die Anforderungen an Büroimmobilien unterscheiden sich stark nach Branche – beispielsweise was technische Aspekte angeht. Die Nachfrage nach Büroimmobilien ist in Großstädten bekanntlich höher als in ländlichen Gegenden. 

    ‌Weiterlesen: Was ist eine Büroimmobilie?

    Was kosten Büroimmobilien?

    Das lässt sich so nicht beantworten. Jedenfalls hängen die Kosten einerseits davon ab, ob man eine Büroimmobilie mietet oder kauft. Andererseits spielt die Lage, die Größe und die Ausstattung eine Rolle. Büroimmobilien am Stadtrand werden wesentlich günstiger sein als im Stadtzentrum. Kosten, wie Versicherungen, Betriebskosten und Ausstattung sollten Unternehmer ebenfalls einkalkulieren. 

    ‌Weiterlesen: Büroimmobilien mieten oder kaufen?

    Was ist bei Büroimmobilien wichtig?

    Büroimmobilien sollten bestimmte Grundmerkmale, wie beispielsweise Sanitäranlagen, EDV-Anschlüsse, Parkplätze, Küche, Pausenräume usw. aufweisen. Genauso wie bei Wohnimmobilien ist auch bei Büroimmobilien die Lage sehr wichtig. Einerseits sollte die Lage zum Image der Firma passen und andererseits sollen sich die Mitarbeiter am Standort wohl fühlen. Eine gewisse Infrastruktur (Restaurants, Supermärkte, Verkehrsanbindung) sollte vorhanden sein. 

    ‌Weiterlesen: Worauf sollte man bei Büroimmobilien achten?

    Welche Unterschiede gibt es bei Büroimmobilien?

    Das eine Büro gibt es nicht mehr. Es gibt verschiedene Arten von Büros, die zum Teil an die Bedürfnisse der modernen Arbeitswelt angepasst sind. Neben dem klassischen Einzelbüro gibt es mittlerweile Kombibüros, Mehrpersonenbüros, Flexible Büros und Coworking-Spaces. Durch vermehrtes Home-Office ändert sich die Nutzung der Büroimmobilie. 

    ‌Weiterlesen: Arten von Büroimmobilien

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