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Immobiliengutachter: Nutzen, Aufgaben und Kosten

Immobiliengutachter sollten im Rahmen einer gerichtlichen Vermögensstreitigkeit oder im Falle eines Immobilienkaufs kontaktiert werden. Durch die fachliche Kenntnis sind Gutachter im Stande den Wert eines Gebäudes zu ermitteln. Mehr über die Aufgaben und den Einsatz von Immobiliengutachtern erfahren Sie hier.

Die Aufgaben des Immobiliengutachters


‌Ein Immobiliengutachter wird in der Regel von Immobilienbesitzern bzw. von Personen, welche eine Immobilie erwerben möchten, engagiert um den Zustand und den Wert der Immobilie festzustellen. Die Methode für die Feststellung des Wertes ist sowohl gesetzlich als auch fachlich vorgegeben. 

‌Unter den rechtlichen und fachlichen Vorgaben wird vom Gutachter der Verkehrswert der Immobilie nach § 194 Baugesetzbuch festgestellt. 

‌Ein Gutachter beurteilt auf grundlegenden Daten, wie des Baujahres, der Substanz des Gebäudes sowie der Lage und wirtschaftlichen Faktoren der Immobilie, den Wert einer Immobilie. Dabei fallen folgende Aufgaben in den Tätigkeitsbereich des Gutachters:
  • Begutachtung unter besonderer Berücksichtigung von Mängeln und Schäden 
  • Analyseerstellung und Kaufberatung 
  • Bauüberprüfung und -überwachung 
  • Bewertung des Gebäudes und den technischen Gegebenheiten 
  • Brandschutz-Überprüfung 
  • Schiedsgutachten für gerichtliche Verhandlungen 

  • ‌In der Regel gehören Gutachter bautechnisch naheliegenden Berufsgruppen an und besitzen eine Zusatzausbildung zum Gutachter. Bei Gutachtern ist vor allem die Objektivität am wichtigsten, so ist es besonders von Bedeutung, dass das Ergebnis des Gutachters unparteiisch ist.

    Wann benötigt man einen Immobiliengutachter?


    ‌Wenn man ein Haus bzw. eine Wohnung veräußern möchte, ist im Regelfall kein Immobiliengutachter zu bestellen. Sollte man sich jedoch in einer gerichtlichen Auseinandersetzung befinden, so ist es ratsam ein Immobiliengutachten anzufordern. 

    ‌Hierbei sollte man darauf geachtet werden, dass es sich entweder um öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige handelt oder um staatlich anerkannte Immobiliengutachter. 

    ‌So ist es vorteilhaft im Falle einer Scheidung einen Gutachter zu bestellen, damit das Gutachten vor Gericht gewertet wird und eine angemessene Aufteilung der Zugewinngemeinschaft erfolgt. 

    ‌Außerdem sollten Gutachten in folgenden Fällen erstellt werden, wenn:
  • Erbstreitigkeiten vor Gericht verhandelt werden. 
  • Betriebsvermögen festgestellt werden muss. 
  • der Verkehrswert einer Immobilie beim Finanzamt gemeldet werden soll. 
  • die Immobilie zwangsversteigert werden soll. 

  • ‌Natürlich sollte man auch beim Erwerb eines Gebäudes, welches bereits in die Jahre gekommen ist oder sich noch im Bau bzw. Ausbau befindet einen Gutachter zu Rate ziehen. Vor allem die Feststellung der Handwerkerarbeiten können durch einen Gutachter besser beurteilt werden.

    Unterschied zwischen Gutachter und Sachverständigen


    ‌Grundsätzlich gilt es zwischen drei Arten der Sachverständigen zu unterscheiden. 

    ‌Zunächst gibt es die freien Sachverständigen. Als solchen kann sich ein jeder bezeichnen und diesen Beruf ausüben. Daher werden die von den freien Sachverständigen erstellten Gutachten nicht vor Gericht oder bei Behörden anerkannt. 

    ‌Zweites sind die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu erwähnen. Diese werden von der Industrie- und Handelskammer (IHK) überprüft und zertifiziert. Die Gutachten dieser Sachverständigen sind vor Gericht gültig und ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger darf die behördlich anerkannten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes vornehmen. 

    ‌Abschließend ist der staatlich anerkannte Immobiliengutachter zu erwähnen. Der IHK-zertifizierte Sachverständige ist zur Bewertung von Immobilien im öffentlichen Auftrag berufen und somit den Landesbehörden unterstellt.

    Arten von Gutachten


    ‌Der Immobilienwert kann auf drei Arten bestimmt werden:
  • Vergleichswertverfahren: 
    ‌Dieses Verfahren orientiert sich am aktuellen Immobilienmarkt. Hierfür werden Immobilien, welche die gleichen Eigenschaften aufweisen verglichen. Unter Berücksichtigung der Größe, der Lage und dem Zustand des Objekts, wird der Wert der Immobilie ermittelt. 
  • Sachwertverfahren: 
    ‌Unter dem Sachwertverfahren ist die Ermittlung des Immobilienwerts an den Sachwert der Liegenschaft gebunden. Zum Wert zählt der Grundstückswert, die Herstellkosten des Gebäudes sowie die Herstellkosten der Außenanlagen wie Gehwege oder Garagen. 
  • Ertragswertverfahren: 
    ‌Im Ertragswertverfahren spielen die Erträge, welche die Immobilie abwirft, eine große Rolle. So zählen neben dem Grundstückswert, der Zustand der Immobilie und der Nettoertrag, welcher durch die Immobilie erwirtschaftet wird, zur Wertermittlung der Immobilie. 

  • ‌Die Gutachter sind dazu angehalten sich an einem dieser Verfahren zu orientieren und dadurch den Wert der Immobilie festzustellen. 

    ‌Mehr erfahren zu Immobilienwert.

    Die Kosten eines Immobiliengutachtens und einer Immobilienbewertung


    ‌Je nach Art des Gutachters unterscheiden sich die Kosten des gewählten Beauftragten. 

    ‌Sollte eine einfache Immobilienbewertung von einem freien Sachverständigen vorgenommen werden, so können sich die Kosten zwischen 400 und 500 € bewegen. Diese sogenannten Baugutachter können genauer Infos über Bausubstanz und eine Schätzung der Renovierungskosten abgeben. 

    ‌Zusätzlich gibt es die Möglichkeit eine Immobilienbewertung vom Makler erstellen zu lassen. Die Kosten für diese Immobilienbewertung ist variabel und orientiert sich daran, ob der Makler beim Immobilienkauf involviert ist. 

    ‌Die Kosten für ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter orientieren sich an 0,5 - 1 % des Wertes der Immobilie und sind circa im Bereich von 1.500 € und 3.000 € festzulegen. Diese Gutachten sind aber vor Gericht verwendbar und es kommt zu einer gerechten Aufteilung des Vermögens.

    Immobiliengutachter – Immobilien einfach erklärt

    Was ist ein Immobiliengutachter?

    Ein Immobiliengutachter ermittelt unter Einhaltung von gesetzlichen und fachlichen Vorgaben den Wert einer Immobilie. Es sind jedoch freie Sachverständige von öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern zu unterscheiden. Die Gutachten letzterer werden auch vor Gericht anerkannt. 

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    Welche Aufgaben besitzt ein Immobiliengutachter?

    Zu den Aufgaben eines Immobiliengutachters zählen neben der Erstellung eines Wertgutachtens, unter anderem die Begutachtung unter besonderer Berücksichtigung von Mängeln und Schäden, eine Analyseerstellung und Kaufberatung sowie das Erstellen für Schiedsgutachten für gerichtliche Verhandlungen. 

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    In welchen Angelegenheiten benötigt man einen Immobiliengutachter?

    Vor allem bei Streitigkeiten bezüglich Vermögensaufteilung ist die Beauftragung eines Immobiliengutachten von Vorteil. Dazu zählen etwa eine Scheidung oder die Vermögensaufteilung bei einem Erbfall. Aber auch vor dem Kauf einer Immobilie ist es ratsam einen Immobiliengutachter zu bestellen. 

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    Was ist der Unterschied zwischen einem Immobiliengutachter und einem Immobiliensachverständigen?

    Ein Immobiliengutachter ist von der Industrie- und Handelskammer zertifizierter Gutachter, dessen Dokumente auch vor Gericht gültig sind. Im Gegensatz dazu sind freie Sachverständige nicht zertifiziert und die Gutachten werden vom Gericht nicht anerkannt. 

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    Welche Arten von Immobiliengutachten gibt es?

    Zu den drei verschiedenen Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwertes zählen das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Der Ablauf der Verfahren unterscheidet sich in der Anwendung und in der Umsetzung der Wertermittlung. 

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    Wie hoch sind die Kosten eines Immobiliengutachtens bzw. einer Immobilienbewertung?

    Die Kosten für die Erstellung eines Immobiliengutachtens unterscheidet sich deutlich von den Kosten, welche durch die Erstellung einer Immobilienbewertung erfolgen. So können die Kosten für ein Immobiliengutachten auf bis zu 3.000€ oder mehr ansteigen und die Kosten für eine Immobilienbewertung sich auf 400 bis 500 € belaufen. 

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